農(nóng)民集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題研究

郭慶哲

摘要：本文從權(quán)利客體的限制、權(quán)利客體的限制、權(quán)利內(nèi)容的特殊性、權(quán)利的良性流轉(zhuǎn)的限制、權(quán)利的不正當(dāng)取得等方面，結(jié)合農(nóng)村宅基地使用權(quán)，論述了宅基地使用權(quán)的含義和特征，并提出了一些建議發(fā)展城鄉(xiāng)一體化提供了良好的基礎(chǔ)，積極解決農(nóng)村住房使用權(quán)問題，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地;使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;農(nóng)民

農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度是我國篡奪者司法制度的重要組成部分。完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度，是提高農(nóng)民生存權(quán)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體水平的重要貢獻(xiàn)。如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)村使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，必須保護(hù)好各方的權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速有序發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。希望能給相關(guān)研究帶來參考。

1土地使用權(quán)的概念與特征分析

1.1土地使用權(quán)的喪失

農(nóng)村居民點(diǎn)使用權(quán)主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員（即城鎮(zhèn)居民以外的村民、法人和非法組織），即農(nóng)村居民（不包括城鎮(zhèn)居民），目前，房屋使用權(quán)的目的主要是指非農(nóng)業(yè)用地，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)法》第一百五十二條的規(guī)定，宅基地使用者有權(quán)依法擁有和使用共有土地，有權(quán)依法使用該土地建設(shè)房屋及其附屬設(shè)施，我們知道，專有使用權(quán)。

1.2農(nóng)村所有權(quán)轉(zhuǎn)移特征分析

農(nóng)村宅基地合理使用制度具有民主性和內(nèi)在性：它作為我國特有的資源配置制度，在權(quán)利、權(quán)利主體、權(quán)利內(nèi)容、權(quán)利流轉(zhuǎn)、自由權(quán)利限制等方面都有突出的特點(diǎn)。

1.2.1法人的限制性特征

目前，我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，各項(xiàng)社會(huì)保障制度還不完善。盡管城鄉(xiāng)一體化背景下農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速增長，但城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距仍然較大[2]。不同于城鎮(zhèn)居民最低生活保險(xiǎn)，但具有社會(huì)價(jià)值。

然而，只有集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員才有權(quán)申請(qǐng)?jiān)诩疑蠈W(xué)，因此，居住地的使用權(quán)具有限制身份的特征，而外國人和其他村莊的居民發(fā)現(xiàn)很難獲得這種資格，這有著突出的限制[3]。

1.2.2權(quán)利客體的限制性質(zhì)

中華人民共和國成立后，居民的房屋繼續(xù)享有使用權(quán)，但《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）公布后，居民土地使用權(quán)逐漸消失，建設(shè)用地使用權(quán)也開始顯現(xiàn)[4]。不包括國有土地。

1.2.3內(nèi)容較好的特點(diǎn)

濫用宅基地使用權(quán)，可能直接影響宅基地使用權(quán)內(nèi)容的具體性[5]，目前我國現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地原則上只能適用于房屋及其附屬設(shè)施的建設(shè)，而在這個(gè)過程中所描述的房屋具體包括農(nóng)村建筑、各種房屋和與房屋有關(guān)的設(shè)施，如廁所、牛包、豬圈等。

由于法律對(duì)居住場所的使用作出了嚴(yán)格規(guī)定，使該地區(qū)不能用于營利性活動(dòng)，如在旅游房屋、商業(yè)娛樂場所建設(shè)農(nóng)村等，也不能用于種植業(yè)和其他目的[6]。

1.2.4法律流通的限制性特征

按照不動(dòng)產(chǎn)與土地一體化的原則，土地與房屋同在，房屋使用權(quán)取決于房屋所有權(quán)，不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，這與城市國有土地使用權(quán)有很大不同。集體經(jīng)濟(jì)組織的成員可以根據(jù)他們的要求獲得住房，當(dāng)住房準(zhǔn)備就緒時(shí)，住房和土地不能重新分配[7]，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)，防止農(nóng)民濫用、占用土地，現(xiàn)行法律對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。住宅使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅限于集體經(jīng)濟(jì)組織成員。這很重要。

1.2.5收購的自由性質(zhì)

集體經(jīng)濟(jì)組織的成員有權(quán)通過申請(qǐng)、批準(zhǔn)和其他程序免費(fèi)或以較低的成本使用住宅財(cái)產(chǎn)，原則上不需要報(bào)酬;這種自由使用家畜的權(quán)利符合社會(huì)福利的性質(zhì)。這可以為農(nóng)村人口提供最低生活保險(xiǎn)，保障村民的生活質(zhì)量，有助于維護(hù)農(nóng)村社會(huì)秩序的穩(wěn)定，通過合理分配和自由分配促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于農(nóng)村的發(fā)展。

2土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)研究

從農(nóng)村住房使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀來看，存在著轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備與農(nóng)戶供求矛盾、住房銷售與無形市場交易矛盾、住房融資與宅基地功能矛盾等諸多問題。

2.1轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備與農(nóng)村宅基地供需矛盾

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指依照其他法律規(guī)定，農(nóng)民有權(quán)使用其居住地并擁有公司所有權(quán)的行為。在城市化進(jìn)程中，尤其是在交通便利、地理?xiàng)l件理想的城市交叉口，農(nóng)村住房的價(jià)值越來越明顯。

城市農(nóng)民搬遷意愿相對(duì)較高，但矛盾是家庭供給有限，表現(xiàn)為供給水平低、農(nóng)民轉(zhuǎn)移意愿低，難以有效協(xié)調(diào)家庭權(quán)利的供求關(guān)系。與郊區(qū)不同的是，郊區(qū)有大量的農(nóng)村地區(qū)。大量村民參與到城市建設(shè)過程中，他們?cè)诔鞘匈徺I房地產(chǎn)，農(nóng)村的房子都是免費(fèi)的。這些非農(nóng)業(yè)人口非常愿意轉(zhuǎn)移農(nóng)村民居建設(shè)[10]，但由于農(nóng)村民居的位置不方便、不顯眼，也影響到農(nóng)村搬遷的實(shí)際影響。遠(yuǎn)郊區(qū)。

2.2房屋買賣與無形市場交易的沖突

國務(wù)院辦公廳來文，根據(jù)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)法律和原則的規(guī)定》，其中“宅基地只能分配給農(nóng)村居民，城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買住房、農(nóng)場和住房，在當(dāng)前市場競爭激烈的背景下，國內(nèi)用戶的權(quán)利不受法律保護(hù)，交易普遍無效。價(jià)值和消費(fèi)特征日益重要，家庭用戶使用權(quán)流轉(zhuǎn)仍然是一個(gè)較為活躍的國家。

據(jù)有關(guān)調(diào)查調(diào)查，近年來，我國各地和城鄉(xiāng)住宅、土地類建筑交易量均有所增加，占房地產(chǎn)市場的比重很大，特別是低所有制住房，由于小型房地產(chǎn)住宅的價(jià)格低于商品住宅，它已成為隱形市場上的主要商品。按照目前的高房價(jià)、限購政策，很多農(nóng)民工將目標(biāo)鎖定在農(nóng)村地區(qū)的住房或小產(chǎn)權(quán)房，但在這種市場交易模式下，買賣行為不受法律保護(hù)。如果出現(xiàn)任何問題或糾紛，法院只能要求雙方協(xié)商解決，其權(quán)益不能得到法律的充分保護(hù)，這也是近年來隱形市場糾紛頻頻發(fā)生的重要原因。

根據(jù)從中國司法網(wǎng)收集到的相關(guān)文件，我們可以了解到國家法院在裁決此類糾紛時(shí)的要點(diǎn)。具體案情如下：南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)專案組和管委會(huì)已決定拆除小樓村艾露旺自然村。小羅村委會(huì)與申請(qǐng)人簽訂了小羅李王自然村農(nóng)舍拆遷補(bǔ)償協(xié)議，約定拆遷補(bǔ)償。申請(qǐng)人與被告黃利梅（本市公民）簽訂合同，約定被告訂購一套房屋，由申請(qǐng)人拆除安置。同一天，原告收到被告的購房款，合同簽訂后，原告將房屋轉(zhuǎn)讓給被告使用，被告要求被告歸還上述房屋。

一審法院和一審法院均認(rèn)為，申請(qǐng)人與被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》因違反了國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格適用農(nóng)村公共土地法律、原則的規(guī)定而無效村里的居民和城里的居民，都不得取得土地、農(nóng)舍和合法的小房子?！?/p>

在上述情況下，買賣雙方因現(xiàn)場行使房屋所有權(quán)發(fā)生爭議，即使雙方根據(jù)實(shí)際意思簽訂合同，也因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效，導(dǎo)致買方和賣方根本上不受保護(hù)的行為。

2.3住房融資與企業(yè)職能的沖突

土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)明顯受到我國相關(guān)立法和政策的限制，而宅基地流轉(zhuǎn)的范圍有限，使得農(nóng)村財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)更加困難，由于私人不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入擔(dān)保市場的空間相對(duì)較小，抵押人退出，在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)高速增長的時(shí)代，越來越多的土地所有者開始涉足非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。通過擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等途徑，可以改善目前的家庭狀況，了解農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，但現(xiàn)實(shí)發(fā)展過程中存在著更大的財(cái)力不足問題。

由于人口眾多，也有一些土地不得不考慮溫飽問題。但是，由于現(xiàn)行土地流轉(zhuǎn)制度的局限性，也影響到農(nóng)民的融資方式，在防止融資方面往往存在問題。

結(jié)束語：

是限制土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，全面保護(hù)農(nóng)民的個(gè)人權(quán)利，發(fā)揮一定的價(jià)值，然而，在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，農(nóng)村住宅具有更大的商業(yè)價(jià)值。通過確保住房使用者權(quán)利行使制度的透明度、解釋住房所有權(quán)的范圍、為傳統(tǒng)住房創(chuàng)造市場來提高其實(shí)際價(jià)值，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求進(jìn)一步縮小城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)差距，理解城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王金海.關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)引導(dǎo)對(duì)策建議[J].法制博覽，2017，01（19）：84-86.

（作者身份證號(hào)碼：130123197401277221）