淺析物業(yè)企業(yè)上市過(guò)程中收并購(gòu)處理

徐珊

摘 要：自2014年內(nèi)地第一家物業(yè)公司“彩生活”赴港股上市后，陸續(xù)有物業(yè)公司成功赴港上市。近年來(lái)，赴港上市的內(nèi)地物業(yè)企業(yè)數(shù)量較多，根據(jù)中物研協(xié)的數(shù)據(jù)，計(jì)劃在2020—2022年上市的物業(yè)企業(yè)有20余家，另有20余家物業(yè)公司有上市意向但未確認(rèn)上市時(shí)間。探究了物業(yè)企業(yè)上市過(guò)程中的收并購(gòu)相關(guān)問(wèn)題及其會(huì)計(jì)處理，分析了收并購(gòu)帶來(lái)的問(wèn)題及原因，提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：上市;收并購(gòu);會(huì)計(jì)

文章編號(hào)：1004-7026（2020）08-0159-02? ? ? ? ?中國(guó)圖書(shū)分類(lèi)號(hào)：F275;F271? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

物業(yè)公司通常輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，故扎推上市的風(fēng)潮必然帶來(lái)物業(yè)企業(yè)合并與重組的浪潮。企業(yè)合并是一種促進(jìn)企業(yè)發(fā)展和進(jìn)步的重要方式，在世界500強(qiáng)企業(yè)中，80%的企業(yè)是通過(guò)收并購(gòu)擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模從而成為世界500企業(yè)?，F(xiàn)階段，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的普遍現(xiàn)象。西部一家大型物業(yè)企業(yè)依托上游房地產(chǎn)母公司背景，在多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)方面進(jìn)行布局，希望通過(guò)在港股上市獲得發(fā)展資金，拓寬融資渠道。

1? 業(yè)務(wù)收購(gòu)的會(huì)計(jì)處理及考慮

香港上市法規(guī)及要求分為IPO申報(bào)期間的收并購(gòu)企業(yè)行為和IPO申報(bào)過(guò)程中的收并購(gòu)企業(yè)行為。

IPO申報(bào)期間的收并購(gòu)企業(yè)行為：若IPO企業(yè)在業(yè)績(jī)申報(bào)期購(gòu)入一項(xiàng)或多項(xiàng)重大下屬公司或業(yè)務(wù)（被認(rèn)定為重大交易或占比非常重要的收購(gòu)，即被收購(gòu)對(duì)象的總資產(chǎn)、總支付對(duì)價(jià)、營(yíng)收、凈利潤(rùn)及實(shí)收資本中任意一項(xiàng)指標(biāo)超過(guò)并購(gòu)方相應(yīng)值的25%），則IPO企業(yè)必須披露該重要下屬公司或業(yè)務(wù)被并購(gòu)前的財(cái)務(wù)資料。上述財(cái)務(wù)資料包括從申報(bào)期起至并購(gòu)日止期間的財(cái)務(wù)資料;若該重要下屬公司或業(yè)務(wù)在申報(bào)期開(kāi)始以后才開(kāi)始營(yíng)業(yè)，則披露從其開(kāi)始經(jīng)營(yíng)日期起至并購(gòu)日止期間的財(cái)務(wù)資料。有關(guān)該重要下屬公司或業(yè)務(wù)的并購(gòu)前財(cái)務(wù)資料，通常必須按IPO企業(yè)所選用的會(huì)計(jì)政策整理，并在審計(jì)報(bào)告中以附注形式進(jìn)行明確披露或在另一份審計(jì)報(bào)告中披露。

IPO申報(bào)過(guò)程中的收并購(gòu)企業(yè)行為：自IPO企業(yè)編制的審計(jì)報(bào)告所載的最近財(cái)務(wù)期間經(jīng)審計(jì)賬目的結(jié)算日后所并購(gòu)或擬并購(gòu)一項(xiàng)或多項(xiàng)被并購(gòu)下屬公司或業(yè)務(wù)，必須披露被并購(gòu)下屬公司業(yè)務(wù)或過(guò)往3年（或加最近一期）的財(cái)務(wù)資料（除非可以獲取聯(lián)交所豁免）。如果總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)（3項(xiàng)測(cè)試）中有一項(xiàng)超過(guò)IPO企業(yè)的5%，則必須附加申報(bào)備考財(cái)務(wù)信息。

物業(yè)企業(yè)在籌劃收購(gòu)事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)充分考慮收購(gòu)時(shí)點(diǎn)（業(yè)績(jī)期還是申報(bào)期后收購(gòu)）及收購(gòu)目標(biāo)規(guī)模是否構(gòu)成重大交易事項(xiàng)，應(yīng)重視對(duì)被收購(gòu)對(duì)象的盡職調(diào)查工作，對(duì)被收購(gòu)對(duì)象財(cái)務(wù)、法律、稅務(wù)等合規(guī)性進(jìn)行深入了解，擬定收購(gòu)條件及稅務(wù)安排要征詢(xún)法律、稅務(wù)及會(huì)計(jì)師意見(jiàn)，評(píng)估其財(cái)務(wù)記錄是否符合上市過(guò)程中信息披露要求。

物業(yè)企業(yè)需要慎重考慮在業(yè)績(jī)年度的重大收購(gòu)。若目標(biāo)公司相對(duì)擬上市集團(tuán)規(guī)模較大，可能形成非常重大收購(gòu)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可能質(zhì)疑擬上市集團(tuán)整合新業(yè)務(wù)的能力以及管理層的穩(wěn)定性。

2? 存在業(yè)績(jī)承諾的會(huì)計(jì)處理

物業(yè)企業(yè)的并購(gòu)行為中一般會(huì)存在業(yè)績(jī)承諾安排的情形。主要是對(duì)收購(gòu)日后的收入、凈利潤(rùn)以及簽訂服務(wù)合同面積3項(xiàng)業(yè)績(jī)進(jìn)行考量。根據(jù)合同約定，該業(yè)績(jī)承諾安排用現(xiàn)金結(jié)算，應(yīng)被劃分為以金融資產(chǎn)或金融負(fù)債結(jié)算的或有對(duì)價(jià)，其后續(xù)公允價(jià)值的變化將對(duì)后續(xù)期間的損益產(chǎn)生影響。物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照準(zhǔn)則要求規(guī)定進(jìn)行處理。

（1）當(dāng)被收購(gòu)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況未實(shí)現(xiàn)承諾的業(yè)績(jī)，后續(xù)對(duì)價(jià)款時(shí)，收購(gòu)方不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為該金融資產(chǎn)或金融負(fù)債的公允價(jià)值就是收購(gòu)協(xié)議約定的支付對(duì)價(jià)的最高價(jià)款，必須要考慮對(duì)賭期間實(shí)際產(chǎn)生的利潤(rùn)與對(duì)賭期間承諾的利潤(rùn)的差異，還需要考慮今后剩余對(duì)賭期間預(yù)期業(yè)績(jī)的達(dá)成情況。要充分考慮機(jī)會(huì)成本、貨幣的時(shí)間價(jià)值、并購(gòu)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)等，并在財(cái)報(bào)中準(zhǔn)確披露。對(duì)于物業(yè)企業(yè)的業(yè)績(jī)承諾安排，并購(gòu)日后的經(jīng)營(yíng)實(shí)際狀況并不屬于“并購(gòu)日已經(jīng)出現(xiàn)的情況”，故該或有對(duì)價(jià)的轉(zhuǎn)變情況即便是在并購(gòu)日后12個(gè)月內(nèi)，也不屬于申報(bào)期間的調(diào)整事項(xiàng)，不應(yīng)再調(diào)整并購(gòu)日分?jǐn)偟暮喜?duì)價(jià)及商譽(yù)的金額。

（2）物業(yè)企業(yè)除每年對(duì)商譽(yù)進(jìn)行減值測(cè)試外，還應(yīng)按照《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第36號(hào)——資產(chǎn)減值》的要求，對(duì)所并購(gòu)公司的資產(chǎn)需要作出充分且適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)減值測(cè)試。

（3）根據(jù)非同一控制下企業(yè)合并的會(huì)計(jì)處理原則，物業(yè)企業(yè)應(yīng)將支付被收購(gòu)方原股東的現(xiàn)金款與初始合并對(duì)價(jià)的差異調(diào)整計(jì)入當(dāng)期損益。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則除核算科目不同外，沒(méi)有其他準(zhǔn)則方面的差異。

3? 商譽(yù)減值測(cè)試及處理

物業(yè)企業(yè)在IPO進(jìn)程中，可能存在若干非同一控制下的企業(yè)合并行為。物業(yè)公司輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，收購(gòu)過(guò)程中可能形成無(wú)形資產(chǎn)或占收購(gòu)對(duì)價(jià)比例較大的商譽(yù)，必須按照相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定分?jǐn)偤喜?duì)價(jià)及測(cè)試商譽(yù)減值，這也是上市前后香港聯(lián)交所及投資者關(guān)心的問(wèn)題。物業(yè)企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面規(guī)范商譽(yù)的會(huì)計(jì)處理流程。

（1）物業(yè)企業(yè)需要對(duì)被收購(gòu)企業(yè)在收購(gòu)日的可辨認(rèn)凈資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。一般的物業(yè)管理企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，因此賬面的凈資產(chǎn)通常較少，大部分收購(gòu)對(duì)價(jià)將會(huì)作為無(wú)形資產(chǎn)和商譽(yù)（對(duì)價(jià)中未分配部分）。通常在收購(gòu)中會(huì)辨認(rèn)出的無(wú)形資產(chǎn)包括物業(yè)管理合同或者客戶(hù)關(guān)系、 商標(biāo)使用權(quán)、未結(jié)算合同等。上述無(wú)形資產(chǎn)占整個(gè)收購(gòu)對(duì)價(jià)的比例并沒(méi)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，需要根據(jù)被收購(gòu)企業(yè)的實(shí)際情況確定。

（2）物業(yè)管理公司通常輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，因收購(gòu)產(chǎn)生的新無(wú)形資產(chǎn)（商譽(yù)、商標(biāo)、客戶(hù)合約關(guān)系等）占被收購(gòu)企業(yè)可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)的比例很高，金額非常大。由于除商譽(yù)外的無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)年限一般不超過(guò)10年，因此每年額外增加的折舊攤銷(xiāo)將會(huì)給被收購(gòu)企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來(lái)一定負(fù)擔(dān)，但優(yōu)勢(shì)是收購(gòu)的溢價(jià)可以通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)得到有效釋放，避免在收購(gòu)后的某一期間因被收購(gòu)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期而造成重大的商譽(yù)減值。因此，物業(yè)企業(yè)與評(píng)估師需要緊密溝通，既要考慮企業(yè)的實(shí)際承受能力，也要控制未來(lái)商譽(yù)減值的風(fēng)險(xiǎn)，在兩者之間取平衡點(diǎn)。另外，建議物業(yè)企業(yè)在收購(gòu)的效果方面，更多著眼于被收購(gòu)企業(yè)未來(lái)的快速增長(zhǎng)，以便給市場(chǎng)傳遞積極的信息，提升估值空間。

（3）針對(duì)商譽(yù)減值測(cè)試，可以聘請(qǐng)具有合格資質(zhì)的評(píng)估師，對(duì)收購(gòu)價(jià)值分配進(jìn)行評(píng)估，若有重大商譽(yù)或無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生，需要對(duì)其價(jià)值認(rèn)定、減值評(píng)估等主要參數(shù)進(jìn)行詳盡披露。

4? 結(jié)束語(yǔ)

隨著物業(yè)公司在香港上市的熱潮，部分行業(yè)內(nèi)上市公司已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)商譽(yù)減值的情況。物業(yè)企業(yè)在上市過(guò)程中籌劃收購(gòu)事項(xiàng)，需要充分考慮收購(gòu)時(shí)點(diǎn)（業(yè)績(jī)期還是申報(bào)期后收購(gòu)）及收購(gòu)目標(biāo)規(guī)模是否構(gòu)成重大交易事項(xiàng)。

重視對(duì)被收購(gòu)對(duì)象的盡職調(diào)查工作，了解被收購(gòu)對(duì)象財(cái)務(wù)、法律、稅務(wù)的合規(guī)性，擬定收購(gòu)條件及稅務(wù)安排方面要征詢(xún)法律、稅務(wù)及會(huì)計(jì)師意見(jiàn)，評(píng)估其財(cái)務(wù)記錄是否滿(mǎn)足上市過(guò)程中信息披露要求。

（編輯：郭? 穎）