地產(chǎn)調(diào)控會(huì)否全面松綁？

李永華

越來(lái)越多的城市加入地產(chǎn)松綁的隊(duì)列之中。

3月3日，廣州、溫州、常州、九江等多地發(fā)布地產(chǎn)優(yōu)惠政策：溫州本科生購(gòu)房5折，廣州為公寓限購(gòu)松綁，九江交房可延期，還降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例;南寧可用公積金首付40%買二套房，各地可謂“各顯神通”。

發(fā)布新政的當(dāng)然不止上述幾個(gè)城市，力度最大的也不是這幾座城市。據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，自2月以來(lái)，全國(guó)已有近70個(gè)城市為房地產(chǎn)松綁，目標(biāo)是“有效應(yīng)對(duì)疫情促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

熱點(diǎn)掃描：五花八門的房產(chǎn)新政

3月3日出臺(tái)的《廣州市堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)的若干措施》提到：“優(yōu)化商服類項(xiàng)目建設(shè)和銷售管理，商服類項(xiàng)目未完成規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的不再限定最小分割單元;商服類項(xiàng)目不再限定銷售對(duì)象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象。優(yōu)化完善商品房預(yù)售款監(jiān)管，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請(qǐng)劃撥商品房預(yù)售款專用賬戶資金。”

外界對(duì)此的解讀是：放松對(duì)商服類項(xiàng)目的限制。按照廣州此前的政策，商服類項(xiàng)目，比如寫字樓，最小分割單位不得低于300平方米，而且只能賣給法人單位。

廣州全面商改住放開(kāi)？3月3日晚，廣州一位地產(chǎn)觀察人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，廣州因?yàn)橄拶?gòu)住宅，之前就有開(kāi)發(fā)商想通過(guò)銷售寫字樓或者公寓打擦邊球，現(xiàn)在放開(kāi)這一條，意味著商改住變相松綁，廣州積壓的大量寫字樓和公寓會(huì)對(duì)外推出。

出乎市場(chǎng)意料的是，廣州這份文件出臺(tái)當(dāng)晚被撤回。

3月4日，該文件重新掛出后，關(guān)于房地產(chǎn)的第31條內(nèi)容簡(jiǎn)省為“優(yōu)化完善商品房預(yù)售款監(jiān)管，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)憑商業(yè)銀行現(xiàn)金保函，申請(qǐng)劃撥商品房預(yù)售款專用賬戶資金。加大住房租賃市場(chǎng)扶持力度，加快撥付對(duì)住房租賃企業(yè)的獎(jiǎng)補(bǔ)資金”。

“優(yōu)化商服類項(xiàng)目建設(shè)和銷售管理，商服類項(xiàng)目未完成規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的不再限定最小分割單元;商服類項(xiàng)目不再限定銷售對(duì)象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象”的內(nèi)容已被刪除。

對(duì)此，上述觀察人士評(píng)論，這表明了政策與市場(chǎng)之間的微妙，廣州商業(yè)與公寓項(xiàng)目的庫(kù)存壓力確實(shí)大，什么時(shí)候放開(kāi)限購(gòu)政策，只能繼續(xù)等待。

東莞開(kāi)發(fā)商則可以降價(jià)賣房了。

3月4日，東莞市政府官網(wǎng)掛出《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)管理的通知》，有一條規(guī)定很有意思：“取得預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書180天后，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申請(qǐng)對(duì)未售出房屋的申報(bào)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，調(diào)高幅度不超過(guò)5%，調(diào)低幅度不限?！?/p>

這被解讀為：允許房企降價(jià)賣房。按說(shuō)，降價(jià)還是漲價(jià)原本屬于正常的市場(chǎng)行為，不過(guò)，近兩年不許降價(jià)的橋段已經(jīng)在多個(gè)城市反復(fù)上演，東莞此時(shí)推出這一規(guī)定，算是給當(dāng)?shù)胤科笠粭l出路，不知道會(huì)否有其他城市跟進(jìn)。

在降不降房?jī)r(jià)這件事情上，浙江溫州更有魄力，不過(guò)是以吸引人才的名義。

2019年底，溫州市發(fā)布人才住房租售并舉政策，優(yōu)秀大學(xué)生以上人才在溫州可享受購(gòu)房打7折優(yōu)惠。2020年3月3日，溫州市委人才辦聯(lián)合市人社局、市住建局，發(fā)布《2020年溫州市首批人才住房配售公告》，首批籌集1700多套房源，共計(jì)約18萬(wàn)平方米，將于本月15日啟動(dòng)申領(lǐng)。

溫州的力度還不止于此，經(jīng)溫州市委人才工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室認(rèn)定的B類和C類人才配售面積為140平方米，購(gòu)買價(jià)格為備案價(jià)（核定價(jià)）50%。按照《溫州市高層次人才分類目錄（2019）》的標(biāo)準(zhǔn)，B類人才是指長(zhǎng)江學(xué)者特聘教授、國(guó)家“百千萬(wàn)人才工程”入選者、國(guó)家有突出貢獻(xiàn)中青年專家等;C類人才是指省“千人計(jì)劃”人才、省特級(jí)教師等。

同屬浙江的杭州搶人才也是大手筆：A類高層次人才最高可享受住房補(bǔ)貼800萬(wàn)元，B、C、D類人才分別給予200萬(wàn)元、150萬(wàn)元、100萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。

相對(duì)于上述經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市出臺(tái)的幫扶政策，更多的內(nèi)地城市對(duì)房地產(chǎn)可以說(shuō)是全方位關(guān)愛(ài)，其中，湖南衡陽(yáng)的“十七條”可以當(dāng)個(gè)范本，契稅補(bǔ)貼、人才購(gòu)房、學(xué)位房、減少土地供應(yīng)、資金支持等各種舉措齊齊上馬。

第一條就是購(gòu)房補(bǔ)貼：所繳契稅稅率為1%的，由市財(cái)政按所繳契稅對(duì)購(gòu)房人予以全額補(bǔ)貼;所繳契稅稅率為1.5%的，由市財(cái)政按所繳契稅的2/3對(duì)購(gòu)房人予以補(bǔ)貼;所繳契稅稅率為2%以上（含2%）的，由市財(cái)政按所繳契稅的50%對(duì)購(gòu)房人予以補(bǔ)貼。新建商品房項(xiàng)目地下車位首次出售的，由市財(cái)政按1000元/個(gè)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)購(gòu)買人予以補(bǔ)貼。

第二條還是補(bǔ)貼。擴(kuò)大人才補(bǔ)貼范圍，非“雙一流”大學(xué)全日制本科生一次性購(gòu)房補(bǔ)貼5萬(wàn)元。3月5日，衡陽(yáng)當(dāng)?shù)匾粯潜P營(yíng)銷人員在電話中告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，基本上，只要來(lái)買房差不多都能拿到至少5萬(wàn)元補(bǔ)貼。

衡陽(yáng)有的條款可能是廣州、長(zhǎng)沙、杭州這樣的省會(huì)城市難以效仿的，比如堪稱大招的“學(xué)位房”?！巴恋爻善_(kāi)發(fā)，建設(shè)優(yōu)質(zhì)學(xué)校，就近解決入學(xué)”，“憑商品房買賣合同或不動(dòng)產(chǎn)證可就近入學(xué)”。

上述營(yíng)銷人員稱，其樓盤屬于學(xué)位房，業(yè)主只要買了房就可以讀附近的初中，不需要參加微機(jī)派位。

為緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力，衡陽(yáng)提出，開(kāi)發(fā)商簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后一個(gè)月繳納土地出讓總價(jià)款50%;預(yù)售資金監(jiān)管比例也下降50%，報(bào)建費(fèi)用、農(nóng)民工勞動(dòng)報(bào)酬保證金繳納比例、住房公積金發(fā)放進(jìn)度等全都做出調(diào)整。

除此之外，衡陽(yáng)還明確將控制土地供應(yīng)總量，從緊控制土地供應(yīng)總量及招商引資匹配的開(kāi)發(fā)用地，從嚴(yán)控制工業(yè)用地變性和平臺(tái)公司土地合作開(kāi)發(fā)。這無(wú)疑有助于現(xiàn)有樓盤的開(kāi)盤銷售。

房企有多難？地產(chǎn)調(diào)控會(huì)否全面松綁？

“今年確實(shí)太難了?！?月5日，一家大型房企湖南公司的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人坦言，公司推出了前所未有的打折力度，但銷售與回款情況并不好，“差不多所有開(kāi)發(fā)商都是高周轉(zhuǎn)模式，疫情來(lái)了，現(xiàn)金流緊張，怎么能不難受。我們這些大企業(yè)還好，一些中小房企估計(jì)熬不住?！?/p>

高周轉(zhuǎn)與高負(fù)債是眾多房地產(chǎn)企業(yè)共同的特征，如果不能快速銷售、快速回籠資金，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)就岌岌可危。

以泛?？毓蔀槔?，2月24日，該公司公告，公司擬向合格投資者非公開(kāi)發(fā)行公司債券規(guī)模不超過(guò)人民幣50億元，其中不低于募集資金總額的10%擬用于補(bǔ)充公司及子公司與疫情防控相關(guān)的資金需求，剩余部分用于補(bǔ)充公司及子公司流動(dòng)資金以及償還有息債務(wù)等。

2月27日，泛海控股又公告：公司2020年2月26日—2月27日成功發(fā)行了4億元公司債，票面利率7.5%。同一天，泛?？毓蛇€公告，擬10.06億美元轉(zhuǎn)讓美國(guó)舊金山項(xiàng)目。

第二天（2月28日），泛海控股再次公告稱，一控股子公司向民生銀行北京分行申請(qǐng)總額不超過(guò)31億元的融資。

一系列“找錢”動(dòng)作背后是泛海控股的債務(wù)壓力：其2017、2018年有息債務(wù)總額（短期借款+應(yīng)付短期融資款+拆入資金+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債+長(zhǎng)期借款+應(yīng)付債券）分別是1132億元和1244億元。

泛?？毓刹⒎莻€(gè)案，受疫情影響，絕大多數(shù)房企當(dāng)前銷售業(yè)績(jī)慘淡，加重了企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

雅居樂(lè)披露的2020年1月的預(yù)售金額合計(jì)為50.2億元，同比減少18.51%。融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布銷售數(shù)據(jù)公告，1月簽約銷售同比下降22.3%，銷售面積同比減少14.7%，并稱公司1月銷售下滑主要受月末疫情影響，最后一周基本暫停銷售活動(dòng)。

上述房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)，各地方政府出臺(tái)政策前，應(yīng)該都去企業(yè)做過(guò)調(diào)研，各地最近推出的地產(chǎn)救市政策，很多都是有針對(duì)性地紓解企業(yè)的資金困難，比如不用封頂就能銷售，甚至只要蓋好第一層就能賣房等辦法都是幫助企業(yè)回血，讓企業(yè)活下來(lái)。

“一城一策”調(diào)控框架下，各城市出臺(tái)地產(chǎn)救市政策是否意味著全面松綁？答案是否定的。

3月3日，央行同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)暨電視電話會(huì)指出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

2月21日，河南駐馬店將首套房貸款比例從30%下調(diào)至20%，隨即被上級(jí)政府約談。而廣州3月3日放開(kāi)商改住政策“一日游”可視為另一個(gè)例證。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析，雖然各地都有一些松綁措施，但像限購(gòu)、限價(jià)、首付比等比較狠的辦法都還沒(méi)有動(dòng)，應(yīng)該還是有紅線的。

責(zé)編：陳棟棟 ?chendongdong@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭