房地產(chǎn)成本控制的突出問(wèn)題及其精細(xì)化管理路徑

代勇

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈。企業(yè)要想在行業(yè)中成為佼佼者，就要嚴(yán)格地把控成本，并保持一個(gè)平穩(wěn)的心態(tài)，科學(xué)合理地解決相關(guān)成本問(wèn)題，把企業(yè)的優(yōu)勢(shì)展示出來(lái)，為企業(yè)謀取到最大化的利潤(rùn)。本文將簡(jiǎn)要分析房地產(chǎn)行業(yè)成本控制的突出問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題提出了一些精細(xì)管理途徑，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠得到更好地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)成本控制;突出問(wèn)題;管理路徑精細(xì)化

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃向上地發(fā)展，各省都開(kāi)展了城市化的建設(shè)，這在一定程度上也加快了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。但是房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有投資風(fēng)險(xiǎn)高、投入金額較大的特點(diǎn)，所以企業(yè)在進(jìn)行投資的時(shí)候要更加謹(jǐn)慎，最大化地減少資金地投入，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，為自身企業(yè)的發(fā)展謀取較高的利潤(rùn)。企業(yè)要想最有效地控制成本，就要科學(xué)合理地解決目前房地產(chǎn)行業(yè)中存在的突出問(wèn)題，并讓企業(yè)內(nèi)部的成本管理途徑更加精細(xì)化，讓每一筆錢(qián)都有明確的流動(dòng)明細(xì)。只有這樣，企業(yè)才能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，并且找到適合自身發(fā)展的道路，進(jìn)而獲取較高的利潤(rùn)。

1? 房地產(chǎn)精細(xì)化成本管理的重要性

從當(dāng)前情況分析，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用財(cái)務(wù)決算的方式來(lái)控制成本的，這種方式有一個(gè)明顯的缺點(diǎn)，那就是缺乏高層的指導(dǎo)，使成本控制過(guò)于形式化，無(wú)法在每一個(gè)環(huán)節(jié)做到高效地成本控制。所以企業(yè)要想高效地控制成本，就要采用精細(xì)化的管理模式，即讓收入支出的每一筆錢(qián)都有一個(gè)精細(xì)化地管理。建筑工程是十分龐大的，企業(yè)要想降低成本就需要從每一個(gè)環(huán)節(jié)入手，其中不僅包含建筑環(huán)節(jié)還包含著銷售工作等。就現(xiàn)如今的房地產(chǎn)成本管理情況來(lái)看，企業(yè)內(nèi)部存在著不少的問(wèn)題，難以實(shí)現(xiàn)成本精確化的管理。并且目前我國(guó)土地資源較為緊張，政府部門(mén)還在控制房?jī)r(jià)，由此看來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著較為嚴(yán)重的情況。企業(yè)只有做好內(nèi)部成本的控制工作，才能夠保證其效益，從而獲得自身的發(fā)展。

2? 房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面的突出問(wèn)題

2.1? 缺乏科學(xué)合理的投資分析

房地產(chǎn)企業(yè)避免不了會(huì)面臨一些有關(guān)成本的問(wèn)題，在投資階段企業(yè)應(yīng)該把目光放的長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，比如說(shuō)在購(gòu)買地皮時(shí)，要全面考慮附近的整改工作，如果沒(méi)有整體的大局意識(shí)的話，就會(huì)使企業(yè)利益受損。一般情況下，企業(yè)只要通過(guò)競(jìng)拍得到地皮，不出意外企業(yè)基本上就能夠獲取整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)。而且目前的地皮經(jīng)常還會(huì)發(fā)生溢價(jià)的情況，使得部分企業(yè)不考慮地皮周圍的客觀環(huán)境因素，過(guò)于武斷的競(jìng)拍購(gòu)買地皮，直到真正準(zhǔn)備設(shè)計(jì)施工時(shí)才發(fā)現(xiàn)到項(xiàng)目成本過(guò)高。所以說(shuō)，通過(guò)倒賣地皮獲取利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多做一些綜合性的考量，避免企業(yè)因投資不合理而出現(xiàn)資金鏈斷開(kāi)等方面的問(wèn)題。

2.2? 施工現(xiàn)場(chǎng)管理不善，成本目標(biāo)偏離

房地產(chǎn)的施工十分復(fù)雜，需要使用多種材料，牽扯到的工作人員也比較多，并且還要打較長(zhǎng)的時(shí)間戰(zhàn)，企業(yè)針對(duì)這些房地產(chǎn)施工的特點(diǎn)要采取進(jìn)一步的內(nèi)部動(dòng)態(tài)管理策略，保證所計(jì)劃的項(xiàng)目能夠在目標(biāo)成本的合理范圍內(nèi)完成。但是從目前的情況來(lái)看，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在施工過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)面臨很多問(wèn)題，使得原有的設(shè)計(jì)方案得不到實(shí)行，而且還要不停地更改。這些不合理之處，不僅使房地產(chǎn)的成本達(dá)不到預(yù)期水平，還會(huì)消耗了過(guò)多人力、物力和財(cái)力，極大程度上拖延了工期，。而且如果設(shè)計(jì)師評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)不到位，再加上沒(méi)有及時(shí)地管理成本，這就會(huì)使實(shí)際成本與目標(biāo)成本相差甚多。所以說(shuō)，企業(yè)一定要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的成本管理，確切地記錄相關(guān)資金的變動(dòng)，這樣的話，不僅可以使建筑工作順利進(jìn)行還能有效地監(jiān)控成本。

2.3? 成本控制體系不健全，有法不依依法不嚴(yán)

財(cái)務(wù)決算是是目前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的主要手段，但是有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并沒(méi)有實(shí)行較為科學(xué)合理的制度，都是采用以往傳統(tǒng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求的，這就會(huì)使財(cái)務(wù)的工作與預(yù)算狀況相脫離，二者是完全獨(dú)立的狀態(tài)，進(jìn)而導(dǎo)致控制成本的工作過(guò)于零碎進(jìn)而無(wú)法系統(tǒng)化的管理，同時(shí)還會(huì)因?yàn)橐?、分拆不同的?shù)據(jù)，而加大相關(guān)財(cái)務(wù)人員的工作量，導(dǎo)致部分工作人員怠工，或者出現(xiàn)簡(jiǎn)化工作時(shí)忽略了對(duì)數(shù)據(jù)分析的現(xiàn)象，進(jìn)而造成各項(xiàng)成本的數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)相差較大。財(cái)務(wù)人員過(guò)于簡(jiǎn)單的將成本數(shù)據(jù)移動(dòng)到財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，最終核算的效果只是形式上的決算數(shù)據(jù)，并沒(méi)有實(shí)際地反映出房地產(chǎn)成本的具體情況。所以說(shuō)，對(duì)于長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)一定根據(jù)自身發(fā)展的狀況，建立起適合自己的成本控制機(jī)制，使得企業(yè)能夠獲得最大化的經(jīng)濟(jì)效益。

3? 房地產(chǎn)成本控制的精細(xì)化管理途徑

3.1? 加強(qiáng)成本核算科目精細(xì)化設(shè)置，完善項(xiàng)目分析手段

在目前房地產(chǎn)項(xiàng)目快速壯大的情況下，企業(yè)要現(xiàn)在市場(chǎng)內(nèi)得以生存，就要不斷地完善自身的成本控制體系，強(qiáng)化成本控制工作。而且目前國(guó)內(nèi)的很多房地產(chǎn)市場(chǎng)有很多國(guó)外的投資，通過(guò)這一現(xiàn)象可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須堅(jiān)持從自身改革入手，嚴(yán)格把控成本核算的相關(guān)科目，不能出現(xiàn)隨意合算或者是亂核算的現(xiàn)象，并且還要對(duì)成本進(jìn)行細(xì)致化的管理，不斷地更新控制成本管理體系，使企業(yè)能夠科學(xué)合理的控制成本。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，對(duì)于時(shí)間較長(zhǎng)跨跨期的房地產(chǎn)工程，企業(yè)要嚴(yán)格的遵循各項(xiàng)條例，有條理性地控制成本。還有再比如說(shuō)，不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該有不同的控制標(biāo)準(zhǔn)，要分開(kāi)進(jìn)行成本控制，但是值得注意的是，不管是哪一項(xiàng)都應(yīng)該科學(xué)合理。并且在日常實(shí)際的工作中，相關(guān)工作人員要有條理性地整合各方面的房源信息，比如說(shuō)像房?jī)r(jià)信息、房子實(shí)際居住面積、相關(guān)戶型、目前市場(chǎng)行情等等，還有收集跨期項(xiàng)目的一切信息像成本、簽約合同的信息、還有相關(guān)預(yù)算等，充分的利用發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)分析整合這些數(shù)據(jù)，確保信息的正確合理性。

3.2? 落實(shí)全過(guò)程成本控制，提升全員參與的積極性

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投標(biāo)階段，要進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)研工作，科學(xué)合理地評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)，在進(jìn)行地皮投資前，要充分的了解周圍環(huán)境的情況，還有土地屬性，要根據(jù)實(shí)地的情況進(jìn)行和合理地設(shè)計(jì)，并且還要估算出建造的成本和企業(yè)收益情況，進(jìn)而理性地進(jìn)行投資。企業(yè)還要實(shí)時(shí)的更新成本估算的方法，使得成本估算更加的精準(zhǔn)，讓企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)縮到最小化。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，企業(yè)應(yīng)該廣泛征求業(yè)主們的建議，設(shè)計(jì)出多種方案供人們所選擇，以免浪費(fèi)財(cái)力和物力。在此期間，可以給優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師給予一定物質(zhì)上的獎(jiǎng)勵(lì)，激發(fā)他們工作的積極性，進(jìn)而是他們更為高效地完成設(shè)計(jì)工作。

還有一點(diǎn)值得注意，那就是設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)方案時(shí)，也要考慮企業(yè)的實(shí)際內(nèi)部情況，對(duì)施工的成本加以控制。接下來(lái)就是施工方面，工作人員在進(jìn)行施工時(shí)，要嚴(yán)格地按照方案內(nèi)容，有條理性地進(jìn)行施工，遇到不合理的設(shè)計(jì)要及時(shí)的改進(jìn)，同時(shí)還要不定時(shí)的激勵(lì)工作者，想辦法提高員工的工作積極性，讓他們更加高效的完成工作。

4? 結(jié)語(yǔ)

綜上所說(shuō)，成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力下，一定要擁有長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光，能夠認(rèn)真分析當(dāng)下企業(yè)內(nèi)部所存在的突出問(wèn)題，并能夠制定出科學(xué)合理的成本控制體系措施，盡可能到達(dá)成本控制精確化目的。只有這樣企業(yè)才能夠在市場(chǎng)上更好的生存發(fā)展，并獲取最大化的經(jīng)濟(jì)效益。

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