我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理模式探索研究

張慧陽

[摘要]建立科學的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理模式，是促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為進一步規(guī)范和房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展的過程中，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和交易行為過程中也出現(xiàn)了一系列不夠規(guī)范的行為，失信行為頻發(fā)等問題給社會公眾和相關部門管理帶來了較大的負面影響。黨和國家高度重視房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信問題，新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用體系建設正在緊鑼密鼓開展，在信用體系建設方面也取得了一定的進展，同時也存在著一些困難和問題。加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理，就必須統(tǒng)一好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的思想認識，通過責任意識、擔當意識和信用建設工作意識來加強企業(yè)自律，通過行業(yè)自律來規(guī)范企業(yè)自身的經(jīng)營行為，切實提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用品質(zhì)，為打造品質(zhì)地產(chǎn)、建設品質(zhì)樓盤創(chuàng)造條件，為促進房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展提供一系列管理模式參考。

[關鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);信用管理模式;政府

[DOI]1013939/jcnkizgsc202008082

黨和國家高度重視房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信問題，誠信建設是社會發(fā)展的重要話題。黨的十九大報告中明確指出要：“推進誠信建設和志愿服務制度化，強化社會責任意識、規(guī)則意識、奉獻意識”。但是，從現(xiàn)實情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用問題仍然層出不窮。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理問題分析

一方面，房地產(chǎn)調(diào)控從嚴背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然存在著開發(fā)和交易行為規(guī)范程度不夠、失信行為頻發(fā)等問題，從根本上來說這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理體系不完善、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理標準全國各地不統(tǒng)一等造成的，在一定程度上來說也對社會公眾和房地產(chǎn)相關管理部門帶來了較大的負面影響;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理工作推進中信用問題仍然存在。國務院及中央部委也高度重視房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，根據(jù)相關情況陸續(xù)出臺房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理相關政策法規(guī)，信用管理工作熱潮掀起。同時，成都、合肥、南京、深圳、天津、武漢、西安等地方，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用情況提出了專門的管理政策，中國農(nóng)業(yè)銀行等相關金融機構針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也制定了相應的信用評級辦法。各地針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所出臺的相關政策及評級辦法在實施過程中并沒有取得明顯的效果，主要表現(xiàn)為信用管理法律法規(guī)體系建設不足、政府政策宣傳和監(jiān)管力度有待加強、信用管理專業(yè)人才嚴重不足、地區(qū)信用管理評價標準不一、信用信息市場化程度有待提升等。

2我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理模式分析

21地方政府主導型

地方政府主導型模式主要以成都為例，2017 年成都市根據(jù)實際情況更新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理辦法，以《成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息管理辦法》（成建委〔2017〕135 號）為準則來對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為進行管控，在采集與認定信用信息方面實施信用分加減標準，具體的特點包括以下四方面：一是堅持以政府為主導、各級主管部門聯(lián)動管理信用信息，促進信用信息共享。根據(jù)成都房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理辦法規(guī)定來看，是以信用管理主管部門為牽頭，也就是成都市城鄉(xiāng)建設委員會開發(fā)辦為核心，統(tǒng)籌負責管理市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用管理工作，同時各區(qū)縣主管部門進行配合處理相關工作，他們則需要定期來收集整合房管部門、規(guī)劃部門、工商稅務部門等的信用信息，由市城建委開發(fā)辦負責形成各部門信用信息收集協(xié)作和信息互聯(lián)共享。二是突出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理重點，制定科學的監(jiān)管名單制度，以信用評分規(guī)則為基本要求，讓評級結果成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級和重點監(jiān)管的標準，在相關企業(yè)被納入重點監(jiān)管名單后還會公示并抄送相關部門。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用評級動態(tài)一直處于調(diào)整狀態(tài)，根據(jù)實際情況隨時抄送至相關市場主體。一切行為以市建設行政主管部門為引導，在信用加減分標準依據(jù)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評分評級處于動態(tài)監(jiān)督和動態(tài)公示中，被重點監(jiān)管的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單進入房管部門、國土部門、稅務部門、工商部門等。四是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評級結果實施差異化管理措施，在評級考核過程中屬于信用等級優(yōu)良企業(yè)將會受到激勵，相反的是信用等級差或已經(jīng)發(fā)到信用預警值的企業(yè)，就必須接受重點監(jiān)管，后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)資質(zhì)、資金投入支持、拿地、招投標環(huán)節(jié)都會受到限制。政府主導型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理模式，在實踐中激勵了信用優(yōu)良企業(yè)，同時也約束監(jiān)督了信用等級差的企業(yè)，綜合效果較好。

22行業(yè)協(xié)會自律型模式

行業(yè)協(xié)會自律型模式主要以深圳為例，深圳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理規(guī)范主要是參考《深圳市房地產(chǎn)行業(yè)誠信檔案管理辦法》（ 深規(guī)土〔2013〕187號），圍繞著信息采集、資料整理建檔、信用公示、信用信息查詢以及信用管理和信息系統(tǒng)建設幾部分進行。整個模式的特點主要包括以下四方面：一是在政府部門引導作用下，讓行業(yè)協(xié)會發(fā)揮作用，政府和協(xié)會共同合作、權責分明進行管理。市政府房地產(chǎn)行政管理部門為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理辦法的制定者，主要是負責誠信管理工作，而房地產(chǎn)行業(yè)組織協(xié)會主要是輔助配合，來記載、評分和公示房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)信用信息，形成了政府主導、行業(yè)協(xié)會自律管理的良好格局。二是深圳市信用管理方法覆蓋了全行業(yè)，具有相對完善的信用管理平臺。通過網(wǎng)絡搜索深圳市房地產(chǎn)行業(yè)誠信公示平臺，可以看到企業(yè)信用信息披露的對象包括了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)和房地產(chǎn)估價行業(yè)以及其他板塊的企業(yè)與從業(yè)人員，房地產(chǎn)全行業(yè)都得到了信用評價和監(jiān)管。三是通過行業(yè)失信警示制度設立了嚴格的嚴重失信企業(yè)名單制度。由深圳市行業(yè)組織牽頭，房地產(chǎn)行業(yè)失信警示制度發(fā)揮作用，嚴重失信企業(yè)名單公示，一旦企業(yè)或個人超過房地產(chǎn)信用計分標準，當事人就會受到行業(yè)協(xié)會組織發(fā)出的相關警告通知，嚴重失信企業(yè)一旦被納入失信企業(yè)名單也會面臨社會公示的境遇。四是缺乏科學的獎懲機制，造成房地產(chǎn)企業(yè)失信成本低?！渡钲谵k法》較為細致規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)信用評分評級，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正面及負面目錄都有明確的清單，但是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的獎懲措施還不是十分全面。深圳市行業(yè)協(xié)會受話語權、社會影響力、執(zhí)法權等因素的影響，在房地產(chǎn)企業(yè)失信方面難以提出精準到位的獎懲措施。

3完善我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理模式的探索研究

一方面，要從宏觀層面出發(fā)制定符合全國范圍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理體系框架。堅持 “全國一盤棋”的核心思想，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心，由中央、住建部等為引領，由各地方相關部門為分管單位，統(tǒng)一信用管理中心政策、征信機制、信用評價評級指標、信用管理獎懲措施，讓地方多部門共同建設信用管理體系，形成信用平臺共建共享。加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理評價，就要充分關注企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、資質(zhì)核查、開發(fā)經(jīng)營能力、財務狀況以及可持續(xù)發(fā)展能力等因素。另一方面，要從細微特征出發(fā)，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用配套管理，讓資質(zhì)管理制度、土地政策、金融政策掛鉤的同時，建立多地方多渠道征信制度，實施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息分類及綜合測評機制，根據(jù)信用信息評級結果錄入全國信用信息管理平臺，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用公示，提供社會公眾投訴、相關媒體披露的渠道，形成社會全民監(jiān)督守信的良好格局。

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[作者簡介]張慧陽（2000—），男，漢族，上海人，本科，研究方向：信用管理。