房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題研究

周紅波

近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅速發(fā)展和升級，但在實施房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的過程中還存在一些問題。除去一些不可控因素之外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加企業(yè)內(nèi)部資金使用效率來更好的改善資金鏈管理問題。本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在問題的解決對策進行了分析和探究，以期能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效率，提升行業(yè)競爭力。

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中擁有較為充足的資金是房地產(chǎn)企業(yè)順利開發(fā)的保證，隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展和進步，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭正盛，這也使其成為了推動我國國民經(jīng)濟發(fā)展的中堅力量。而這時一些房地產(chǎn)企業(yè)惡意爭奪土地資源讓資金籌備渠道受到了一定的影響，也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了前所未有的資金壓力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究重要性

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其資金需求量較大，風險較高，周期較長，因此強化房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用管理也成為了企業(yè)核心競爭力的體現(xiàn)。實施房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究能夠幫助企業(yè)了解各個階段的資金使用情況結(jié)合自身特點制定出優(yōu)質(zhì)的資金使用方案，更好的解決企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈的現(xiàn)象避免資金鏈斷裂。還可以促使房地產(chǎn)企業(yè)與市場之間的相互融合，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供幫助。在未來發(fā)展過程中，市場的支持對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理有著非常重要的作用，因此目前需要保證企業(yè)與市場有效對接，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，尋找適合企業(yè)的發(fā)展模式使其不斷成熟，提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金管理質(zhì)量和效率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的弊端

（一）資金籌備前期存在的弊端

房地產(chǎn)企業(yè)在籌備資金前期資金來源非常單一，而作為密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，需要依賴銀行貸款才能更好的滿足企業(yè)需求。在這種融資結(jié)構(gòu)下，假如銀行貸款政策產(chǎn)生了改變，那么就無法有效保證融資風險，這時就會對企業(yè)貸款產(chǎn)生相應的影響。隨著房地產(chǎn)行業(yè)對于資金需求的不斷提升，內(nèi)部融資無法滿足企業(yè)資金需求，銀行貸款渠道較為單一，也讓房地產(chǎn)企業(yè)遇到了一定的資金籌措困境。

（二）資金使用期存在的弊端

目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立起相應的預算管理模式，但在實際工作開展過程中，預算管理和企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀存在一定偏差，這也導致預算管理大都流于表面，無法落到實處。企業(yè)在制定管理計劃之后，管理人員沒有對預算計劃給予一定的重視，責任劃分不夠清晰，降低了企業(yè)資金使用效率。同時企業(yè)對于成本的管控不嚴也使成本支出過高，制約了資金管理水平的提升。一些小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計效率較低，也無法為企業(yè)內(nèi)部資金管理控制提供輔助。

（三）資金回流階段存在的弊端

房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要補充階段就是資金回流階段，但房地產(chǎn)企業(yè)在資金回流過程中還存在一定弊端。一些城市為了穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售價格，固定房地產(chǎn)購買量，這也阻礙了資金回流效率，導致房地產(chǎn)企業(yè)只能通過大促銷的方式實施銷售，降低其實際利潤。另外，在企業(yè)資金回流的時候，企業(yè)對于回流資金的使用存在不合理的情況。因此為了更好的提升資金回流的管理效率，就需要房地產(chǎn)企業(yè)制定較為合理的回流資金使用方案，降低財務風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理策略

（一）資金籌備前期的解決方式

在房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的前期，需要結(jié)合自身資金籌備情況以及資金籌備手段選擇適合的資金籌備模式。近幾年我國市場經(jīng)濟的不斷進步，拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌備渠道，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合企業(yè)內(nèi)部需求，有針對性的選擇適合的資金籌備方案。企業(yè)在制定資金籌備方案之前需要制定房地產(chǎn)建設(shè)項目資金需求方案，并結(jié)合項目各個階段的資金需求量提升資金籌備的科學合理性。大部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營項目對于資金需求量巨大，而企業(yè)內(nèi)部可流動資金較少，因此房地產(chǎn)企業(yè)還需要在企業(yè)內(nèi)部預留出一部分可流動資金。眼下，房地產(chǎn)企業(yè)流動資金的大小會或?qū)ζ髽I(yè)資金流結(jié)余和虧欠產(chǎn)生影響，增加企業(yè)的資金籌備支出。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要有效使用資金籌備模式，調(diào)整債權(quán)比重，重視企業(yè)內(nèi)部資金流動對于企業(yè)資金籌備的意義，為提升企業(yè)資金籌備能力奠定基礎(chǔ)。銀行會結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的市值以及償還能力來進行貸款的發(fā)放，所以房地產(chǎn)企業(yè)自身信用也會成為銀行對其撥款的主要因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)需要與銀行構(gòu)建良好的合作關(guān)系，提供自身實際經(jīng)營數(shù)據(jù)完善內(nèi)部信息，降低銀行撥款風險，只有這樣才能讓銀行作為企業(yè)資金籌備的主要渠道，充分滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌備需求。

（二）資金使用期的解決方式

為了進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率需要強化預算考核，企業(yè)內(nèi)部需要提升對于預算考核工作的重視程度，內(nèi)部管理人員需要定期完成預算考核，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)資金使用量和資金使用方向制定較為完善的預算計劃。將每一本資金使用情況列在預算報表內(nèi)，詳細記錄，及時查找經(jīng)活動與預期不符的情況。例如由于市場因素導致客觀變更就需要及時記錄變化現(xiàn)象，降低企業(yè)資金風險，讓預算管理工作為房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用提供有效保障。提升企業(yè)內(nèi)部資金使用效率還可以通過優(yōu)化成本管理的方式，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立動態(tài)成本管理方式充分滿足動態(tài)成本管理需求。企業(yè)成本管理控制具有一定全方位特征，這也恰恰迎合了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式，因此在企業(yè)內(nèi)部實施成本管理的時候，相關(guān)管理人員需要結(jié)合預算表，及時提交企業(yè)內(nèi)部成本信息以及運營情況，讓企業(yè)管理人員能夠?qū)Τ杀具\行情況實施合理分析，及時調(diào)整相關(guān)內(nèi)容，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理質(zhì)量。當下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作大部分流于形式?jīng)]有落到實處，無法滿足企業(yè)實際運行發(fā)展需求，房地產(chǎn)企業(yè)需要為內(nèi)部審計工作的有效開展作出保證，強化內(nèi)部審計工作人員的個人專業(yè)素養(yǎng)。審計時審計人員的工作能力需要滿足審計工作的需求，重視審計報告的準確性，對審計工作完成較好的部門給予獎勵，對審計工作完成較差的部門給予一定的懲罰，提高審計工作在房地產(chǎn)企業(yè)中的地位。

（三）資金回流期的解決方式

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金回流能夠促進企業(yè)的運行發(fā)展，企業(yè)管理人員需要以企業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)制定相應的資金回流方案，完善項目投資管理。有針對性地實施項目開發(fā)，更好的調(diào)節(jié)企業(yè)與供應商之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)資金支出與資金回流，使其互為補充，降低房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務風險的概率，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠與供應商保持良好的合作關(guān)系。房地產(chǎn)的銷售能夠有效促進資金回流，實現(xiàn)資金高效管理，為了更好的優(yōu)化資金回流，企業(yè)內(nèi)部需要完善銷售工作，制定相應的營銷策略，保證其能夠與資金回流相契合。在企業(yè)內(nèi)部存在資金問題的時候，可以通過促銷銷售的方式縮短銷售周期，提升資金回流效率和速度。企業(yè)內(nèi)部在得到回流資金之后，需要制定較為合理的資金使用方案，提升資金的使用效率?？梢酝ㄟ^對房地產(chǎn)實施再開發(fā)或是相應的經(jīng)營管理提升銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的認可度，促使資金回流效率不斷優(yōu)化，推動房產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的資金較為密集，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要提升對其內(nèi)部資金的管理質(zhì)量，提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金使用效率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展打下基礎(chǔ)。企業(yè)對于債務的到期償還以及資金管理水平的完善，都能使房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中占有優(yōu)勢地位，因此增強企業(yè)內(nèi)部財務管理水平，降低財務風險，對于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定運行有著不可忽視的作用。（作者單位：杭州瀚源房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司）