商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險防控體系研究

韓園園

[摘要]立足新的發(fā)展時期，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，但是，也存在不盡如人意的地方，尤其是財務風險問題較為顯著。因此，要結(jié)合當前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實際，從商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)特征出發(fā)，分析財務管理中存在的問題與風險類型，構(gòu)建行之有效的解決對策，形成全方位風險防控體系，切實提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理能力，為企業(yè)穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展提供保障。

[關鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);財務風險;防控體系

[DOI]1013939/jcnkizgsc202008153

目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展飛速，但是，鑒于多方面因素的影響，尤其是土地以及金融等方面的制約，其發(fā)展道路并非一帆風順。商業(yè)地產(chǎn)以資金密集為主要特征，但是其回籠以及償債能力有限，導致其財務風險較高，加之外部環(huán)境的不斷變化，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險控制工作需要落到實處，加快防控體系構(gòu)建，增強風險抵抗能力，為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展營造更加優(yōu)質(zhì)的環(huán)境。

1深入剖析商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的問題

11資金回籠速度慢，財務風險因素增加

立足新時期的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，比較突出的特征是資金流轉(zhuǎn)速度緩慢。縱觀其原因，主要源于漫長的開發(fā)過程。具體講，地產(chǎn)項目通常涉及四個時期，即征地、土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及竣工銷售及物業(yè)，每個階段都需要大量資金的投入?；诖?，更多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為了加速資金回籠，采用預售方式，在項目的第三階段進行資金回籠處理，目的是促使資金能夠在更短時間內(nèi)提前回籠，這與開發(fā)流程出現(xiàn)背離。在這種情況下，不可控因素增加，風險加大。

12財務杠桿使用缺乏科學性，債務償還風險加劇

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，其資金凸顯嚴重不足，但是，項目的開發(fā)又離不開大額資金的投入。基于此，貸款模式受到重視，將其作為財務杠桿，推動項目的運行。這種財務杠桿存在利弊。從優(yōu)點上看，即使在資金不足的前提下，仍能夠促使項目得以運作，稅盾效應增強。但是，不利之處是大大提升了資金流動性，一旦出現(xiàn)財務危機，償還能力薄弱，甚至出現(xiàn)無錢償債的現(xiàn)象，債務風險加劇，壓力巨大。

13行業(yè)特殊性增大了資金變現(xiàn)能力

縱觀當前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，舉債經(jīng)營的應用具有一定普遍性，這種方式的應用也不是肆無忌憚的，需要企業(yè)擁有突出的變現(xiàn)能力。在借款階段，資產(chǎn)與借款情況規(guī)模不匹配，資金籌措難度加大，短期資金不足很難避免。商業(yè)地產(chǎn)以存貨為主要流動資產(chǎn)形式。從類型上劃分，主要涉及開發(fā)產(chǎn)品與非開發(fā)產(chǎn)品兩種，前者主要指開發(fā)完成以及正在建設的項目，后者關注的是材料。因此，兩種形式的存貨都存在變現(xiàn)難的問題，拉低了企業(yè)資產(chǎn)的流動效率，在本質(zhì)上加劇了償債壓力。

14企業(yè)資金投入高低不等，穩(wěn)定性與均衡性不強

對于企業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)金流是衡量其運作效率的重要因素。但是，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流凸顯不穩(wěn)定性，高低不等。究其原因，主要是地產(chǎn)企業(yè)項目流程時間較長，借助資金的提前收取來加快資金回籠，預售方式得到落實。另外，企業(yè)投入的收入現(xiàn)金流也存在不均衡性的問題。基于此，如果企業(yè)現(xiàn)金流超高，就會造成現(xiàn)金冗余，而較低的時候，償債風險加大，威脅商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運行的可持續(xù)性。

15項目體系龐大，調(diào)整空間受限

針對商業(yè)地產(chǎn)項目，鑒于其較長的周期，管理工作也面對較大的挑戰(zhàn)，調(diào)整難度較大。另外，如需進行項目轉(zhuǎn)手，也深受多方面因素的制約，要求較高。在資金投入項目之后，如果出現(xiàn)失控現(xiàn)象，項目停滯很容易出現(xiàn)，資金鏈面臨斷裂的危險，影響企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。

2加快商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務風險防控體系構(gòu)建

21拓寬資金渠道，調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，提升償債風險控制力

對于企業(yè)而言，償債風險隸屬財務風險范疇，主要原因是企業(yè)在經(jīng)營過程中，在不良因素制約下，無法實現(xiàn)對債務的及時清償，從而形成風險。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之所以擁有較高的負債率，與其償債風險息息相關。為了降低其影響力，企業(yè)需要重視對資金結(jié)構(gòu)進行科學調(diào)整，尤其重視籌款渠道的拓展。另外，要控制好負債率，需要與償還能力相適應。

22優(yōu)化流動性資產(chǎn)組合，千方百計增強資金流動性

鑒于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金流動風險的固有特性，流動資金與負債不匹配現(xiàn)象明顯。為實現(xiàn)這一問題的有效解決，需要合理進行資產(chǎn)負債的拆分，綜合考慮期限，掌握未來資金量走向，強化合理整合?；诖?，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要發(fā)揮對沖法的作用，加大融資力度，以便有效縮減資金缺口。鑒于債務償債口的固定性，資金缺失尚未明確，也在一定程度上增大了兩者不匹配的概率，加劇了資金量不穩(wěn)定對財務風險的影響。要重視現(xiàn)金流的控制，增強流動性，合理進行流動性資產(chǎn)的高效組合，為滿足資金需求提供保障。

23依托多元化的銷售手段，降低盈利風險影響

立足商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，其在運營過程中，一旦銷售業(yè)績不佳，利潤目標很難實現(xiàn)，企業(yè)抗風險能力勢必降低，盈利風險加劇，與成本的上升以及收入的降低關系緊密。首先，重視定價的合理性，尤其正視企業(yè)的變現(xiàn)能力與效率。具體講，在開發(fā)之后，需要結(jié)合商品房所處地區(qū)的實際，綜合分析品質(zhì)、價格彈性、同行競爭力等因素，力求全面性與細致性，從而保障定價的合理性。鑒于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，銷售環(huán)節(jié)作用突出，因此，要對其給予充分重視，合理進行資金支持。

24構(gòu)建獨立內(nèi)審制度，不斷健全與完善

對于財務風險而言，其防控工作既要重視資金落實，又要做好內(nèi)部控制，有效發(fā)揮防范作用?；诖?，企業(yè)要優(yōu)化與完善內(nèi)審制度，保證其具有獨立性。另外，加強內(nèi)審力度，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時進行改善。

25建立財務指標風險預警和評價體系

對于財務風險評價指標，其主要是財務管理中涉及的參數(shù)，如經(jīng)營凈現(xiàn)金流量、資產(chǎn)負債率、流動比率等。一旦指標出現(xiàn)異常，代表企業(yè)財務風險超出設定限度，需要引起關注，構(gòu)建針對性防控措施，促使異常指標回歸正常。借助財務報表以及財務指標，達到對企業(yè)經(jīng)營運行情況的全面掌握，及時構(gòu)建預警方案，加強與各個部門與機構(gòu)的溝通，將防范工作落實到位，為企業(yè)決策提供可靠的信息支持，以便將財務風險降到最低。

26重視財務管理流程與制度建設，強化監(jiān)督與防控

企業(yè)要加強財務管理制度與流程建設，對其進行不斷完善，保障權(quán)責明確，構(gòu)建融投資、資金調(diào)度等多項內(nèi)容于一體的決策機制，落實財產(chǎn)清查工作，提升風險適應性。只有深入研究財務管理環(huán)境，掌握發(fā)展方向，才能構(gòu)建有效的應對模式，準確進行策略調(diào)整，切實增強抗風險能力。

27增強財務人員風險防范觀念，培養(yǎng)敏銳洞察力

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，財務風險的管理離不開專業(yè)的財務人員，是風險有力的控制者。因此，要增強風險防范觀念，提升綜合素養(yǎng)，實現(xiàn)對關鍵點的掌握，培養(yǎng)敏銳的風險洞察力。立足企業(yè)管理實踐，財務人員需要積極參與其中，提升財務理念，重視多領域涉獵，構(gòu)建科學決策模型，重視方案分析。財務人員要善于對風險進行識別與分析，準確判斷風險點。除此之外，財務人員要堅持與時俱進，結(jié)合業(yè)務類型，進行風險評估，以便給予科學處理。

3結(jié)論

綜上所述，立足新的發(fā)展時期，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨新的發(fā)展環(huán)境，財務風險防控體系建設勢在必行，事關企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性與可持續(xù)性?；诖?，要以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為對象，正視其運營中存在的財務風險類型，掌握其具體特征，明確管控中存在的不足，從償債、資金流動、盈利等多角度進行分析，強化制度建設，落實監(jiān)督作用，依托高素質(zhì)的財務人員，構(gòu)建科學高效的財務風險防控體系，最大限度降低經(jīng)營風險，為企業(yè)發(fā)展營造更加優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，推動整個行業(yè)實現(xiàn)快速與健康發(fā)展。

參考文獻：

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