淺談如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理

褚鄒芬

摘 要：近些年，隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建筑的設(shè)計(jì)管理工作是非常重要的一個(gè)工作環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)管理主要是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)，并從內(nèi)容方面進(jìn)行合理的規(guī)劃，包括建筑物的質(zhì)量管理和最終呈現(xiàn)的設(shè)計(jì)效果等等。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的目的其一是推動(dòng)我國(guó)城市現(xiàn)代化的發(fā)展，其二是追求更高的經(jīng)濟(jì)效益，而科學(xué)合理的設(shè)計(jì)管理則可以從根本上提高產(chǎn)品的施工質(zhì)量，施工的效率以及產(chǎn)品竣工之后的整體效果。本文就針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)管理的重要性進(jìn)行了介紹，并對(duì)如何管控好建筑設(shè)計(jì)管理工作進(jìn)行了分析，希望對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)人士提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;建筑設(shè)計(jì);設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著密不可分的關(guān)系，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)公司從2007至今一直保持著穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)。目前我國(guó)房地產(chǎn)公司的建筑種類相對(duì)多且較復(fù)雜，同時(shí)在風(fēng)格方面也存在著很大的差異，根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)的不同，大體可以分為框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)以及剪力墻結(jié)構(gòu)，又可以根據(jù)建筑高度的不同分為超高層建筑、高層建筑、多層建筑及低層住宅，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司之間的諸多不同，分析房地產(chǎn)公司的建筑設(shè)計(jì)對(duì)公司的可持續(xù)發(fā)展有著非常重要的意義。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理的重要意義

建筑設(shè)計(jì)管理工作是項(xiàng)目開發(fā)施工過(guò)程中非常重要的一項(xiàng)工作環(huán)節(jié)，并且它貫穿項(xiàng)目的始終?？茖W(xué)合理的建筑設(shè)計(jì)管理工作不僅能夠決定建筑的施工質(zhì)量，并且對(duì)于建筑行業(yè)施工過(guò)程中通常會(huì)遇到的質(zhì)量通病以及建筑物最終呈現(xiàn)的設(shè)計(jì)效果都可以得到良好的控制，所以它也直接關(guān)系到房地產(chǎn)工期的切身利益，加強(qiáng)建筑工程的設(shè)計(jì)管理工作是非常有必要的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)管理工作主要包括以下內(nèi)容：設(shè)計(jì)合同管理、設(shè)計(jì)周期管理、設(shè)計(jì)質(zhì)量管理以及專業(yè)設(shè)計(jì)交叉配合管理等。項(xiàng)目設(shè)計(jì)從建筑方案至施工圖，均由專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)工程師完成，在項(xiàng)目的策劃以及前期項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員和項(xiàng)目其他相關(guān)聯(lián)的負(fù)責(zé)人持有頻繁的有效的溝通，對(duì)設(shè)計(jì)中不合理的現(xiàn)象及時(shí)的進(jìn)行調(diào)整，這樣能有效的調(diào)動(dòng)各種有利資源，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)管理，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)。

2 如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)管理

2.1 完善房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)的進(jìn)度管理

對(duì)建筑的設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行管理和控制是為了保證其他的管理任務(wù)可以更好的開展，也可以保證項(xiàng)目可以在規(guī)定的周期范圍內(nèi)有效的完成，其次項(xiàng)目所需的材料、施工設(shè)備等的采購(gòu)也是設(shè)計(jì)進(jìn)度管理的主要工作，這些內(nèi)容一旦脫節(jié)，就會(huì)影響進(jìn)度。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)管控者首先需要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模以及項(xiàng)目的總體進(jìn)度制定項(xiàng)目的進(jìn)度控制目標(biāo)，明確每一個(gè)節(jié)點(diǎn)的具體控制內(nèi)容，并制定相應(yīng)的進(jìn)度控制體系。之后進(jìn)行設(shè)計(jì)合同的簽訂最后進(jìn)行設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制以及施工設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)，通過(guò)設(shè)計(jì)相關(guān)限額指標(biāo)和進(jìn)度控制目標(biāo)可以確保項(xiàng)目的有序開展。為了完善設(shè)計(jì)進(jìn)度的控制，房地產(chǎn)公司首先需要選擇有資質(zhì)、設(shè)計(jì)水平優(yōu)秀的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。一旦選擇的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的工作水平以及人員配置有限，很有可能會(huì)導(dǎo)致建筑設(shè)計(jì)的成果頻繁出現(xiàn)變動(dòng)，影響了施工的正常開展。

2.2 充分落實(shí)計(jì)劃管理工作

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)管理中，充分的落實(shí)計(jì)劃管理工作可以有效的提高設(shè)計(jì)管理工作的效果。需要注意的是，在進(jìn)行計(jì)劃管理工作之前，房地產(chǎn)建設(shè)方需要充分的了解關(guān)于合同方面的具體內(nèi)容，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)合同是為了保證合同雙方都能夠充分的實(shí)現(xiàn)各自的生產(chǎn)目標(biāo)而簽訂的具有法律效力的文件，這份文件為設(shè)計(jì)工程管理工作提供了有力的支撐，當(dāng)然這份文件也是雙方都需要完全熟悉和了解的。所以對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)就是計(jì)劃管理工作人員開展工作的與工作具體落實(shí)的重要基礎(chǔ)，要充分的明確目標(biāo)，在合同的基礎(chǔ)之上達(dá)到目標(biāo)管理的共識(shí)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)合同不僅需要明確設(shè)計(jì)組織的各種責(zé)任，還需要明確業(yè)主單位的相關(guān)職責(zé)內(nèi)容，合同中要將每一方的應(yīng)盡的責(zé)任細(xì)化，將責(zé)任意識(shí)落實(shí)到實(shí)處，才能盡可能的保證建筑設(shè)計(jì)管理工作的有效進(jìn)行。

2.3 避免因建筑設(shè)計(jì)原因出現(xiàn)的返工現(xiàn)象

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建筑設(shè)計(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)性較高，并且較為復(fù)雜的一個(gè)環(huán)節(jié)，建筑物的整體設(shè)計(jì)需要經(jīng)過(guò)以下幾個(gè)過(guò)程，首先是項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)，之后是項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，最后為項(xiàng)目施工圖紙的設(shè)計(jì)，這其中的每一個(gè)過(guò)程都需要設(shè)計(jì)人員切身的投入到施工現(xiàn)場(chǎng)中，進(jìn)行實(shí)地的考察，結(jié)合施工地現(xiàn)場(chǎng)的情況進(jìn)行多途徑的分析，不斷深入和細(xì)化整個(gè)工程的設(shè)計(jì)過(guò)程，其次因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)結(jié)果的不合理而導(dǎo)致已經(jīng)施工完成的部分不得已進(jìn)行返工的現(xiàn)象不勝其數(shù)，不僅嚴(yán)重的影響了的施工效率，也在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)工期的經(jīng)濟(jì)效益受到了損失，所以只有保證了設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的每一項(xiàng)工作和任務(wù)都圓滿的完成，才能夠保證后續(xù)工作的有效展開。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，這些過(guò)程都是環(huán)環(huán)相扣，每一個(gè)過(guò)程或者環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤都有可能造成最后的設(shè)計(jì)結(jié)果以及建設(shè)結(jié)果達(dá)不到預(yù)期。

2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的計(jì)劃性管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)因?yàn)榫邆浣ㄖL(fēng)格的多樣性以及設(shè)計(jì)過(guò)程的復(fù)雜性等特點(diǎn)，加上一些房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)槭┕ぶ芷诘南拗茖?dǎo)致項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)工作需要在較短的周期內(nèi)完成，這就導(dǎo)致建筑設(shè)計(jì)需要在較短的時(shí)間內(nèi)完成很多的設(shè)計(jì)方面工作，所以建筑設(shè)計(jì)的計(jì)劃性需要具備多樣性，才能保證最后的設(shè)計(jì)結(jié)果達(dá)到預(yù)期。在實(shí)際的設(shè)計(jì)工作中，可以采取協(xié)作表法，就是房地產(chǎn)工程建筑設(shè)計(jì)的某一個(gè)特定的周期，例如初步設(shè)計(jì)階段或者是施工圖紙的設(shè)計(jì)階段進(jìn)行的計(jì)劃性管理，協(xié)作表法計(jì)劃性管理不管是在時(shí)間管理方面還是在施工周期管理方面其職權(quán)都是非常清晰明了的，能夠清楚以及有效的了解到每一個(gè)專業(yè)工作或者施工作業(yè)具體的完成時(shí)間和結(jié)束時(shí)間。其次可以采取橫道圖法，其實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)本身就是一個(gè)周期調(diào)整的過(guò)程，而橫道圖法的設(shè)計(jì)計(jì)劃性管理往往比較適合使用在工程項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃管理等方面，而一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作往往也需要遵守這樣的原則，橫道圖法不但適合使用在建筑設(shè)計(jì)的整體計(jì)劃管理中，也可以使用在其他階段的計(jì)劃管理工作中。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)需要以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化作為目標(biāo)，確保施工的質(zhì)量并且加強(qiáng)項(xiàng)目的進(jìn)度管理。在進(jìn)行設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的選擇時(shí)，要選擇經(jīng)驗(yàn)豐富，設(shè)計(jì)水平較高，人員配置齊全的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)來(lái)完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)，設(shè)計(jì)管理人員也需要做好圖紙的設(shè)計(jì)管理和圖紙的檢查工作，查漏補(bǔ)缺，盡早發(fā)現(xiàn)并及時(shí)進(jìn)行修正解決，最大程度的保證后期施工的有序進(jìn)行。

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