論長效機制下的我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

梁海瑜

我國改革開放以來，我國經(jīng)濟社會有了突飛猛進的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之異軍突起。在當(dāng)代房地產(chǎn)業(yè)取得飛速發(fā)展的這些年中，房地產(chǎn)業(yè)對當(dāng)代我國發(fā)展國民經(jīng)濟的重要貢獻舉足輕重，然而一些重大問題也將會隨之不斷產(chǎn)生。近年來，各國家陸續(xù)出臺了許多針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控優(yōu)惠政策，對我國房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展雖然起到了一定的推動作用，但要真正實現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定快速發(fā)展，還需要加快構(gòu)建一套比較完善的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策機制。本文從分析我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)實際發(fā)展情況特點出發(fā)，對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控建設(shè)長效機制的基本內(nèi)涵以及加快構(gòu)建這些長效機制的存在必要性進行了闡述，并對如何加快構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控下的長效機制建設(shè)提出了具體對策和工作建議。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的不斷快速升溫，房價的漲幅持續(xù)快速攀升，我國對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的支持力度不斷加大。與此同時，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控總體問題也已經(jīng)成了社會各界廣泛關(guān)注和學(xué)術(shù)研究的一個重要熱點問題，但是對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機制的深入研究幾乎一直處于一個空白化的狀態(tài)。由于我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中很多關(guān)鍵政策問題是臨時性的和應(yīng)急性的，缺乏對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決策機制體系構(gòu)建和政策制度實施安排的統(tǒng)籌規(guī)劃，不少直接影響宏觀調(diào)控整體效果的政策深層次矛盾問題，并未得到完全根本性有效解決，由此嚴重削弱了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的整體效果。因此，如何加快構(gòu)建房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的整體長效機制，是當(dāng)前擺在我們面前亟待解決的一個重大戰(zhàn)略課題。

一、構(gòu)建房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長效機制的重要意義

房地產(chǎn)業(yè)一直是我們國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟社會發(fā)展中一直占有重要主導(dǎo)位置。并且一直是我國關(guān)聯(lián)度非常高的新興產(chǎn)業(yè)，該領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)的快速騰飛在很大程度上也可以直接促進我國國民經(jīng)濟的高速健康增長。但如果房價過高，甚至可能形成膨脹過度的住房資產(chǎn)市場泡沫，就不能有利于經(jīng)濟社會基本資源的有效合理配置，如果資產(chǎn)泡沫一旦破裂，必將對未來國民經(jīng)濟發(fā)展造成重大經(jīng)濟沖擊。從這個一定程度上來說，國家提出實施新的宏觀調(diào)控刺激政策非常必要，而且對我國房地產(chǎn)業(yè)的實施宏觀調(diào)控刺激政策，不能僅僅是臨時性的一種安撫刺激政策，還需要一個新的長效機制體系來加以作為政策保障。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建議

（一）促進房地產(chǎn)市場稅收機制構(gòu)建

在加快構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)稅收管理機制體系方面，應(yīng)該從我國的實際市場國情出發(fā)，因地制宜。具體來說，可以根據(jù)我國社會經(jīng)濟中的不同消費群體，分不同層次征稅來對其進行差別征稅。有些納稅人不僅擁有多套私人住房房產(chǎn)﹑并且占據(jù)了大量住房資源，更有甚者就是利用這些多獨占的住房資源，從而謀取了巨額經(jīng)濟暴利，對于這些納稅人國家就認為應(yīng)該多一點征稅。而對于那些辛辛苦苦儲蓄積攢多年卻僅僅用錢購買了可供自己居住的一套房子的普通農(nóng)村老百姓，就認為應(yīng)該少一點征稅，在具體稅收上應(yīng)該給予財稅政策的更多優(yōu)惠性和支持。有了完善的企業(yè)稅收控制體系，還要在個稅征收實施階段繼續(xù)采取有力控制措施，，塞當(dāng)前稅收體制漏洞，達到稅負公平。

（二）加快完善住房租賃體系建設(shè)

我國城鎮(zhèn)居民購買個人住房的市場體系初步基本形成，但是目前公共租賃住房使用市場管理體系仍然還存在很多突出問題。完善城鄉(xiāng)住房土地租賃制度體系化，既是加快深化城鄉(xiāng)住房租賃制度結(jié)構(gòu)改革的重要組成內(nèi)容，也是加快實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民購買住房既有所住安居的重要發(fā)展路徑。建立全市房屋房產(chǎn)租賃行業(yè)信息服務(wù)中心，提供全市房屋租賃的信息集約化、專業(yè)化信息服務(wù)，負責(zé)全市房屋租賃信息體系組織建設(shè)和經(jīng)營管理。租賃住房信息服務(wù)中心主要采用專業(yè)市場化模式運作，政策上享受政府的相關(guān)財政補貼和其他稅收相關(guān)優(yōu)惠政策措施，又同時接受地方政府的直接監(jiān)督和嚴格管理。健全推進租賃行業(yè)住房市場法制建設(shè)，加強租賃行業(yè)市場監(jiān)管執(zhí)法力度，明確管理租賃住房雙方合法權(quán)利和合同義務(wù)，規(guī)范市場競爭行為，建立透明高效的公共租賃服務(wù)市場。

完善城市公租房租賃體系保障建設(shè)，公租房租賃保障服務(wù)對象主要以進城的務(wù)農(nóng)名工、大中專院校畢業(yè)生以及初入城市的中低收入者家庭為主，完善公租房周圍配套完善的基本醫(yī)療、教育等基本民生公共服務(wù)配套設(shè)施，研究制定合理的租賃費租金收取管理標(biāo)準(zhǔn)，保證城市低收入者具有支付租金能力，確保公租房租金價格跟隨當(dāng)?shù)亟?jīng)濟波動市場情況而不同動態(tài)發(fā)生變動，加快建立健全公租房市場產(chǎn)權(quán)交易和租金退出保障機制。逐步探索培育建立商品化住房租賃金體系，運用土地稅收抵扣和財政補貼等政策措施，鼓勵地產(chǎn)開發(fā)商等大型金融機構(gòu)資金進入我國商品房土地租賃金融市場，擴大住房租賃機構(gòu)住房資金來源。形成一個主體經(jīng)濟供給多元、管理規(guī)范服務(wù)高效的公共住房土地租賃市場體系，需要形成一套市場經(jīng)濟規(guī)則清晰、保障明確職責(zé)到位、政府部門監(jiān)督高效的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的健全長效機制。

（三）保障房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的獨立

房地產(chǎn)開發(fā)市場中的宏觀調(diào)控措施，應(yīng)當(dāng)保持宏觀調(diào)控實施目標(biāo)和宏觀調(diào)控實施方法的基本獨立性，并應(yīng)當(dāng)區(qū)別于宏觀經(jīng)濟的其他調(diào)控政策措施。宏觀經(jīng)濟的主要調(diào)控政策方法主要以實施貨幣政策、財政政策控制為主，調(diào)控政策目標(biāo)主要內(nèi)容是能夠?qū)崿F(xiàn)促進我國宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)健康穩(wěn)定發(fā)展，保證發(fā)達國家主要經(jīng)濟社會金融安全，房地產(chǎn)開發(fā)市場中的宏觀調(diào)控主要政策方法以實施戶籍限制政策、土地使用政策、稅收政策等調(diào)控為主，以能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)市場長期平穩(wěn)健康穩(wěn)定發(fā)展、以及能夠滿足不同年齡收入階層家庭住房市場需求水平為主。如果目標(biāo)實現(xiàn)保證不了房地產(chǎn)資本市場及其宏觀調(diào)控的根本獨立性，那么房地產(chǎn)市場調(diào)控就可能會逐漸偏離房產(chǎn)市場本身，偏向其他宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控中的目標(biāo)。

在房地產(chǎn)投資市場健康發(fā)展的整個過程中，政府進行宏觀調(diào)控必不可少，而未來幾年我國更多地應(yīng)該更加注重房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策長效機制的基本建立和有效運行，以便有效促進房地產(chǎn)開發(fā)市場的長期有序健康穩(wěn)定發(fā)展。（作者單位：鄆城縣自然資源和規(guī)劃局）