城市安置房的項(xiàng)目管理與成本風(fēng)險(xiǎn)控制

趙文池

【摘要】安置房在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，屬于較為特殊的一種。一方面，安置房的風(fēng)險(xiǎn)較為特殊，具有政治風(fēng)險(xiǎn)和收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)兩種。另一方面，安置房項(xiàng)目開發(fā)中成本控制的動(dòng)態(tài)因素較為復(fù)雜，難以得到有效的控制。若是拆遷周期不便，藤倉(cāng)費(fèi)與財(cái)務(wù)費(fèi)用和安置房項(xiàng)目建設(shè)周期成正比，房屋開發(fā)費(fèi)用和管理飛羽與壓縮的施工工期成反比。因此，城市安置房的項(xiàng)目管理與成本風(fēng)險(xiǎn)控制各因素之間有著密切的關(guān)系，想要做好成本風(fēng)險(xiǎn)控制與項(xiàng)目管理，需厘清不同因素之間的影響，且采取有效的控制與管理措施。

【關(guān)鍵詞】城市安置房;項(xiàng)目管理;成本風(fēng)險(xiǎn)

在同一個(gè)小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中，安置房的建設(shè)成本受到多方面因素的影響，像財(cái)務(wù)費(fèi)用、建設(shè)周期以及開發(fā)費(fèi)用等之間就有著不同的利害關(guān)系，成本風(fēng)險(xiǎn)控制要以施工工期為依據(jù)，明確施工組織對(duì)工程成本的影響以及確定成本支出時(shí)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

1、影響項(xiàng)目管理與成本風(fēng)險(xiǎn)控制的因素

如果拆遷周期不變，在安置房項(xiàng)目管理中，財(cái)務(wù)費(fèi)用、建設(shè)周期以及開發(fā)費(fèi)用等之間的利害關(guān)系，做好成本風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵。首先，騰倉(cāng)費(fèi)與財(cái)務(wù)費(fèi)用，和安置房項(xiàng)目管理的建設(shè)周期成正比。安置房的建設(shè)成本，會(huì)與小區(qū)建設(shè)中最快與最慢兩種單體建筑完工時(shí)間差成正比，如果兩幢單體建筑完工的時(shí)間差越大，則安置房的建設(shè)成本越高，想要控制成本，就需要盡可能地加大最快與最慢單體建筑完成時(shí)間差。安置房項(xiàng)目管理中，房屋開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用與不可預(yù)見費(fèi)用，和壓縮施工工期具有反比例關(guān)系。因?yàn)榘仓梅渴且环N頁(yè)數(shù)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其風(fēng)險(xiǎn)具有收益現(xiàn)金流和政治風(fēng)險(xiǎn)兩種，在財(cái)務(wù)評(píng)估中，人們多是采用成本利潤(rùn)率的方式，借助項(xiàng)目中開發(fā)價(jià)值和總成本進(jìn)行利潤(rùn)評(píng)估，卻忽略了成本支出時(shí)間節(jié)點(diǎn)的不確定性與施工組織對(duì)工程成本的影響。所以，在安置房項(xiàng)目管理與成本風(fēng)險(xiǎn)控制中，應(yīng)明確資金流入和流出的實(shí)際時(shí)間節(jié)點(diǎn)，確定不同費(fèi)用的流出與鎏金時(shí)間，以及安置房項(xiàng)目建設(shè)周期與工程成本之間的關(guān)系[1]。

2、不同費(fèi)用與成本風(fēng)險(xiǎn)控制的利害關(guān)系

（1）安置房不同于其他商品房。安置房的特殊體現(xiàn)在，其是由當(dāng)?shù)卣蚴悄骋粋€(gè)平臺(tái)單位定價(jià)、收購(gòu)。安置房在建設(shè)前就可以當(dāng)作是被銷售了的房屋，因此安置房項(xiàng)目管理中，其開發(fā)價(jià)值是保持不變的，資金流入也比較簡(jiǎn)單。在整個(gè)房安置房的建設(shè)與管理過程中，會(huì)出現(xiàn)不確定現(xiàn)金流出的因素主要有兩點(diǎn)，一是騰倉(cāng)費(fèi)，由拆遷周期與工程周期決定，拆遷周期與工程周期越長(zhǎng)，騰倉(cāng)費(fèi)也會(huì)相應(yīng)增加。二是建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用等，這些費(fèi)用也與拆遷周期和工程周期有關(guān)，周期越長(zhǎng)所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用越高。

壓縮施工工期與費(fèi)用之間具有反比例關(guān)系。

（2）安置房開發(fā)、管理以及工程項(xiàng)目建設(shè)中所禪城的費(fèi)用，與壓縮工期具有明顯的相關(guān)性。從取得土地使用權(quán)到工程施工、再到工程竣工，大體可以劃分為四個(gè)階段，準(zhǔn)備、招投標(biāo)、施工、竣工四個(gè)階段，安置房建設(shè)多數(shù)都會(huì)將重點(diǎn)放在施工與竣工兩個(gè)階段中，忽略了準(zhǔn)備與招投標(biāo)對(duì)建設(shè)與管理的影響，安置房項(xiàng)目建設(shè)與管理會(huì)在準(zhǔn)備與招投標(biāo)階段浪費(fèi)很多時(shí)間，施工與竣工兩個(gè)階段則拼命的壓縮工期，不僅增加了騰倉(cāng)費(fèi)與財(cái)務(wù)費(fèi)，無形中也提高了房屋開發(fā)、管理等相關(guān)費(fèi)用。對(duì)于某些部門來講，即使安置房進(jìn)入委托設(shè)計(jì)階段后，也不會(huì)認(rèn)為工程正式，直到舉行施工階段奠基儀式，才開始進(jìn)行建設(shè)管理、趕工期等。所以，安置房建設(shè)周期不便，則項(xiàng)目準(zhǔn)備與招投標(biāo)階段花費(fèi)的實(shí)踐越長(zhǎng)，則會(huì)壓縮施工與竣工工期，房屋開發(fā)與管理等相關(guān)費(fèi)用也會(huì)隨之增加。此外，若是施工工期沒有發(fā)生變化，準(zhǔn)備與招投標(biāo)階段花費(fèi)的時(shí)間越多，則項(xiàng)目建設(shè)周期越長(zhǎng)，騰倉(cāng)費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)會(huì)相應(yīng)增加。即使施工工期壓縮了，也不代表建設(shè)周期縮短，各項(xiàng)費(fèi)用還是會(huì)相應(yīng)增加[2]。

（3）單項(xiàng)工程、工序的并列與串聯(lián)，也會(huì)影響安置房建設(shè)周期與成本。實(shí)際安置房建設(shè)中，多數(shù)是采用固定單價(jià)合同進(jìn)行發(fā)包或是總價(jià)合同評(píng)估。換言之，工程建設(shè)的工期必須要按照合同規(guī)定如期完成，否則就會(huì)產(chǎn)生其他費(fèi)用。作為安置房項(xiàng)目建設(shè)的負(fù)責(zé)人，在項(xiàng)目開發(fā)。管理與成本控制時(shí)，要考慮成本、工期以及質(zhì)量三方面的直接關(guān)系。會(huì)影響施工工期的因素有，特殊的地質(zhì)條件、重大安全問題、工人罷工以及建筑材料、設(shè)備條件不足等，這些因素都會(huì)影響工程工期，增加財(cái)務(wù)費(fèi)用與騰倉(cāng)費(fèi)。

3、城市安置房的項(xiàng)目管理與成本風(fēng)險(xiǎn)控制的有效措施

為了控制好成本風(fēng)險(xiǎn)，提升安置房項(xiàng)目管理效率，應(yīng)基于工期和各項(xiàng)費(fèi)用之間的關(guān)系，科學(xué)地編制工程計(jì)劃，從費(fèi)用與工程工期相關(guān)性入手，在各個(gè)階段加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控。首先，編制科學(xué)的工程計(jì)劃。安置房項(xiàng)目管理中，應(yīng)總結(jié)和分解工程內(nèi)容，明確不同工程內(nèi)容的并列及串聯(lián)關(guān)系，依據(jù)工程施工的先后順序，組合各個(gè)單項(xiàng)工程。項(xiàng)目管理過程中，應(yīng)堅(jiān)持最慢原則——相同小區(qū)建設(shè)中，單體建筑在時(shí)間進(jìn)度上屬于并列關(guān)系，施工工期應(yīng)該有速度最慢的單體建筑決定。若是全部配套工程和速度最慢的單體建筑工期是串聯(lián)關(guān)系，則安置房建設(shè)成本與最慢、最快的單體建筑完成時(shí)間差成正比。在安置房建筑項(xiàng)目成本控制時(shí)，既要編制科學(xué)的工程計(jì)劃，也要更加精準(zhǔn)地評(píng)估最慢與最慢單體建筑的完成時(shí)間差，以更加精準(zhǔn)地把控成本風(fēng)險(xiǎn)。

其次，縮短準(zhǔn)備與招投標(biāo)階段的工期。項(xiàng)目建設(shè)周期的四個(gè)階段中的時(shí)間安排，直接影響到后期的建設(shè)工期與成本。成本風(fēng)險(xiǎn)控制，應(yīng)該跳出傳統(tǒng)的造價(jià)控制慣性思維，從源頭上抓建設(shè)成本，嚴(yán)格控制四個(gè)階段的時(shí)間，盡可能地縮短準(zhǔn)備與周投標(biāo)階段的時(shí)間，為施工階段和竣工階段預(yù)留合理的工期?；诠こ虄?nèi)容的并列與串聯(lián)關(guān)系，?施工進(jìn)度，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)備與招投標(biāo)階段的關(guān)注，以“少搶工期、少窩工”為目標(biāo)，控制好安置房的成本風(fēng)險(xiǎn)[3]。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，安置房的項(xiàng)目管理與成本風(fēng)險(xiǎn)控制，不同于其他的商品房，應(yīng)做好工程計(jì)劃，依據(jù)工程內(nèi)容的串聯(lián)與并列關(guān)系，基于工期和各項(xiàng)費(fèi)用之間的正比與反比關(guān)系，縮短前期準(zhǔn)備與招投標(biāo)階段的時(shí)間，盡可能地均衡進(jìn)度。

參考文獻(xiàn)：

[1]董晨鵬.試論城市安置房的項(xiàng)目管理與成本、風(fēng)險(xiǎn)控制[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2010（12）：40-43.

[2]黃紅林.論安置房的項(xiàng)目管理與成本、風(fēng)險(xiǎn)控制[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2013（01）：72-73.

[3]趙靜.探究公路工程項(xiàng)目管理中風(fēng)險(xiǎn)和成本控制[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2012（32）.