• 
    

    
    

      99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

      賣出時方知SOHO中國的價值

      2020-04-05 18:47:55朱振坤
      證券市場周刊 2020年12期
      關鍵詞:寫字樓辦公樓回報率

      朱振坤

      前不久,SOHO中國(00410.HK)發(fā)布公告稱,“本公司在與海外金融投資者洽談,以探討進行戰(zhàn)略合作的可能性(“潛在交易”),其可能導致也可能不會導致就本公司的全部已發(fā)行股份做出全面要約。截至報告日期,尚未就是否進行潛在交易做出決定,而且并未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協議?!?/p>

      這一消息傳聞已久,近期更是傳聞黑石可能私有化收購,SOHO中國的股價出現了少見的大漲。

      從2014年之后,SOHO中國股價一直低迷不振,PB長期處于0.6倍以下,甚至達到0.3倍。

      看看SOHO中國持有的資產稀缺又靚麗,北京有望京SOHO、光華路SOHOII、銀河SOHO、前門大街項目,以及正在建設的麗澤SOHO,上海有SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場和古北SOHO。這是北京和上海地理位置和物業(yè)條件最好的一些寫字樓。這些寫字樓可租面積合計為69萬平米(不含未建成的麗澤SOHO)。按照每平米9萬元計算,其凈資產也達到620億元,而根據2019年年報數據,公司賬面凈資產為618億元。

      再看公司的市值只有180億港元,大約165億元人民幣,只有凈資產的四分之一,顯得非常便宜。

      巴菲特不是說過,價值投資就是用5毛錢買1塊錢的東西嗎?那么對于SOHO中國來說,現在是不是一個好的投資機會?

      資產稀缺,但回報率很低

      SOHO中國是辦公樓租賃業(yè)務的佼佼者。目前持有的物業(yè)都是寸土寸金的城市中心地段,周邊都有齊全的市政基礎設施和繁華商業(yè)資源,不但租賃需求好,物業(yè)也能長期保值增值。樓宇設計獨特,符合租賃企業(yè)的形象定位,有助提升企業(yè)品牌。專業(yè)管理的物業(yè)管理公司,不僅能讓寫字樓保持良好的內部環(huán)境,還能提高出租率、保持租金水平。

      表:SOHO中國基本財務指標

      數據來源:東方財富網

      可是SOHO中國的資產雖然稀缺,但產生的現金流有限。2019年租金收入為18.3億元,按照618億元資產計算,租金回報率不足3%。加上物業(yè)收入和政府補貼約4.8億元,扣掉營業(yè)成本3.4億元、管理費和其他經營支出6億元,以及財務費用6.8億元,公司的凈利潤不足6億元。

      報表上凈利潤為13.3億元,是因為營業(yè)利潤中還包含了11.7億元的資產重估收益。當然資產重估并不產生真實的現金流,只是賬面的數字游戲。

      總之,資產的真實回報很低,600億元的資產只產生不足6億元的凈利潤,只有1%的回報率。2019年年報披露,SOHO中國沒有分紅,實在是可分的利潤有限。

      寫字樓的租金回報為什么不高

      日常生活的經驗就是住房的租售比很低,北上廣深動輒千萬的豪宅,年租金只有十幾萬元,租金回報率也只有1%左右,遠遠低于存款利率。普遍的解釋:一是住房中隱含著落戶、學區(qū)、居住安全感等附加價值;二是購買住房有投資屬性,升值可能性大,所以價格偏高。此外,業(yè)內人士還提出一個有解釋力的觀點:住房的商品化率約占全部住房的30%,福利分房、拆遷安置房、自建房和經濟適用房等保障類住房占比大,這些房子取得成本低。競爭之下,高成本的商品房租金回報率就很低。

      但寫字樓沒有附加落戶和學區(qū)價值,為什么租金回報率也不高?原因大概有三方面。

      第一,跟業(yè)內人士的解釋類似,寫字樓的商品化率同樣不高。大型企業(yè)集團往往能夠獨立開發(fā)自有寫字樓,他們不但解決自身的辦公需求,還會增加租賃供應。看看北京金融街、國貿等核心地段的寫字樓,都是大型商業(yè)銀行、大型保險公司、電力電信等行業(yè)的央企、跨國公司等大型企業(yè),這些企業(yè)有強大的影響力和雄厚的資金實力,能夠通過非市場化手段拿到優(yōu)惠的土地,或者不計成本地在核心地段買地或買樓。富余的辦公樓往往也會出租,并形成很大的供給。所以,像SOHO中國的寫字樓需要跟這些低成本或者不計成本的寫字樓競爭,回報率自然會下降。

      第二,核心城市的辦公樓面對的客群較窄,需求有限。大型企業(yè)自有辦公樓,而小型公司和創(chuàng)業(yè)公司往往對辦公樓要求不高,可以接受位置偏遠,甚至公寓式辦公樓。能承受較高的租金、在城市核心地區(qū)辦公的,往往是人均產出很高的智力行業(yè)中的小型公司,如投行、基金、管理咨詢、軟件公司、生物醫(yī)藥、外企分支機構等。經過最近十幾年快速的發(fā)展,這些行業(yè)中的企業(yè)對辦公樓的需求逐漸穩(wěn)定下來。

      第三,隨著城市的建設,寫字樓的供給逐漸飽和,甚至過剩。根據世樺嘉潤的數據,2020年一季度,北京甲級寫字樓市場的空置率為17.1%,顯著高于2019年同期的7.0%,預計空置率在2020年可能會超過21%的歷史高位。統(tǒng)計預測,2020年,北京新入市的甲級項目達到73萬平方米,相比存量898萬平方米增長8%,供給增加仍然較快。

      SOHO中國如何估值

      SOHO中國的問題是,持有的資產值錢,但創(chuàng)造的現金流有限,那么這類公司如何估值?

      上市公司的價值體現在能創(chuàng)造多少現金流,而非交易價值。黃金價值不菲,但巴菲特經常說黃金是很差的投資品。

      因為黃金并非生息資產,黃金不產生現金流,其價格取決于投資者愿意支付多少錢。與黃金類似,SOHO中國的寫字樓很值錢,但每年只有不到6億元的利潤回報。如果這個回報比較穩(wěn)定,給予20倍估值的話,公司的價值也只有120億元。而公司股價平時就在這個價位上下徘徊,說明市場是有效的。

      SOHO中國寫字樓的價值會在交易的時候體現,什么時候出售,什么時候才能體現。如果很久之后才能體現,那么根據時間價值,很久以后的錢折現到現在,其實不值錢。所以隱含的資產價值,市場幾乎不會給予估值。

      價值提升的可能

      SOHO中國的價值提升,取決于其什么時候能夠實現價值,這也是每當有收購傳聞的時候,股票價格會大漲的原因。

      如果有人能以目前的市值加上合理溢價收購SOHO中國,比如說溢價50%,大約250億元,然后將寫字樓分拆賣掉,就能賺上兩三百億元。這個估計跟傳聞中黑石出價40億美元私有化差不多。傳聞真假未知,但有其合理性。

      SOHO中國的案例,讓我想起巴菲特買入的桑伯恩地圖公司。該公司市值有473萬美元,經營利潤只有10萬美元,并且前景黯淡,但賬面上有700萬美元的債券和股票。巴菲特看到了公司價值改進的可能,于是在1958—1961年全力收購該公司股份,投入了巴菲特合伙企業(yè)35%的凈資產,成為控股股東,并成功將桑伯恩地圖公司分拆成兩部分,從而釋放了隱含資產的價值。如果巴菲特不能控制該公司,那么這筆投資的回報也許就會大打折扣了。

      對于SOHO中國,實控人潘石屹和張欣合計持股64%,所以,通過市場收購獲得控股權是不可能的。資產變現的決策只能是由大股東做出。潘石屹作為一位精明的企業(yè)家,在實現SOHO中國資產價值方面,應該有十分清醒的意識。

      據不完全統(tǒng)計,SOHO中國先后出售了上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場、凌空SOHO、外灘國際金融中心、SOHO世紀廣場、北京的9個商業(yè)項目和2583個停車位,先后變現了近300多億元的資產。在資產變現方面,大股東和小股東的利益是一致的。

      跟巴菲特投資的桑伯恩地圖公司不同,投資SOHO中國的小股東們不能控制局面,也只能被動等待,希望潘石屹不要讓小股東們失望。

      聲明:本文僅代表作者個人觀點;作者聲明;本人不持有文中所提及的股票

      猜你喜歡
      寫字樓辦公樓回報率
      論多層辦公樓的建筑設計
      深圳移卡C4辦公樓室內設計
      現代裝飾(2022年1期)2022-04-19 13:47:14
      商業(yè)辦公樓的綠色建筑設計
      新天萌館:寫字樓里的“建筑夢工廠”
      房地產導刊(2020年5期)2020-06-24 06:14:10
      SYNEGIC公司辦公樓
      現代裝飾(2020年4期)2020-05-20 08:56:14
      中高檔寫字樓租賃市場營銷策略研究
      一線城市寫字樓空置率分化
      哪些電影賠了錢
      海外星云(2016年7期)2016-04-27 21:30:55
      臺商蕭俊丞在都市寫字樓里開菜地
      華人時刊(2016年13期)2016-04-05 05:50:12
      BIM應用的投資回報率研究
      莱阳市| 赤壁市| 哈巴河县| 大化| 旅游| 河曲县| 灵宝市| 罗甸县| 水城县| 凯里市| 林芝县| 克什克腾旗| 白玉县| 武隆县| 隆安县| 蕉岭县| 深圳市| 通山县| 容城县| 慈利县| 玉山县| 吉安县| 阿城市| 沁水县| 广河县| 九龙县| 天台县| 汽车| 若尔盖县| 铜山县| 西藏| 上林县| 石台县| 伊宁县| 广德县| 新郑市| 宁夏| 涿鹿县| 巫溪县| 德令哈市| 大冶市|