武漢市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

吳亮

摘要：本文基于分析歷年房?jī)r(jià)影響因素變化，例如：建設(shè)成本、區(qū)位地價(jià)、人口、市場(chǎng)容量等，從供給與需求端對(duì)比找出對(duì)房?jī)r(jià)影響的最關(guān)鍵因素。

Abstract： This article finds the key factors influencing the house price by comparison of supply and demand sides based on the analysis of changes in influencing factors on house prices over the years， such as construction costs， location land prices， population， market capacity， etc.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;供給層面;需求層面;影響因素

Key words： real estate prices;supply level;demand level;influencing factors

中圖分類號(hào)：F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2020）04-0121-02

0? 引言

基于武漢市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)上房屋掛牌價(jià)格數(shù)據(jù)，武漢市住房?jī)r(jià)格由2007年1月的4685元/m2，在2018年10月達(dá)到歷史最高峰17586元/m2。房?jī)r(jià)上漲速度與居民人均收入比率嚴(yán)重失衡，過(guò)高的房?jī)r(jià)讓部分有真正的住房需求的居民望而卻步。住房問(wèn)題事關(guān)民生，民生問(wèn)題是城市持續(xù)健康、高速發(fā)展的關(guān)鍵。本文基于歷年武漢市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，分析確定影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。為政府制定政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控提供具體的思路。

1? 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格受市場(chǎng)供給與消費(fèi)需求共同作用。供給端，隨之土地價(jià)格與建設(shè)成本變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入增加，房?jī)r(jià)上漲。需求端，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分為剛性需求和投機(jī)需求。剛性需求遵循一般的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求定律，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，剛性需求減少。而投機(jī)需求隨著價(jià)格增漲呈現(xiàn)出正相關(guān)，房?jī)r(jià)越高，投機(jī)需求越旺盛。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格在消費(fèi)者收入水平范圍內(nèi)波動(dòng)時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)買住房用于居住，長(zhǎng)期占有使用追求房地產(chǎn)在未來(lái)產(chǎn)生收益。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，出于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期收益的看好，投機(jī)者將大量資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以牟取房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格和當(dāng)前價(jià)格的差異，賺錢差價(jià)。投機(jī)需求在合理范圍內(nèi)，有利于推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快生產(chǎn)要素流動(dòng)，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模，有益于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。脫離政府宏觀調(diào)控，過(guò)度的投機(jī)行為哄抬房?jī)r(jià)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，危害房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，將真正有住房需求的消費(fèi)者擠出市場(chǎng)，造成資源上的浪費(fèi)。因此本文主要從供給和需求兩個(gè)方面研究，調(diào)控房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素：

1.1 供給端

1.1.1 區(qū)位地價(jià)

房地產(chǎn)行業(yè)中有一句廣為流傳的黃金法則，影響房地產(chǎn)最重要的三要素——區(qū)位、區(qū)位、區(qū)位。土地作為國(guó)家公有的、稀缺的、不可移動(dòng)的資產(chǎn)，本身是沒(méi)有成本價(jià)格的。當(dāng)由于人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)生活的需要，對(duì)于房地產(chǎn)區(qū)位有著不同的需求。例如，交通便利、距離市中心近、周邊教育醫(yī)療資源齊全的地區(qū)需求量大，區(qū)位地價(jià)高。

1.1.2 房地產(chǎn)建設(shè)成本

房地產(chǎn)建設(shè)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，從土地開(kāi)發(fā)到建造出具有一定功能、外觀的房屋所完成的工作量及有關(guān)費(fèi)用的總稱。主要由人工成本和材料成本組成，與過(guò)去相比現(xiàn)代化住宅在安全、舒適、美觀的同時(shí)，更加注重綠色、節(jié)能、環(huán)保。建設(shè)成本越高，房地產(chǎn)價(jià)格越高。

1.1.3 政策調(diào)節(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展離不開(kāi)政府的宏觀監(jiān)控，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候，政府出臺(tái)的土地稅收優(yōu)惠政策、增加建設(shè)土地供應(yīng)，都將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，政府采取限購(gòu)限貸、調(diào)整住房公積金利率、對(duì)空置住房征收房產(chǎn)稅等，減少市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需趨于平衡。

1.1.4 銀行信貸

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有投入大，資本回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。交易信息不對(duì)稱，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不完全，金融杠桿效應(yīng)明顯。大量資本流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展前景廣闊投資機(jī)遇良好，吸引更多資本的流入。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。

1.1.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)容量

房地產(chǎn)市場(chǎng)容量是指不考慮房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)庫(kù)存的前提下，在一定時(shí)間內(nèi)能夠吸納房地產(chǎn)的數(shù)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)容量可以視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在購(gòu)買力，房地產(chǎn)價(jià)格受市場(chǎng)容量和市場(chǎng)存量的共同影響，當(dāng)市場(chǎng)需求大于供給時(shí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈刺激房地產(chǎn)價(jià)格上漲。反之，供給過(guò)剩時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格下降。

1.2 需求端

1.2.1 人口

房子是用來(lái)住人的，所以人口是影響城市房?jī)r(jià)的最根本因素。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，外來(lái)人口、農(nóng)村人口的加入，生活水平的提高，居住模式、消費(fèi)觀念的變化（父母合住、單獨(dú)居?。┬枨蟮纳蠞q刺激著房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。

1.2.2 GDP

GDP是衡量一國(guó)家人均生活水平的標(biāo)準(zhǔn)，GDP高，居民可支配收入增加，購(gòu)房能力與需求上漲。

1.2.3 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化監(jiān)測(cè)和調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。它能反應(yīng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)通貨膨脹的程度，通貨膨脹的壓力和投資理財(cái)渠道的匱乏，人們將大量的富余資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步提高。

2? 武漢房?jī)r(jià)影響因素關(guān)鍵性分析

2.1貨幣資本具有時(shí)間價(jià)值，在不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，相同數(shù)量的貨幣具有的價(jià)值不相等。因此僅僅比較房地產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)值上的變化，不能充分體現(xiàn)出價(jià)值的增減。本文以2007年為計(jì)算元年，通過(guò)分析對(duì)比各項(xiàng)因素變化，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響。找出與房?jī)r(jià)變化曲線最相似的因素，即為影響房?jī)r(jià)的最關(guān)鍵因素。

2.2 數(shù)據(jù)來(lái)源及解釋

通過(guò)查詢2007-2017年間武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，收集整理得如表1所示。

將各影響因素具體數(shù)據(jù)收集整理見(jiàn)表2。

將歷年數(shù)據(jù)與元年進(jìn)行比較，畫(huà)出各因素走勢(shì)折線圖。與房?jī)r(jià)走勢(shì)相似度越高，說(shuō)明該因素對(duì)房?jī)r(jià)影響越大，反之則越小。（圖1）

3? 結(jié)論

房地產(chǎn)價(jià)格受到多個(gè)因素共同影響，本文通過(guò)對(duì)各種因素歷史曲線與房?jī)r(jià)走勢(shì)圖對(duì)比分析。初步研究了，不同因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵程度。

由折線圖可知，與房?jī)r(jià)曲線走勢(shì)相似的因素有：銷售面積、土地均價(jià)、房地產(chǎn)建設(shè)總投資、個(gè)人住房貸款總額以及GDP。其中最為相似的因素是個(gè)人住房貸款總額。說(shuō)明當(dāng)個(gè)人住房貸款總額上升，需求上漲房地產(chǎn)價(jià)格隨之上漲，是影響房?jī)r(jià)的最主要因素。2018年，武漢市政府調(diào)高購(gòu)房首付比例，對(duì)于在本市擁有2套住房及以上的購(gòu)房者，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。個(gè)人住房貸款總額略有降低，2019年房?jī)r(jià)也小幅回落，與預(yù)期一致，研究結(jié)論具有可靠性。

房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)抄的。政府對(duì)于房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，可以從金融行業(yè)入手。限制部分投機(jī)者購(gòu)房商業(yè)貸款，提高投機(jī)行為的門檻，可以有效的控制房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、擴(kuò)大。

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