堅(jiān)持“房住不炒”背景下房產(chǎn)與風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)持有關(guān)系分析

周 瑩

（南京農(nóng)業(yè)大學(xué)金融學(xué)院，江蘇南京 210095）

1 引言

近年來，中國家庭對房產(chǎn)的過度偏好引發(fā)了許多現(xiàn)象和問題。首先，房價(jià)收入比過高，不同地區(qū)差距明顯。房價(jià)收入比是家庭所持有的房屋總價(jià)占家庭年收入的比重，能夠反映出家購買住房的難易程度。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2017年《全國百城房價(jià)收入比研究》報(bào)告，我國2017年上半年各地區(qū)房價(jià)收入比差距明顯，深圳房價(jià)收入比達(dá)到34.9，上海北京的房價(jià)收入比超過22，而仍有部分城市如呼和浩特的房價(jià)收入比這一指標(biāo)低于5。發(fā)達(dá)國家認(rèn)為，房價(jià)收入比一旦超過6，便可視為房價(jià)抵達(dá)泡沫區(qū)，這一指標(biāo)同樣放映出我國部分城市地區(qū)房價(jià)收入比過高，各地區(qū)之間差距顯著。房價(jià)收入比過高會沖擊城市對優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)和人才的吸引力，從而使得城市的房價(jià)缺乏重要的支撐，而在面臨當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需基本均衡的情況下，房價(jià)下調(diào)存在較大壓力。其次，住房空置率問題加大房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。住房空置率是空置的房屋面積占住房總面積的比重，能夠反映房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。房屋的空置率越大，使用率越低，越能夠表明房屋泡沫的加大。中國家庭金融調(diào)查與研究中心數(shù)據(jù)顯示我國住房空置率徘徊在20%左右，表現(xiàn)出嚴(yán)重的房產(chǎn)庫存積壓問題，這從房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展來看，是極為不健康的現(xiàn)象。最后，房價(jià)過高問題。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響，我國房價(jià)居高不下，城市化進(jìn)程的加速刺激了住房需求，大量外來人口及農(nóng)村人口涌入城市，他們的住房問題需要得到解決，因此在需求過剩的情況下，會推動城市房價(jià)的進(jìn)一步上漲。同時(shí)，部分投機(jī)者的惡意炒作行為也使得房價(jià)高昂，很多商人趨之若鶩，惡意抬高房價(jià)，賺取利潤。此外，房地產(chǎn)市場的管理問題不利于遏制房價(jià)的過快上漲，毋庸置疑國家的宏觀政策存在滯后性，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策失靈，無法從根本上解決房地產(chǎn)市場所面臨的問題。

因此，雖然我們認(rèn)為房產(chǎn)行業(yè)在近40年的發(fā)展過程中，在擴(kuò)大內(nèi)需方面起到了重要作用，但在當(dāng)前房價(jià)上漲過快，住房價(jià)格堅(jiān)挺的市場大環(huán)境下，抑制房產(chǎn)投資行為成為必要。

Campbell（2006）[1]認(rèn)為金融市場產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)福利很大程度上取決于家庭如何參與和利用金融市場。眾多學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)：房產(chǎn)市場的不健康發(fā)展帶來一系列問題，尤其對我國家庭的風(fēng)險(xiǎn)金融市場產(chǎn)生影響[2][3][4]。很多家庭看到房產(chǎn)市場的巨大利益，將大量資金用于投資房產(chǎn)，從而造成我國當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)金融市場有限參與的情況[5]?！?018年中國城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》（以下簡稱為報(bào)告）顯示：2017年我國城鎮(zhèn)家庭金融資產(chǎn)占總資產(chǎn)比重僅為11.8%，遠(yuǎn)低于美國、日本等國家（圖1-2）。此外，金融資產(chǎn)的配置本身存在諸多不合理現(xiàn)象，報(bào)告顯示：家庭金融資產(chǎn)中銀行存款占比42.9%，理財(cái)產(chǎn)品占比13.4%，風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)中股票占比8.1%，基金占比3.2%，債券比重僅為0.7%，可見我國城鎮(zhèn)家庭金融資產(chǎn)集中在銀行存款和理財(cái)產(chǎn)品上，風(fēng)險(xiǎn)金融市場參與嚴(yán)重不足。因此，堅(jiān)持“房住不炒”這一政策對于緩解我國風(fēng)險(xiǎn)金融市場有限參與的情況同樣具有重要意義。鑒于此，本文采用了2014年和2016年中國家庭追蹤調(diào)查（CFPS）數(shù)據(jù)對我國城鎮(zhèn)家庭的房產(chǎn)持有情況和風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)參與配置情況進(jìn)行分析。

2 樣本家庭房產(chǎn)與風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)持有關(guān)系的分析

本文利用中國家庭追蹤調(diào)查（CFPS）2014及2016年的數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)庫覆蓋范圍較廣，調(diào)研方式嚴(yán)謹(jǐn)，具有較高的科學(xué)性及嚴(yán)謹(jǐn)性。為從事本文相關(guān)內(nèi)容的研究，在剔除農(nóng)村家庭樣本后進(jìn)行進(jìn)一步數(shù)據(jù)處理，將部分關(guān)系變量缺失的觀察值刪除，并按照戶主年齡進(jìn)行篩選，最終將樣本限定為戶主在22周歲至65周歲之間的家庭，最終一共得到1979戶家庭樣本，共3958條樣本數(shù)據(jù)。

2.1 樣本家庭房產(chǎn)持有情況的描述性分析

表2-1統(tǒng)計(jì)了樣本家庭持有房產(chǎn)套數(shù)的情況，結(jié)果顯示，在全樣本中，有635個(gè)樣本持有房產(chǎn)套數(shù)為0，沒有自有住房的城鎮(zhèn)家庭占比達(dá)到了16.04%，絕大多數(shù)家庭持有一套房產(chǎn)，占比達(dá)到65.59%，說明在我國大部分家庭的住房還是以消費(fèi)屬性為主，用于自主，持有兩套住房的家庭為619戶，占所有樣本家庭的15.64%，若不考慮少部分家庭兩套住房都用于自主的情況，認(rèn)為家庭的兩套住房一套用于自主，另一套用于投資或出租，可以看出樣本家庭對房產(chǎn)市場投資的參與率較高，達(dá)到15.64%。此外，還有少部分家庭（2.73%）持有的房產(chǎn)超過2套。

本文將樣本家庭按照家庭年收入的多少，將家庭年收入低于35000元的家庭認(rèn)定為低收入家庭，將家庭年收入介于35000元至70000元的家庭認(rèn)定為中等收入家庭，將家庭年收入大于70000元的家庭設(shè)定為高收入家庭。從表2-1中可以看出，低收入家庭最多僅有12戶樣本持有三套住房，沒有家庭持有三套以上住房，且72.27%的家庭持有一套住房，17.99%的家庭持有0套住房，這兩類樣本占比均高于全樣本，也許表明家庭持有的房產(chǎn)套數(shù)確實(shí)與家庭收入有關(guān)。中等收入家庭中，也僅有1戶家庭持有四套住房，沒有家庭持有5套住房，16.09%的家庭持有兩套及以上的住房，66%的家庭持有一套住房，17.82%的家庭未持有住房。在高收入家庭中，持有兩套及以上住房數(shù)量的家庭樣本顯著增加，尤其是持有兩套住房的家庭，表明高收入家庭更多地關(guān)注到房產(chǎn)的投資屬性，而非居住屬性。此外，高收入家庭中持有1套房的樣本為705戶，占比57.74%，不持有住房的樣本數(shù)量占比為11.87%，比重明顯減少，似乎進(jìn)一步證明家庭持有的房產(chǎn)套數(shù)確實(shí)與家庭收入有關(guān)。

進(jìn)一步按照樣本家庭戶主的年齡進(jìn)行分組，戶主年齡在22周歲至35周歲之間的認(rèn)定為年輕家庭樣本，戶主年齡在36周歲至50周歲之間的家庭認(rèn)定為中年家庭樣本，戶主年齡在51周歲至65周歲之間的家庭認(rèn)定為老年家庭樣本。根據(jù)表3-3的數(shù)據(jù)，樣本數(shù)據(jù)中年輕家庭數(shù)量較少，僅有621戶，占比15.69%，年輕家庭中，半數(shù)以上家庭持有一套房產(chǎn)，值得關(guān)注的是年輕家庭中有200戶不持有住房，占所有年輕家庭樣本的32.21%，接近三分之一，這也許與年輕家庭的家庭人口特征和資金實(shí)力、財(cái)務(wù)約束有關(guān)。中年家庭中，房產(chǎn)投資行為較為明顯，18.74%的家庭持有兩套及以上數(shù)量的房產(chǎn)。老年家庭中，可能是由于子女成年后剛剛獨(dú)立、成家，與父母分開居住，因而持有兩套房數(shù)量的樣本家庭顯著增加，達(dá)到285戶，占比17.67%。

表2-1 樣本家庭房產(chǎn)持有情況

表2-2統(tǒng)計(jì)了樣本家庭持有的住房資產(chǎn)的價(jià)值情況。全樣本中，房產(chǎn)總價(jià)值的平均值為56.76萬元，房產(chǎn)價(jià)值占家庭總資產(chǎn)的比重高達(dá)74%，在剔除未償還住房貸款后得到房產(chǎn)凈值平均為53.63萬元，占家庭總資產(chǎn)比重為67.1%。低收入家庭中，房產(chǎn)總價(jià)值平均為23.70萬元，可能是由于低收入家庭中沒有房產(chǎn)的家庭分?jǐn)偭擞蟹繕颖炯彝サ姆慨a(chǎn)價(jià)值，且低收入家庭的有房樣本受到過多的財(cái)務(wù)約束也傾向于持有低價(jià)值房產(chǎn)，低收入家庭的房產(chǎn)價(jià)值及房產(chǎn)凈值占家庭總資產(chǎn)比重均高于全樣本，房產(chǎn)愈發(fā)成為低收入家庭的第一大資產(chǎn)，且低收入家庭承擔(dān)了更多的住房壓力。中等收入家庭中，房產(chǎn)總價(jià)值和房產(chǎn)凈值的平均值相比于低收入家庭皆有所提升，收入改善對家庭住房條件的改善起到有利的作用。高收入家庭中，房產(chǎn)總價(jià)值與房產(chǎn)凈值的平均值均超過一百萬，表明高收入家庭的住房條件相比于中低收入家庭，出現(xiàn)了很大的躍升。不同生命周期的家庭中，房產(chǎn)的持有情況也不盡相同。年輕家庭中，房產(chǎn)尚沒有成為家庭的“綁架”，許多年輕家庭并沒有實(shí)力購買過多的房產(chǎn)，從而房產(chǎn)價(jià)值占比不如中老年家庭。在中年家庭中，戶主及配偶已經(jīng)具備了一定的資金實(shí)力，能夠購買或投資房產(chǎn)，因此房產(chǎn)價(jià)值占比達(dá)到76.5%。在老年家庭中，戶主處于為子女置辦房產(chǎn)或遺贈的動機(jī)，也會增加對房產(chǎn)的持有，老年家庭平均房產(chǎn)價(jià)值達(dá)到62.91萬元。

表2-2 樣本家庭房產(chǎn)平均價(jià)值情況

2.2 樣本家庭風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)持有情況的描述性分析

表2-3統(tǒng)計(jì)了樣本家庭的風(fēng)險(xiǎn)金融市場參與情況。本文討論的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)種類包括股票、債券、外匯及其他風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。根據(jù)表2-3的數(shù)據(jù)，在3958戶全樣本家庭中，僅有245戶家庭參與了風(fēng)險(xiǎn)金融市場，占樣本家庭總數(shù)的6.19%，與持有兩套及以上房產(chǎn)數(shù)量的樣本家庭相比，我國城鎮(zhèn)家庭的風(fēng)險(xiǎn)金融市場的參與度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于家庭在房地產(chǎn)市場中的參與度。

不同收入水平的家庭，風(fēng)險(xiǎn)金融市場的參與情況存在差異。低收入家庭中，僅有11戶家庭參與了風(fēng)險(xiǎn)金融市場，占所有低收入家庭戶數(shù)的0.82%。中等收入家庭中風(fēng)險(xiǎn)金融市場的參與率為3.31%，相比低收入家庭有所提升。高收入家庭中，188戶家庭參與了風(fēng)險(xiǎn)金融市場，占所有高收入家庭樣本總數(shù)的15.38%，這一參與程度高出了全樣本家庭，且我國城鎮(zhèn)家庭中高收入家庭成為風(fēng)險(xiǎn)金融市場參與的主力軍。

家庭生命周期的不同特征會影響家庭是否參與到風(fēng)險(xiǎn)金融市場中的決策。在年輕家庭中，41戶樣本家庭參與了風(fēng)險(xiǎn)金融市場，占年輕家庭樣本總數(shù)的6.60%，略微高出全樣本的這一數(shù)值。中年家庭中，97戶樣本家庭參與了風(fēng)險(xiǎn)金融市場，占中年家庭樣本總數(shù)的5.63%，低于年輕家庭的風(fēng)險(xiǎn)金融市場參與程度。老年家庭中，107戶樣本家庭參與了風(fēng)險(xiǎn)金融市場，占老年家庭樣本總數(shù)的6.63%。

表2-3 樣本家庭風(fēng)險(xiǎn)金融市場參與情況

表2-4統(tǒng)計(jì)了樣本家庭的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)配置情況。表中主要列示了樣本家庭的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)配置總額及家庭持有的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)價(jià)值占家庭總資產(chǎn)的比重。全樣本數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)家庭樣本持有的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)總額為16834元，風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重僅為1.46%。因此，我國城鎮(zhèn)家庭不僅存在風(fēng)險(xiǎn)金融市場參與率不高的問題，也存在風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)配置比率過低的問題。

表2-4 樣本家庭風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)配置情況

不同收入水平家庭的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)配置情況差異明顯。在低收入家庭中，平均風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)價(jià)值僅為1814.5元，只有全樣本的十分之一左右，風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重僅為0.46%。中等收入家庭中，風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)平均價(jià)值為4868.04元，是低收入家庭這一指標(biāo)的2.7倍左右，風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重雖有所提升，但比重僅為1.26%。高收入家庭中，風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)的價(jià)值達(dá)到47022.48元，接近中等收入家庭這一指標(biāo)的10倍，是低收入家庭的26倍左右。盡管如此，高收入家庭中風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重只有2.72%?？梢娢覈擎?zhèn)家庭居民不愿意投資過多的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)。

家庭處于不同的生命周期，其資產(chǎn)配置行為是不同的。在年輕家庭樣本中，風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)持有的平均價(jià)值為9532.37，占家庭資產(chǎn)比重為2.13%。在中年家庭中，家庭的資金實(shí)力有所提升且尚有穩(wěn)定收入來源，家庭的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)平均價(jià)值達(dá)到19579.39元，是年輕家庭的2倍左右，盡管如此，在家庭總資產(chǎn)上，中年家庭比年輕家庭高出許多，因此中年家庭卻不愿意過多地持有風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)，家庭風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)價(jià)值占比僅為1.16%。老年家庭中，風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)平均價(jià)值為16712.21元，興許是出于養(yǎng)老等預(yù)防性儲蓄的考慮，持有的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)價(jià)值相比于中年家庭略微下降。

2.3 樣本家庭房產(chǎn)與風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)持有情況的交叉分析

表2-5統(tǒng)計(jì)了按房產(chǎn)套數(shù)劃分的全樣本家庭的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)持有情況。即分析持有不同套數(shù)房產(chǎn)的全樣本家庭在風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)參與及在家庭總資產(chǎn)中配置比例上的差異。

表2-5的數(shù)據(jù)顯示，在不持有住房資產(chǎn)的635戶家庭樣本中，31戶家庭參與了風(fēng)險(xiǎn)金融市場，參與率達(dá)到4.88%，這部分樣本持有的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)平均價(jià)值為7098.3元，占家庭總資產(chǎn)的比重達(dá)到4.66%。在持有一套住房的2596戶家庭樣本中，121戶家庭參與了風(fēng)險(xiǎn)金融市場，參與率為4.66%，這部分樣本持有的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)平均價(jià)值為14470.77元，占家庭總資產(chǎn)的比重達(dá)到0.98%。在持有2套住房的619戶家庭樣本中，73戶參與了風(fēng)險(xiǎn)金融市場，參與率達(dá)到11.79%，這部分樣本持有的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)平均價(jià)值為30942.68元，占家庭總資產(chǎn)的比重達(dá)到3.98%。在持有3套住房的94戶家庭樣本中，17戶參與了風(fēng)險(xiǎn)金融市場，參與率達(dá)到11.11%，這部分樣本持有的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)平均價(jià)值為52704.26元，占家庭總資產(chǎn)的比重達(dá)到1.35%。

表2-5 按房產(chǎn)套數(shù)劃分的全樣本家庭的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)持有情況

表2-6統(tǒng)計(jì)了按房產(chǎn)價(jià)值占家庭總資產(chǎn)比重劃分的全樣本家庭的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)持有情況。即分析持有不同比重房產(chǎn)價(jià)值的全樣本家庭在風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)參與及在家庭總資產(chǎn)中配置比例上的差異。

表2-6的數(shù)據(jù)顯示，在家庭房產(chǎn)價(jià)值占總資產(chǎn)比重為0到20%之間的家庭樣本中，39戶家庭參與了風(fēng)險(xiǎn)金融市場，參與率達(dá)到7.62%，這部分樣本持有的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)平均價(jià)值為22373.23元，占家庭總資產(chǎn)的比重達(dá)到4.64%。在家庭房產(chǎn)價(jià)值占總資產(chǎn)比重為80%到100%之間的家庭樣本中，89戶家庭參與了風(fēng)險(xiǎn)金融市場，參與率僅為3.84%，這部分樣本持有的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)平均價(jià)值為5349.90元，占家庭總資產(chǎn)的比重僅為0.3%。可見，隨著家庭房產(chǎn)價(jià)值占家庭總資產(chǎn)比重的增加，特別是家庭房產(chǎn)占比達(dá)到80%以上之后，家庭參與風(fēng)險(xiǎn)金融市場的概率下降，風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)配置金額和配置比例相應(yīng)減少。

表2-6 按房產(chǎn)價(jià)值占比劃分的全樣本家庭的風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)持有情況

3 小結(jié)及政策啟示

在中國社會的特有文化背景下，居民對房產(chǎn)的偏好由來已久。這種文化隨著時(shí)代的變遷，也從安土重遷變?yōu)閷Τ鞘猩唐贩?、住宅公寓的追逐。更是從房屋的居住屬性向房屋的投資屬性轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變引發(fā)了房產(chǎn)行業(yè)的巨大泡沫，而從另一方面使得風(fēng)險(xiǎn)金融市場“無人問津”。通過本文的分析，可以看到，就房產(chǎn)持有情況和風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)持有情況來看，我國普遍存在偏好持有兩套房產(chǎn)、房產(chǎn)價(jià)值占比過高以及風(fēng)險(xiǎn)金融市場有限參與的情況。而將城鎮(zhèn)家庭的房產(chǎn)持有情況與風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)持有情況進(jìn)行交叉分析后，就房產(chǎn)套數(shù)而言，隨著房產(chǎn)套數(shù)的增加，風(fēng)險(xiǎn)金融市場的參與概率有所增加，但是配置的金融資產(chǎn)比例卻顯著減少；就房產(chǎn)價(jià)值占比而言，隨著房產(chǎn)價(jià)值占比的增加，特別是達(dá)到80%以上之后，家庭參加風(fēng)險(xiǎn)金融資產(chǎn)的概率及配置比例均顯著下降，佐證了家庭消費(fèi)于房產(chǎn)是當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)金融市場有限參與的一個(gè)重要原因?；诒疚牡难芯拷Y(jié)果，明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，堅(jiān)持“房主不炒”這一政策具有重要意義。