房地產(chǎn)運營數(shù)據(jù)平臺的設(shè)計邏輯

袁冀鵬

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，管理手段不斷創(chuàng)新，大數(shù)據(jù)管理已成必然趨勢。電建地產(chǎn)順應(yīng)發(fā)展趨勢，以公司戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務(wù)發(fā)展為導(dǎo)向、以公司管理體系再造成果為藍本、以“價值創(chuàng)造”為核心，構(gòu)建以“大數(shù)據(jù)”為中心的運營數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)。通過整合公司運營與數(shù)據(jù)報表，從橫向“計劃+全面預(yù)算”、“利潤+現(xiàn)金流”雙重主線，縱向“樓棟-組團-項目-區(qū)域-總部-決策分析”六大層級，構(gòu)建兩級數(shù)據(jù)管控體系，從而對運營數(shù)據(jù)進行規(guī)范化分析管理，助力公司落實“十三五”發(fā)展戰(zhàn)略。為公司2020年開始數(shù)字化轉(zhuǎn)型，建立數(shù)據(jù)應(yīng)用模型，實施大數(shù)據(jù)管理奠定基礎(chǔ)。

Abstract： With the development of the real estate industry and continuous innovation of management methods， big data management has become an inevitable trend. Power Construction Real Estate complies with the development trend， takes the company's strategic planning and business development as the guide， takes the company's management system as the blueprint， and takes "value creation" as its core， and builds a "big data" -centric operating data management system. By integrating the company's operations and data reports， from the horizontal main line of "planning + comprehensive budget"， "profit + cash flow"， and vertical "building-group-project-region-headquarters-decision analysis" six levels， a two-level data management and control system is built to standardize analysis and management of operational data and help the company implement the development strategy of the 13th Five-Year Plan， so as to lay the foundation for the company to start digital transformation in 2020， establish a data application model， and implement big data management.

關(guān)鍵詞：運營數(shù)據(jù)系統(tǒng);GRP;信息化

0? 引言

作為信息化發(fā)展的新階段，大數(shù)據(jù)對公司戰(zhàn)略發(fā)展、投資布局、項目管控、精益化管理都將產(chǎn)生重大影響?！罢l掌握了數(shù)據(jù)，誰就掌握了主動權(quán)”。現(xiàn)在，各標(biāo)桿房地產(chǎn)公司都把推進數(shù)字化作為實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展的重要動能，鏈家、克而瑞、明源、世聯(lián)、用友是房地產(chǎn)服務(wù)商領(lǐng)域值得關(guān)注的大數(shù)據(jù)公司，在技術(shù)研發(fā)、數(shù)據(jù)共享、安全保護等方面有著前瞻性布局。抓住大數(shù)據(jù)發(fā)展的時代機遇，開創(chuàng)發(fā)展新局面，也是電建地產(chǎn)必須解答好的時代課題。

中國電建地產(chǎn)集團有限公司在“4+8+N”戰(zhàn)略布局的引領(lǐng)下，已先后成立7大區(qū)域+3個城市公司，公司2014-2016年銷售額排名穩(wěn)居全國品牌房企TOP前50，營業(yè)收入復(fù)合增長率連續(xù)保持兩位數(shù)的增長，公司數(shù)據(jù)管理呈現(xiàn)爆發(fā)增長、海量集聚的態(tài)勢，運營數(shù)據(jù)平臺的建設(shè)迫不及待。

1? 電建地產(chǎn)信息化建設(shè)現(xiàn)狀

1.1 公司信息化建設(shè)成果? 電建地產(chǎn)信息化建設(shè)分為兩個階段，其中第一階段，依托管理標(biāo)準(zhǔn)化3.0版升級，先后上線了預(yù)算、財務(wù)、計劃、人力等多個子系統(tǒng)，完成了業(yè)務(wù)流、審批流的進一步優(yōu)化。其中，自主研發(fā)的計劃運營子系統(tǒng)實現(xiàn)了線上與線下管理工作的有效融合，固化了戰(zhàn)略落地的金字塔模型，進一步提升了項目的管控精度，降低了運營成本，提高了運營管理水平。以“計劃+全面預(yù)算”為管控主線的集團GRP綜合信息管理系統(tǒng)連續(xù)兩年榮獲“中國能源企業(yè)信息化管理創(chuàng)新獎”。

第二階段建設(shè)過程中，先后上線了專項計劃、商務(wù)、供方等多個系統(tǒng)。其中，專項計劃在一期計劃系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，從項目組團批次細化到樓棟，進行樓棟九大控制節(jié)點的管控，成為電建地產(chǎn)精細化管理的重要舉措。

1.2 公司信息化建設(shè)存在問題? 通過兩年多的GRP系統(tǒng)建設(shè)，電建地產(chǎn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)實現(xiàn)了從無到有的重大突破，并保證經(jīng)營數(shù)據(jù)全部進入系統(tǒng)，全業(yè)務(wù)實現(xiàn)三級架構(gòu)管控，數(shù)據(jù)勾稽關(guān)系已基本建立。

但是目前上線的各子系統(tǒng)依然存在很多問題：

①多個子系統(tǒng)數(shù)據(jù)層級僅到項目維度——無法支撐更多維度數(shù)據(jù)建模分析;②各子系統(tǒng)相同數(shù)據(jù)重復(fù)錄入-繁雜、易出錯;③各子系統(tǒng)采用不同的主數(shù)據(jù)進行設(shè)計-未與其它系統(tǒng)做到互連互通。

1.3 數(shù)據(jù)系統(tǒng)建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急? 公司信息化要在數(shù)據(jù)集合平臺的基礎(chǔ)上完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型，進而實現(xiàn)信息系統(tǒng)智能化的終極目標(biāo)。建立和完善大數(shù)據(jù)輔助科學(xué)決策的機制是公司運營管理的重點工作。加快構(gòu)建數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，通過整合公司運營與數(shù)據(jù)報表，從橫向“計劃+全面預(yù)算”、“利潤+現(xiàn)金流”雙重主線，從縱向“樓棟-組團-項目-區(qū)域-總部-決策分析”六層級，盡快構(gòu)建完成兩級數(shù)據(jù)管控體系，從而對運營數(shù)據(jù)進行規(guī)范化分析管理，助力公司落實“十三五”發(fā)展戰(zhàn)略。為公司2020年開始數(shù)字化轉(zhuǎn)型，建立數(shù)據(jù)應(yīng)用模型，實施大數(shù)據(jù)管理奠定基礎(chǔ)。

2? 數(shù)據(jù)系統(tǒng)建設(shè)思路

運營數(shù)據(jù)系統(tǒng)在電建地產(chǎn)已有GRP信息子系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，通過實時收集、抓取公司日常管理工作中全業(yè)務(wù)全口徑數(shù)據(jù)，進行二次分析與加工處理，形成企業(yè)報表展示，并以此提供決策分析數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。（圖1）

2.1 建設(shè)原則? 基于“數(shù)據(jù)扭轉(zhuǎn)連續(xù)性”的邏輯思路，確定系統(tǒng)數(shù)據(jù)層級，形成數(shù)據(jù)蜂巢模型。按照如下十原則進行設(shè)計： ①數(shù)據(jù)下管一級;②數(shù)據(jù)透視及預(yù)警原則;③數(shù)據(jù)全口徑原則;④橫向雙主線串聯(lián)原則;⑤縱向逐級匯總原則;⑥同表計算，跨表取數(shù)原則;⑦數(shù)據(jù)錄入唯一性原則;⑧勾稽關(guān)系逐級檢查原則;⑨計劃執(zhí)行實時更新原則;⑩數(shù)據(jù)填報二八原則。

2.2 建立數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)? 房地產(chǎn)行業(yè)本身具有業(yè)務(wù)綜合性強的特性，電建地產(chǎn)更有其跨區(qū)域布局、跨業(yè)務(wù)經(jīng)營、多層級管控、多項目運營的特點。由此產(chǎn)生的原始數(shù)據(jù)便呈現(xiàn)出數(shù)量龐大、種類繁多，數(shù)據(jù)命名規(guī)則不一、口徑多樣等特征。因此，僅僅簡單收集數(shù)據(jù)顯然無法進行分析與處理，必須建立統(tǒng)一的、可行的、易管理的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。

2.2.1 統(tǒng)一項目命名? 系統(tǒng)梳理電建地產(chǎn)及其下屬所有單位的組織名稱與組織編碼，編制項目編碼表，以組織編碼作為唯一標(biāo)識進行系統(tǒng)內(nèi)識別，對于因歷史原因造成的系統(tǒng)間組織編碼不一的個別情況，則建立中間數(shù)據(jù)表進行信息匹配，確?？缦到y(tǒng)間的數(shù)據(jù)貫通。

2.2.2 規(guī)范系統(tǒng)檔案? 系統(tǒng)梳理運營數(shù)據(jù)系統(tǒng)所需業(yè)務(wù)元素，通過建立系統(tǒng)檔案統(tǒng)一組團、批次、樓棟、業(yè)態(tài)等關(guān)鍵元素命名標(biāo)準(zhǔn)。

2.2.3 建立權(quán)限與角色標(biāo)準(zhǔn)? 運營數(shù)據(jù)由系統(tǒng)建設(shè)到系統(tǒng)交付，根據(jù)電建地產(chǎn)層級管控思路、崗位權(quán)責(zé)體系，編制系統(tǒng)權(quán)責(zé)體系表與權(quán)限體系表，規(guī)范系統(tǒng)運營過程中的操作責(zé)任主體。

2.2.4 確立數(shù)據(jù)上匯口徑? 為高效、快速生成數(shù)據(jù)成果，運營數(shù)據(jù)系統(tǒng)簡化數(shù)據(jù)上匯流程，取消數(shù)據(jù)審批流程，僅設(shè)置數(shù)據(jù)填報與數(shù)據(jù)上報兩個環(huán)節(jié)。 “數(shù)據(jù)上報”后隨即關(guān)閉數(shù)據(jù)上匯通道，并以此數(shù)據(jù)作為運營系統(tǒng)的生效數(shù)據(jù)，確保系統(tǒng)運行過程中的數(shù)據(jù)口徑唯一，避免數(shù)據(jù)因偶然更改而錯亂。

2.3 數(shù)據(jù)架構(gòu)? 運營數(shù)據(jù)系統(tǒng)結(jié)合電建地產(chǎn)多層級管控、多業(yè)務(wù)經(jīng)營、多項目運營的特點以及房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，將數(shù)據(jù)進行全口徑統(tǒng)計，并將自營項目的管控和力度下沉至樓棟，首先建立項目主數(shù)據(jù)（自營項目含樓棟主數(shù)據(jù)），并填報基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表，其后，在此數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上逐次生成項目、區(qū)域、集團、考核及分析模型等表單，最終呈現(xiàn)“逐級匯總、層層校驗”的數(shù)據(jù)系統(tǒng)架構(gòu)。

2.4 數(shù)據(jù)收集? 數(shù)據(jù)系統(tǒng)建立的基石在于數(shù)據(jù)收集。綜合考慮電建地產(chǎn)現(xiàn)有的信息化建設(shè)成果、降低系統(tǒng)操作與維護成本的需求以及數(shù)據(jù)系統(tǒng)架構(gòu)設(shè)計思路的可行性，秉持“盡最大可能利用現(xiàn)有系統(tǒng)，盡最大可能減少人員工作量”的原則，進行數(shù)據(jù)收集。基于此，本次將運營數(shù)據(jù)系統(tǒng)與商務(wù)子系統(tǒng)、計劃子系統(tǒng)、整體預(yù)算子系統(tǒng)、CRM明源系統(tǒng)等予以打通，以此抓取商務(wù)、計劃、整體預(yù)算、銷售等大量數(shù)據(jù)，大大減少填報工作量，提高工作效率。

2.5 數(shù)據(jù)處理及分析

2.5.1 縱向匯總? 根據(jù)數(shù)據(jù)架構(gòu)的設(shè)計思路，運營數(shù)據(jù)通過“樓棟-項目-區(qū)域-集團”路徑進行縱向匯總，形成集團級數(shù)據(jù)報表。其中，對于經(jīng)營中直觀的數(shù)據(jù)，如開工面積、銷售面積、簽約金額等指標(biāo)，則可直接進行縱向匯總;而對于較為復(fù)雜的數(shù)據(jù)則需根據(jù)其存在的橫向邏輯處理后再進行縱向匯總。

2.5.2 橫向分析? 項目的開發(fā)過程中，需要關(guān)注的不僅僅是較為直觀的數(shù)據(jù)，更多的可能是通過這些較為直觀的數(shù)據(jù)進行項目內(nèi)部的橫向分析產(chǎn)生更能體現(xiàn)項目運營情況或公司經(jīng)營現(xiàn)狀的數(shù)據(jù)。本次數(shù)據(jù)系統(tǒng)建設(shè)一是根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)流程與管控要點，選定“項目獲取”、“開工”、“達到預(yù)售形象條件”等九大節(jié)點進行橫向分析，如，通過直接縱向匯總的“開工面積”與“銷售面積”作差，即可得出項目“庫存（已開工未銷售面積）”，進而根據(jù)去化速度計算出“可租售物業(yè)周轉(zhuǎn)率”;二是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目業(yè)務(wù)邏輯與規(guī)則，計算產(chǎn)生所需數(shù)據(jù)指標(biāo)，如，通過直接縱向匯總的“主要營業(yè)收入”與“其他營業(yè)收入”求和得出“營業(yè)收入”。

2.6 數(shù)據(jù)展示? 根據(jù)電建地產(chǎn)管控要求，篩選系統(tǒng)中關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)進行BI展示，以便決策層及時地、便捷地獲悉經(jīng)營狀況，并為其提供決策依據(jù)。

3? 結(jié)語

中國電建地產(chǎn)集團有限公司數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)將從雙向維度構(gòu)建兩級數(shù)據(jù)體系，最終實現(xiàn)經(jīng)營數(shù)據(jù)的分析匯總及績效考核，可以進行綜合實力評價分析、人均規(guī)模效能分析、波士頓矩陣分析、資產(chǎn)負債分析、貨值管理等分析。同時，輸出績效考核面單，對項目收益實現(xiàn)系數(shù)、銷售綜合目標(biāo)排名、綜合成本降低系數(shù)、滯銷品去化、客戶滿意度、業(yè)績系數(shù)等指標(biāo)進行跟蹤管理。

數(shù)據(jù)系統(tǒng)作為電建地產(chǎn)唯一的數(shù)據(jù)管理平臺，將充分發(fā)揮系統(tǒng)的優(yōu)勢，對大數(shù)據(jù)進行規(guī)范化分析管理，助力公司“十三五”戰(zhàn)略發(fā)展，為用好大數(shù)據(jù)、贏得企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略主動指明了方向。

參考文獻：

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