復(fù)盤2019，我們的得與失

2019年馬上就要過去了，比大多數(shù)人的預(yù)測還要糟的是：這一年真的很不好過，而且看上去還僅僅是個開始！

這一年創(chuàng)業(yè)者們遭遇前所未有的資金困局，不管他們從前的融資靠的是PPT還是實(shí)打?qū)嵉臉I(yè)績，如今一律失血。不是那些風(fēng)投資本不想繼續(xù)投了，是資本市場忽然關(guān)了門，風(fēng)險投資如今只剩下風(fēng)險，不見投資的出口。似乎一夜之間被滅霸打了個響指，投資人們就都醒過來，不再相信夢想，只看現(xiàn)實(shí)現(xiàn)金流。那些造夢者隨時就可能被揭穿為騙子，也許夢想和騙局之間原本界限模糊，無法堅持的夢想也就只能接受騙子的下場。只可惜泥沙俱下，誰還記得給真正的創(chuàng)新以耐心？

這一年我認(rèn)識的朋友有很多都轉(zhuǎn)行做了保險，他們大多都曾任企業(yè)中高層，人到中年忽然遭遇中年危機(jī)，走投無路。優(yōu)秀如華為、騰訊這樣的企業(yè)也會認(rèn)為這樣的員工既沒了上升空間又會阻擋年輕人的進(jìn)步，自然首先向他們開刀。他們的再就業(yè)成了世紀(jì)難題，高不成低不就，創(chuàng)業(yè)又不敢，剩下的也就是這些年積攢的人脈資源，最適合賣保險，當(dāng)然能否賣好還真要看人品和臉皮。在全球都缺乏投資出口的當(dāng)下，保險成了最后的心理安慰。當(dāng)姚振華以驕人的戰(zhàn)績從萬科的股權(quán)之戰(zhàn)中全身而退，當(dāng)出現(xiàn)危機(jī)的華夏幸福最終選擇投靠平安，險資的投向值得我們關(guān)注。

這一年很多神話被打破，“大而不倒”、“平臺信用”、“風(fēng)控機(jī)制”這些我們用來說服別人和自己的說辭，一旦遇見爆雷，所有的信念土崩瓦解。有朋友說“每到年底就是一年買榜時”，給地產(chǎn)商做排行榜一度是個好生意，除了前幾名差別不大，后面的排名各家都有各家的說法。排行榜最大作用一是來說服金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)控，爭取更低的融資成本;二是可以用來勾地，地方政府需要這個來背書。爆雷之年暴露出來的問題是：規(guī)模越大的踩雷的幾率也更大，尤其要提防那些忽然崛起的和各榜差異巨大的，買來的排名可不就是用來給你下套的！

每年年底都是各種預(yù)測出臺，和對上一年預(yù)測打臉的時候。還記得年初我們做的十大非預(yù)測嗎？就算被打臉，也有必要做一下復(fù)盤，看看到底有什么在發(fā)生著改變，有哪些教訓(xùn)值得我們銘記。

非預(yù)測1：債務(wù)爆雷之年，最好的資產(chǎn)并購之年！現(xiàn)金流折現(xiàn)成為資產(chǎn)估值的唯一方法。

【復(fù)盤】

爆雷之年沒錯，資產(chǎn)并購卻沒有想象中的井噴。房企接近崩盤的雖多，但真正敢出手似乎只有融創(chuàng)（年底還出了個世茂），大概各家自身的問題都不小，不要以為撿了個便宜反而把自己拖進(jìn)了坑里。我們看到大宗交易有上升的跡象，下場的玩家卻還多是老面孔，外資仍是主力，但幾乎集中于京滬兩地，市場高潮時豪放出手的內(nèi)資反而普遍低迷。在商辦物業(yè)散售被越來越多的城市所限制且REITs遙遙無期的環(huán)境下，整售退出幾乎是商辦物業(yè)投資唯一的出路。

資產(chǎn)價格居高不下（不到最后關(guān)頭沒人愿意割肉，哪怕只是估值折讓），退出困難（有的即使把租金做上去了，限于資產(chǎn)總價也難以出手），是內(nèi)資遇阻最大的問題。如果不是像外資那樣有足以跨越周期的長錢，就必須考慮一個盡可能快的熟化模式，找到更大面的接盤資金，才有可能解決投資出口問題。于是以翰同資本、鍇瑞辦公等為代表的一些機(jī)構(gòu)提出了“精品物業(yè)投資基金”模式，就是基于這樣的考慮，在資本寒冬中取得了不錯的投資業(yè)績。

非預(yù)測2：經(jīng)濟(jì)下行，辦公遇冷。

出路有二：向產(chǎn)業(yè)靠攏，辦公商業(yè)化。

【復(fù)盤】

這一條已經(jīng)被越來越多的數(shù)據(jù)所驗(yàn)證，原來全國租金最高空置率最低的北京甲級寫字樓市場最新的機(jī)構(gòu)披露數(shù)據(jù)空置率已經(jīng)到了15.9%，為十年來最高，而這顯然還沒有算上即將入市的中服地塊、麗澤商圈、通州副中心。逃離CBD是2019年出現(xiàn)的獨(dú)特現(xiàn)象，為了更低的租金很多企業(yè)已經(jīng)慌不擇路，從CBD轉(zhuǎn)向泛CBD，從寫字樓轉(zhuǎn)向園區(qū)，從按面積出租轉(zhuǎn)向按工位出租，已經(jīng)是常態(tài)。中關(guān)村成為北京商辦市場最健康的區(qū)域之一讓人們意識到產(chǎn)業(yè)才是辦公的根基，而隨著更多更新更好的供應(yīng)入市，人們要習(xí)慣“供大于求”才是未來的常態(tài)，要避免單純的價格戰(zhàn)，就必須提供更多的附加值服務(wù)，誰與產(chǎn)業(yè)走的更近，誰更有可能抓住客戶。聯(lián)合辦公在2019年隨著WeWork的上市夢碎已經(jīng)越來越難自圓其說，也許是時候把它不單看做一個行業(yè)，而是當(dāng)辦公生態(tài)的重要組成來看，更符合它真正的價值所在。

非預(yù)測3：長租公寓謊言揭穿，真正的公寓卻會迎來春天，看好CoLiving。

【復(fù)盤】

隨著青客公寓、蛋殼公寓等的上市申請，“長租公寓不賺錢”這件業(yè)內(nèi)早已公認(rèn)的“皇帝的新衣”終于被徹底扒光。大量資本看重長租公寓的那些贏利點(diǎn)，比如“N+1”，比如“租金貸”，比如“地產(chǎn)商的融資通道”，比如“年輕人群的入口”，在這一年要么被政策打壓，要么就自我爆雷，一個原本微利的行業(yè)被資本賦予太多的想象就是這樣的結(jié)局，到處都是投機(jī)者留下的爛攤子，最后只能逼政府出來重整秩序。

2019年我看到公寓行業(yè)最好的轉(zhuǎn)變是終于分出了個性，終于可以給活下來的這些公寓逐個準(zhǔn)確的標(biāo)識。住房租賃這件事本身沒錯，只是太關(guān)切民生，甚至可以說會影響城市的競爭力，比“房住不炒”更觸動政府神經(jīng)的是“房租不炒”，所以未來主流的方向恐怕會是在管制環(huán)境下普惠經(jīng)營，經(jīng)受住規(guī)模考驗(yàn)形成管理體系的公寓品牌未來最好的出路就是做服務(wù)商，2B、2G會是更適合的戰(zhàn)場（只做藍(lán)領(lǐng)公寓的安歆公寓的逆市融資或許就是個印證）。

Coliving這個模式在中國很有可能會轉(zhuǎn)成職住社區(qū)，為企業(yè)或行業(yè)訂制的新熟人社區(qū)也許會大行其道，沒看到現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)自行拿地已經(jīng)非常普遍，也許只有拋開了高昂的資產(chǎn)成本，共享經(jīng)濟(jì)才有可能減負(fù)前行。

非預(yù)測4：“新零售”當(dāng)?shù)?，商業(yè)需要重構(gòu)。

出路同樣有二：數(shù)據(jù)賦能，商業(yè)社群化。

【復(fù)盤】

在這一年，傳統(tǒng)商業(yè)可以說是全面潰敗，外資大賣場除了沃爾瑪已經(jīng)全部撤出中國，剩下的本土品牌也都投奔了互聯(lián)網(wǎng)，更慘的是傳統(tǒng)百貨、傳統(tǒng)商街，長安街上曾經(jīng)的商業(yè)貴族賽特、麗都們紛紛關(guān)門，王府井、淮海路這樣曾經(jīng)的“金街”早已風(fēng)光不在。

2019年我們看到了令人欣喜的三個商業(yè)創(chuàng)新方向：1、以國和1000、萬有集市為代表的社區(qū)商業(yè)正在崛起，他們的核心點(diǎn)正是抓住社區(qū)居民的剛需，通過高頻的剛需形成強(qiáng)客戶粘度，進(jìn)而形成自身獨(dú)特的生存之道;2、以“盒馬里”、“七范兒”為代表的新零售升級給人打開數(shù)據(jù)賦能的充分想象，當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)提供了流量和精準(zhǔn)營銷，剩下的就是如何把場景做實(shí)，把人留住;3、以“TX淮?！薄ⅰ癝KPS”為代表的策展型零售正悄悄改變我們對實(shí)體商業(yè)的認(rèn)知，只做少數(shù)人的生意，讓好奇變成消費(fèi)源頭，用文化認(rèn)同來定義商品，就可以策動潮流！

非預(yù)測5：最被低估的資產(chǎn)是酒店，第二輪行業(yè)性升級，細(xì)分中顯現(xiàn)機(jī)會。

【復(fù)盤】

這一年看到最多的還是“酒改辦”，那些地段優(yōu)越而經(jīng)營不善的酒店正在以辦公的面目重新出現(xiàn)，雖然或許還有結(jié)構(gòu)上的硬傷，但“明顯”的租金提升空間還是令人躍躍欲試。

酒店其實(shí)一直在往兩個方向發(fā)展：做更令人向往的生活場景和做更有效率的快捷旅居。前者真的很需要基因，富三代以后的新世界鄭家大小姐才有可能做出一個瑰麗酒店，萬達(dá)老王、小王即使財富和見識都到了，做出來的酒店還是欠缺火候。所以可以做投資參考的酒店方向就只剩下第二條路徑，代表案例華住的CITIGO在這一年備受歡迎，他們開始走出資本合作模式，在不少地方，以CITIGO的坪效升級甚至要超出同地段寫字樓的單位租金！2019年還有一家酒店模式值得關(guān)注，就是來自印度的OYO，在如家、漢庭們都向輕奢升級時，主打低端酒店連鎖升級的OYO如拼多多般橫掃了我們的認(rèn)知。建立在連鎖系統(tǒng)上的省錢模式，更精準(zhǔn)觸達(dá)到了客戶認(rèn)知，培養(yǎng)出來的客戶習(xí)慣會讓客戶形成更高的忠誠度，才有可能擺脫OTA的吸血。隨著辦公的過剩，酒改辦一定也會走向盡頭，多想想酒店本身還有什么新的玩法，或許更現(xiàn)實(shí)。

非預(yù)測6：文旅地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)一地雞毛。大都市生活圈的微度假卻大有可為！

【復(fù)盤】

文旅地產(chǎn)在2019年是全面崩潰，不僅中弘、復(fù)華、山水文園這樣原本就是小馬拉大車的民營資本在崩盤，就連華僑城、中青旅這樣有實(shí)力的央企都顯現(xiàn)出疲態(tài)。文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（包括以產(chǎn)業(yè)為名的特色小鎮(zhèn)）普遍出現(xiàn)問題的根源都在于急功近利，原本需要時間去慢慢沉淀的事情非要用最快的現(xiàn)金回流來解決問題（也許只有具有魔鬼銷售能力的融創(chuàng)能做到？），在不需要那么多房子的地方造出一堆只能當(dāng)投資的度假產(chǎn)品，孩子還沒養(yǎng)大就被榨干了精血。

2019年我們親自去驗(yàn)證過兩種似乎還活的不錯的度假模式，一種就是獨(dú)一無二的袁家村，他們把餐飲開進(jìn)了西安城里的購物中心，他們讓星巴克第一次開到了鄉(xiāng)下，他們居然還真的開始復(fù)制做管理輸出，這已經(jīng)不能用農(nóng)民的樸素智慧來形容了，農(nóng)民才沒有這么高超的管理智慧;另一種就是田園東方，商業(yè)地產(chǎn)出身的張誠從不避諱自己做的就是地產(chǎn)邏輯，比起當(dāng)年在萬達(dá)的操盤，以輕資產(chǎn)模式前行的他們對選址更加慎重，對土地吃的更透徹，對IP玩的更精準(zhǔn)，不招搖，更實(shí)惠，在細(xì)水長流中找到了自己的生存空間。關(guān)于度假地產(chǎn)，我在2109年收獲最重要的一句話是“烏鎮(zhèn)是假的”，這話適用袁家村、阿那亞、田園東方、拈花小鎮(zhèn)等等一切成功樣板，假的做成了真的才是功夫所在。

非預(yù)測7：輕重資產(chǎn)合流，資管力是硬道理。不能分享資產(chǎn)增值收益的就不配稱資產(chǎn)管理！

【復(fù)盤】

這一年，資產(chǎn)管理在一切PPT模式都走向末路之時變成唯一的商業(yè)邏輯。被迫接盤的風(fēng)險投資家們紛紛下場踢球，尋找一切可以填補(bǔ)窟窿變成穩(wěn)定現(xiàn)金流的出路（比如氪空間最近就發(fā)現(xiàn)了做園區(qū)稅籌的市場，軟銀在WeWork的接管團(tuán)隊大概也在干類似的事情），VC做成了PE竟然變成最好的一種結(jié)果。不光VC，當(dāng)人們舉目四望發(fā)現(xiàn)只剩下重點(diǎn)城市的核心資產(chǎn)才是最安全的投資選擇，做財富管理的，成功上市融資的（比如小米），成功圈錢的創(chuàng)業(yè)者（比如WeWork的創(chuàng)始人諾依曼），都用腳做出了他們心底的投票。當(dāng)所有資本的目光都集中于資產(chǎn)價值本身的增值，其實(shí)已經(jīng)宣告“輕重資產(chǎn)之爭”已經(jīng)有了答案，重資產(chǎn)才是一切的依托。

最近網(wǎng)上傳出的某集團(tuán)未來五年的戰(zhàn)略規(guī)劃（2020-2025）細(xì)讀起來很耐人尋味，他們的愿景是“創(chuàng)造卓越的不動產(chǎn)投資集團(tuán)”，資產(chǎn)管理列為十大平臺之首，2021年的整體發(fā)展目標(biāo)是“中國房地產(chǎn)20強(qiáng)（沖刺10強(qiáng)），經(jīng)營收入3800億元（其中住宅3000億元），資管規(guī)模1400億元”。這可是曾經(jīng)要沖萬億銷售規(guī)模的行業(yè)龍頭給自己制定的目標(biāo)，這是做了多么深的過冬準(zhǔn)備和多么堅定的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型！資管已成共識，卻并非所有叫“資管”的都具備資管力，很多莽撞進(jìn)來的資本成了峰頂?shù)慕颖P俠，很多以為能分享資管收益的服務(wù)機(jī)構(gòu)最終不過給人做了回前期服務(wù)，資管力的鑒別在當(dāng)下變得異常重要，買錯可能就會是步步皆錯，用錯搭上可是自己的身家性命！

非預(yù)測8：產(chǎn)業(yè)訂制模式漸成趨勢。開發(fā)商的一個出路是做產(chǎn)業(yè)的代建商！

【復(fù)盤】

不知怎么，雖然大家都開始講“產(chǎn)城融合”，都習(xí)慣通過產(chǎn)業(yè)勾地，但目前為止除了我們之前看過的華潤與小米聯(lián)合拿地模式，或許還有藍(lán)城為代表的純代建模式，還沒有看到趨勢性的產(chǎn)業(yè)訂制模式出現(xiàn)。當(dāng)我們慕名前往華為的松山湖小鎮(zhèn)，驚詫那里環(huán)境和建筑打造的一流水準(zhǔn)（雖然也會有人詬病那些完全照搬的歐洲建筑有點(diǎn)不匹配華為的民族英雄形象），一問居然就是人家自己開發(fā)建設(shè)，完全真材實(shí)料，真金白銀，完全不用開發(fā)商再來插上一杠。

這一年我也聽過很多開發(fā)商在講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究，不少研究的還真深入，研究到了產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)圈，然而就算他們用重金挖來了頂級團(tuán)隊，還是做得不倫不類。我們組織過一次課程討論為何產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)始終走不出萬達(dá)、華夏幸福的窠臼，原因就在于真正的產(chǎn)業(yè)培育實(shí)在太久，不光地產(chǎn)商等不及，地方政府們也等不及，大家都希望是收割在當(dāng)下。相對而言，2019年相對可以說服我的一個是凱德收購騰飛之后新加坡式的產(chǎn)城開發(fā)（廣州知識城），一個還得說是劉愛明的中城新產(chǎn)業(yè)。凱德的重點(diǎn)不是產(chǎn)業(yè)，而是產(chǎn)業(yè)生長環(huán)境，地產(chǎn)商只需干好本行，打造出更吸引新興產(chǎn)業(yè)人才工作生活的環(huán)境，人來產(chǎn)才興新城方立（經(jīng)典案例蘇州工業(yè)園）。

中城新產(chǎn)業(yè)則將重心向產(chǎn)業(yè)服務(wù)傾斜，搭平臺，組資源，促轉(zhuǎn)化，把開發(fā)商看家的那些資源整合本事都用來服務(wù)產(chǎn)業(yè)，結(jié)果就收獲意想不到的成效！看來原來這個“非預(yù)測”需要做個修訂，不是“產(chǎn)業(yè)代建商”，而是“產(chǎn)業(yè)服務(wù)商”，蓋房子不難，真正抓住產(chǎn)業(yè)核心需求才是有志在此有所作為的認(rèn)真去下功夫的地方。

非預(yù)測9：產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)將會催生城市的重新分工。崛起中的二線中心城市有更好的資產(chǎn)整合機(jī)會。

【復(fù)盤】

2019年我們重點(diǎn)走訪了列為“國家中心城市”的一批二線中心城市，就是為了驗(yàn)證這個判斷。雖然國家政策給的類似，但我們看到的結(jié)果卻有很大的不同。西安、成都是搶人大戰(zhàn)的大贏家，大量涌入的資本和人才讓城市面貌有了質(zhì)的飛躍，已經(jīng)沒有人會懷疑他們國際化都市的成色（這點(diǎn)成都無疑更突出），這也就讓他們在高端產(chǎn)業(yè)人才的承接和產(chǎn)業(yè)資本的導(dǎo)入上占據(jù)了更高的位勢。

同樣的寫字樓空置，在別的城市是災(zāi)難，在成都變成政府手中“筑巢引鳳”的金巢，政府不惜自己來為這“提前儲備的產(chǎn)業(yè)空間”買單，這時的低房價、低生活成本、高品質(zhì)生活環(huán)境就成為搶人大殺器，專搶一線城市的逃離人群！南京是個待啟動的城市，重慶熱度已足需要找回自己的產(chǎn)業(yè)之根，天津則是個迷失的城市，再錯失良機(jī)真是白白糟蹋了天賦！就投資而言，這些城市要解決的還是一個投資出口問題，如何讓資本投的進(jìn)還出的來，千萬不要變成“關(guān)門打狗”，是他們共同需要解決的問題。畢竟政府資金只適合做引導(dǎo)而不能包辦代替，有個歷史上的老故事不妨可以效仿一下，“千金買骨”，哪里能讓資本看到更多的希望，哪里就會變成下一輪城市大戰(zhàn)中資本大戰(zhàn)的贏家。

這一年我們還重點(diǎn)走訪了兩大都市圈，“長三角一體化”和“粵港澳大灣區(qū)”無疑會是未來中國經(jīng)濟(jì)的重中之重，我們可以修正城市選擇邏輯，在這兩個都市圈中扮演產(chǎn)業(yè)協(xié)同角色的中小城鎮(zhèn)都會有機(jī)會，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)鏈真的不是一朝一夕可以建立的，與其生造，不如順勢而為！

非預(yù)測10：地產(chǎn)科技是尚未被挖掘的寶藏。房子將不再單純因?yàn)榈囟味靛X，房子能鎖定的人和數(shù)據(jù)才是真正財富！

【復(fù)盤】

“地產(chǎn)科技”是2019年業(yè)內(nèi)討論最熱烈的一個名詞，說實(shí)話卻是雷聲大雨點(diǎn)小，就像投了那么多科技企業(yè)的WeWork仍然不被認(rèn)為是個科技公司一樣，目前地產(chǎn)科技的運(yùn)用還遠(yuǎn)未達(dá)到“科技賦能”的高度。

說兩個2019年讓我看到相對信服但仍需要更多案例驗(yàn)證的發(fā)現(xiàn)：第一個案例來自郎園的啟發(fā)，他們在2019年干了好幾件讓我大跌眼鏡的壯舉，一個是實(shí)現(xiàn)多項目擴(kuò)張，在并不為人看好的區(qū)域（包括我在內(nèi)，比如八寶山）愣是開出了刷出當(dāng)?shù)乇聘裥赂叨鹊漠a(chǎn)品，不光叫好還叫座！還有一個是他們舉辦的純文藝小眾演出居然場場爆滿！后來一打聽才知道后面是有家大數(shù)據(jù)分析公司做后盾，可以精準(zhǔn)觸達(dá)目標(biāo)受眾，生生把他們從人海中挖出來！還有一個案例就是盒馬里，其實(shí)技術(shù)一點(diǎn)都不復(fù)雜，但是從盒馬鮮生演變成盒馬里，坐實(shí)了數(shù)據(jù)導(dǎo)向的SKU篩選邏輯的成立，小店可以承載更豐富的場景內(nèi)容，這就讓社區(qū)商業(yè)成為值得期待的商業(yè)模式。這兩個案例讓我看到數(shù)據(jù)應(yīng)用的商業(yè)價值，這就比空喊科技或者裝飾出來的科技感更令人信服。

當(dāng)城市更新時代更多表現(xiàn)為對存量的爭奪，誰手里有大數(shù)據(jù)的利器，誰就等于占據(jù)更有利的戰(zhàn)略地形。也許，2020年就能看見更多的成果展現(xiàn)！

以上就是我的2019復(fù)盤，讓我們一起發(fā)現(xiàn)2020更多的可能！

（本文作者系佰仕會創(chuàng)始人;文章來源：陳方勇視點(diǎn)（ID：CFY_Viewpoint） ）