房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略探討

劉蔭寧

摘要：在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到宏觀政策與微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的雙重作用，在市場(chǎng)中面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力?；诖?，各房地產(chǎn)公司為了打破經(jīng)營(yíng)困境，逐漸開始探尋財(cái)務(wù)戰(zhàn)略層面的管理轉(zhuǎn)型及優(yōu)化途徑，通過分析自身在財(cái)務(wù)掌控中的薄弱環(huán)節(jié)，尋找適應(yīng)行業(yè)現(xiàn)狀的新型管理模式，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)最終的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)。本文以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行新型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要意義為理論內(nèi)容，分析企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略現(xiàn)狀及應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;財(cái)務(wù)戰(zhàn)略;有效策略

一、房地產(chǎn)公司實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重要意義

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略就是以現(xiàn)金流管控為核心，通過分析內(nèi)外部環(huán)境因素對(duì)現(xiàn)金流的影響，有計(jì)劃地控制資金循環(huán)各環(huán)節(jié)，保證資金均衡有效地周轉(zhuǎn)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實(shí)施財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的意義主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1）保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身具備著高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的特征，尤其在市場(chǎng)趨于飽和、競(jìng)爭(zhēng)壓力越來越大的當(dāng)下，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須要鞏固市場(chǎng)地位加大資金支持。而財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是統(tǒng)籌內(nèi)部資源、指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展方向的管理工具，它通過提升資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率來不斷開拓市場(chǎng)，為企業(yè)獲取更多的商機(jī)，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展;2）提升企業(yè)決策的科學(xué)性。房地產(chǎn)企業(yè)通過財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃能夠更真實(shí)全面地了解企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，以凈利潤(rùn)、負(fù)債率、現(xiàn)金流等指標(biāo)判斷企業(yè)的發(fā)展能力，基于企業(yè)當(dāng)前的資源條件合理制定經(jīng)營(yíng)決策，更好地適應(yīng)外部市場(chǎng)環(huán)境;3）確保企業(yè)資金流后備充足。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金通道順暢、資金及時(shí)回籠是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的必要保障。而財(cái)務(wù)戰(zhàn)略能夠結(jié)合企業(yè)不同項(xiàng)目的需求選擇合適的融資方式，盡可能減少負(fù)債帶來的資金壓力，為企業(yè)開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目、實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)等提供充足的資金支持[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理中存在的主要問題

（一）財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與其他戰(zhàn)略存在脫節(jié)現(xiàn)象

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理對(duì)資金周轉(zhuǎn)要求較高，其財(cái)務(wù)管理工作存在著一定的復(fù)雜性和風(fēng)險(xiǎn)性。在經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)融合發(fā)展趨勢(shì)下，企業(yè)要想通過財(cái)務(wù)戰(zhàn)略準(zhǔn)確反映出公司實(shí)際的經(jīng)營(yíng)狀況和盈利狀況，就必須要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與其他戰(zhàn)略規(guī)劃的接軌。但目前，部分房地產(chǎn)公司還存在著財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與其他戰(zhàn)略連接不順暢的問題。首先，大多數(shù)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略都是由企業(yè)管理層直接指定的，而房地產(chǎn)公司的投資決策本身存在著風(fēng)險(xiǎn)性高、投資資本規(guī)模大的特征，如果缺乏其他基層業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門的共同參與，難免會(huì)造成財(cái)務(wù)戰(zhàn)略缺乏科學(xué)性和可實(shí)施性;其次，一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的過程中過度追求經(jīng)濟(jì)效益，與其他戰(zhàn)略目標(biāo)的執(zhí)行存在矛盾，這在一定程度上會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);最后，房地產(chǎn)企業(yè)還存在著財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與績(jī)效戰(zhàn)略目標(biāo)沖突的問題。房地產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過程需要大規(guī)模的資金作為支持，而績(jī)效戰(zhàn)略是提供資金后備的有效工具，但一些企業(yè)受績(jī)效戰(zhàn)略導(dǎo)向作用，往往將更多的資源投入到業(yè)務(wù)部門，如績(jī)效目標(biāo)影響了成本控制目標(biāo)的達(dá)成，從而削弱了財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)所需要的資源支持，最終造成財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃流于形式。

（二）缺乏有效的資金管理策略

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)決策和業(yè)務(wù)活動(dòng)都離不開資金支持。從融資角度來說，由于項(xiàng)目開發(fā)前期需要投入大量的開發(fā)運(yùn)營(yíng)資金，而工程建設(shè)周期較長(zhǎng)，影響了資金回流周期，在內(nèi)部資金流有限的情況下，企業(yè)必須要向外部融資借款。而市場(chǎng)上普遍的商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)融資都設(shè)置了一定的準(zhǔn)入門檻，企業(yè)想要打通融資渠道是非常困難的;從投資角度來說，近年來，國(guó)家為了抑制增房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，這在一定程度上壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間，如果企業(yè)的投資模式固定且單一化，難免會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益;從資金管理角度來說，在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力劇增的環(huán)境下，當(dāng)市場(chǎng)購(gòu)買力下跌，企業(yè)必定會(huì)受到“庫(kù)存積壓”的影響，內(nèi)部資金流動(dòng)速度下降，企業(yè)資金回籠周期延長(zhǎng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理潛藏著諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素。

（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系不夠完善

管理評(píng)價(jià)體系是衡量企業(yè)內(nèi)部治理水平的標(biāo)準(zhǔn)，也是反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的方式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)管理評(píng)價(jià)體系是指導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向和投資決策的依據(jù)。但目前一些房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立完善的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系，其一，雖然房地產(chǎn)企業(yè)大多比較重視財(cái)務(wù)管理工作，但對(duì)實(shí)際工作內(nèi)容缺乏考核環(huán)節(jié)，尤其是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)等沒有形成完善的制度體系;其二，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)計(jì)僅以現(xiàn)金流量、預(yù)算執(zhí)行情況、盈利能力、償債能力等指標(biāo)為主，但這些財(cái)務(wù)指標(biāo)只反映量化因素的評(píng)價(jià)體系，未能反映非量化因素;其三，現(xiàn)有的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系對(duì)長(zhǎng)期和短期效益協(xié)調(diào)不充分，影響了財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，也無法保證評(píng)價(jià)結(jié)果的持續(xù)有效性[2]。

三、房地產(chǎn)公司優(yōu)化財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的有效策略

（一）發(fā)揮戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)

在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略制定過程中，由于不同的職能部門處于不同的經(jīng)營(yíng)立場(chǎng)，在其期末的業(yè)績(jī)考評(píng)指標(biāo)方面也存在著差異性。為了減少戰(zhàn)略制定與執(zhí)行過程中存在的矛盾，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)基于戰(zhàn)略高度，圍繞著整體目標(biāo)制定各項(xiàng)戰(zhàn)略目標(biāo)，并通過財(cái)務(wù)戰(zhàn)略布局來制定財(cái)務(wù)管理制度，要求各戰(zhàn)略目標(biāo)在總體目標(biāo)和方向上趨于一致;同時(shí)，對(duì)戰(zhàn)略制定進(jìn)行事前控制，通過建立財(cái)務(wù)戰(zhàn)略決策委員會(huì)的方式實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)范化和制度化。其次，確定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略在企業(yè)內(nèi)部管理中的地位，并要求其他職能部門參與到財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃以及投融資活動(dòng)中，提升財(cái)務(wù)決策的科學(xué)性。最后，以財(cái)務(wù)戰(zhàn)略為核心內(nèi)容，經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和績(jī)效戰(zhàn)略為輔助，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的全方位滲透，更好地發(fā)揮各項(xiàng)戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)。

（二）制定科學(xué)的資金管理策略

從融資角度來說，基于當(dāng)前金融市場(chǎng)貨幣政策緊縮的背景下，為了降低融資成本，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，企業(yè)可以尋求多元化的融資方式，例如：內(nèi)部自有資金、金融機(jī)構(gòu)融資、證券融資等。其中，自有資金來自于未分配的稅后利潤(rùn)，通常在企業(yè)資金較為充裕的前提下才會(huì)采取內(nèi)部融資方式;金融機(jī)構(gòu)融資除了商業(yè)銀行以外，還包括與融資擔(dān)保公司、小型貸款公司等加強(qiáng)合作關(guān)系;而證券融資是房地產(chǎn)行業(yè)普遍應(yīng)用的一種方式，企業(yè)需要以地產(chǎn)基金、產(chǎn)業(yè)信托、供應(yīng)鏈融資等方式籌集資金[3]。在融資戰(zhàn)略制定的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)深入了解市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向，預(yù)測(cè)企業(yè)的預(yù)期利潤(rùn)及負(fù)債規(guī)模，選擇合適的融資方式。

從投資角度來說，一方面，企業(yè)可以充分利用現(xiàn)存的人力、財(cái)力和物力等資源，合理配置各項(xiàng)生產(chǎn)要素，尋求企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展與擴(kuò)張;另一方面，企業(yè)也可以基于供應(yīng)鏈和價(jià)值鏈環(huán)節(jié)，通過與上下游合作商之間的聯(lián)動(dòng)以實(shí)現(xiàn)對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行擴(kuò)張和升級(jí)，如：在采購(gòu)與銷售環(huán)節(jié)形成產(chǎn)業(yè)聚集，從而加快物料周轉(zhuǎn)速度，拓寬企業(yè)的綜合利潤(rùn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以引進(jìn)其他新興投資項(xiàng)目，如：加大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)項(xiàng)目投資，從教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等領(lǐng)域出發(fā)，對(duì)房產(chǎn)的建設(shè)、銷售到服務(wù)形成全方位戰(zhàn)略升級(jí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)多元化投資。

從資金管理角度來說，企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化資金預(yù)算的控制作用，嚴(yán)格資金預(yù)算、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃以及預(yù)算控制的三方面管理，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)及責(zé)任單位實(shí)行資金定額管理，并建立嚴(yán)格的資金審批制度，從事前預(yù)測(cè)、事中監(jiān)督和事后反饋出發(fā)，加強(qiáng)資金收支全過程管理。

（三）建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理評(píng)價(jià)體系

為了貫徹落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，企業(yè)應(yīng)針對(duì)財(cái)務(wù)管理工作建立完善的績(jī)效評(píng)價(jià)體系?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特征及經(jīng)營(yíng)情況，將評(píng)價(jià)指標(biāo)分為財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)和非財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，其中，財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)包括償債能力指標(biāo)、營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)、盈利能力指標(biāo)、EVA測(cè)算指標(biāo)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資金狀況;非財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)包括客戶滿意度、公司發(fā)展能力、內(nèi)部溝通能力、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)流程。另外，以財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系管理目標(biāo)為導(dǎo)向，合理設(shè)計(jì)短期效益目標(biāo)和長(zhǎng)期效益目標(biāo)，保證財(cái)務(wù)戰(zhàn)略與效益目標(biāo)的統(tǒng)籌性。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，推進(jìn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃與實(shí)施是企業(yè)適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的必然舉措，也是提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的有效手段。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過發(fā)揮戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)、加強(qiáng)資金運(yùn)營(yíng)管理、健全財(cái)務(wù)管理評(píng)價(jià)體系等方法的運(yùn)用，提升企業(yè)的內(nèi)部管理水平，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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