關(guān)于提高房地產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力的策略探討

楊麗華

摘要：我國房地產(chǎn)建筑行業(yè)的競爭越來越激烈，企業(yè)必須從內(nèi)部控制角度入手，對企業(yè)運(yùn)營發(fā)展過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析，不斷加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)控制能力，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供保障。房地產(chǎn)建筑企業(yè)具有投資規(guī)模大、周期長、資金需求量大等特點(diǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是其發(fā)展過程中面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須從實(shí)際情況出發(fā)，對自身面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，全面認(rèn)識引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)因素。針對這些具體情況，采取合理的應(yīng)對措施，完善內(nèi)部控制制度，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力，不斷提升企業(yè)的綜合競爭力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建筑企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);控制能力;策略

一、房地產(chǎn)建筑企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)建筑企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對資金的需求量比較大，而且資金回收也較慢，企業(yè)自身的資金儲備一般無法滿足企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的需求。當(dāng)前，房地產(chǎn)建筑企業(yè)的競爭非常激烈，很多企業(yè)為了擴(kuò)大市場份額，都在積極加大投資，開拓市場，這也使企業(yè)對資金的需求量越來越大[1]。同時(shí)，我國在2017年對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了調(diào)控，對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管更加嚴(yán)格，銀監(jiān)會也對銀信類業(yè)務(wù)進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)范管理，加大了地方政府融資、股票市場等融資平臺的限制。這些政策與內(nèi)外環(huán)境因素的影響，使得房地產(chǎn)市場的融資更加困難，很多企業(yè)都面臨著較大的融資壓力。

2.債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)建筑行業(yè)的項(xiàng)目投資周期較長，企業(yè)在發(fā)展過程中會投入大量資金，這給后期債務(wù)償還帶來了很大壓力。而企業(yè)的前期融資也與后期債務(wù)償還之間具有密切聯(lián)系，融資環(huán)境不良，也會加劇債務(wù)償還壓力。當(dāng)前我國房地產(chǎn)土地開發(fā)、房屋建設(shè)等階段的貸款與債務(wù)比例逐年上升，很多企業(yè)為了減少風(fēng)險(xiǎn)選擇銀行貸款，信貸償還比例有所下降。同時(shí)，房屋限購政策的出臺使得當(dāng)前的購房需求有所下降，房產(chǎn)銷售也有所放緩，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款速度下降，進(jìn)而增加了企業(yè)的債務(wù)償還壓力[2]。對于房產(chǎn)銷售來說，當(dāng)前按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要收入來源，而居民購房需求下降，預(yù)售與后期銷售放緩，企業(yè)的資金不足，還貸能力也會下降。

3.成本管控風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)建筑企業(yè)受到市場宏觀調(diào)控的影響，企業(yè)的利潤空間不斷壓縮，與前十幾年相比，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間較小。因此，企業(yè)必須加強(qiáng)成本管控，不斷降低各環(huán)節(jié)的成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。但是在成本管控方面，房地產(chǎn)建筑企業(yè)受到自身發(fā)展特點(diǎn)的影響，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的時(shí)間較長，成本管控的時(shí)間跨度也比較大。而項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)中會受到多種因素的影響，同時(shí)還具有動(dòng)態(tài)性，這些都使成本管控的難度加大，成本管控的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。企業(yè)在進(jìn)行成本管控時(shí)，需要設(shè)立成本管控目標(biāo)。如果目標(biāo)設(shè)置不合理，就會導(dǎo)致后期動(dòng)態(tài)成本增加，如果不能及時(shí)根據(jù)成本差異采取應(yīng)對措施，企業(yè)的成本管控就會流于形式，無法發(fā)揮應(yīng)有作用。

4.全面預(yù)算管理風(fēng)險(xiǎn)

全面預(yù)算管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要理念與重要方式。在房地產(chǎn)建筑行業(yè)競爭壓力不斷加大的情況下，企業(yè)必須積極引進(jìn)全面預(yù)算管理理念，運(yùn)用全面預(yù)算管理方式，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力。但是，企業(yè)在運(yùn)營發(fā)展中對全面預(yù)算管理認(rèn)識不足，管理層與全體工作人員的預(yù)算管理意識淡薄，相關(guān)的培訓(xùn)機(jī)會也比較少，導(dǎo)致全面預(yù)算管理能力較低，企業(yè)的預(yù)算管理工作無法順利開展[3]。企業(yè)具體業(yè)務(wù)部門的工作人員認(rèn)為預(yù)算管理是財(cái)務(wù)部門的工作，與自身的工作無關(guān)，這就導(dǎo)致全面預(yù)算管理的執(zhí)行力度不強(qiáng)，預(yù)算管理方案無法落實(shí)。在設(shè)置預(yù)算管理目標(biāo)方面，企業(yè)沒有將發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與預(yù)算目標(biāo)聯(lián)系在一起，導(dǎo)致預(yù)算管理目標(biāo)與發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)不符，預(yù)算管理目標(biāo)的落實(shí)無法對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起到推進(jìn)作用。

二、房地產(chǎn)建筑企業(yè)提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控能力的有效策略

1.充分分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控建設(shè)特點(diǎn)

房地產(chǎn)建筑企業(yè)集項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售、管理、后期服務(wù)等為一體，其財(cái)務(wù)管理內(nèi)控建設(shè)受到行業(yè)自身特點(diǎn)與具體業(yè)務(wù)因素的影響。我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多問題，面臨項(xiàng)目投資過大、房地產(chǎn)泡沫等風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)在內(nèi)控建設(shè)方面，必須充分分析行業(yè)自身特點(diǎn)，從實(shí)際業(yè)務(wù)情況出發(fā)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控建設(shè)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控能力。房地產(chǎn)建筑企業(yè)的投資項(xiàng)目一般具有投資金額大、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，涉及到拿地、立項(xiàng)、建設(shè)、銷售等具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，在這一長期開發(fā)過程中，需要大量的資金支持，這就需要企業(yè)積極拓展融資渠道，通過多元化的融資方式，籌集大量資金。在投資決策階段，企業(yè)需要對當(dāng)前市場的多元化需求進(jìn)行了解，根據(jù)具體需求與市場定位科學(xué)地進(jìn)行投資決策。如果企業(yè)對市場沒有前瞻性的預(yù)測，就可能引發(fā)滯銷風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。因此，企業(yè)必須對市場需求、國家政策、企業(yè)自身特點(diǎn)、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等進(jìn)行詳細(xì)分析，對市場需求進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，提高投資項(xiàng)目決策的科學(xué)性。從財(cái)務(wù)管理內(nèi)容來說，房地產(chǎn)建筑企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)內(nèi)容比較多，財(cái)務(wù)管理內(nèi)容也就比較復(fù)雜。因此，企業(yè)必須將財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)融合在一起，在業(yè)務(wù)活動(dòng)中，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。以成本控制為例，企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本管控一般依賴外部數(shù)據(jù)，成本控制只能從節(jié)點(diǎn)審核入手，但成本分?jǐn)偟姆椒▍s有多種。因此，企業(yè)必須將稅收情況與具體環(huán)節(jié)的成本分?jǐn)偡椒ńY(jié)合在一起，選擇合適的成本分?jǐn)偡椒ā?/p>

2.做好前期市場調(diào)研工作

房地產(chǎn)建筑企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期需要做好市場調(diào)研工作，調(diào)研內(nèi)容包括原材料、銷售群體、政治經(jīng)濟(jì)與法律環(huán)境等。在調(diào)研過程中，企業(yè)可以積極利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、信息技術(shù)等對調(diào)研結(jié)果進(jìn)行科學(xué)分析，對未來市場發(fā)展方向進(jìn)行科學(xué)、合理預(yù)測，做好市場定位工作。在經(jīng)濟(jì)調(diào)研方面，企業(yè)需要了解居民收入、當(dāng)?shù)匚飪r(jià)指數(shù)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、購房需求等，通過調(diào)研對居民的購房動(dòng)機(jī)、偏好、市場供求、周邊配套設(shè)施等進(jìn)行全面了解。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，企業(yè)可以制定科學(xué)合理的項(xiàng)目開發(fā)與投資方案，不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控建設(shè)，將企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

3.加強(qiáng)成本管控

房地產(chǎn)建筑企業(yè)在充分調(diào)研市場的基礎(chǔ)上，需要對未來房價(jià)的變化、銷售價(jià)格等進(jìn)行合理預(yù)測，以此確定預(yù)估售價(jià)，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中加強(qiáng)成本管控。我國在2018年對房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，對預(yù)售價(jià)格進(jìn)行了限制，這使成本管控的重要性更加凸顯。企業(yè)要想加強(qiáng)成本管控，首先就需要設(shè)置目標(biāo)成本，以項(xiàng)目設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，結(jié)合自身實(shí)際情況，整合相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行成本設(shè)置。在項(xiàng)目進(jìn)展中，積極利用招投標(biāo)等方式使供應(yīng)商之間公平競爭，對各項(xiàng)業(yè)務(wù)的成本進(jìn)行有效管控。在施工過程中，利用信息技術(shù)與各種監(jiān)控手段，加強(qiáng)全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控，對具體工作環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，使施工環(huán)節(jié)的成本得到有效管控。在保證質(zhì)量的情況下，不斷縮減施工周期，降低施工成本。

4.優(yōu)化完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)建筑企業(yè)在競爭壓力不斷加大的情況下，必須積極拓展融資渠道，施行多元化的融資方式，不斷降低融資成本。同時(shí)，企業(yè)還要不斷提升自身的償債能力，這需要從指定科學(xué)的預(yù)售方案、合理規(guī)劃投資項(xiàng)目等方面入手。企業(yè)的償債能力與盈利能力密切相關(guān)，要想提升償債能力，企業(yè)就必須不斷提升盈利能力。企業(yè)要發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢，對預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行合理安排，對債務(wù)進(jìn)行進(jìn)行合理分配，使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控能力。

結(jié)語

在房地產(chǎn)建筑行業(yè)競爭壓力不斷加大的背景下，企業(yè)必須加強(qiáng)資金運(yùn)營、合同管理等方面的風(fēng)險(xiǎn)管控，采取合理措施，不斷強(qiáng)化成本管控，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)利潤空間，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展提供保障。

參考文獻(xiàn)：

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