財(cái)務(wù)視角下房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的問題

王成 張琨蕊 王超

房地產(chǎn)業(yè)是高利潤(rùn)的行業(yè)，許多企業(yè)在盲目擴(kuò)張時(shí)忽視了經(jīng)營(yíng)管理，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸加劇，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂引起破產(chǎn)倒閉。同時(shí)，國(guó)家的宏觀政策也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，政府的財(cái)政政策、貨幣政策促進(jìn)或抑制房產(chǎn)的銷售，從而控制房?jī)r(jià)的走勢(shì);銀行的信貸把控著地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，刺激或制約著企業(yè)的發(fā)展。隨著“十三五”規(guī)劃的布局，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，在新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)帶動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的階段基本結(jié)束。如何讓房地產(chǎn)企業(yè)的大量資金流向新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)，脫離買地、賣地、建房、銷售傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)資源的重新配置是房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的最大問題。企業(yè)必須明確把握國(guó)家的宏觀環(huán)境，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，選擇合適的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略實(shí)施，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨外部環(huán)境壓力

1.政策環(huán)境。國(guó)家政策或促進(jìn)或抑制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度。研發(fā)規(guī)劃環(huán)節(jié)中，國(guó)家掌控土地資源，房地產(chǎn)企業(yè)只能通過招拍掛的出讓方式獲取土地資源進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，地方政府對(duì)城市用地的規(guī)劃，限制房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)規(guī)模。投資建設(shè)環(huán)節(jié)中，國(guó)家調(diào)控銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款力度，適當(dāng)給與寬松或緊縮的政策，控制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度。銷售環(huán)節(jié)中，政府對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，防止泡沫經(jīng)濟(jì)的形成。國(guó)家利用財(cái)政政策和貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，地方政府則進(jìn)一步規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的投資發(fā)展進(jìn)程。

近年來，為了調(diào)控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制泡沫的力度，國(guó)家對(duì)于房地長(zhǎng)行業(yè)呈現(xiàn)周期性調(diào)控。大約3～4年為一個(gè)調(diào)控周期。政策收緊，有利于政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障居民生活生產(chǎn)需求。政策寬松，則有利于財(cái)政收入，保障國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

2010年—2013年為政策收緊期。自2010年史上最嚴(yán)的調(diào)控政策“國(guó)十一條”和“新國(guó)十條”的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入收縮期，嚴(yán)格管理二套房貸款;2011年“新國(guó)八條”公布，提高首套房、二套房商業(yè)貸款的首付比例;2013年“新國(guó)五條”，再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限貸和限購，加大力度打擊投機(jī)性購房。

2014年—2016年為政策寬松期。自2014年“930”房貸新政推行，個(gè)人購房貸款開始松綁，推動(dòng)市場(chǎng)購買需求;2015年“330”政策實(shí)行了營(yíng)業(yè)稅減免并降低首套房、二套房首付比例，促進(jìn)房產(chǎn)交易;2016年新的的稅收優(yōu)惠，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買力。

2017年以后為新一輪的政策收緊期。在兩會(huì)報(bào)告中，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，同年，全國(guó)各地40多個(gè)城市陸續(xù)推行限購政策。房地產(chǎn)企業(yè)迎來新一輪的政策收緊。在十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的政策調(diào)整相對(duì)頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)想要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須根據(jù)國(guó)家的政策，靈活調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略，及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化發(fā)展。

2.同行企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。目前房地產(chǎn)行業(yè)大企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的不斷推進(jìn)以及調(diào)控政策的持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)特別是大型房企間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入從2013年的70，706.67億元上漲到2017年95，896.90億元，漲幅35.63%。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)從2013年9，562.67億元上漲到2017年11，728.11億元，漲幅22.64%。近年來房地產(chǎn)行業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)不斷增加，土地轉(zhuǎn)讓收入逐年大幅增長(zhǎng)，說明隨著城鎮(zhèn)化加快，土地資源的稀缺導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)成本的增長(zhǎng)。但是商品房銷售收入增幅較小，因此帶來的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)空間也相對(duì)有限。房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)高速發(fā)展的腳步開始放緩，地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)進(jìn)一步壓縮，當(dāng)前行業(yè)加速整合，大企業(yè)快速搶占市場(chǎng)份額，中小型企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸消失。不難預(yù)見，未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將逐漸演變?yōu)樾袠I(yè)前數(shù)十家的激烈角逐，通過各自的發(fā)展戰(zhàn)略在搶占市場(chǎng)中創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)問題

1.成本費(fèi)用占比較高影響企業(yè)凈利潤(rùn)。成本費(fèi)用的管控是影響企業(yè)利潤(rùn)的關(guān)鍵。成本過高將影響企業(yè)的毛利率，而費(fèi)用過高將影響企業(yè)的凈利率。房地產(chǎn)行業(yè)中營(yíng)業(yè)總成本占營(yíng)業(yè)收入的比值始終維持在70%，企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是，成本居高不下。雖然營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與總收入占比呈上升趨勢(shì)，但凈利潤(rùn)的占比則呈下降趨勢(shì)。說明企業(yè)的費(fèi)用支出數(shù)年升高，對(duì)企業(yè)盈利帶來影響。

2.財(cái)務(wù)杠桿過高帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。高杠桿高負(fù)債是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的手段，通過大量融資，可以加速企業(yè)的布局發(fā)展。但大量的負(fù)債容易造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展埋下隱患。通過萬德數(shù)據(jù)庫獲取的年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)2015年-2017年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為76.03%、76.57%、78.37%。整個(gè)行業(yè)的財(cái)務(wù)杠杠程度較高，而行業(yè)龍頭萬科2017年達(dá)到了83%。隨著國(guó)家政策的嚴(yán)控，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也逐漸收緊，如果企業(yè)出現(xiàn)融資問題，貸款將受到控制，手中的現(xiàn)金流對(duì)于高負(fù)債來說，很難維持安全運(yùn)營(yíng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿勢(shì)必會(huì)帶來很大程度的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.存貨周轉(zhuǎn)率低導(dǎo)致現(xiàn)金回流慢。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，流動(dòng)資產(chǎn)特別是存貨占企業(yè)總資產(chǎn)的比重特別大。隨著國(guó)家“去庫存”的推進(jìn)，房地產(chǎn)近年來持續(xù)低價(jià)拋售房產(chǎn)，從行業(yè)數(shù)據(jù)看，存貨占比連續(xù)三年大幅下降，從2015年的60.91%降到2017年的53.68%。存貨的大量清盤，勢(shì)必會(huì)影響市場(chǎng)的價(jià)格，企業(yè)獲利空間進(jìn)一步壓縮。近年來國(guó)內(nèi)一、二線城市大范圍推行限購政策，政府嚴(yán)控對(duì)住宅用地和商業(yè)用地的審批。對(duì)房地產(chǎn)商來說，新項(xiàng)目的利潤(rùn)空間十分有限，而且土地成本逐年升高，新拿的土地兩年內(nèi)必須做出規(guī)劃方案進(jìn)行報(bào)批。項(xiàng)目的建造也存在周期性，若不及時(shí)規(guī)劃新項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)手中的存貨將會(huì)出現(xiàn)斷層，將嚴(yán)重影響現(xiàn)金回流，帶來巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

4.應(yīng)收賬款占比高存在壞賬風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)收賬款影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，制約著企業(yè)資金的有效運(yùn)轉(zhuǎn)。隨著去庫存的加快和限購政策的影響，今年來房地產(chǎn)企業(yè)的賒銷比例逐漸增大，從行業(yè)數(shù)據(jù)表來看，應(yīng)收賬款占總資產(chǎn)比例從2015的1.15%上漲到2017年的1.35%，漲幅17%。而2017年固定資產(chǎn)與總資產(chǎn)占比才僅為1.55%。大量的應(yīng)收賬款帶來巨大的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也影響企業(yè)現(xiàn)金回流，不利于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

1.強(qiáng)化成本費(fèi)用管控。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本主要包括：土地成本、建安成本、公配成本、大配套成本、資本化利息和繳納的稅費(fèi)。其中建安成本相比地價(jià)和房?jī)r(jià)而言相對(duì)較為穩(wěn)定，隨著國(guó)內(nèi)供給側(cè)改革的推進(jìn)，鋼鐵、水泥價(jià)格雖上升趨勢(shì)但逐漸趨于穩(wěn)定。而最關(guān)鍵的就是土地成本，隨著國(guó)內(nèi)一線、二線城市土地資源的消耗，土地價(jià)格持續(xù)走高，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要謹(jǐn)慎對(duì)待項(xiàng)目拿地需求，加強(qiáng)土地投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估?？刹扇〔①彽姆绞剑召彯?dāng)?shù)匦⌒头康禺a(chǎn)企業(yè)的在建項(xiàng)目，這樣即可以節(jié)約土地成本，又可以有效緩解企業(yè)資金壓力，同時(shí)由于工程已經(jīng)在建，相應(yīng)的節(jié)約了項(xiàng)目完工時(shí)間，促進(jìn)現(xiàn)金及時(shí)回流。

為了降低企業(yè)費(fèi)用支出，需要加強(qiáng)內(nèi)控管理。伴隨著企業(yè)自身的快速發(fā)展，資本的大量運(yùn)作，在經(jīng)營(yíng)中難免會(huì)出現(xiàn)資金監(jiān)管的漏洞。特別是銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用的支出，必須加強(qiáng)管理，完善內(nèi)控機(jī)制。從財(cái)務(wù)的角度，及時(shí)嚴(yán)格的審核相關(guān)部門費(fèi)用的支出情況，保障資金使用的合理性，最大限度的降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)加強(qiáng)管理人才的培訓(xùn)和教育，有效提高工作效率進(jìn)而降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，保障企業(yè)安全運(yùn)營(yíng)。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。為保證企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和安全運(yùn)營(yíng)，必須進(jìn)一步調(diào)控企業(yè)的融資方式，拓寬企業(yè)的融資渠道，減少債權(quán)融資比例?？梢酝ㄟ^適當(dāng)提高股權(quán)融資的方式，降低企業(yè)的負(fù)債比例。以創(chuàng)新的合作模式提供資金資源，以較少的自由投入撬動(dòng)更大的規(guī)模，保持高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。股權(quán)融資具有一定的優(yōu)勢(shì)：可以解決項(xiàng)目發(fā)展的資金瓶頸，可以避免債權(quán)融資開盤售房引起大量提前還款的局限性;具有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移優(yōu)勢(shì)，由投資方共擔(dān)經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);有利于品牌價(jià)值輸出，充分發(fā)揮企業(yè)自身的品牌價(jià)值，同時(shí)有效降低資產(chǎn)負(fù)債率，調(diào)整債權(quán)和股權(quán)的比例。

進(jìn)一步尋求“非金非銀”的融資渠道。銀行近年來對(duì)地產(chǎn)的貸款逐漸收緊，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。而信托等金融業(yè)的融資相對(duì)銀行來說利率相對(duì)較高，影響企業(yè)的利潤(rùn)水平。可以嘗試通過其他渠道如保險(xiǎn)、社保基金、養(yǎng)老基金、上市公司、民營(yíng)企業(yè)、政府引導(dǎo)基金等進(jìn)行融資，拓寬企業(yè)資金來源渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)存貨管理。加強(qiáng)存貨的管理，就成為了企業(yè)快速發(fā)展的關(guān)鍵。高效的銷售，加快存貨去化，不僅可以為企業(yè)帶來巨額銷售收入提高利潤(rùn)，也帶來的大量的現(xiàn)金流保障未來發(fā)展。存貨過多，說明企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)能力較弱;存貨過少，企業(yè)未來經(jīng)營(yíng)容易出現(xiàn)危機(jī)。要想加強(qiáng)存貨的管理，必須建立有效的經(jīng)營(yíng)預(yù)算分析機(jī)制。通過歷史發(fā)生數(shù)據(jù)對(duì)未來的計(jì)劃期進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)資金的支付時(shí)點(diǎn)、工程進(jìn)度情況、資金回流時(shí)間嚴(yán)格把控，可以有效控制現(xiàn)金流水平和利潤(rùn)水平。保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，有效對(duì)存貨進(jìn)行管控，對(duì)未來的發(fā)展做出判斷。同時(shí)對(duì)于國(guó)家政策的變革，能夠及時(shí)調(diào)整，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

對(duì)于存貨的清理，需要加強(qiáng)企業(yè)銷售能力，制定合理的營(yíng)銷策略，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。針對(duì)不同地區(qū)，設(shè)立不同的銷售方案迎合市場(chǎng)需求。同時(shí)，提供多元化的社區(qū)物業(yè)服務(wù)，爭(zhēng)取客戶的滿意度，利用顧客的口碑可以更好地進(jìn)行產(chǎn)品宣傳，形成良性循環(huán)。

4.完善應(yīng)收賬款管理。想要控制應(yīng)收賬款的增長(zhǎng)，必須建立完善的管理體系制度。實(shí)現(xiàn)多部門配合協(xié)調(diào)作用。明確各部門的崗位職責(zé)，加強(qiáng)各部門之間業(yè)務(wù)的聯(lián)動(dòng)性：銷售前臺(tái)崗、銀行按揭崗、應(yīng)收賬款核算崗應(yīng)做到業(yè)務(wù)融通，形成緊密的業(yè)務(wù)鏈，加速應(yīng)收賬款的回流。相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人，應(yīng)該定期關(guān)注，通過財(cái)務(wù)部門反饋的相關(guān)數(shù)據(jù)，及時(shí)了解應(yīng)收賬款的情況并作出相應(yīng)的對(duì)策。完善應(yīng)收賬款回收的管理機(jī)制，保障企業(yè)資金安全。

（作者單位：齊齊哈爾大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）