新常態(tài)下城市房地產(chǎn)管理的可行性探討

堯建剛

如今，隨著人們生活水平的不斷提高，城市的房地產(chǎn)管理也快速發(fā)展。在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，城市經(jīng)濟(jì)更是扮演著非常重要的角色，再結(jié)合目前的國(guó)情和社會(huì)實(shí)際情況，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了相應(yīng)的改變。在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)水平和人民的生活質(zhì)量不斷提高的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)必須抓住機(jī)遇，是應(yīng)城市和生活的發(fā)展改變，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)收益的最大化。本文在這樣的背景下，對(duì)新常態(tài)城市房地產(chǎn)管理的可行性進(jìn)行相關(guān)探討，并在相關(guān)的管理和發(fā)展中提出一些有效的問(wèn)題和解決措施。

一、新常態(tài)下的房地產(chǎn)行業(yè)的情形以及房地產(chǎn)管理的概念

（一）有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的情形

房地產(chǎn)作為國(guó)際民生的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的有效發(fā)展是社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康發(fā)展的前提，同時(shí)也充當(dāng)國(guó)家繁榮富強(qiáng)的基礎(chǔ)。我國(guó)目前面臨的關(guān)鍵時(shí)期之一，正是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，而這些年，房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，給廣大需要住房的人民群眾帶來(lái)了許多的壓力，但在一方面也帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在如今新常態(tài)下，需要?jiǎng)?chuàng)新改變，采取有效的措施，促進(jìn)改革調(diào)整結(jié)構(gòu)，更好的促進(jìn)改善房地產(chǎn)行業(yè)與人民生活水平質(zhì)量，以及社會(huì)的發(fā)展與國(guó)情之間的關(guān)系，在發(fā)展理念上做出改變。

（二）房地產(chǎn)管理的相關(guān)概念

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)就是要在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)稱態(tài)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)高速可持續(xù)發(fā)展，必須要要找準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的作用在于優(yōu)化舊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。政府實(shí)行積極的財(cái)政政策，也是新常態(tài)的關(guān)鍵。我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)以后，隨著住房制度的逐步改革房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)中高速增長(zhǎng)，在這種態(tài)勢(shì)之下，房地產(chǎn)管理的有效性是重中之重。而房地產(chǎn)管理就是憑藉相關(guān)的物理資源、財(cái)力資源和人力資源，在管理工作的中心以人為主的特定環(huán)境下，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃、實(shí)施、協(xié)調(diào)管理以及加以改善。

二、房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度的商業(yè)化

過(guò)去的幾十年里，房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠投入大量資金進(jìn)行發(fā)展，但在如今國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷加快人民生活水平質(zhì)量不斷提高的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的主要因素已經(jīng)不是大量投入資金。目前很多的有效投資得不到相應(yīng)回報(bào)。同時(shí)因?yàn)槠湓诎l(fā)展過(guò)程中相應(yīng)的管理制度，也得到不斷的創(chuàng)新改變，以及完善。如今，社會(huì)發(fā)展到現(xiàn)在這一階段，商業(yè)化已經(jīng)作為了非常重要的風(fēng)向標(biāo)，地產(chǎn)管理也難以逃脫這一現(xiàn)狀，例如“炒房”、“房?jī)r(jià)爆高”這些現(xiàn)象層出不窮。是兩極分化也十分嚴(yán)重，有些地區(qū)房?jī)r(jià)高居不下，而有些地區(qū)“空樓”問(wèn)題也難以解決。這樣的行情，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了很大的問(wèn)題，更是消極影響了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也對(duì)人們的生活造成了一定負(fù)面影響。

（二）國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的調(diào)控力度低

社會(huì)上各方面目前都對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)行業(yè)有一定的抑制作用，所以，目前城市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是處于種飽和的狀態(tài)階段，其中，資金和銷售以及管理方面都存在著一定問(wèn)題，我行業(yè)處于一種發(fā)展緩慢的現(xiàn)狀。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在新常態(tài)的背景下，慢慢走向比較平穩(wěn)的趨勢(shì)，同時(shí)相比之前，國(guó)家對(duì)城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的調(diào)控管理力度有所加強(qiáng)，但在整體上面并沒(méi)有明顯促進(jìn)，處于平衡的狀態(tài)。而我國(guó)的城市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也十分明顯受國(guó)家政策的影響，但國(guó)家并沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各類問(wèn)題制定相關(guān)的政策和管理制度，也沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管調(diào)控。國(guó)家既不打擊，也沒(méi)有發(fā)揮積極作用，所以，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到限制也是正?，F(xiàn)象。人們對(duì)住房的需求漸漸已經(jīng)處于一種平衡狀態(tài)，各個(gè)地區(qū)也隨著這種情況對(duì)相應(yīng)的房?jī)r(jià)進(jìn)行了調(diào)整，在這種飽和的情況下，不同地區(qū)的房產(chǎn)差距越來(lái)越大。地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅度價(jià)格變化的范圍產(chǎn)生了一定的局限性，在不出現(xiàn)異常的情況下，或者國(guó)家不出行相關(guān)的扶持政策的情形下～這一局限性將一直延續(xù)。人民更高的住房需求和更理想的選擇，以及住房質(zhì)量，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一直面臨的重大問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)管理在新常態(tài)背景下的相關(guān)策略措施

（一）房產(chǎn)稅應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的改革

價(jià)格是人們?cè)谫?gòu)買房屋首要考慮因素，所以目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一個(gè)非常重要的阻礙就是銀行稅務(wù)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的房?jī)r(jià)而言，對(duì)價(jià)格產(chǎn)生嚴(yán)重影響和制約的非常重要的因素就是銀行稅務(wù)。同時(shí)房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)的管理之間的關(guān)系更是密不可分，房地產(chǎn)行業(yè)管理水平的促進(jìn)提升，完全離不開對(duì)相應(yīng)的房產(chǎn)稅改革調(diào)整，這不僅僅是房地產(chǎn)管開發(fā)行業(yè)的性質(zhì)決定的，更更是稅費(fèi)結(jié)構(gòu)的外在體現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)在一定范圍之內(nèi)非常受房產(chǎn)稅的影響，所以在新常態(tài)的背景下，城市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展必須要與稅務(wù)管理有效結(jié)合在一起，從而使得整體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行得到相應(yīng)的促進(jìn)，最終使得稅務(wù)體系在房地產(chǎn)開發(fā)的得以完善，相互促進(jìn)影響。政府也需要對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行有效的改革，從而保證房地產(chǎn)管理制度的有效執(zhí)行，促進(jìn)房地產(chǎn)稅務(wù)向透明化推進(jìn)。在落實(shí)的過(guò)程中，除了要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理的制度改革，更要出臺(tái)相應(yīng)的法律制服作為保障，以全民參與為基礎(chǔ)，依法進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)管。

（二）加大對(duì)管理制度的改革完善

首先，相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)濫竽充數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管和質(zhì)量管理，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場(chǎng)的秩序，此外也要注重企業(yè)的信譽(yù)和規(guī)范。更要結(jié)合實(shí)際的情況，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效管理，提出相對(duì)比較完善的管理制度。促進(jìn)管理機(jī)制的健康發(fā)展，也是有效推進(jìn)加強(qiáng)管理的重要方式。建立合理化的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展的前提，隨企業(yè)的行政化管理和監(jiān)控力也隨之提高。最后充分利用市場(chǎng)的現(xiàn)狀，在市場(chǎng)中樹立健全的思想意識(shí)，同時(shí)也要在行業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)思想宣傳。立足自身，找出發(fā)展中所存在的問(wèn)題及時(shí)糾正，最終目的是實(shí)現(xiàn)資源配置的利益最大化，為穩(wěn)定正常發(fā)展確?；A(chǔ)。政策方面也是一個(gè)非常重要的考慮因素，在資金流轉(zhuǎn)土地的合理利用和稅務(wù)征收的方面，一定要加強(qiáng)政策的利用，將發(fā)展中存在的制約問(wèn)題漸漸消除，這樣可以起到一定的融合作用。

（三）加強(qiáng)整體性的改革創(chuàng)新

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理改革創(chuàng)新過(guò)程中，首先必須要結(jié)合新常態(tài)的發(fā)展背景，同時(shí)也要考慮自身的發(fā)展?fàn)顩r，更要積極探索新的管理模式，發(fā)動(dòng)創(chuàng)新精神企業(yè)的管理者，更要打破舊的傳統(tǒng)觀念束縛。應(yīng)該對(duì)自身的現(xiàn)狀進(jìn)行全面了解，充分把握自身，不斷提高自身企業(yè)的信譽(yù)和規(guī)范性以及公信力度，然后才能夠確定正確的探索方向。不局限于自身，建立更加廣闊的交流平臺(tái)，充分利用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)際監(jiān)控，為大眾為政府提供高水平的服務(wù)平臺(tái)，從而滿足更多方面更多層次的需求。加強(qiáng)企業(yè)與政府的合作，依靠政策推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展，又通過(guò)企業(yè)的發(fā)展，完善政策，互利進(jìn)行。更要激發(fā)員工的工作積極性，建立完善的獎(jiǎng)懲措施制度的獎(jiǎng)懲制度。一定要建立完善的科學(xué)的評(píng)估體系，這是自我評(píng)估的一項(xiàng)重要措施，也能保證整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也可以多開展一些公益性的活動(dòng)，要和政府部門保持有效的聯(lián)系。最終，在國(guó)情背景，法律與政策的協(xié)調(diào)了解下，結(jié)合自己的發(fā)展情況，創(chuàng)新改革推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可行性分析的方法

可行性分析是一種非常有效的方法。可行性分析既可以指一種實(shí)踐活動(dòng)，一各學(xué)科種類，同時(shí)它也是一種分析方法。項(xiàng)目投資決策中的技術(shù)，經(jīng)濟(jì)問(wèn)題是可行性分析的研究對(duì)象，盡可能高的投資效益和有效地利用有限的資源是其目的?？尚行苑治鲎鳛橐环N綜合性的決策論證分析，是一個(gè)企業(yè)發(fā)展經(jīng)歷中必不可少的一種分析方法，例如市場(chǎng)調(diào)查、方案構(gòu)造、風(fēng)險(xiǎn)分析，技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等都能通過(guò)可行性分析有效實(shí)現(xiàn)。可行性分析成果可以作為項(xiàng)目投資的基礎(chǔ)以，可以提供可靠的科學(xué)依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要有效地利用這種分析論證方法，提高自身的應(yīng)用價(jià)值[4，5]。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)應(yīng)該提高自身的危機(jī)意識(shí)

在新常態(tài)的背景下，企業(yè)如果仍舊故步自封不提高危險(xiǎn)意識(shí)，那么其老舊的管理模式和不完善的經(jīng)濟(jì)鏈可能會(huì)遭受嚴(yán)重的危機(jī)，甚至有可能最終導(dǎo)致破產(chǎn)。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)全方位的整體改善已經(jīng)順利完成，房地產(chǎn)行業(yè)要想保存發(fā)展，必須順應(yīng)大勢(shì)，強(qiáng)自身的危機(jī)意識(shí)不斷創(chuàng)新改革，在轉(zhuǎn)型和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的沖擊之下必須時(shí)刻警醒自身。加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的評(píng)估，也是房地產(chǎn)企業(yè)在管理過(guò)程中必須要做的事情，在面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)該積極的向當(dāng)?shù)氐恼畬で髱椭椭С帧１仨氁c政府稅務(wù)、政策、用地等相關(guān)部門以及銀行密切合作，以預(yù)防城市房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)各類問(wèn)題。

（二）明確城市定位慎重選擇項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)必須要明確自身所屬城市的定位，要清楚了解自身所處的城市是哪一種性質(zhì)的城市類型，以及城市的功能和產(chǎn)業(yè)定位。要想科學(xué)正確的指導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須要明確城市定位，才能確定優(yōu)化配置生產(chǎn)要素，從而提高經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行效率和自身的競(jìng)爭(zhēng)力。如今的經(jīng)濟(jì)背景之下，發(fā)展一定要立足于新常態(tài)下的發(fā)展趨勢(shì)，與城市性質(zhì)密切結(jié)合，要確定城市房地產(chǎn)發(fā)展策略。促進(jìn)自身企業(yè)的發(fā)展方向與城市的功能方向相結(jié)合，準(zhǔn)確把握城市經(jīng)濟(jì)的需求以及自身的需求。城市房地產(chǎn)行業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，與城市定位密切結(jié)合有助于有效利用城市的優(yōu)勢(shì)發(fā)展自身經(jīng)濟(jì)，形成與城市特色相結(jié)合的優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)體。在明確自身定位的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目選擇也要慎重考慮，要選擇與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市特色密切相關(guān)的項(xiàng)目。選擇即為投資，這時(shí)候就要充分考慮多方面的問(wèn)題，尤其是要注重收益的相關(guān)問(wèn)題。收益也可以作為判別不同項(xiàng)目的重要指標(biāo)，最終以選擇到到收益率最高的項(xiàng)目為止。從事房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目選擇主要表現(xiàn)在選址和規(guī)劃兩方面，這兩方面都要結(jié)合城市的經(jīng)濟(jì)側(cè)重點(diǎn)以及發(fā)展前景。

五、結(jié)語(yǔ)

城市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)始終作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要組成部分，它在當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，確實(shí)存在的一定的阻礙和各類問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)建設(shè)趨向飽和，相應(yīng)的行業(yè)管理可行性變得尤為重要。企業(yè)必須在發(fā)展的過(guò)程中立足自身，結(jié)合國(guó)情與政策，不斷地創(chuàng)新改革，以法律為依據(jù)對(duì)存在的缺陷及時(shí)整改，并確定未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)在新常態(tài)的背景下促進(jìn)城市房地產(chǎn)管理可行性的提高，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)管理機(jī)制的全面發(fā)展。（作者單位：石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司）