高校房屋資產(chǎn)優(yōu)化配置的思考

侯艷艷 李俊 趙明

摘 要：高校房屋資產(chǎn)是高校資產(chǎn)中價值最高的。如何優(yōu)化房屋資產(chǎn)的配置，提高資產(chǎn)的使用效益，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值與增值，是高校資產(chǎn)管理研究的重要內容。本文引入公共產(chǎn)品理論對高校房屋資產(chǎn)進行分類，分析房屋資產(chǎn)管理與配置中存在的問題，以北京工業(yè)大學為例，介紹高校不同類型房屋資產(chǎn)現(xiàn)行管理模式，提出優(yōu)化房屋資產(chǎn)配置的思考。

關鍵詞：高校;房屋資產(chǎn);資產(chǎn)配置;管理模式

高校房屋資產(chǎn)是學校發(fā)展的重要資源依托，是高校國有資產(chǎn)的重要組成部分。高校房屋資產(chǎn)的管理水平直接關乎學校辦學水平和辦學效益。在高等教育內涵式發(fā)展的背景下，高校新建房屋資產(chǎn)的可能性越來越小，如何挖掘現(xiàn)有房屋資產(chǎn)潛力，優(yōu)化房屋資產(chǎn)配置方式，提高房屋資產(chǎn)使用的質量和效益，實現(xiàn)高等教育事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是高校資產(chǎn)管理研究的重要內容。

一、高校房屋資產(chǎn)的分類

根據(jù)教育部2018版的《普通高等學校建筑面積指標》標準規(guī)定，高校必需配置校舍有教室、實驗實習實訓用房及場所、圖書館、室內體育用房、校行政辦公用房、院系及教師辦公用房、師生活動用房、會堂、學生宿舍（公寓）、食堂、單身教師宿舍（公寓）、后勤及附屬用房共十二項;選擇配置校舍有研究生教學及生活用房、留學生及外籍教師生活用房、專職科研機構研究及辦公用房、繼續(xù)教育用房等。上述標準中規(guī)定的房屋資產(chǎn)具有不同的指標設置，功能范圍也有差異，為了科學合理有效對高校房屋資產(chǎn)進行研究，我們引入公共產(chǎn)品理論對高校房屋資產(chǎn)進行分類。

根據(jù)公共經(jīng)濟學理論，社會產(chǎn)品分為公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品。準公共產(chǎn)品兼?zhèn)淞斯伯a(chǎn)品和私人產(chǎn)品的特征。公共產(chǎn)品具有與私人產(chǎn)品顯著不同的三個特征：效用的不可分割性、消費的非競爭性和受益的非排他性。這三個特征是區(qū)分公共產(chǎn)品、私人產(chǎn)品、準公共產(chǎn)品的重要標準。按照這個標準，從高校房產(chǎn)的公共屬性、使用范圍、適用對象、產(chǎn)生效益等方面考慮，將高校房產(chǎn)分為四類。

第一類：具有公共使用、公共受益、非競爭性非排他性的性質，屬于公共產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)。如教室、圖書館、會堂、校行政辦公用房、師生活動用房等。

第二類：兼?zhèn)淞斯伯a(chǎn)品和私人產(chǎn)品的特征，屬于準公共產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)。如院系及相關科研單位的用房，包括其教學科研基本用房、實踐教學用房、科研業(yè)務用房及綜合用房等，主要用途是滿足學校的教學科研需要。

第三類：也是兼?zhèn)淞斯伯a(chǎn)品和私人產(chǎn)品的特征，屬于準公共產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)。如單身教師宿舍（公寓）、留學生及外籍教師生活用房、后勤及附屬用房（除經(jīng)營性用房外）等，主要用途是滿足師生的生活、居住等保障性需要。

第四類：具有競爭性和排他性的性質，屬于私人產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)。如經(jīng)營服務用房、產(chǎn)業(yè)用房、后勤經(jīng)營用房等。

二、高校房屋資產(chǎn)管理與配置中存在的問題

1.缺乏整體規(guī)劃，存在供需矛盾

高校房屋資產(chǎn)的管理配置，普遍存在缺乏整體規(guī)劃指導，各類用房之間分塊管理、比例失調、缺乏統(tǒng)籌，常出現(xiàn)攤大餅式的擴張、小而全的設計、破壞性的改造等問題。在“雙一流”高校建設的背景下，學生規(guī)模擴大、學科快速發(fā)展、高水平師資引進需要更多房屋資產(chǎn)保障，而房屋資產(chǎn)總量不足、結構失衡，往往難以滿足學校發(fā)展對房屋資產(chǎn)日益增長的需求，存在一定的供需矛盾。在第二類教學科研類用房中表現(xiàn)尤其突出。院系因分合發(fā)展、規(guī)劃不足，導致出現(xiàn)用房資源分散、實驗室布局散亂、重復改造、會議室報告廳共享性差、發(fā)展用房不足、制約學科發(fā)展等問題。

2.部門間協(xié)同困難，有效配置難度大

房屋資產(chǎn)管理配置涉及多個工作環(huán)節(jié)、多個部門，如果沒有管理機構統(tǒng)一組織統(tǒng)籌協(xié)調，容易出現(xiàn)部門間各自為政、相互扯皮、躲避矛盾、逃避責任的情況。職能部門間協(xié)同困難致使房屋資產(chǎn)管理效率大大降低。如在第一類公共產(chǎn)品類中公共服務用房，二級部門為方便使用，將會議室等設置在本部門內，不與其他部門共享使用，占用大量房屋，造成資源浪費。

在第二類教學科研類用房中，因長時間無償使用，二級學院將教學科研用房視為“學院私有資源”，希望獲得房屋越多越好，院系學科發(fā)展用房不從內部現(xiàn)有資源優(yōu)化調整預留，而靠向學校申請要“新房”取得。房屋資產(chǎn)在各學院之間調配時困難重重，有效流動難度大。

3.資源配置不合理，房屋使用效益低

由于歷史原因，多數(shù)高校房屋資產(chǎn)現(xiàn)狀配置不合理。在第二類教學科研類用房中，存在著房屋占有量和利用率都不均衡的問題。有些團隊教學工作量不足、科研項目不多，但占用了較多的房屋，有些團隊的教學工作量、科研任務都很重，卻沒有足夠的房屋可供使用;還有個別教師在離校后或退休后仍然占用實驗室用房，而剛到校青年老師開展科研工作卻沒有實驗空間;有一些大型儀器設備長期不用，早已過了報廢時間不申報處置，占用實驗室用房面積;有些實驗室用房閑置不用，堆放雜物變成倉儲庫房，也不愿意將房屋交回學校重新配置。在第三類教師公寓、人才公寓類房產(chǎn)，在地理位置、租金價格、管理服務等方面比市場化住房具有一定的優(yōu)勢，部分教職工在租賃契約到期后仍不退房，因缺乏有效的制約機制和退出機制，造成有限的住房不能周轉，降低了使用效益。

4.日常監(jiān)督不到位，缺少績效評價機制

高校房屋資產(chǎn)管理是系統(tǒng)性、長期性工作。目前，在第二類教學科研類用房管理中，日常監(jiān)督不到位，缺乏過程監(jiān)督，不能及時了解房屋資產(chǎn)變動情況，沒有建立動態(tài)管理機制。缺少績效評價機制，造成二級部門不重視房屋資產(chǎn)的管理，學校的制度不落地，輕視使用效益，資產(chǎn)不能良性循環(huán)。在第四類經(jīng)營類用房管理中，監(jiān)督機制和績效評價機制的缺乏，會造成經(jīng)營風險沒有及時發(fā)現(xiàn)，導致國有資產(chǎn)的流失或效益降低。

三、高校房屋資產(chǎn)的管理模式

根據(jù)房屋資產(chǎn)的使用功能和特點不同，管理模式也不同。統(tǒng)一規(guī)劃、分類管理是科學合理有效配置資源的基礎，以北京工業(yè)大學為例，介紹目前高校不同類型房屋資產(chǎn)現(xiàn)行管理模式。

1.公共產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)（以黨政機關辦公用房為例）

目前各高校通行的做法是：這類房屋資產(chǎn)中的黨政辦公用房嚴格按照《黨政機關辦公用房建設標準》執(zhí)行，教室、會堂、圖書館、師生活動用房、公共服務用房等公共性質房產(chǎn)依據(jù)《普通高等學校建筑面積指標》配置，由二級部門按照相關管理辦法進行管理。

依據(jù)國家文件，結合實際情況，我校制定了《北京工業(yè)大學黨政機關公用房標準及核算辦法》，黨政機關公用房包括辦公用房和公共服務用房，其中辦公用房包括辦公室和輔助用房。辦公室具體標準見表1。輔助用房根據(jù)部門職責、功能，結合樓宇房型及各單位用房現(xiàn)狀，配套資料室和庫房7～12平方米。公共服務用房實行統(tǒng)一規(guī)劃，專業(yè)論證，集中管理，共同使用，打破部門之間的界限，最大限度的利用現(xiàn)有房屋資源，為全校師生服務。

2.準公共產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)（以教學科研用房為例）

目前各高校通行的做法是：構建定額配置指標體系，實行“定額配置、有償使用”管理。各高校依據(jù)學校實際情況，采用不同指標體系核算定額面積。如教學實驗用房，有的高校采用實驗課時為測算依據(jù)，有的高校以師生數(shù)量為測算依據(jù)。

我校制定了《北京工業(yè)大學二級教學科研機構公用房核算辦法》，核定二級機構定額面積指標，超額面積收取房屋資源調節(jié)費。

定額面積計算分為基本辦學用房定額面積和科研發(fā)展用房定額面積?；巨k學用房定額面積考慮教師教學科研基本用房、實踐教學用房、單位綜合用房三個指標?？蒲邪l(fā)展用房定額面積考慮科研業(yè)務用房、重點科研基地補貼用房兩個指標。具體核算依據(jù)見表2?；巨k學用房為學校全額補貼，科研發(fā)展用房為單位調節(jié)使用，定額內免費，超額面積繳費。

3.準公共產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)（以教師公寓、人才公寓用房為例）

目前各高校通行的做法是：公寓類用房是用來解決教職工短期住房困難的，具有一定保障性，同時有償使用收取租金。這類房產(chǎn)管理一般按照公開公正配租程序分配，設置階梯租金、保證房屋良性循環(huán)。

我校制定了《北京工業(yè)大學周轉房管理辦法》，在組織保障、配置方案、管理制度、租金體系、保障機制五個方面搭建公寓類用房的管理體系。

首先，成立專門的組織―教師住房規(guī)劃與管理小組，負責房產(chǎn)管理與調配，提供強有力的組織保障。其次，為提供更加優(yōu)美、和諧的工作生活環(huán)境，根據(jù)各類入住教職工需求，制定了科學合理配置方案。第三，明確了住房準入和退出制度，建立獎懲制度退出機制，對于騙租、轉租轉借、逾期不退、強占住房的教職工要與其人事手續(xù)辦理、聘期考核結果相掛鉤。對于教職工主動退出住房要有一定獎勵措施，實現(xiàn)住房良性流動。第四，建立與市場相接軌的階梯式租金體系。在租賃期內，租金價格定位為市場價格的80%;租賃期過后，房租按照屆時房屋所在地租賃市場價上浮10%的價格收取，促使承租人能在規(guī)定期限內主動退房。第五，加強管理的信息化建設，建立日常住房審核與人員準入退出審核相配合長效機制。

4.私人產(chǎn)品類的房屋資產(chǎn)（以經(jīng)營性用房為例）

目前各高校通行的做法：經(jīng)營性用房在保障教學、科研事業(yè)發(fā)展需要的前提下，效益為先，實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。我校在選取經(jīng)營服務用房項目時，按照學校統(tǒng)一規(guī)劃，在確保經(jīng)營服務用房的使用不對校園秩序、校園環(huán)境及師生員工的生活造成不良影響前提下，按照不同使用功能確定適當?shù)慕?jīng)營項目。在定價機制上，采用公開競標招租、評審或資產(chǎn)評估的方式。租金收入納入學校預算，嚴格執(zhí)行“收支兩條線”。同時加強日常監(jiān)管，包含物業(yè)管理、租金催繳、安全檢查、合同履行、房屋清退、室內設備設施監(jiān)管等。對于空置的經(jīng)營服務用房，房屋交回學校，由學校資產(chǎn)處統(tǒng)一管理。

四、優(yōu)化房屋資產(chǎn)配置的思考

1.頂層設計、統(tǒng)籌規(guī)劃

房屋資產(chǎn)的調配是“牽一發(fā)而動全身”的系統(tǒng)性工程，學校要成立專門組織機構，做好全盤規(guī)劃頂層設計，加強前瞻性系統(tǒng)性設計。對于房產(chǎn)管理部門，要充分考慮學校的發(fā)展戰(zhàn)略、校區(qū)分布格局、房屋資源狀況等因素。解決好眼前需求與長遠目標，短期利益與長期利益的關系。對于二級使用部門，要充分考慮學校房產(chǎn)配置辦法及部門實際情況，學科的發(fā)展方向及人才團隊引進的預留空間等因素，實現(xiàn)房屋資產(chǎn)的有效配置，盤活現(xiàn)有的房屋資源。

2.科學調配、整合共享

在房屋資產(chǎn)配置過程中要實現(xiàn)科學調配，不僅要考慮房屋結構、數(shù)量是否匹配、改造方案是否可行等硬性指標，同時也要考慮相關學院的教學科研計劃、儀器搬遷周期、人員狀態(tài)調整等軟性指標，制定嚴密周詳?shù)挠媱?，才能保證順利實施。整合共享原則是提升房屋資產(chǎn)使用效益很重要一個原則，一方面從空間分布角度考慮，分析院系特色，特點相似院系盡量安排距離相近，有利于學科發(fā)展、學術交流、儀器共享;另一方面從房屋功能方面考慮，減少不必要的重復設置，加強會議室、活動室等功能性房屋共享共用。

3.日常監(jiān)督、績效評價

建立房屋資產(chǎn)常態(tài)化監(jiān)督檢查工作機制，有利于及時全面了解房屋資產(chǎn)的使用情況，通過日常精細化管理，為房屋資產(chǎn)調配做好基礎準備工作。建立房屋資產(chǎn)績效評價體系，有利于房屋使用者建立自我約束的機制，有利于有效調節(jié)房屋資產(chǎn)、提高使用效益。根據(jù)不同特點不同類型房屋資產(chǎn)需要使用不同指標進行評價。第一類黨政機關辦公用房，考慮制度落實、房屋共享、業(yè)績績效等指標;第二類教學科研用房，考慮生均面積、師均面積、單位面積科研績效、科研用房全成本效益率等指標;第三類教師公寓、人才公寓用房，考慮房屋使用率、租金收益成本比、人員滿意度等指標;第四類經(jīng)營性用房，考慮資產(chǎn)收益率、收益增長率等指標。評價結果作為未來房屋資產(chǎn)配置決策依據(jù)。

高校房屋資產(chǎn)是學校事業(yè)發(fā)展的重要物質保障，不同類型房屋資產(chǎn)需要不同管理和配置方式，但都需要在配置前統(tǒng)籌規(guī)劃、系統(tǒng)設計，配置中協(xié)同配合、整合共享，配置后加強核查、實施績效。高校資產(chǎn)管理部門在實踐中應加強房屋資產(chǎn)全過程優(yōu)化配置的研究，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。

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（責任編輯：蘭卡）