地方政府住房市場(chǎng)干預(yù)傾向的度量與影響因素分析

【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的實(shí)施主體，就是各級(jí)地方政府。文章將以全國(guó)各大中小城市為主要的研究對(duì)象，以相關(guān)的數(shù)據(jù)報(bào)告為依據(jù)，對(duì)各城市各年份的住房市場(chǎng)干預(yù)傾向指數(shù)進(jìn)行編制，以此實(shí)現(xiàn)各地方政府對(duì)住房市場(chǎng)干預(yù)政策及其具體特征的確定。同時(shí)，由于該項(xiàng)指數(shù)將會(huì)對(duì)地方政府的干預(yù)傾向及力度產(chǎn)生直接的影響，因此需要積極的理論與實(shí)證分析。

【關(guān)鍵詞】地方政府;住房市場(chǎng);干預(yù)傾向

住房?jī)r(jià)格問題，是住房市場(chǎng)的核心問題，近幾年對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)的穩(wěn)定產(chǎn)生了十分重要的影響，這也是導(dǎo)致近十年來中央政府對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行頻繁干預(yù)的直接原因。中央政對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)，其具體的措施主要包括多個(gè)年份所采取府抑制性措施以及個(gè)別年份中刺激性措施。按照不同地區(qū)之間不同的住房市場(chǎng)實(shí)際情況，因地制宜的對(duì)地方政府住房市場(chǎng)干預(yù)傾向的度量與影響因素進(jìn)行詳盡的探討。

1、地方政府住房市場(chǎng)干預(yù)傾向指數(shù)的確定

1.1思路與理論

在地方政府住房市場(chǎng)干預(yù)傾向指數(shù)的確定方面，對(duì)于政府具體特征的評(píng)估，可以通過度其傾聽意愿的量化，以及對(duì)其實(shí)際措施的考察兩條思路來進(jìn)行[1]。具體而言，地方政府在進(jìn)行住房市場(chǎng)干預(yù)政策的確定過程中，對(duì)其傾向性意愿的量化，即可通過政策相關(guān)文件、會(huì)議報(bào)告以及官員講話等媒介，對(duì)其中所表達(dá)的政府對(duì)于住房市場(chǎng)目前的實(shí)際情況以及未來發(fā)展方向的判斷等信息進(jìn)行分析，并積極的探討政府在住房市場(chǎng)干預(yù)政策制定上的整體思路。對(duì)其實(shí)際措施的考察則可將重點(diǎn)放在地方政府對(duì)金融、稅收以及土地方面具體的干預(yù)措施上。

（1）地方政府制定的干預(yù)措施可能借助金融、稅收等多個(gè)方面來進(jìn)行具體的呈現(xiàn)，這就對(duì)不同方面政策的統(tǒng)一與量化帶來相當(dāng)?shù)碾y度[2]。

（2）關(guān)鍵部分在于，除了上述相較于顯性化的干預(yù)措施以外，地方政府還可以通過更多的難以直接觀察可得的、微妙的環(huán)節(jié)，以此來對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效的干預(yù)，因此，針對(duì)這項(xiàng)研究是很難精準(zhǔn)的給予合理的量化反映。

1.2指數(shù)確定的具體方式

以上述思路為基礎(chǔ)，文章選取近十年全國(guó)35個(gè)大中型城市為主要的考察對(duì)象，采取以下幾個(gè)步驟，對(duì)各城市各年度政府住房市場(chǎng)干預(yù)傾向指數(shù)進(jìn)行具體的計(jì)算。

（1）文本的收集。建立以當(dāng)?shù)爻歉W(wǎng)站、主要報(bào)刊以及城市年鑒為主的文本收集渠道，對(duì)各城市各年度政府工作的完整論述版本進(jìn)行收集。并以文檔收集為基礎(chǔ)，結(jié)合人力進(jìn)行資料的研讀，在各分?jǐn)?shù)據(jù)報(bào)告中整合商品住房市場(chǎng)相關(guān)的全部論述，以此作為后續(xù)政府工作報(bào)告的原始文檔。

（2）關(guān)鍵詞的選取。使用全文詞頻統(tǒng)計(jì)的方法，對(duì)收集的原始文檔進(jìn)行詞匯的選取，一共獲取一千多個(gè)構(gòu)成原始文檔的具體詞匯，這些詞匯在原始文檔的出現(xiàn)次數(shù)累計(jì)多達(dá)近兩萬次?；诔霈F(xiàn)頻率較低的詞匯對(duì)結(jié)果不會(huì)產(chǎn)生過大的影響，選取累計(jì)出現(xiàn)次數(shù)較低的三包多個(gè)關(guān)鍵詞匯作為研究的目標(biāo)，其在原始文檔的累計(jì)出現(xiàn)次數(shù)為一萬八千余次，在總的出現(xiàn)次數(shù)中占比近百分之九十三。以此來對(duì)詞匯進(jìn)行逐一評(píng)估，判斷該詞匯是否能夠精確的反映出地方政府刺激或抑制市場(chǎng)的具體傾向性。

（3）關(guān)鍵詞的定位以及出現(xiàn)頻率的統(tǒng)計(jì)。將選取的關(guān)鍵詞定位到原始文檔中，第一步，結(jié)合具體的語境對(duì)個(gè)別歧義較大的詞匯進(jìn)行排除;再結(jié)合相對(duì)應(yīng)的傾向，統(tǒng)計(jì)個(gè)原始文檔中刺激性傾向與抑制性傾向關(guān)鍵詞出現(xiàn)的頻率。

（4）對(duì)指數(shù)進(jìn)行計(jì)算。以各原始文檔統(tǒng)計(jì)所得的關(guān)鍵詞出現(xiàn)的頻數(shù)，對(duì)其進(jìn)行兩極化比標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)分。

1.3指數(shù)是否具備有效性的驗(yàn)證

已完成計(jì)算步驟的指數(shù)，仍然需要對(duì)其是否精準(zhǔn)表達(dá)各地方政府每個(gè)年度具體的住房市場(chǎng)干預(yù)傾向進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證[3]。在驗(yàn)證開始之前，對(duì)其他的影響因素進(jìn)行控制，一旦該項(xiàng)指數(shù)對(duì)之前的住房銷售價(jià)格等關(guān)鍵指標(biāo)表征，其具體的住房市場(chǎng)運(yùn)行情況反映出了明顯的同向影響，那么即可確定該項(xiàng)指標(biāo)能夠明確的反映出該地方政府在對(duì)該地區(qū)該年度的住房市場(chǎng)中存在干預(yù)傾向。換個(gè)角度來看，想要對(duì)其后續(xù)的分析更加的有價(jià)值意義，需要明確該種傾向確實(shí)能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)氐淖》渴袌?chǎng)產(chǎn)生顯著的影響。

2、理論的設(shè)定與研究

2.1理論架設(shè)

完成對(duì)地方政府住房市場(chǎng)干預(yù)傾向的評(píng)估之后，下一步的目標(biāo)就是對(duì)這種傾向受到何種因素的影響進(jìn)行探尋與分析。

（1）中央政府相關(guān)干預(yù)政策的影響。下級(jí)聽從上級(jí)，地方聽從中央，是我國(guó)中央與地方之間關(guān)系的主要特征。地方政府依法以中央限定的權(quán)利為基準(zhǔn)，嚴(yán)格的從事行政管理相關(guān)工作，政治管理方面完全聽從中央領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)由上一級(jí)直接任命。特別是住房市場(chǎng)這類涉及到社會(huì)各個(gè)方面這種關(guān)鍵性的政策領(lǐng)域，地方的干預(yù)基調(diào)與中央基本一致，其具體的調(diào)整力度以及操作方式也受到中央嚴(yán)格的監(jiān)督與管制。所以，地方政府對(duì)于住房市場(chǎng)的干預(yù)是完全符合中央政府的相關(guān)規(guī)定要求的。反之，地方政府的干預(yù)力度或措施力度過大，或者超越了中央政策的底線，那么該地方住房市場(chǎng)的干預(yù)將由中央直接進(jìn)行。

假設(shè)：中央政府的干預(yù)傾向?qū)Φ胤秸畬?duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)產(chǎn)生正向的影響。

（2）城市住房運(yùn)行的實(shí)際狀況。以堅(jiān)持黨中央的領(lǐng)導(dǎo)為基礎(chǔ)，由于各個(gè)城市住房市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況存在一定的差異性。地方政府也應(yīng)嚴(yán)格服從因地制宜的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)發(fā)展的實(shí)際狀況，重點(diǎn)關(guān)注其中的主要問題和矛盾，以此來對(duì)干預(yù)的具體政策進(jìn)行指定與實(shí)施[4]。將政策的核心，建立在實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)積極健康發(fā)展的目標(biāo)之上。換言之，如果當(dāng)?shù)氐淖》渴袌?chǎng)處于蕭條的時(shí)期，該地的住房市場(chǎng)出現(xiàn)了交易數(shù)量減少、價(jià)格與股價(jià)均降等現(xiàn)象時(shí)，想要繼續(xù)維護(hù)該地住房市場(chǎng)正常的交易秩序與發(fā)展，此時(shí)的地方政府就有可能實(shí)施刺激性的干預(yù)措施，以此來穩(wěn)固住房市場(chǎng)的信心，刺激住房需求的上漲。反之，如果該地的住房市場(chǎng)處于較熱的階段，價(jià)格增長(zhǎng)速度較快，甚至出現(xiàn)了泡沫跡象時(shí)，地方政府這時(shí)有可能采取抑制的干預(yù)措施。

假設(shè)：地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，采取促進(jìn)市場(chǎng)回歸區(qū)間的的干預(yù)政策傾向。

結(jié)語：

縱觀全文，地方政府的傾向性，其決定性的因素是中央政府的干預(yù)傾向。但從意愿層面的角度上來說，中央政府現(xiàn)階段對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)政策的指定與執(zhí)行，其具體的實(shí)施過程都嚴(yán)格的秉承了統(tǒng)一要求與因地制宜的兩項(xiàng)基本原則。同時(shí)，地方政府還會(huì)結(jié)合城市住房市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行狀況，相對(duì)應(yīng)的采取逆向的干預(yù)措施，積極的考量土地出讓收入等地方利益客觀因素的影響。從意愿傾向的角度出發(fā)，現(xiàn)階段，中央政府在住房市場(chǎng)干預(yù)政策的制定與執(zhí)行方面堅(jiān)持統(tǒng)一要求與因地制宜的原則，并初見成效。因此，各地方政府整體上表現(xiàn)出來的傾向性與政策的制定基本一致。

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[3]吳璟，郭尉，羅晨曦，等.地方政府住房市場(chǎng)干預(yù)傾向的度量與影響因素分析[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2015（12）：147-157.

[4]李洋.搜尋匹配視角下中國(guó)住房市場(chǎng)交易主體行為研究[D].清華大學(xué)，2013.

作者簡(jiǎn)介：

王靜，女，1988年6月18日，漢，黑龍江省大慶市，碩士研究生，大慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，中級(jí)工程師，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方向。