城鎮(zhèn)化均衡發(fā)展視角下珠三角流動人口差異性對商品住房價格的影響研究

陳慧 周建發(fā)

摘? 要：商品住房價格受市場供需影響，而商品房的市場供需則與流動人口的情況緊密聯(lián)系。本文以珠三角地區(qū)為例對城鎮(zhèn)化均衡發(fā)展視角下流動人口差異性對商品住房價格的影響進(jìn)行了探討，并對商品房價格合理化發(fā)展提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：流動人口;珠三角;商品住房價格

城鎮(zhèn)化均衡發(fā)展的路徑為我國貢獻(xiàn)了一個又一個區(qū)域發(fā)展奇跡，珠三角地區(qū)就是其中之一。與此同時，城鎮(zhèn)化均衡發(fā)展也帶來了人口的大量流動，這成為影響我國商品住房價格的重要因素之一，此處本文就以珠三角地區(qū)為例展開簡單探討。

一、珠三角地區(qū)與人口流動概述

（一）珠三角城市群發(fā)展概況

珠三角地區(qū)包含了廣州、佛山、深圳、中山、東莞、珠海、惠州、江門和肇慶九個城市，是我國人口聚集最為密集的三大城市群之一，2015年更是超過日本東京成為全球人口與面積最大的城市群。從經(jīng)濟(jì)層面看，珠三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量占到整個廣東省的85%以上，從人口上看，珠三角人口總量則占到廣東總體的65%以上，其中廣州、深圳更是兩個中國人口年齡最年輕的城市，這使得珠三角地區(qū)擁有了巨大的創(chuàng)新能力與發(fā)展?jié)摿?，吸引了大批抱有夢想的年輕人。

（二）珠三角地區(qū)的人口流動現(xiàn)狀

由于廣東省的經(jīng)済開放程度較高，人口流動性較高，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平也較高。近些年來，珠三角地區(qū)的人口流行更為頻繁，且總體呈現(xiàn)流入的趨勢，這就促使珠三角地區(qū)房價水平的提升。珠三角地區(qū)在經(jīng)済與發(fā)展上的活力每年都為該地區(qū)吸引來大量外來人口，常住人口數(shù)量增長也居全國首位。從人口流動的具體情況看，改革開放初期由于政策導(dǎo)向加之地理位置優(yōu)勢，深圳與廣州是該地區(qū)外來人口涌入最多的城市，人口流動量極大，而隨著城鎮(zhèn)化均衡發(fā)展的推進(jìn)，以廣州和深圳為中心開始帶動周邊城市的均衡發(fā)展，目前，佛山、東莞、中山等城市的經(jīng)濟(jì)總量都開始躍居國內(nèi)城市第一、第二梯隊(duì)，這使得這些地區(qū)的人口流動活力也開始旺盛起來。同時，珠三角區(qū)域內(nèi)部的人口流動也十分頻繁。從流動人口結(jié)構(gòu)看，年輕人群體的流動占比最高，且每年新增常住人口也多為年輕人，這無疑給珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了持續(xù)的活力。

（三）人口流動與住房價格的關(guān)系

經(jīng)過學(xué)者的研究，本文對于人口流動與房地產(chǎn)價格關(guān)系的論點(diǎn)為：人口流動與住房價格之間的關(guān)系呈現(xiàn)為倒“U”型。

二、城鎮(zhèn)化均衡發(fā)展視角下珠三角流動人口差異性對商品住房價格的影響

市場上任何商品的價格都是受供需關(guān)系影響，商品房價格亦是如此。人口流動對房地產(chǎn)行業(yè)的影響是不可忽略的。從商品房的購買需求看，大致可分成三類，一是用于定居生活的剛需，這類人群以年輕人為主;二是拆遷帶來的購買需求;三是投資購房。這三種購買需求中，剛需人群與拆遷買房人群占比最高。根據(jù)這一供求情況，我們再進(jìn)一步探討城鎮(zhèn)化均衡發(fā)展視角下珠三角流動人口差異性對商品住房價格的影響。

（一）深圳、珠海商品住房價格持續(xù)飆升

深圳作為改革開放最早發(fā)展起來的一線城市之ー，其長期保持了巨大的人口流動活力。由于流動人口多為年輕人，這部分人群都有購房的剛性需求，這就使這兩地的商品房住宅價格持續(xù)飆升。此外，深圳由于城市化程度較高，在此過程中大量農(nóng)村地皮被征遷，導(dǎo)致拆遷人口眾多，這些人也有商品房購買需求，這就進(jìn)一步推升了兩地的商品房價格。而珠海地區(qū)由于其城市人均可支配收入的增加，推進(jìn)了珠海地區(qū)房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。

（二）佛山、東莞、廣州房價厚積薄發(fā)

廣州的房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時間的發(fā)展，市場已經(jīng)達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，且由于廣州的房地產(chǎn)多為老城區(qū)，新的房地產(chǎn)項(xiàng)目多位于城郊，需求量并不高?？傮w而言，廣州市的房價雖有所增長，但基本處于穩(wěn)定狀態(tài)。近年來，隨著城鎮(zhèn)化均衡發(fā)展的推進(jìn)，加上深圳等中心城市的力山東莞都逐漸地區(qū)房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。

近年來，隨著城鎮(zhèn)化均衡發(fā)展的推進(jìn)，加上深圳等中心城市的帶動力，佛山、東莞都逐漸形成了自身的產(chǎn)業(yè)特色，廣州與深圳兩地的一些產(chǎn)業(yè)鏈也逐漸延伸到這些地區(qū)，從而帶動了這些城市的人口流動。但相較于廣州、深圳，其人口流動還是有較大差距。雖然如此，這幾個城市的商品房價格仍然上升迅速，且仍有較大上升空間。

（三）中山、肇慶、江門、惠州商品房價格穩(wěn)定

肇慶和江門、惠州這幾個城市的流動人口較低，且在均衡發(fā)展過程中速度較慢，這就使這些地區(qū)的人口呈現(xiàn)出向外流動的趨勢。雖然依托珠三角區(qū)域優(yōu)勢其房價也在上升，但速度緩慢，整體商品房價格相對穩(wěn)定。

三、城鎮(zhèn)化均衡發(fā)展視角下珠三角地區(qū)商品住房價格合理發(fā)展建議

（一）加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移均衡人口流動

作為我國發(fā)展較為成熟的城市群，珠三角地區(qū)在均衡發(fā)展上已經(jīng)初具形態(tài)，深圳、廣州、佛山等都有自己的產(chǎn)業(yè)集群，且產(chǎn)業(yè)鏈也逐漸向周邊區(qū)域不斷拓展。但核心城市的產(chǎn)業(yè)輻射與轉(zhuǎn)移還相對欠缺，尤其對于肇慶和江門等地而言，其承接的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目較少，這就使人口流動缺少活力。對此，為促進(jìn)商品住房價格的合理化，使更多的剛需人群能夠買得起房，就需要進(jìn)一步加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，將更多的生產(chǎn)制造等人力密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)至珠三角其他城市，從而使這些城市可以消化廣州、深圳等地的外來人口。

（二）加快完善珠三角其他城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升城市吸引力

雖然房地產(chǎn)是帶動經(jīng)済體量增長的重要產(chǎn)業(yè)，但也必須意識到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在提升城市品質(zhì)，吸引人才方面的重要性。目前，珠三角地區(qū)各城市在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上存在較大差異，所以均衡化發(fā)展視角下就必須進(jìn)一步加快基礎(chǔ)設(shè)施不完善地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使這些城市可以更好滿足年輕人生活與成長需求，從而提升城市對人才的吸引力。如此就會將流向廣州、深圳等地的部分人オ分散開，進(jìn)一步促進(jìn)人口流動的均衡化，以達(dá)到降低核心城市商品房供需，刺激周邊城市商品房需求的目的，進(jìn)而使珠三角地區(qū)商品住房價格發(fā)展日趨合理化。

結(jié)束語：

綜上所述，珠三角地區(qū)流動人口的差異性是影響該地區(qū)商品住宅價格的重要因素，其在一定程度上也反映出了珠三角地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展中的問題。因此，我們應(yīng)重視流動人口差異性分析的作用，在指導(dǎo)商品住宅開發(fā)建設(shè)中將之作為重要依據(jù)，如此方能促進(jìn)我國商品房市場更加合理化發(fā)展。

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