一二線土地市場“解凍” 開發(fā)商聯(lián)合拿地分散風險

張曉玲 謝麗婷

土地是開發(fā)商的命門。

2月10日，不少房企開始復(fù)工了，居家辦公、錯峰上班、視頻會議等，都已經(jīng)忙碌起來;而冰封多時的土地市場，也開始“解凍”。

北京、上海等城市迫不及待地推出在線拍地，不少房企立刻投入其中，幾十億、上百億的資金運轉(zhuǎn)起來。

延續(xù)去年重回一二線搶地的趨勢，開發(fā)商們更關(guān)注的仍然是一二線土地。

在疫情陰霾下，此時拿地是鋌而走險還是抄底機會？“當下敢拿地的企業(yè)都是勇士，說明這些企業(yè)的資金鏈不緊張，而且也對疫情快速解除有信心?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

正如投資界的那句名言，在眾人悲觀的時候謹慎樂觀。誰又會是未來土拍市場的贏家？

答案可能不止一兩家。在房地產(chǎn)的可售市場收窄、融資收緊、又出現(xiàn)黑天鵝的大環(huán)境中，那些可以暢通地合作、強強聯(lián)合的開發(fā)商，或許才能走得更遠。

疫情中的賣地

一線城市中，北京率先打響了開年土地交易“第一炮”。2月11日，北京土地市場開售3宗不限價地塊，分別位于石景山西黃村、通州馬駒橋以及大興采育鎮(zhèn)，總建筑規(guī)模約36萬平方米，12家開發(fā)商搶地，最后收金80.05億元。

上海也在同日發(fā)出通告，徐匯區(qū)黃浦江南延伸段的28個地塊將正式掛牌，根據(jù)規(guī)劃，總開發(fā)規(guī)模（包括地下規(guī)模）約180萬平方米，起拍價高達310.2億元。

這可以說是上海近年來少見的大規(guī)模土地出讓了，起拍價已然超過了去年深圳6月份的史詩級土拍。

除了一線城市發(fā)出“解凍”信號，以提振市場信心外，開年一些國字頭房企因現(xiàn)金流充裕，也積極拿地。

2月3日，招商蛇口底價59億元競得江蘇南通宅地，地塊規(guī)劃為居住用地，出讓面積19.08萬平方米，容積率1.8～2.05。

北京首拍的通州馬駒橋，吸引了多家品牌房企參與，經(jīng)過40輪的激烈角逐，最終被華潤和中交以46.7億元的價格成交，溢價率為22.9%。

也有一些中小房企拿地轉(zhuǎn)為“激進路線”，加足馬力擴張。

2月3日，大華集團以總價13.49億元競得杭州杭錢塘地塊，溢價率17.41%;眾安集團以總價9.98億元競得杭州富陽區(qū)1宗宅地，溢價率11.14%;中天美好集團聯(lián)合浙江中騰置業(yè)，以總價4.13億元競得浙江金陽一宗宅地，溢價率8.68%。

受疫情影響較小的城市，預(yù)計會逐步回歸到運營的軌道上來，但天津、蘇州、重慶等多地也推遲出讓部分土地。

2月3日，天津土地交易中心宣布，推遲5宗地塊入市時間;而蘇州市有兩宗土地拍賣，也從原本的2月7日競拍，延后至19日;福州市也決定將2020年第一次土拍出讓時間從原來的2月17日推遲至2月27日。

雖然一些資金充裕的開發(fā)商信心滿滿，但土地交易的延遲，讓不少房企拿地更謹慎。

一線城市尤其是北京、上海土拍的動力和熱情似乎更大。2019年，土地市場就出現(xiàn)了“冰火兩重天”的現(xiàn)象，一二線城市的土地受到房企關(guān)注，而三四線的城市土地卻表現(xiàn)平平。

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，一二線城市2019年的成交量比例達到24%，較2018提升兩個百分點。

不過，突如其來的疫情將影響當前的城市發(fā)展格局，當一二線城市計劃延續(xù)19年向好的形勢發(fā)展時，作為二線城市的武漢卻被迫暫停了前進步伐。

中指研究院近期對500位地產(chǎn)經(jīng)理人展開調(diào)研，結(jié)果顯示，有1/3的企業(yè)會下調(diào)疫情嚴重區(qū)域的拿地比重。

不過，開發(fā)商們對武漢的未來還是有信心的。有超過55%的人表示，拿地區(qū)域和城市比重不受疫情影響。

下半年的機會

一般而言，房企拿地與銷售相匹配，一定比例的銷售對應(yīng)一定比例的拿地資金，若超過當期銷售的60%，則可視為激進。

受疫情影響，今年一季度的銷售估計將嚴重下滑，中原數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)黃金周期間，樓市銷售下跌了95%，2月份土地成交也在銳減。

不過，多位業(yè)內(nèi)人士指出，2月拍地延期對全年供地計劃影響有限，下半年才是土拍的主戰(zhàn)場。

中指研究院報告顯示，45%的經(jīng)理人認為全年拿地規(guī)模較去年下降，31%認為與去年基本持平，另有21%認為會超過去年。

張大偉也表示，最近敢拿地的其實都是勇士，疫情能快速緩解的話，這波操作肯定都是抄底，獲得了優(yōu)質(zhì)底價地塊，彎道超車;但如果疫情影響持續(xù)，那么很可能就是跌入了泥潭。

面對風險，不少開發(fā)商選擇加強合作，聯(lián)合拿地，這種看似“保守”的拿地方式，早已是主流房企的合作首選。

2018年6月29日，萬科、保利、龍湖三家龍頭房企，合作拿下成都的宸光和悅;2019年1月16日，萬科、碧桂園成都首合作開發(fā)青白江157畝宅地。

而今年“抱團取暖”的現(xiàn)象并不少，1月16日，山東青島市出讓兩宗住宅地塊，最終，融創(chuàng)聯(lián)合體（融創(chuàng)+隆海）以底價拿下其中一宗;同樣，北京首拍的通州馬駒橋是華潤和中交共同拍得的，拍地聯(lián)合體中還有首開+旭輝等。

易居智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，自2019年起，央企拿地積極性提高，與其資金實力雄厚有關(guān)。一些房企銷售受到疫情的影響，后續(xù)拍地可考慮通過與央企合作等方式，分散風險。

值得注意的是，西政資本指出，此波疫情將進一步拉大房企之間的差距，加重房地產(chǎn)行業(yè)的集中度趨勢，兼并收購、破產(chǎn)重組也將在2020年迎來新的機會。

據(jù)部分開發(fā)商反饋，一些年前已在推進的資產(chǎn)包項目，合作方或交易對手的心理預(yù)期也會有所降低，合作條件或價格更有溝通空間。

另外，個別國企開發(fā)商旗下的金融平臺已設(shè)立了專門的部門操作“爛尾樓”投資和收購業(yè)務(wù)，也說明該行情下并購是一個大機會。