業(yè)績(jī)亮眼現(xiàn)金充裕 碧桂園深耕城鎮(zhèn)化紅利

日前，碧桂園（2007.HK）發(fā)布2019年年報(bào)，無論是營(yíng)收還是凈利潤(rùn)，以及具有前瞻性的簽約銷售，碧桂園都保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，這無疑又是一份靚麗的業(yè)績(jī)。

業(yè)績(jī)優(yōu)秀

2019年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約為4859.1億元，同比增長(zhǎng)28.2%;毛利潤(rùn)約1266.4億元，同比增長(zhǎng)23.6%;凈利潤(rùn)約為612億元，同比增長(zhǎng)26.1%;股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)達(dá)401.2億元，同比增長(zhǎng)17.6%。

比業(yè)績(jī)更加亮眼的是公司的分紅。根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，碧桂園宣布每股派息34.25分，同比增長(zhǎng)13%，連同中報(bào)時(shí)的分紅，全年每股派息達(dá)到57.12分，共分派現(xiàn)金紅利123.94億元。繼2018年分紅首次達(dá)到百億元后，碧桂園再次送出百億元以上的現(xiàn)金紅包。

實(shí)際上，作為為數(shù)不多穩(wěn)定派息的龍頭房企，10余年來碧桂園分派的現(xiàn)金紅利從未低于過凈利潤(rùn)的30%。這樣如此之高的股利支付率且能夠堅(jiān)持10余年，在上市房地產(chǎn)公司中絕無僅有。

碧桂園之所以能夠連續(xù)送出百億元的現(xiàn)金分紅紅包，得益于公司強(qiáng)大的自我造血能力。自2016年起，公司已經(jīng)第四次連續(xù)在年末實(shí)現(xiàn)正凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流了，這在民營(yíng)房企中是寥寥無幾。2016年-2018年，碧桂園經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為412.63億元、240.84億元和293.81億元。

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流連續(xù)為正顯示了碧桂園內(nèi)生增長(zhǎng)的穩(wěn)定性，這來自于公司優(yōu)異的銷售回款率。2019年碧桂園不僅銷售業(yè)績(jī)位居行業(yè)首位，而且銷售回款能力處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

2019年公司權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5301億元，權(quán)益回款率達(dá)96%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。上一年的2018年，碧桂園取得房地產(chǎn)權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠約4557.9億元，權(quán)益銷售回款率高達(dá)91%。

自2016年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正以來，碧桂園的銷售回款率都在90%以上。正是在銷售回款的強(qiáng)勁助推下，碧桂園的內(nèi)生造血能力才逐步走強(qiáng)。此外，2019年碧桂園的權(quán)益去化率達(dá)72%。在企業(yè)超強(qiáng)的去化率和銷售回款能力下，公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流才能保持連續(xù)為正的喜人勢(shì)頭。

除了經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流連續(xù)轉(zhuǎn)正，碧桂園的現(xiàn)金儲(chǔ)備同樣水漲船高。2016年-2019年，公司現(xiàn)金及銀行存款分別為964.9億元、1484億元、2425.4億元和2683.5億元。4年時(shí)間碧桂園的現(xiàn)金儲(chǔ)備漲幅高達(dá)1.78倍。每一年公司的現(xiàn)金儲(chǔ)備都在刷新歷史新高，直至如今現(xiàn)金儲(chǔ)備達(dá)到有史以來的最高值。

這也使得碧桂園借貸凈額直接受益。2016年-2018年，公司的借貸凈額分別為397.06億元、663.62億元和859.32億元，2019年借貸凈額還未披露。碧桂園2016年-2019年的凈負(fù)債率分別為48.7%、56.9%、49.6%和46.3%，基本保持穩(wěn)定且多在50%以下。

最近幾年，碧桂園借貸凈額的漲幅不過一倍出頭，但公司的合同銷售規(guī)模已經(jīng)增長(zhǎng)了數(shù)倍。2016年，碧桂園的合同銷售為3088.4億元，2019年達(dá)到5522億元。需要指出的是，2016年的合同銷售和合并口徑，2019年則是權(quán)益口徑。同樣是權(quán)益口徑，碧桂園的合同銷售漲幅遠(yuǎn)超一倍。

這就是說，在碧桂園銷售規(guī)模擴(kuò)大的同時(shí)，公司更加注重的是內(nèi)生增長(zhǎng)而非依賴對(duì)外借款的增加。分紅同樣如此，公司連續(xù)百億元分紅的基礎(chǔ)是盈利能力的提高而不是依靠對(duì)外大幅借貸來實(shí)行對(duì)股東的連續(xù)穩(wěn)定分紅。

盈利持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，分紅一貫優(yōu)秀，境內(nèi)外機(jī)構(gòu)一直看好碧桂園就不足為奇了。

一致看好

2020年1月，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的惠譽(yù)給予碧桂園投資級(jí)的BBB-企業(yè)信用評(píng)級(jí)，在民營(yíng)房企中，能夠獲得三大機(jī)構(gòu)投資級(jí)的房企少之又少。

惠譽(yù)認(rèn)為，碧桂園擁有足夠的土地儲(chǔ)備來支持其合同銷售，該公司在應(yīng)對(duì)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境方面表現(xiàn)出良好的記錄，例如調(diào)整其城市層結(jié)構(gòu)，從而支持可持續(xù)的財(cái)務(wù)狀況。

三大機(jī)構(gòu)中的另外兩家-2019年中穆迪將碧桂園的評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”上調(diào)至“正面”。穆迪認(rèn)為，碧桂園強(qiáng)大的執(zhí)行能力和審慎的財(cái)務(wù)管理，將有助于企業(yè)迎接行業(yè)挑戰(zhàn)。

穆迪預(yù)計(jì)碧桂園將繼續(xù)受益于中國(guó)城市化進(jìn)程，這將在未來1-2年內(nèi)支持公司產(chǎn)品在二線城市的需求。同時(shí)，碧桂園強(qiáng)大的市場(chǎng)地位和融資渠道，將使公司從行業(yè)整合中受益。

標(biāo)普也給予碧桂園長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為BB+，展望“穩(wěn)定” 。不止是境外機(jī)構(gòu)，境內(nèi)的券商也紛紛表示對(duì)碧桂園給予了積極的預(yù)期。

海通證券就認(rèn)為，從兩方面來看，一住宅需求總量仍將保持高位，頭部企業(yè)所面臨是市場(chǎng)空間依舊可觀;二是三四線仍具空間。三四線城市體量足夠大且有韌性。碧桂園深耕多年，擁有品牌優(yōu)勢(shì)，且市場(chǎng)占有進(jìn)一步提升空間。

碧桂園聚焦三四線、鞏固一二線，戰(zhàn)略布局清晰，土地儲(chǔ)備資源足以滿足公司四到五年的成長(zhǎng)。而合伙人機(jī)制、高周轉(zhuǎn)模式、人才儲(chǔ)備戰(zhàn)略都為公司的快速發(fā)展奠定了制度的基礎(chǔ)。

西南證券表示，盡管三四線基本面處于高位，疫情帶來了額外的不確定性，但碧桂園的三四線項(xiàng)目依然存在資金周轉(zhuǎn)快、復(fù)工返工更早、市場(chǎng)定價(jià)能力強(qiáng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力突出等優(yōu)勢(shì)。

碧桂園注重有質(zhì)量的增長(zhǎng)，連續(xù)四年實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，2019年公司加權(quán)平均借貸成本為6.34%，2020年還可能存在一定改善的空間。西南證券表示。

已經(jīng)成為行業(yè)龍頭的碧桂園分享了國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的紅利。2020年是全面建成小康社會(huì)的決勝之年，未來的城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%等等，這對(duì)于深耕三四線城市的碧桂園來說，公司的未來發(fā)展仍將與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)。

如同碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上所講，碧桂園對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有信心，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)仍有巨大空間。在疫情可控、政府出臺(tái)相關(guān)支持政策的前提下，公司有信心能夠抓住疫情下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

堅(jiān)定城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略

作為國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的堅(jiān)定追隨者，碧桂園的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)在于把握行業(yè)大勢(shì)、踩準(zhǔn)行業(yè)周期，聚焦主流市場(chǎng)，和實(shí)現(xiàn)更精準(zhǔn)的城市布局、項(xiàng)目投資及營(yíng)銷策略。

2020年初的新冠疫情給房企銷售帶來了一定的沖擊。據(jù)了解，2020年1-2月份。碧桂園錄得的銷售額同比下降了約30%。房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)都受到了一定的沖擊。

目前國(guó)內(nèi)疫情已經(jīng)基本得到控制，經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步重回正軌。也正因如此，碧桂園堅(jiān)信國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍將繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，城鎮(zhèn)化的紅利仍未結(jié)束。

多家機(jī)構(gòu)也都認(rèn)為，疫情雖帶來地產(chǎn)行業(yè)銷售及開工的短期停滯，但需求只會(huì)延后不會(huì)消失。隨著市場(chǎng)秩序和購(gòu)房需求的慢慢恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在二季度恢復(fù)正常的銷售節(jié)奏。

而碧桂園方面也表示對(duì)后市有信心，伴隨著復(fù)工率的提升，截至目前，公司3月份的銷售錄得環(huán)比大幅上升，已恢復(fù)至接近去年同期水平。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2019年中國(guó)城鎮(zhèn)化率突破60%，但根據(jù)規(guī)劃藍(lán)圖，我國(guó)的城鎮(zhèn)化目標(biāo)是到2030年實(shí)現(xiàn)70%的城鎮(zhèn)化。因此，城鎮(zhèn)化率仍有不小的空間。即使達(dá)到70%以后，海通證券指出，城市人口的擴(kuò)張?jiān)谶_(dá)到70%的城市化率拐點(diǎn)后開始出現(xiàn)放緩，但此后人口集聚程度仍可繼續(xù)提升。

海通證券指出，目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率水平尚低于主要發(fā)達(dá)國(guó)家，僅約相當(dāng)于1930年左右的美國(guó)和1965年左右的日本，預(yù)計(jì)達(dá)到70%的城市化率拐點(diǎn)最快也要10年之后。

更為重要的是，我國(guó)的戶籍城鎮(zhèn)化更加落后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2019年我國(guó)的戶籍城鎮(zhèn)化率僅為44.38%，落后城鎮(zhèn)化率約15個(gè)百分點(diǎn)。即人口“城市化”尚不足一半，因此，城市擴(kuò)張的進(jìn)程不會(huì)停止。

就在早前，中央下發(fā)通知，其中明確，全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。

由于超大、特大城市戶籍限制依然存在，而其周邊城市已具備產(chǎn)業(yè)、戶籍等優(yōu)勢(shì)，所以人口將會(huì)向這些周邊城市聚集，形成以超大、特大城市為中心并帶動(dòng)周邊三四五線城市共同發(fā)展的都市圈。海通證券就表示，未來很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，“城市化”將會(huì)接棒“城鎮(zhèn)化”，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力。未來10年，作為中間層的三四五線城市的城區(qū)人口有翻番的潛力，這勢(shì)必會(huì)給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來新的動(dòng)力。

作為重點(diǎn)布局三四線的龍頭房企，碧桂園是伴隨著中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程一同成長(zhǎng)的。而在公司的土地儲(chǔ)備中，布局也恰好暗合了城市群效應(yīng)。

截至2019年底，碧桂園的項(xiàng)目已遍布內(nèi)地31個(gè)?。ㄖ陛犑?、自治區(qū)）的200多個(gè)地級(jí)市，擁有的權(quán)益可售資源約為24181億元，其中73%的權(quán)益貨值位于中國(guó)長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等五大城市群。

根據(jù)中央戶籍政策，碧桂園判斷落戶政策將使得城區(qū)人口在100萬-500萬的大城市成為主要受益地區(qū)。而目前公司有97%的權(quán)益貨值位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，很好的契合了未來的人口流動(dòng)趨勢(shì)。