樓市又在起變化

何治民

樓市在眾多產(chǎn)業(yè)中率先復(fù)蘇，一線(xiàn)城市的步伐更快，早在3月底，就出現(xiàn)了深圳、上海居民戴口罩看房的信息，4月開(kāi)始一線(xiàn)城市樓市率先回暖，并逐漸蔓延到二線(xiàn)城市。

同時(shí)，4月底，與樓市相關(guān)的兩個(gè)政策讓“房住不炒”更加深入。一是北京西城區(qū)，中國(guó)優(yōu)質(zhì)教育資源最集中的區(qū)域，7月31日開(kāi)始實(shí)行“多校劃片”，相對(duì)以往，學(xué)區(qū)房投資價(jià)值將打折扣；一是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)了《全國(guó)房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)》，房屋網(wǎng)簽備案全國(guó)聯(lián)網(wǎng)落地有了技術(shù)基礎(chǔ)，意味著未來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)各城市的調(diào)控更精準(zhǔn)。

后疫情時(shí)代，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇正當(dāng)時(shí)。而在樓市，博弈無(wú)處不在，最終將走向何方？

樓市回暖？

樓市回暖比預(yù)期的要快一些。一線(xiàn)城市、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市都走在前面，而不限購(gòu)的省會(huì)城市南寧成了一匹黑馬。數(shù)據(jù)顯示，3月份，南寧新房和二手房?jī)r(jià)格，環(huán)比和同比都有不同程度上漲，其中，新房?jī)r(jià)格同比漲幅達(dá)到10%。

作為南寧青秀區(qū)某樓盤(pán)的一名銷(xiāo)售，李濤感受更深刻。李濤回憶，在疫情最嚴(yán)重的時(shí)候，他們?cè)M(jìn)行過(guò)短暫的促銷(xiāo)，但疫情穩(wěn)定后，壓抑的購(gòu)房需求釋放，加上項(xiàng)目正在清盤(pán)階段，價(jià)格又漲上去了，“和去年年底相比，現(xiàn)在每平方米的房屋價(jià)格比去年年底漲了500～1000元不等”。

但客流并不受影響。在剛過(guò)去的五一小長(zhǎng)假，李濤所在的項(xiàng)目，每天看房的客戶(hù)多到連40多名銷(xiāo)售人員全體出動(dòng)都接待不了，“忙到連吃飯的時(shí)間都沒(méi)有，每天只能早餐多吃點(diǎn)”。

這一點(diǎn)，廣州某房產(chǎn)中介工作人員王玲也有同樣體驗(yàn)。她向南風(fēng)窗記者透露，現(xiàn)在看房的人比2月份、3月份明顯多了，“很多時(shí)候和客戶(hù)談價(jià)錢(qián)都沒(méi)有坐的地方”。

李濤僅4月份就成交了17單，收入是平時(shí)的2倍，而項(xiàng)目五一小長(zhǎng)假，成交總額達(dá)到2億元，幾乎是去年國(guó)慶黃金周的2倍。

從記者聯(lián)系的長(zhǎng)沙、成都、上海等地方的中介反饋的情況來(lái)看，在這些一線(xiàn)和二線(xiàn)熱門(mén)城市，在疫情最嚴(yán)重的2月份，受房企促銷(xiāo)政策影響，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)曾有過(guò)短暫的回落，但從4月份開(kāi)始，都慢慢調(diào)回正常價(jià)格了，甚至還有微漲。

房?jī)r(jià)上漲大部分源于剛需和改善型需求客戶(hù)。中指研究院的一份問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，有超過(guò)六成的居民認(rèn)為目前是樓市的底部，可以提前入市，也有近六成受訪(fǎng)者認(rèn)為2020年下半年新房?jī)r(jià)格仍然以漲為主。對(duì)未來(lái)樓市上漲的預(yù)期無(wú)疑會(huì)加快他們?nèi)胧械牟椒ァ?/p>

當(dāng)眾多人的預(yù)期轉(zhuǎn)化為行動(dòng)，樓市回暖不足為奇。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，從3月的房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，70城中新建商品住宅價(jià)格同比上漲超過(guò)10%的城市有6個(gè)，同比下降的城市有2個(gè)。這也意味著，3月份，68個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格與去年同期相比，都有不同程度的上漲。

4月份也延續(xù)了這種漲勢(shì)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2020年4月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)中，67個(gè)城市環(huán)比上漲。

這種漲勢(shì)也讓房企成交額快速上升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月單月TOP100房企成交金額同比增長(zhǎng)127%。

為何樓市得以率先回暖，原因并不復(fù)雜，既有房企迫于現(xiàn)金流壓力實(shí)施的打折促銷(xiāo)，給客戶(hù)營(yíng)造了樓市出現(xiàn)底部的預(yù)期，也有寬松的貨幣環(huán)境讓資金易得性提高、房貸利率降低的功勞。

李濤僅4月份就成交了17單，收入是平時(shí)的2倍，而項(xiàng)目五一小長(zhǎng)假，成交總額達(dá)到2億元，幾乎是去年國(guó)慶黃金周的2倍。

值得注意的是，貨幣政策和房產(chǎn)調(diào)控政策是影響中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的兩大政策因素，盡管貨幣環(huán)境逐漸寬松，但銀保監(jiān)會(huì)一再要求，銀行監(jiān)控資金流向，禁止經(jīng)營(yíng)貸等貸款流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的違規(guī)行為，且“房住不炒”調(diào)控定位并未放松，可見(jiàn)樓市回暖背后經(jīng)歷了多方力量的博弈。

學(xué)區(qū)房涼了？

4月的最后一天，北京教育資源聚集地西城區(qū)一紙文件，在市場(chǎng)上再次掀起“學(xué)區(qū)房涼了？”的大討論。

這份文件叫《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，又稱(chēng)“430新政”，有兩個(gè)重要信息點(diǎn)：一是，7月31日以后，西城區(qū)實(shí)現(xiàn)“多校劃片”，意味著在7月31日之后，花重金入手的學(xué)區(qū)房也有可能被電腦隨機(jī)分配到很一般的學(xué)位。二是，“原則上六年內(nèi)只提供一個(gè)登記入學(xué)學(xué)位”，一定程度上，將延長(zhǎng)學(xué)區(qū)房持有時(shí)間。

“430新政”猶如在西城區(qū)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)投入了一枚定時(shí)炸彈，期限為3個(gè)月，讓西城區(qū)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)迎來(lái)最后的狂歡。

西城區(qū)豐匯園小區(qū)歸口宏廟小學(xué)，這是北京百年名校，可以直升西城區(qū)內(nèi)兩所最好的初中。據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，新政發(fā)布后，就有不少人聚集在小區(qū)入口附近進(jìn)行登記?！白詮奈逡黄陂g開(kāi)始，從早到晚，每隔十分鐘左右，都有人在不同中介的陪同下看房，有時(shí)甚至凌晨?jī)牲c(diǎn)也有人來(lái)看?！?/p>

成交量也驚人。數(shù)據(jù)顯示，短短2個(gè)星期內(nèi)，西城區(qū)二手房住宅成交量已達(dá)到1000套，而今年前4個(gè)月二手房網(wǎng)簽數(shù)才702套。

事實(shí)上，“多校劃片”的舉措早在2015年就已提出來(lái)。當(dāng)時(shí)，教育部只對(duì)含北上廣深的全國(guó)24個(gè)重點(diǎn)大城市提出要求，“熱點(diǎn)小學(xué)、初中招生要普遍推行多校劃片制度”。2016年，教育部正式下發(fā)《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，明確提到“多校劃片”舉措。

2017年，北京率先響應(yīng)。過(guò)去3年間，北京朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)相繼開(kāi)始實(shí)施“多校劃片”。全國(guó)范圍內(nèi)，福州、廣州等地也紛紛探索“多校劃片”，試圖緩解教育資源的不均衡，也給學(xué)區(qū)房降降溫。

在中國(guó)，學(xué)位房兼具居住、教育和投資屬性。在過(guò)往房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)踐中，無(wú)論是樓市的低谷還是高潮，學(xué)區(qū)房都保持著堅(jiān)挺的價(jià)格和喜人的漲勢(shì)，于是，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的人似乎永遠(yuǎn)不愁下一個(gè)接盤(pán)者，也越發(fā)放大了學(xué)區(qū)房的投資屬性，天價(jià)的學(xué)區(qū)房讓其教育屬性成為一種奢侈品。

可見(jiàn)，在當(dāng)下樓市“房住不炒”的基調(diào)下，選擇在中央部委集中分布地、積聚優(yōu)質(zhì)教育資源的西城區(qū)推出“430新政”，透露政府兩個(gè)決心：一個(gè)是弱化甚至去除學(xué)區(qū)房的投資屬性，讓學(xué)區(qū)房回歸教育和居住屬性。一是通過(guò)多校劃片，讓優(yōu)質(zhì)教育資源在更大范圍內(nèi)分配，讓學(xué)區(qū)房開(kāi)啟教育公平化的試驗(yàn)田。

北京西城區(qū)“430新政”如果真能落地，勢(shì)必會(huì)對(duì)全國(guó)其他地區(qū)有示范意義。

事實(shí)上，目前市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的需求并沒(méi)減少。李濤所在的項(xiàng)目定位為學(xué)區(qū)房，周邊配套成熟，房?jī)r(jià)均在1.4萬(wàn)元/平方米左右，在當(dāng)?shù)厥侵械绕纤剑皬奈覀兘y(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，一半客戶(hù)的購(gòu)房需求是為了小孩教育”。李濤對(duì)南風(fēng)窗記者說(shuō)。

另一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，現(xiàn)有學(xué)位無(wú)法覆蓋適齡兒童的入學(xué)需求。在南寧某新區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)了學(xué)位不夠的情況，經(jīng)市教育局協(xié)調(diào)，只能將多余100多名學(xué)生轉(zhuǎn)移到隔壁的區(qū)域入學(xué)，而在轉(zhuǎn)移入學(xué)的學(xué)位分配中，購(gòu)房時(shí)間是首要的參考信息，這意味著越早入手學(xué)區(qū)房，在獲得隔壁學(xué)位時(shí)能優(yōu)先分配。而這一做法并不是南寧的獨(dú)創(chuàng)，不少地區(qū)都在用。

南寧尚且如此，優(yōu)質(zhì)教育資源的一線(xiàn)、新二線(xiàn)城市的情況就更不用說(shuō)了，可見(jiàn)，學(xué)區(qū)房的需求不減，在優(yōu)質(zhì)教育資源有限，學(xué)位供給不增加的現(xiàn)狀下，要想改變學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)邏輯，是另一場(chǎng)艱難的博弈。

多方博弈

后疫情時(shí)代，盡管樓市開(kāi)始回暖，但依舊存在諸多不確定，因?yàn)楦鞣讲┺娜栽诶^續(xù)。

各方博弈主要有兩種：一種是央地的博弈。今年以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、統(tǒng)計(jì)局等多部委密集發(fā)聲，中央態(tài)度明確，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，但地方一直在試探，2月份以來(lái)，約10個(gè)城市推出松綁政策但都活不過(guò)一天，各地只好利用“一城一策”的原則下，轉(zhuǎn)而從供應(yīng)端發(fā)力，支持困難房企，如不少地方出臺(tái)延期或分期繳納土地出讓金、延期申報(bào)和繳納稅款、調(diào)整土地出讓金保證金比例、降低預(yù)售監(jiān)管資金比例等措施。

學(xué)區(qū)房的需求不減，在優(yōu)質(zhì)教育資源有限，學(xué)位供給不增加的現(xiàn)狀下，要想改變學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)邏輯，是另一場(chǎng)艱難的博弈。

另一種是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、市場(chǎng)需求與政府調(diào)控的博弈。為了應(yīng)對(duì)疫情，助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，央行已經(jīng)進(jìn)行3次降準(zhǔn)、2次LPR降息，市場(chǎng)流動(dòng)性寬松程度顯而易見(jiàn)，從M2的數(shù)據(jù)就可以體現(xiàn)出來(lái)，截至2020年4月末，M2同比增長(zhǎng)11.1%，創(chuàng)下2017年1月以來(lái)新高。

值得注意的是，貨幣寬松并不意味著樓市一定回暖，重點(diǎn)在于能否轉(zhuǎn)化為需求?，F(xiàn)實(shí)是，在“房住不炒”定位下，先有經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)入樓市被及時(shí)糾偏，后有北京西城區(qū)“430新政”后學(xué)區(qū)房交易大漲，各地學(xué)區(qū)房需求不減，6成剛需認(rèn)為樓市底部已到。

在“房住不炒”下，樓市處于雙重博弈中，未來(lái)將走向何方？可以從房企在土地市場(chǎng)的舉動(dòng)尋找答案。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-4月，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：其一，全國(guó)TOP10城市土地成交量?jī)r(jià)齊升，其中成交總額較去年同期增長(zhǎng)近4成；其二，房企集中在一二線(xiàn)拿地，且4月拿地活躍。具體來(lái)說(shuō)，今年1-4月，Top100房企累計(jì)拿地金額比去年同期下降了7.1%，但僅4月單月，它們的拿地總額同比增長(zhǎng)7.2%，環(huán)比增長(zhǎng)108.9%。

土地市場(chǎng)是樓市的先行指標(biāo)，也從側(cè)面反映了房企看好未來(lái)樓市發(fā)展。但“市場(chǎng)潛力”到底如何呢？據(jù)2019年央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的數(shù)據(jù)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房擁有率高達(dá)96.0%，房貸也占家庭總負(fù)債的75.9%，據(jù)《2020年一季度宏觀杠桿率報(bào)告》，居民杠桿率也從2019年年末的55.8%升至57.7%。

不難看出，城鎮(zhèn)居民加杠桿的能力大不如從前，在中央“房住不炒”的定調(diào)下，一二線(xiàn)城市的房產(chǎn)火爆，很難帶動(dòng)全國(guó)樓市再上新臺(tái)階。

但另一個(gè)細(xì)節(jié)不容忽視，雖然城鎮(zhèn)居民戶(hù)均擁有住房1.5套，超過(guò)四成家庭擁有兩套及以上房產(chǎn)，但剛需家庭占比不到六成。的確，現(xiàn)在城市限購(gòu)依舊沒(méi)放開(kāi)，但去年12月底，中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合發(fā)文，要求各地全面取消城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下的城市落戶(hù)限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬(wàn)至500萬(wàn)的大城市落戶(hù)條件，在中國(guó)，人口在200萬(wàn)～300萬(wàn)的城市有14個(gè)，大部分為省會(huì)和都市圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級(jí)市。

這不僅是戶(hù)籍制度改革的重要一步，也將加速人口城鎮(zhèn)化，推動(dòng)新一波人口流動(dòng)，特別是都市圈內(nèi)城市之間的人口流動(dòng)，也在為樓市未來(lái)發(fā)展儲(chǔ)備需求。

（文中人物為化名）