金融加速器對(duì)住房市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的影響研究

鄭凱

摘要：受到金融政策順周期性的影響，住房市場(chǎng)很容易產(chǎn)生泡沫效應(yīng)，尤其是在繁榮階段。我國(guó)住房市場(chǎng)在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境中有著舉足輕重的地位，而金融加速器則是加強(qiáng)了市場(chǎng)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的特征。從投資和消費(fèi)兩個(gè)角度來(lái)看，金融加速器對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)財(cái)富有一定抑制作用，在信貸較為寬松環(huán)境的作用比消費(fèi)縮緊的環(huán)境更為明顯。本文主要論述了金融加速器對(duì)住房市場(chǎng)的作用，以及要穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展，需要通過(guò)提高金融政策，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

關(guān)鍵詞：金融加速器;住房市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng);影響

從2003年開(kāi)始，住房市場(chǎng)就成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有一定的推動(dòng)性作用，尤其是對(duì)地方經(jīng)濟(jì)而言，其對(duì)于住房市場(chǎng)的依賴程更高。近年來(lái)房?jī)r(jià)的瘋漲問(wèn)題，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，我國(guó)當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政府的金融政策，并未使得這個(gè)問(wèn)題得到有效的解決。從2010年出臺(tái)的史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策組合，到2013年的新國(guó)五條政策，都沒(méi)有對(duì)瘋漲的房?jī)r(jià)起到一定的遏制作用。與此同時(shí)，金融政策受到市場(chǎng)信息不對(duì)等的影響，不能及時(shí)制止住房市場(chǎng)的震蕩。從住房市場(chǎng)的銷售額到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸情況，不難看出，金融政策的調(diào)控和住房市場(chǎng)呈現(xiàn)正相關(guān)性，但住房市場(chǎng)的變化幅度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于金融政策變動(dòng)的比例。

一、住房市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的概述

（一）住房市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制

對(duì)于有房者來(lái)說(shuō)，住房市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)分為已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)和未能實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)兩種。如果房?jī)r(jià)上漲，則房產(chǎn)的凈值則相應(yīng)的增加，房屋所有者可以通過(guò)出售和抵押的方式來(lái)獲取利益，增加消費(fèi)，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)。但如果房屋所有者沒(méi)有對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行出售和抵押，那么房產(chǎn)的升值則會(huì)增加他們的預(yù)期收益，也會(huì)起到刺激消費(fèi)的作用。換句話說(shuō)，房產(chǎn)價(jià)格的升高，增加了房屋所有者的資產(chǎn)價(jià)值，提高了耐用消費(fèi)品的支出，降低了流通性的約束擴(kuò)大消費(fèi)，這就是流動(dòng)性約束效應(yīng)。

對(duì)于不同的消費(fèi)人群而言，這種約束效應(yīng)的影響是不同的。對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，增加租金就是預(yù)算開(kāi)支的增加，也就減少了其他消費(fèi)。而對(duì)于出租房屋者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)租金的增加，這樣就增加了他們的收入，對(duì)其消費(fèi)也起到了一定的促進(jìn)作用。對(duì)于計(jì)劃購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲意味著他們需要投入更多的資金來(lái)購(gòu)買房產(chǎn)，減少其產(chǎn)消費(fèi)品的支出，從而產(chǎn)生負(fù)財(cái)富效應(yīng)。

（二）住房市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的波動(dòng)性

住房市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的波動(dòng)性主要表現(xiàn)在住房資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，所引起的消費(fèi)變化，從而導(dǎo)致財(cái)富效應(yīng)發(fā)生波動(dòng)。對(duì)于消費(fèi)的影響主要有三種方式：1、住房市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)是通過(guò)影響居民的收入來(lái)實(shí)現(xiàn)的。2、通過(guò)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的不確定性來(lái)改變?nèi)藗兊南M(fèi)行為。3、利用資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)改變?nèi)藗儗?duì)于收入的預(yù)期來(lái)引起消費(fèi)波動(dòng)。受住房資產(chǎn)流動(dòng)性、價(jià)格波動(dòng)性和不確定性的影響，其表現(xiàn)出來(lái)的財(cái)富效應(yīng)也有一定的差別。在其他條件一致的前提下，如果住房資產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)幅度低于股票市場(chǎng)的變動(dòng)幅度，則住房資產(chǎn)財(cái)富波動(dòng)性要小于股票市場(chǎng)的波動(dòng)性。財(cái)富波動(dòng)性對(duì)于人們對(duì)財(cái)富的再分配有一定的積極作用，可以有效降低由于資產(chǎn)的不確定性給財(cái)富所帶來(lái)的負(fù)面影響。

（三）住房市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的非對(duì)稱性

住房市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)可以分為負(fù)財(cái)富和正財(cái)富效應(yīng)兩種。在資產(chǎn)價(jià)值上漲的時(shí)候，消費(fèi)者的消費(fèi)意愿、能力、偏好都會(huì)有所增加，這就是所謂的正財(cái)富影響。而當(dāng)資產(chǎn)價(jià)值下降的時(shí)候，消費(fèi)者的消費(fèi)欲望、能力都會(huì)下降，這就是負(fù)財(cái)富效應(yīng)。正負(fù)財(cái)富效應(yīng)的劃分反應(yīng)了資產(chǎn)變化對(duì)消費(fèi)者的影響，正財(cái)富效應(yīng)通過(guò)增加資產(chǎn)的價(jià)格刺激消費(fèi)需要，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。負(fù)財(cái)富效應(yīng)會(huì)降低消費(fèi)需要，導(dǎo)致投資受限，經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)。

財(cái)富效應(yīng)的非對(duì)稱性是指由于資產(chǎn)價(jià)格的降低所引起的消費(fèi)支出減少，高于資產(chǎn)價(jià)格上漲所帶來(lái)消費(fèi)增加的結(jié)果，是正財(cái)富效應(yīng)小于負(fù)財(cái)富效應(yīng)，有可稱為是棘輪效應(yīng)。而負(fù)財(cái)富的影響主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：1、通過(guò)減少消費(fèi)者的收入來(lái)影響消費(fèi);2、通過(guò)減少企業(yè)的融資來(lái)間接影響消費(fèi);3、通過(guò)減弱消費(fèi)者的預(yù)期來(lái)降低市場(chǎng)信心。負(fù)財(cái)富效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)都有著很大的影響，此前曾嚴(yán)重影響了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)。因此，根據(jù)財(cái)富效應(yīng)的非對(duì)稱性的特點(diǎn)，要充分的發(fā)揮正財(cái)富效應(yīng)的作用，從而減少因資產(chǎn)的下跌對(duì)消費(fèi)所帶來(lái)的負(fù)面作用[1]。

二、金融加速器對(duì)住房市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)的影響

（一）金融加速器對(duì)住房市場(chǎng)的作用條件

通常情況下金融加速器對(duì)住房市場(chǎng)發(fā)揮作用主要看兩個(gè)方面：一是住房市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)中的地位，二是住房市場(chǎng)資產(chǎn)的盈虧情況。住房市場(chǎng)對(duì)于我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)而言，具有重要的地位，其所經(jīng)營(yíng)負(fù)債的程度越高，金融加速器對(duì)其發(fā)展所產(chǎn)生的影響也就越大。從我國(guó)目前住房市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)看，大部分都處于負(fù)債狀態(tài)。企業(yè)需要單獨(dú)完成從立項(xiàng)到銷售期間的所有環(huán)節(jié)，并不斷的投入資金。企業(yè)的整體運(yùn)行面臨很大的壓力，導(dǎo)致其對(duì)銀行信貸有很大的依賴。從2003年以來(lái)，住房市場(chǎng)的銷售額正在逐年增加，對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)也越來(lái)越大。與其相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)，例如：水泥、鋼鐵、家裝等也得到了快速的發(fā)展，解決了就業(yè)問(wèn)題。所以，住房市場(chǎng)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中有著重要的地位，同時(shí)，提高負(fù)債的經(jīng)營(yíng)情況，為金融加速的作用提供了良好的前提條件。

（二）金融加速器對(duì)住房市場(chǎng)的消費(fèi)傳導(dǎo)作用

金融加速器對(duì)住房市場(chǎng)的傳導(dǎo)作用主要是通過(guò)財(cái)富效應(yīng)來(lái)影響人們的消費(fèi)情況。住房市場(chǎng)中房?jī)r(jià)的變動(dòng)會(huì)影響人們所持有的財(cái)富價(jià)值和持久性的收入，這樣就從間接和直接兩方面來(lái)影響了人們的消費(fèi)行為。

從收入理論來(lái)看，每個(gè)家庭都會(huì)從綜合角度出發(fā)，整體的考量其持久性收入和所擁有的財(cái)富之后，再做出消費(fèi)支出計(jì)劃。房?jī)r(jià)的上漲，增加了家庭所擁有的資產(chǎn)，并可以將房屋用來(lái)抵押以獲得更多的資金。房?jī)r(jià)的上升一定程度上可以提高家庭的收入，增加投資房屋的意愿，而推動(dòng)房?jī)r(jià)更一步的上漲，陷入增長(zhǎng)的循環(huán)機(jī)制。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的過(guò)程中，人們更多的向銀行貸款來(lái)超前消費(fèi)，造成整個(gè)市場(chǎng)非理性的繁榮。對(duì)于已經(jīng)有住房的家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)增加消費(fèi)，而對(duì)于準(zhǔn)備買房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，則需要更多的資金，因此他們會(huì)將大部分收入儲(chǔ)蓄起來(lái)用于購(gòu)房。反之，如果房?jī)r(jià)下跌，會(huì)刺激人們的購(gòu)房欲望，增加消費(fèi)支出。所以，金融加速器對(duì)住房市場(chǎng)的效應(yīng)，應(yīng)該充分考慮到各個(gè)消費(fèi)群體的特點(diǎn)。

（三）金融加速器對(duì)住房市場(chǎng)的投資傳導(dǎo)作用

金融加速器對(duì)于投資的影響，將會(huì)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。住房市場(chǎng)的低迷和房?jī)r(jià)的下跌不僅縮減了企業(yè)的產(chǎn)值，也對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生一定的影響，導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。金融加速器主要是通過(guò)影響企業(yè)的現(xiàn)金流和資產(chǎn)和在住房市場(chǎng)中發(fā)揮作用的，并對(duì)企業(yè)的投資有一定的影響。

受金融市場(chǎng)內(nèi)信息不對(duì)等情況的影響，在住房市場(chǎng)中很容易出現(xiàn)道德和選擇問(wèn)題。但住房市場(chǎng)較為繁榮時(shí)，房?jī)r(jià)的上漲給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大的收益，企業(yè)產(chǎn)值持續(xù)增加。企業(yè)的負(fù)債情況也得到了改善，從銀行貸款的利率也有所降低。銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所貸的資金增加，更加促進(jìn)住房市場(chǎng)的發(fā)展。但當(dāng)住房市場(chǎng)處于蕭條時(shí)，銀行的信貸政策就會(huì)相應(yīng)的縮緊，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。金融加速器在住房市場(chǎng)中，將房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)活動(dòng)所產(chǎn)生的影響放大化，同時(shí)通過(guò)對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)的影響來(lái)改變外部融資的溢價(jià)，變動(dòng)企業(yè)投資規(guī)模[2]。

三、穩(wěn)定住房市場(chǎng)財(cái)富的對(duì)策

（一）提高金融政策的靈活性和前瞻性

為保證金融調(diào)方向的正確性，金融政策的制定要有一定的前瞻性。充分發(fā)揮金融政策的靈活性，并在此基礎(chǔ)上發(fā)揮政策微調(diào)的作用，這樣才能讓金融政策更加的現(xiàn)實(shí)、可操作。

（二）建立健全信用評(píng)價(jià)咨詢體系和信用擔(dān)保體系

想要降低金融加速器對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，首先需要解決的問(wèn)題就是信息的不對(duì)稱性?？梢栽黾有庞脫?dān)保體系的建設(shè)，通過(guò)擔(dān)保公司對(duì)規(guī)模較小的企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保，降低投資者對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，對(duì)企業(yè)的投資也有一定的幫助。還應(yīng)該設(shè)立信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，完善住房市場(chǎng)的信用評(píng)級(jí)，增加市場(chǎng)和企業(yè)的了解。

（三）推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型

想要降低金融加速器對(duì)于住房市場(chǎng)的影響的另一個(gè)重要因素就是，減少房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債的程度，減輕企業(yè)在資金方面的壓力。在住房市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，有效減少企業(yè)所帶來(lái)的資金負(fù)擔(dān)，大大提高項(xiàng)目的質(zhì)量[3]。

我國(guó)住房市場(chǎng)財(cái)富具有典型的非對(duì)稱性，采用有效的措施對(duì)金融加速器的影響進(jìn)行控制是十分必要的。金融市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)金融財(cái)富有著重要的作用，隨著我國(guó)金融經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革，市場(chǎng)得到了快速的發(fā)展。但受金融市場(chǎng)規(guī)模小，開(kāi)放水平低等問(wèn)題的影響，限制了財(cái)富效應(yīng)，應(yīng)采取進(jìn)一步的對(duì)策推進(jìn)金融市場(chǎng)進(jìn)程。從短期情況來(lái)看，應(yīng)該避免房地產(chǎn)的負(fù)向沖擊對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響，從長(zhǎng)遠(yuǎn)情況來(lái)看，想要提高住房市場(chǎng)信息的透明和高效的運(yùn)行，保證住房行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

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