金科股份的“后千億時代”

呂江濤

“疫情有影響，但公司目前沒有調(diào)整（2020年）2200億元年度銷售目標(biāo)的打算。”在金科股份2019年度業(yè)績說明會上，該公司總裁喻林強(qiáng)表示。

從2016年的319億元到2018年的1188億元，再到2019年的1860億元，用3年時間跨過千億元銷售規(guī)模門檻的金科股份，銷售額的增速仍未放緩。而在“后千億時代”，金科股份在地產(chǎn)平臺之外又瞄準(zhǔn)了科技產(chǎn)業(yè)投資運營、生活服務(wù)、文化旅游康養(yǎng)3個萬億級的大市場。

高增長、高分紅，一季度業(yè)績預(yù)喜

2019年對于房地產(chǎn)行業(yè)來說算不上“友好”。數(shù)據(jù)顯示，去年全國商品房銷售面積 17.16 億平方米，同比下降 0.1%;商品房銷售額 15.97 萬億元，增速同比回落 5.7 個百分點。

銷售繼續(xù)放緩，期待已久的“松綁”政策遲遲未到，行業(yè)間的競爭更加白熱化，有的房企甚至希望通過“以價換量”來加速回款，新冠肺炎疫情更是加劇了投資者對行業(yè)的悲觀預(yù)期。

而金科股份發(fā)布的2019年年報無疑給市場注入了一針強(qiáng)心劑。年報顯示，去年金科股份及其所投資的公司實現(xiàn)銷售金額 1860億元，同比增長57%，完成當(dāng)年1500億元年度銷售目標(biāo)的124%;房地產(chǎn)銷售面積1905萬平方米，同比增長42%。

業(yè)績方面，金科股份2019年實現(xiàn)營業(yè)收入678億元，同比增長64.36%;實現(xiàn)凈利潤56.76億元，同比增長46.06%。這也是金科股份連續(xù)第5年實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的“雙增長”。此外，金科股份2019年的毛利率和凈利率分別為28.84%和9.4%，均居行業(yè)較高水平。

在2019年度業(yè)績說明會上，金科股份董事長蔣思海將2019年公司工作總結(jié)為：業(yè)績增長穩(wěn)健有力、公司發(fā)展科學(xué)性顯著增強(qiáng)、資本市場形象全面提升、員工獲得感幸福感成就感明顯提高、品牌價值持續(xù)攀升。

除了收入和利潤的大幅增長，高分紅也成為金科股份2019年年報的一大亮點。根據(jù)公司年報披露，按2019年年末總股本53.4億股為基數(shù)，擬每10股派送4.5元（含稅）現(xiàn)金紅利，現(xiàn)金分紅預(yù)計超24億元。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計，該公司近4年來已累計分紅逾67億元。

值得注意的是，2020年第一季度，在新冠肺炎疫情沖擊的背景下，金科股份仍然實現(xiàn)了逆市增長。

4月13日晚間發(fā)布的一季報顯示，金科股份當(dāng)期實現(xiàn)營業(yè)收入76.27億元，同比增加8.96%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤3.97億元，同比增加57.13%，繼續(xù)保持穩(wěn)步增長。截至一季度末，公司總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到3272億元，貨幣資金余額約360億元，現(xiàn)金儲備較為充足。

融創(chuàng)減持、紅星補位，形成三方共贏局面

值得注意的是，金科股份近期股價走強(qiáng)。有分析認(rèn)為，這與其近期的股權(quán)變動有關(guān)。

4月14日晚間，金科股份發(fā)布股東權(quán)益變動的提示性公告，紅星家具集團(tuán)通過其控股子公司廣東弘敏于2020年4月13日與天津聚金簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為8元/股，前者將通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式受讓天津聚金持有的金科股份5.87億股，占公司總股本的11%，交易價款合計為人民幣46.99億元。

4月15日上午，金科股份舉行2019年度線上業(yè)績說明會。

據(jù)了解，天津聚金、天津潤澤、天津潤鼎3家公司的實際控制人均為融創(chuàng)。本次股權(quán)變動后，融創(chuàng)在金科股份的持股比例由29.35%降至18.35%，而廣東弘敏、紅星家具集團(tuán)的持股相應(yīng)增加至11.04%。

對此，蔣思海表示，“融創(chuàng)中國作為公司重要的財務(wù)投資者，在這三四年的過程中共同見證了金科的快速發(fā)展。融創(chuàng)中國作為我們的同行，也有很多值得我們學(xué)習(xí)的地方。融創(chuàng)在過去幾年投資和持有公司股票過程中也取得了良好的投資回報，這也證明了融創(chuàng)有著優(yōu)秀的投資眼光和投資能力?！?/p>

而對于紅星的入股，蔣思海更是直言“歡迎紅星成為股東”。他認(rèn)為，紅星的加入，將與金科形成優(yōu)勢互補。

有業(yè)內(nèi)人士指出，此次股權(quán)變動，對金科、融創(chuàng)和紅星來說，是三贏的局面。

首先是金科股權(quán)之爭的警報解除，金科股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定后，經(jīng)營將更為穩(wěn)健;其次是紅星入股能夠帶給金科更多商業(yè)地產(chǎn)方面的資源，而融創(chuàng)也獲得了較高的股票投資收益。

從百億到千億，今年目標(biāo)2200億

對于金科股份近期的股價表現(xiàn)，興業(yè)證券、華泰證券、華創(chuàng)證券等多家券商近期發(fā)布的研報均指出，資金對該股的追捧并不僅僅是因為公司2019年靚麗的年報，更多的還是對金科股份多年來業(yè)績持續(xù)增長的信心。

2016年底，全國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白熱化競爭階段，數(shù)家千億級房企組成第一梯隊，“千億”已經(jīng)成為房企未來生存的生死線，中小房企面臨著“不做大就淘汰”、被市場集中的趨勢吞沒的風(fēng)險。與此同時，整個市場的需求也在悄然發(fā)生變化。

面對市場的格局變化，金科股份做出了兩個決定：第一個是品牌煥新，定位于“美好生活服務(wù)商”，第二個就是確立“跨越式大發(fā)展”的戰(zhàn)略目標(biāo)，布局“三圈一帶、八大城市群”，實現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張。

2017年6月份，金科股份正式發(fā)布《發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》，提出“跨越式大發(fā)展”的目標(biāo)：在2017至2020年期間，力爭實現(xiàn)簽約銷售金額分別約為500億元、800億元、1100億元、1500億元，并力爭在2020年沖擊2000億元銷售額的目標(biāo)。

事后來看，金科股份每一年都超額完成了銷售目標(biāo)。2016—2018年，金科股份的銷售規(guī)模分別為319億元、658億元和1188億元。在用3年時間跨過千億銷售規(guī)模門檻后，金科股份銷售額的增速仍未放緩，2019年實現(xiàn)銷售額1860億元，同比增長57%;銷售面積1905萬平方米，同比增長42%。

資料整理：《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 孫庭陽制表：《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 美編 孟凡婷數(shù)據(jù)來源：金科股份2019 年年報

對于2020年，盡管房地產(chǎn)行業(yè)受到新冠肺炎疫情影響，但金科股份仍然未改高增長的步伐，將年度銷售目標(biāo)定為2200億元，并計劃將在建面積在年末擴(kuò)展至7300萬平方米。

金科股份總裁喻林強(qiáng)在2019年度業(yè)績說明會上指出，房地產(chǎn)市場，疫情只是抑制了短期的需求，需求并未得到釋放，隨著疫情的走勢和防控，預(yù)判三、四季度房地產(chǎn)市場迎來復(fù)蘇是大概率事件。其次，公司內(nèi)部的資源足以支撐2020年的銷售目標(biāo)，2020年金科可售貨值年內(nèi)預(yù)計供貨有3600億元。

開辟萬億級新藍(lán)海，加速商業(yè)地產(chǎn)開拓

近日，多家券商在研報中均指出，除了房地產(chǎn)銷售項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模的提升外，金科股份業(yè)績的高增長，也離不開其多元化布局初見成效。“后千億時代”，金科正在加速進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開拓。

2018年底，金科股份正式將多元化業(yè)務(wù)上升到企業(yè)戰(zhàn)略層面，將原有的“地產(chǎn)+服務(wù)”雙核驅(qū)動戰(zhàn)略，進(jìn)一步升級到“四位一體”戰(zhàn)略，即民生地產(chǎn)、科技產(chǎn)業(yè)（園區(qū)）、生活服務(wù)、文商旅多元化協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略。

今年2月份，金科股份對外宣布，公司將原商業(yè)中心分拆成商業(yè)管理公司和社區(qū)商業(yè)部，并從萬達(dá)挖來曾任萬達(dá)商管副總裁的許智涌擔(dān)綱金科集團(tuán)副總裁，金科文旅集團(tuán)董事長、總裁，以及兼任金科商業(yè)管理公司董事長。可見，金科在商業(yè)方面有著自己的野心。

而隨著紅星集團(tuán)的入股，無疑將給金科帶來更多商業(yè)地產(chǎn)方面的資源。

公開資料顯示，紅星集團(tuán)旗下的愛琴海購物公園已經(jīng)進(jìn)入北京、上海、天津、重慶、常州、成都等80余個城市。借助紅星集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)方面的資源優(yōu)勢，金科有望在未來更快地切入商業(yè)地產(chǎn)投資運營與開發(fā)，借助合作方豐富的商業(yè)運營經(jīng)驗，打造商業(yè)管理運營體系，為金科股份打造優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)和知名商業(yè)IP做好布局。

“這些都是金科在跨越千億之后，為了更好推動‘四位一體協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略下具體戰(zhàn)術(shù)安排?！笔Y思海在業(yè)績說明會上表示，圍繞如何做好“四位一體”協(xié)同發(fā)展的閉環(huán)，金科股份還為此提出了五大保障措施來支撐，即建立領(lǐng)先的模式、構(gòu)筑優(yōu)質(zhì)的平臺、建造強(qiáng)大的體系、打造核心的產(chǎn)品及儲備充足的人才。

對此，川財證券研報指出，金科股份在夯實主業(yè)的同時，積極進(jìn)行物業(yè)管理等多元化業(yè)務(wù)的拓展，與主營業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)，未來有望實現(xiàn)外源融資式的規(guī)模擴(kuò)張向內(nèi)源資金支撐持續(xù)發(fā)展的轉(zhuǎn)換。截至一季度末，公司預(yù)收賬款同比增長35%，達(dá)1163億元，覆蓋近一年營業(yè)收入約1.7倍，業(yè)績有望持續(xù)釋放。

責(zé)編：李慧敏? lihuimin@ceweekly.cn

美編：孟凡婷