房地產(chǎn)企業(yè)成本管控研究

趙原

摘要：目前，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生劇變，行業(yè)政策逐步收緊、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力變得異常激烈的情況下，成本優(yōu)勢(shì)的取得對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存是至關(guān)重要的。只有加強(qiáng)成本管控的角度出發(fā)，建立科學(xué)合理的運(yùn)營(yíng)管理方法和架構(gòu)，才能應(yīng)對(duì)急速而來的經(jīng)營(yíng)壓力。文章揭示了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控的重要意義，從成本管控理念、成本管控制度、成本管控方法、成本管控信息化、成本控制人員專業(yè)水平、成本管控與績(jī)效考核等方面對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行了分析，并據(jù)此提出了解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本管控;企業(yè)管理

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，不僅關(guān)系民生，也關(guān)系到相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由黃金十年到目前的白銀時(shí)代，行業(yè)利潤(rùn)水平的下滑已是業(yè)內(nèi)不爭(zhēng)的事實(shí)，過去一味追求高毛利而導(dǎo)致庫(kù)存積壓的模式已經(jīng)無法持續(xù)。隨著行業(yè)調(diào)控手段的多樣化和嚴(yán)格化，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭被遏制，行業(yè)毛利率進(jìn)入了下行通道，融資環(huán)境的收縮也進(jìn)一步壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間。在外部壓力增大的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須加大對(duì)成本的精細(xì)化管控，才能有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，進(jìn)而提升企業(yè)的整體效益，提高企業(yè)的發(fā)展能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題

（一）成本管控理念不強(qiáng)

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管控沒有充分重視，只是簡(jiǎn)單認(rèn)為由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行賬務(wù)部門核算就可以代替成本管控，沒有形成房地產(chǎn)成本管控的理念。首先，單純地將成本核算作為成本管理的全部?jī)?nèi)容，重事后算賬，輕事前策劃，最終帶來成本失控。其次，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)將成本只局限于建安成本，應(yīng)該擴(kuò)張到整個(gè)項(xiàng)目的全局。再次，有的房地產(chǎn)企業(yè)忽視了其他部門的配合，財(cái)務(wù)部門只是成本監(jiān)控環(huán)節(jié)的重要環(huán)節(jié)，致使財(cái)務(wù)部門與其他部門不能有效對(duì)接，由于對(duì)成本數(shù)據(jù)分析不全面、不充分，成本管控發(fā)揮的作用比較微弱，難以將成本管控落到實(shí)處。

（二）成本管控制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在著成本管控制度不完善的現(xiàn)象，沒有建立起嚴(yán)密的成本管控體系，在事前、事中和事后缺乏行之有效的把控制度。同時(shí)，沒有對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行成本策劃，未設(shè)立明確的目標(biāo)成本，無法對(duì)各類合約的簽署起到控制和指導(dǎo)的作用，并且沒有將成本管控納入績(jī)效考核，致使目標(biāo)成本失控，無法順利實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

（三）成本管控方法有待創(chuàng)新

成本管理的方法有很多，具體有量本利分析、作業(yè)成本管理、責(zé)任成本管理、目標(biāo)成本管理等幾種方法。房地產(chǎn)企業(yè)大多采用目標(biāo)成本管理法，但是大部分企業(yè)都是采取粗線條的成本目標(biāo)。尤其是對(duì)于各類合約的管理，主要采用合同臺(tái)賬的形式進(jìn)行管理，與目標(biāo)成本的關(guān)聯(lián)度并不大。這樣的分散型的管理方式很難適應(yīng)當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的需求。

（四）成本管控信息化有待加強(qiáng)

在互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)管理信息化轉(zhuǎn)型已是大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)企業(yè)通過建立完善的信息系統(tǒng)，經(jīng)由網(wǎng)絡(luò)協(xié)調(diào)、管控企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可以科學(xué)化、自動(dòng)化地對(duì)項(xiàng)目流程的資金進(jìn)行層層把控。但是，現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)并未建立起完善的信息化管理系統(tǒng)，即便啟用信息化手段的企業(yè)也只是停留在文件傳輸和資金簽審上，對(duì)于成本管控并未發(fā)揮出應(yīng)有的作用。

（五）成本控制人員專業(yè)水平不高

部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面配備的人員專業(yè)程度不高，缺乏相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成特性和成本管控的環(huán)節(jié)不夠了解，無法有效地在項(xiàng)目推進(jìn)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)成本起到管控的作用。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)人才時(shí)也沒有對(duì)其實(shí)際工作能力進(jìn)行考核，從而導(dǎo)致人才崗位安排得不夠合理，不僅使其工作積極性受到影響，還使成本管控人員專業(yè)水平低的問題得不到及時(shí)的改變。

（六）成本管控與績(jī)效考核脫節(jié)

成本管控與績(jī)效考核脫節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在的問題。在項(xiàng)目結(jié)束后或一個(gè)固定期間對(duì)該時(shí)期成本控制結(jié)果缺乏客觀的總結(jié)，對(duì)成本控制中的得與失、相關(guān)人員在成本管控環(huán)節(jié)發(fā)揮的成效與不足沒有與部門或個(gè)人的績(jī)效形成有效的關(guān)聯(lián)。對(duì)超出預(yù)算的成本造成浪費(fèi)情況沒有相應(yīng)的懲罰機(jī)制，對(duì)成本做到有效控制的人員和部門也沒有相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)，不利于提高員工成本控制的積極性，最終導(dǎo)致成本目標(biāo)無法落實(shí)，造成成本管理失控。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對(duì)策與建議

（一）樹立現(xiàn)代化成本管控理念

成本管控是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目參與人員的大事，只有全體員工參與成本控制，才能產(chǎn)生成本管控的實(shí)效。企業(yè)的管理者必須樹立全方位的成本管理意識(shí)，建立全員、全過程的成本管控理念，并將這種理念切實(shí)覆蓋到項(xiàng)目的全生命周期中。要把成本管理從傳統(tǒng)的事后算賬轉(zhuǎn)化為事前控制，形成全過程控制、精細(xì)化管理、全員參與的多層次、全方位成本管理體系。通過做好成本策劃，預(yù)計(jì)成本投入和產(chǎn)出的效益比，在后續(xù)項(xiàng)目實(shí)施過程中全方位把控。在具體環(huán)節(jié)的成本管理中，要形成企業(yè)多部門成本管理協(xié)同，利用各職能部門的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，建立專業(yè)部門間的協(xié)同工作機(jī)制，從項(xiàng)目各階段上保證目標(biāo)成本的有效實(shí)施。

（二）加強(qiáng)成本管控體系的建立

做好成本管控，必須建立嚴(yán)密的成本管控體系，通過采用適當(dāng)?shù)摹笆虑?、事中、事后”的管理手段，確保目標(biāo)成本可控，才能使經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有效達(dá)成。企業(yè)要制定符合本企業(yè)實(shí)際情況的成本管控制度，例如《全面預(yù)算管理辦法》、《公司招投標(biāo)管理制度》、《財(cái)務(wù)管理制度》、《資金簽審流程》等。企業(yè)應(yīng)制定項(xiàng)目成本的控制線，再將目標(biāo)成本層層分解，將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到各個(gè)職能部門，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，跟蹤實(shí)際成本支出情況，建立成本支出臺(tái)賬，反饋實(shí)際支出與目標(biāo)成本的差距，分析原因，制定改進(jìn)措施，及時(shí)調(diào)整修正，最終達(dá)到控制成本的目的。成本管控體系的建立和實(shí)施，將降低成本成為企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制的有效途徑和手段，不僅可以提高企業(yè)的管理水平，而且可以創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?，F(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的范圍不僅是建設(shè)領(lǐng)域成本的控制，更是項(xiàng)目從立項(xiàng)設(shè)計(jì)乃至銷售的全過程成本控制，是企業(yè)全體人員和部門參與的成本控制。從投資決策分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選定，施工單位招投標(biāo)到施工期間成本控制，各個(gè)環(huán)節(jié)都要在完善的成本管控體系下開展才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。

（三）創(chuàng)新成本管控方法

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中需要結(jié)合自身的特點(diǎn)，選用先進(jìn)的成本計(jì)算和控制方法。例如可以采用現(xiàn)代理論的目標(biāo)成本管理法：企業(yè)通過對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)狀況的分析，結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，預(yù)先確定預(yù)期收入和利潤(rùn)，以此來計(jì)算出所要完成的成本指標(biāo)，并將此成本指標(biāo)合理、客觀地分解到合約規(guī)劃中，并以此指導(dǎo)后期合同的簽訂及變更，在合同簽訂及發(fā)生變更時(shí)，能及時(shí)與合約規(guī)劃進(jìn)行比較。通過目標(biāo)成本管理法可以在成本管理的實(shí)施過程中及時(shí)掌握成本支出的進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)將實(shí)際發(fā)生的動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的對(duì)比，從而做到對(duì)項(xiàng)目全過程的成本控制。

（四）提高成本管控信息化程度

房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)今計(jì)算機(jī)技術(shù)廣泛應(yīng)用的時(shí)代，可以充分利用現(xiàn)代化科技手段服務(wù)于成本管控。例如企業(yè)可以安裝相應(yīng)的辦公軟件系統(tǒng)，將項(xiàng)目的目標(biāo)成本、預(yù)算指標(biāo)植入到系統(tǒng)中，并與費(fèi)用簽審環(huán)節(jié)關(guān)聯(lián)，從而實(shí)時(shí)記錄跟蹤項(xiàng)目成本支出進(jìn)展，及時(shí)反映目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（五）提升成本管控專業(yè)人員選拔和培養(yǎng)

人才是成本管控環(huán)節(jié)的重要因素，企業(yè)應(yīng)注重以人為本的經(jīng)營(yíng)管理原則，尊重人才，培養(yǎng)人才。房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急是培養(yǎng)具有成本管理思維的專業(yè)管理人員，企業(yè)要建立人力資源管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員、工程人員、合約人員、行政管理人員的培訓(xùn)，形成切實(shí)可行的長(zhǎng)期的培訓(xùn)機(jī)制，并加以認(rèn)真落實(shí)，同時(shí)可以通過引進(jìn)專業(yè)成本管理人才，有計(jì)劃分步驟補(bǔ)充高素質(zhì)管理人員，提升成本管控人員的整體水平。

（六）落實(shí)成本管理與個(gè)人績(jī)效掛鉤機(jī)制

企業(yè)要完善成本管理責(zé)任制，明確各項(xiàng)成本的績(jī)效考核指標(biāo)，將責(zé)任落實(shí)到相關(guān)部門、單位和個(gè)人，將成本管理細(xì)化，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，將成本管控與員工切身利益相結(jié)合，發(fā)揮各方潛能，形成激勵(lì)機(jī)制。對(duì)每一項(xiàng)成本控制目標(biāo)，以項(xiàng)目責(zé)任狀的形式落實(shí)到部門，明確責(zé)任人和獎(jiǎng)罰辦法，然后根據(jù)每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的進(jìn)度完成情況進(jìn)行考核并實(shí)施獎(jiǎng)罰，這是成本管理能夠取得實(shí)效的重要保證。

總之，成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中的一項(xiàng)重要工作，是財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵部分，它貫穿于企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的流程中。成本控制的實(shí)行是企業(yè)完成成本管理的重要保障，企業(yè)能否盈利，在其他條件因素差異不大的情況下，最重要的就是看成本管控水平如何，成本管控是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵之處，也是企業(yè)取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基本立足點(diǎn)。

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（作者單位：天津新北建設(shè)集團(tuán)有限公司）