關于蘇州地區(qū)房地產信貸問題的研究

彭雪兒

長期以來房地產行業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中一直扮演著龍頭產業(yè)的角色，其對于快速發(fā)展的中小城市建設作用更為明顯。信貸是房地產企業(yè)主要的融資渠道，也是城市商業(yè)銀行主要的貸款業(yè)務，同時也是政府進行房地產宏觀調控的有效工具。隨著近幾年房地產行業(yè)的快速發(fā)展，相關信貸問題逐漸暴露出來，比如信貸風險問題、信貸監(jiān)管問題等。本文研究重點分析蘇州地區(qū)房地產行業(yè)信貸問題，并提出相應對策建議，這對于促進當?shù)胤康禺a行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。

一、蘇州房地產行業(yè)現(xiàn)狀

從當前蘇州房地產市場發(fā)展狀況呈現(xiàn)出三大特點：一是政策宏觀調控更加明顯，蘇州經(jīng)歷了2014年底以及2017年前三季度的瘋狂暴漲，房價均價從1萬左右直接漲到2.5萬左右。進入到2016年國慶后政府出臺了一系列政策，通過提升貸款比例、利率來提升買房首付的成本。2018年蘇州政府繼續(xù)進行更細分的政策調控，比如推出了商品房銷售公開搖號的政策，在土地審批上面也更加嚴格，取消了一大批資質不合理土地使用項目。二是多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度落實，從十九大以后蘇州市政府積極響應黨中央政策號召，積極建設廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房，提供了多渠道的住房保障。三是消費者購買更加冷靜，目前購房人群中有超過80%的人是剛需購房，蘇州市民對于房地產發(fā)展的態(tài)勢也有了自己的分析和判斷，不管是剛需購房或者投資購房，出手都更加謹慎。

二、蘇州房地產行業(yè)信貸現(xiàn)狀

蘇州整體經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，借助于其優(yōu)越的地理位置和區(qū)域政策，蘇州房地產行業(yè)得以快速發(fā)展，房地產信貸規(guī)模隨之水漲船高，與此同時也暴露出更多的問題，就整體而言本地房地產行業(yè)信貸現(xiàn)狀呈現(xiàn)出以下特征：

（一）房地產行業(yè)信貸規(guī)模持續(xù)增加

我們國家自1998年從政策上支持房地產信貸金融業(yè)務，房地產信貸規(guī)模穩(wěn)中有增長。網(wǎng)絡數(shù)據(jù)顯示從2004年到2014年蘇州房地產信貸規(guī)模平均每年增長7%，與經(jīng)濟平均增長速度相一致。自2014年至2018年五年內蘇州房地產信貸規(guī)模增長了9倍，現(xiàn)如今規(guī)模更已經(jīng)達到12萬億，而這一數(shù)字還將持續(xù)增加。需要重點提出的是，從2016年開始中央下大了調控指令，蘇州政府也采取了一系列的措施，但是并沒有阻止房地產信貸增長的趨勢，只不過增長速度在短時間內有所放緩。由于房地產企業(yè)開發(fā)成本較高，本身融資取到非常有限，只有借助于銀行信貸融資才能正常運行。作為城市商業(yè)銀行的主要貸款業(yè)務，在整個房地產行業(yè)發(fā)展形勢明朗的情況下，商業(yè)銀行貸款輸出積極性更高。隨著房價的不斷攀升，大部分購買者不得不選擇商業(yè)貸款。

（二）房地產信貸政策調節(jié)作用更為突出

十九大以來國家領導人多次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，中央以及各地政府也陸陸續(xù)續(xù)出臺一系列的政策進行宏觀調控，其中以利率、貸款比例調節(jié)效果最為明顯，信貸在政策調節(jié)中的作用更為突出。一方面是加大對于房地產企業(yè)的信貸審核，控制貸款額度，以此來增加房地產企業(yè)土地開發(fā)成本，這種成本也包括時間成本。這么做效果立竿見影，2016年11月份蘇州出臺了相關政策，從2016年底到2017年底，蘇州房地產企業(yè)信貸審批（超過20億）的項目只有25個，同時房地產拿地數(shù)量、商品房立項項目數(shù)據(jù)明顯減少，新開發(fā)商品房供應數(shù)量實現(xiàn)回落。另一方面是加大個人買房貸款審批審核力度，2014年到2015年蘇州商品房首付比例大部分為20%，利率在5左右，而且很多開發(fā)商為了促進貸款購房，和銀行一起推出首付還可以分兩年或者三年完成，大大降低了購房者的資金壓力。從2016年底，蘇州政府規(guī)定，首套房貸款首付比例不得低于30%，二套房貸款首付比例不得低于50%，首付款不可分期，同時適當調整銀行貸款利率。通過一系列的金融調控政策，政府希望可以放緩房地產過快增長的勢頭，讓消費者更加理智。

（三）房地產信貸越來越集中

隨著房地產行業(yè)的非理性快速發(fā)展以及地方政府空前的高規(guī)格調控，房地產行業(yè)也在進行洗牌，隨之關聯(lián)的房地產信貸也發(fā)生了變化，越來越集中。從輸出方來說，房地產信貸越來越集中在大型商業(yè)銀行手中;從輸入方來說，地房產信貸越來越集中在大型有較高知名度的開放商企業(yè)手中。隨著房地產行業(yè)快速增長，房地產信貸規(guī)模在不斷增加，房地產信貸作為商業(yè)銀行的主要貸款業(yè)務之一，銀行之間業(yè)務競爭更為激烈，大銀行資金儲備雄厚，與地方政府有著更為緊密的經(jīng)濟往來，且在消費者群體中的口碑更好。經(jīng)過激烈的行業(yè)競爭，很多中小銀行敗下陣來。隨著調控力度增加，房地產企業(yè)用地開發(fā)成本在大幅度增加，房地產企業(yè)之間的競爭也更加白熱化，行業(yè)本身問題頻頻發(fā)生，會給銀行信貸帶來極大負面影響。銀行出于風險控制也加大了對于房地產企業(yè)的貸款審核力度，大型房地產企業(yè)信譽、品牌、資金都有保障，成為了銀行放貸優(yōu)先選擇的對象。

三、蘇州房地產信貸存在的問題

（一）信貸風險問題比較嚴重

當前蘇州房地產信貸規(guī)模比較大，房地產信貸風險明顯增加，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：一是市場風險，房地產企業(yè)開發(fā)成本在明顯增加，企業(yè)面臨的資金壓力更為明顯，同時從銀行角度來說也存在較大的信貸業(yè)務市場競爭風險。二是政治風險，由于房地產行業(yè)的宏觀調控以及銀行業(yè)的金融監(jiān)管，政府頻繁地使用信貸金融手段，使企業(yè)在未來面臨著較大的政策風險，銀行信貸業(yè)務也會受到一定影響。三是房地產信貸集中帶來的風險，當前蘇州房地產信貸主要集中在大開發(fā)商企業(yè)和大型商業(yè)銀行手中，風險也也更為集中。

（二）信貸融資依賴性比較大

隨著本地房地產行業(yè)宏觀調控力度不斷增大，很多中小房地產企業(yè)面臨較大的資金問題，因為資金斷裂而破產的企業(yè)比比皆是。當前蘇州房地產企業(yè)受信貸影響比較大，其主要原因是在融資過程中對于信貸的依賴性比較大。一方面是因為房地產行業(yè)融資比較特殊，一般會需要大量的資金，周期性比較長。另一方面房地產企業(yè)可提供的擔保品比較單一，一般情況是房子，而當前環(huán)境下開發(fā)商對于房子價格把控力度不大。

（三）信貸監(jiān)管力度不足

蘇州政府在進行房地產信貸監(jiān)管過程中表現(xiàn)出力度不足、工作不到位等問題，沒有對于銀行信貸業(yè)務形成有效監(jiān)管，很多銀行為快速完成在信貸方面的業(yè)務指標，對于房地產企業(yè)沒有進行嚴格審核。當?shù)卣畬τ诜康禺a企業(yè)信貸用途缺少監(jiān)管，如部分房地產企業(yè)拿到銀行貸款以后，并沒有用在商品房項目開放上面。最后就是對于消費者還款來源缺少監(jiān)管，當前蘇州房價已經(jīng)非常高，消費者購買金融杠桿明顯偏高，潛在風險比較大，加上缺少資金來源監(jiān)管，加劇了信貸風險。

四、關于蘇州房地產信貸問題的一些建議

（一）做好風險把控

對于銀行來說應該合理調整業(yè)務結構，杜絕在經(jīng)營上急攻近利的不良傾向，對目前發(fā)現(xiàn)的房地產投資熱潮要適當降溫， 理性地開展房貸業(yè)務。對于當?shù)胤康禺a企業(yè)來說，應該充分認識到蘇州當前的房地產環(huán)境，在做好市場規(guī)劃，不能盲目進行帶貸款開發(fā)，充分考慮企業(yè)的償還能力和資金穩(wěn)定性。對于政府來說，應該進行全面方面的風險把控，引導房地產行業(yè)良性發(fā)展，協(xié)助銀行做好金融風險監(jiān)管。

（二）房地產企業(yè)逐步減小信貸融資依賴性

當前蘇州房地產企業(yè)在融資方面過度依賴銀行信貸，這不利于企業(yè)長遠發(fā)展。房地產企業(yè)應從自身品牌塑造做起，保障企業(yè)所開發(fā)項目的質量，積極參與城市建設、社會公益，打造良好的品牌影響，在資本市場贏得良好的口碑，為擴展融資渠道創(chuàng)造條件。同時也要有意識改變經(jīng)營模式，依據(jù)自身實力進行市場原作，避免資金高杠桿化，減少信貸壓力與依賴性。中小企業(yè)抱團取暖也是一種可取的合作方式，可是實現(xiàn)資源與資金上面的互補。

（三）加強信貸金融監(jiān)管

應該盡快建立完善的房地產信貸金融監(jiān)管體系，明確監(jiān)管部門與職責，明確中央金融監(jiān)管與地方整行政監(jiān)管的職責范圍，還要盡快完善信貸金融監(jiān)管的使用法律。對于蘇州政府來說，應該加強對于信貸審批規(guī)范性合法性的監(jiān)管，對于違規(guī)操作的銀行以及房地產企業(yè)都要進行懲罰。加大房地產企業(yè)信貸資金用途，要保證房地產信貸資金的用途合理合法性。最后要逐步加大對于消費者還款資金來源的審核，逐步減小購買消費高杠桿帶來的潛在風險。

五、結語

本文分析了當前蘇州房地產行業(yè)發(fā)展情況，總結了蘇州房地產信貸的基本特征，結合蘇州當?shù)貙嶋H情況，總結了房地產信貸方面存在的問題，并給出了對策建議。房地產是蘇州經(jīng)濟發(fā)展的核心動力，在未來也會扮演重要角色，做好房地產信貸監(jiān)管、風險控制至關重要，這需要政府、企業(yè)、銀行共同努力。（作者單位：蘇州大學）