住宅與工業(yè)地價剪刀差對城市住宅投資影響的實證研究

林成龍

摘 要：基于中國100個重點城市2002年至2016年數(shù)據(jù)的實證研究發(fā)現(xiàn)住宅與工業(yè)地價剪刀差與城市住宅投資存在協(xié)同性，該協(xié)同性會因為各城市自然資源稟賦、行政干預(yù)、商業(yè)聚集等的不同產(chǎn)生異質(zhì)性，故在制定土地政策時應(yīng)充分考慮城市差異。

關(guān)鍵詞：地價剪刀差;住宅投資;土地財政;土地引資

1 緒論

在土地市場化改革后，房價一路上漲，土地價格也屢創(chuàng)新高，這引起了不少學(xué)者的關(guān)注。“土地財政說”的核心觀點為高額的土地出讓金能夠有效減輕分稅制對地方財政的壓力;“招商引資說”則認(rèn)為土地以其必要性和稀缺性成為招商引資競爭中的重要因素。近些年來也有學(xué)者將這兩個觀點結(jié)合起來。王岳龍和鄒秀清（2016）認(rèn)為一個地方的工業(yè)用地比例取決于要素稟賦效應(yīng)和居住-工業(yè)用地價格剪刀差效應(yīng)的權(quán)衡取舍。張紹陽等（2018）立足現(xiàn)有晉升考核體制，分析了財政或引資激勵對地方政府土地違法行為的影響及差異。曾國安和耿勇（2019）發(fā)現(xiàn)晉升和財政激勵導(dǎo)致了地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合謀，其會導(dǎo)致地方政府供地行為的差異。將土地價格剪刀差與房地產(chǎn)投資聯(lián)系起來的文章較少，比較相關(guān)的是土地價格剪刀差與城市工業(yè)產(chǎn)出的關(guān)系，例如趙祥和曹佳斌（2017）發(fā)現(xiàn)商住地價與工業(yè)地價的差距越大，城市工業(yè)產(chǎn)出的增長速度越快，原因在于政府的兩手供地策略：一方面通過提高商住地價增加財政收入;另一方面通過降低工業(yè)地價招商引資。

綜上，現(xiàn)有文獻較好地回答了住宅與工業(yè)地價剪刀差的形成機制，但并沒有深入研究住宅與工業(yè)地價剪刀差與城市住宅投資的關(guān)系。中國各城市要素稟賦和經(jīng)濟發(fā)展水平差異巨大，住宅與工業(yè)地價剪刀差與城市住宅投資的關(guān)系并不是簡單的“促進”或“抑制”，而應(yīng)該根據(jù)城市的所在區(qū)域、行政等級、商業(yè)魅力等分類討論，這正是本文的主要貢獻。

2 變量選取

本文數(shù)據(jù)區(qū)間為2002年-2016年，以地價監(jiān)測網(wǎng)中持續(xù)報告地價的城市為基礎(chǔ)，剔除了數(shù)據(jù)嚴(yán)重不全的城市，最終樣本覆蓋中國100個城市，數(shù)據(jù)中少量的缺失值使用插值法或其他公開資料修補。土地價格從中國地價監(jiān)測網(wǎng)獲取，其他變量主要來自于歷年《中國城市統(tǒng)計年鑒》。

2.1 被解釋變量

住宅房地產(chǎn)投資額（RI）。

2.2 核心解釋變量

住宅用地與工業(yè)用地價格的比值，即剪刀差（ZZGY）。

2.3 控制變量

除了上述因素外，借鑒著名經(jīng)濟學(xué)家任澤平對房地產(chǎn)周期的觀點“長期看人口、中期看土地、短期看金融”，筆者將人口數(shù)（POP）、平均工資（WAGE）和實際利用外資金額（FDI）納入控制變量。人口數(shù)（POP）反映了一個地區(qū)潛在住房需求者的數(shù)量，筆者預(yù)期該變量對城市住宅投資有促進作用。平均工資（WAGE）和實際利用外資金額（FDI）分別從內(nèi)外兩個維度反映了金融活躍程度。

3 實證分析

3.1 模型選取

初步建立雙向固定效應(yīng)模型如下：

3.2 計量檢驗

一方面是檢驗住宅與工業(yè)地價的剪刀差是否對城市住宅投資有促進作用;另一方面是檢驗這種促進作用是否會根據(jù)城市區(qū)域、城市行政等級、城市商業(yè)魅力表現(xiàn)出異質(zhì)性。全樣本及分類回歸的結(jié)果如表1所示。

分類回歸結(jié)果表明，住宅與工業(yè)地價的剪刀差對城市住宅投資的促進作用會根據(jù)城市區(qū)域、城市行政等級、城市商業(yè)魅力表現(xiàn)出異質(zhì)性，且地理位置偏西部、行政等級低、商業(yè)魅力弱的城市核心變量通過了顯著性檢驗。具體而言，跟對照組相比，地理位置偏僻、行政等級低、商業(yè)魅力弱的城市住宅與工業(yè)地價剪刀差對城市住宅投資有促進作用，且該促進作用都大于均值，系數(shù)依次為0.248，0.240，0.229，大于全樣本估計時剪刀差對城市住宅投資的平均促進作用（0.185）。原因可能是這類城市急需加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市稟賦，所以短期內(nèi)盲目“以地生財”的潛在動機更大，以這種方式直接促進了城市住宅投資;而發(fā)達城市由于擁有更好的稟賦和財政支持，“招商引資”的潛在動機與便利性更大，“招商引資”能夠有力地促進了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，全方位從城市建設(shè)、教育、醫(yī)療、地價等方面拉大了與其他城市的差距。

4 主要結(jié)論與建議

實證結(jié)果表明住宅與工業(yè)地價剪刀差與城市住宅投資存在協(xié)同性，該協(xié)同性會根據(jù)各城市自然資源稟賦、行政干預(yù)、商業(yè)聚集等產(chǎn)生異質(zhì)性。筆者建議：第一，在財政政策上，加大對落后偏遠(yuǎn)地區(qū)的財政支持，促進落后偏遠(yuǎn)地區(qū)在民生保障、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面不斷提升，激勵各級地方政府尤其是落后地區(qū)由發(fā)展型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，扭轉(zhuǎn)地方政府基于“以地生財”的沖動。第二，在供地政策上，加大對自然資源稟賦較弱、行政干預(yù)較少、商業(yè)聚集較低的地區(qū)的工業(yè)用地的供應(yīng)，并配以招商引資補助;對于發(fā)達地區(qū)，則加強住宅用地的供應(yīng)力度。在落后地區(qū)加大工業(yè)用地供應(yīng)，有助于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，補齊短板，縮小與發(fā)達地區(qū)的差距;對于發(fā)達地區(qū)來說，其過高的住房用地價格實際上是政府人為控制土地供給的結(jié)果，適度放松發(fā)達地區(qū)住宅土地供給管制能夠有力平抑房價，讓住房不成為有才之士的“后顧之憂”，使其既能“安家”，也能“樂業(yè)”。

參考文獻

[1]王岳龍，鄒秀清.土地出讓：以地生財還是招商引資——基于居住-工業(yè)用地價格剪刀差的視角[J].經(jīng)濟評論，2016，（05）：68-82.

[2]任澤平，甘源著.新周期 中國宏觀經(jīng)濟理論與實戰(zhàn)[M].北京：中信出版集團，2018.

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