論證突破“雙過半”原則的解釋方法

孫秋凱 嚴國亞

近年來，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間引發(fā)的物業(yè)糾紛逐年高發(fā)，業(yè)主認為物業(yè)公司服務(wù)差、難更換，物業(yè)公司認為業(yè)主要求高、難收費。也正因為如此，物業(yè)糾紛成為社會日益關(guān)注的社會問題，司法審判結(jié)果也牽動著千家萬戶和數(shù)量巨大的大小開發(fā)商的切身利益。

在涉及物業(yè)法領(lǐng)域內(nèi)，“雙過半”原則是最為著名且深入人心的法律原則，該原則體現(xiàn)了通過民主投票程序，實現(xiàn)業(yè)主的自治權(quán)。但在現(xiàn)實的錯綜復(fù)雜的物業(yè)糾紛審判實務(wù)中，“雙過半”原則已經(jīng)客觀上阻礙了部分業(yè)主群體維護自身權(quán)利。

為此，筆者通過剖析親辦的泰州某地焦點性物業(yè)糾紛勝訴案件，從揭露引起物業(yè)糾紛的“原罪”，分析《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》重點法條，通過“法教義學(xué)”理論，對重點法條進行民法解釋，論證如何突破“雙過半”原則。

一、物業(yè)糾紛之“原罪”

（一）新小區(qū)空置率過半

隨著“房住不炒”理念深入人心，加之近年來土地供給側(cè)持續(xù)放量、實體經(jīng)濟增長放緩、房地產(chǎn)投資屬性的逝去的三重影響，三四線城市存量房數(shù)量維持較高位置，隨之而來的便是各類新建住宅小區(qū)的空置率的居高不下，根據(jù)《三四線城市商品房高空置率問題》一文指出，我國商品房的空置率常年為20%～30%，三四線城市空置率又高于一二線城市，大概達60%左右，基于上述數(shù)據(jù)的假設(shè)，可推論三四線城市的新建小區(qū)的入住業(yè)主將在短時間內(nèi)無法滿足國務(wù)院《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《國條》）中關(guān)于業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的門檻性條件。

（二）新小區(qū)業(yè)委會成立遭遇“玻璃門”

根據(jù)《物管條例》第三章前期物業(yè)管理第二十一條之表述，在業(yè)委會、業(yè)主大會成立并行使職能之前，由建設(shè)單位（開發(fā)商）先行選派物業(yè)公司并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，同時建設(shè)單位（開發(fā)商）可以依據(jù)《物管條例》第二十三條～第二十五條，制定“前期管理約定”并嵌入《物業(yè)買賣合同》中，使之成為業(yè)主必須遵守之契約。

建設(shè)單位自住決定的物業(yè)公司的合法主體地位在嵌入《物業(yè)買賣合同》之中的“前期管理約定”條款保護之下，似乎“固若金湯”。而新建小區(qū)零星入住業(yè)主們，寄希望于通過業(yè)委會行使權(quán)利自住更換物業(yè)公司的“正道”卻遭遇著“玻璃門”，即看似沒障礙實則難以跨越。

必須提到的是，“玻璃門”的形成也和國務(wù)院建筑部提供的制式《前期物業(yè)服務(wù)合同》有著直接關(guān)聯(lián)。

（三）《前期物業(yè)服務(wù)合同》范本有“貓膩”難導(dǎo)致解除

2004年建設(shè)部在《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的通知中，發(fā)布了《前期物業(yè)服務(wù)合同》的范本，被全國絕大部分企業(yè)所沿用至今。但值得注意的，這份合同范本存在“貓膩”。該范本第九章其他事項規(guī)定：第二十六條：“本合同期滿前__月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達成協(xié)議;雙方未能達成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)?！币虼?，只要業(yè)主大會不成立，無論前期物業(yè)公司的服務(wù)有多么差，業(yè)主們都無法換去物業(yè)公司，必須得“花錢買罪”。

綜合以上三點，空住率大、業(yè)主大會難成立、開發(fā)商“活用”《物管條例》，通過在《物業(yè)買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》“綁架”先期入住業(yè)主之三方因素，為開發(fā)商為實現(xiàn)利益最大化創(chuàng)造了現(xiàn)實條件，也是現(xiàn)實中業(yè)主與物業(yè)公司糾紛不斷的“原罪”。

二、刺破“玻璃門”之利器

（一）國條“前期”的留白

國條在第三章“前期物業(yè)管理”首次提出了“前期”的概念。依照文義解釋的理解，即業(yè)主大會成立以及業(yè)主委員會能夠行使職能之前這段時期。第三章的條款從21條之31條解決了“前期”在這一特定時期內(nèi)，物業(yè)公司的選聘由建設(shè)單位直接選定、選定后通過“前期物業(yè)合同”固定業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)、建設(shè)單位的移交責(zé)任，前期物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)等重要內(nèi)容。

特別值得注意的是，該條款有條件的賦予了建設(shè)單位（開發(fā)商）的強制效力。這一效力主要是通過第22條“制定臨時管理約定”的形式確定下來，但建設(shè)單位為民事主體，為了指“臨時管理約定”具有更高約束力。第23條又賦予了建設(shè)單位可以在《物業(yè)買賣合同》的簽訂中，增加“臨時管理約定”的條款。

通過文義解釋理解22條、23條，筆者認為存在“惡法”之嫌。國務(wù)院制定國條，通過行政法規(guī)賦予建設(shè)單位在“前期”這一特殊事間內(nèi)，就物業(yè)管理工作最大的權(quán)利，雖然以“保護業(yè)主利益”為限制條件，但本就作為只有零星業(yè)主入住尚未形成業(yè)務(wù)委會的“前期”，這無疑讓建設(shè)單位（開發(fā)商）的強權(quán)地位獲得了合法依據(jù)。

因此筆者認為，國條在“前期”的物業(yè)管理上的留白必須進行填補，否則“前期”中業(yè)主權(quán)利被侵害的狀態(tài)將從“前期”一直延續(xù)，由“暫時”慢慢演變?yōu)椤俺B(tài)”。

（二）省條對“前期”的填補

《江蘇物管條例》二十七條： 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。 物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

省條制定于國條之后，系根據(jù)江蘇省物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀所制定。其充分認識到“業(yè)委會”成立之困境，突破國條框架，增設(shè)第27條，創(chuàng)設(shè)性設(shè)置了“物業(yè)管理委員會”這一機構(gòu)，填補“前期”留下的法條空白，為司法實務(wù)、行政執(zhí)法、業(yè)主守法提供了法規(guī)依據(jù)。

該條文分析。該條在體系上，緊接著“業(yè)主大會成立”條款之后，明顯為“但書”條款，是保護零星業(yè)主權(quán)利“守夜人”條款。從文義上看，該條創(chuàng)設(shè)了“物業(yè)管理委員會”的概念、明確了“物管委會”的地位、成立條件、組成人員、議事方式、職權(quán)范圍。從目的上看，該條實際從保護“前期”零星業(yè)主的權(quán)利從目的，在“前期”這一暫時性狀態(tài)的特點，創(chuàng)立暫時性機構(gòu)也應(yīng)對特殊環(huán)境，保障從“前期”到“正常”的過渡，成為保障業(yè)主委員會順利成立的墊腳石。

不夸張說，省條27條就是給了“前期”業(yè)主一把能夠刺破國條留下的“玻璃門”的利刃。

（三）空白填補后空隙

省條在國條基礎(chǔ)上，創(chuàng)設(shè)了“物業(yè)管理委員會”。使得出現(xiàn)了與“前期”暫時性對稱的臨時性業(yè)主代表機構(gòu)。

這種構(gòu)建有力地打破了因無法客觀原因無法成立業(yè)委會的小區(qū)無法解除建設(shè)單位“越權(quán)”設(shè)立的物業(yè)合同而使得“前期物業(yè)合同”成為“無期物業(yè)合同”的死循環(huán)。

但省條對空白的修補也不是完美的，有空缺。這個空缺來源“物委會”的議事程序和職權(quán)大小。省條27條只表述“代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)?！保绾巍按?、“代”之程度、范圍都沒有具體規(guī)定，留給司法實踐去解決。

（四）省27條司法實踐現(xiàn)狀

從全國來看，涉及物管委的案件244其起，其中江蘇61起，占比25%，為全國之最。

從省內(nèi)來看，省條2018年修訂以來，據(jù)裁判文書網(wǎng)統(tǒng)計，三年來以省27條作為裁判依據(jù)的辦結(jié)案件共有150件，占引用省條條文總數(shù)（3965件）的3.78%。其中2018年44件、2019年70件、2020年36件（截止10月）。從地域分布來看，徐州、淮安、南京、蘇州、泰州五地區(qū)案件量過六成，其中徐州鼓樓區(qū)34件、淮安清江浦區(qū)25件和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)7件、南京鼓樓區(qū)10件。

從訴訟爭議焦點來看，自2018年省條修訂以來審結(jié)的150起以27條為依據(jù)的案件中，有13起案件的爭議焦點為依據(jù)省條27條成立的“物管會”的議事程序是否也應(yīng)該遵循“雙過半”原則。除此之外“物管會”是否具有提起業(yè)主代表之訴的主體資格也成為案件審理之焦點。

由上數(shù)據(jù)可知，要在司法實務(wù)層面妥善裁判涉及“物管會”這一“業(yè)委會成立前期”的“衍生機構(gòu)”的糾紛案件，其關(guān)鍵問題如何于解決“物管會”的議事程序是否也應(yīng)該遵循“雙過半”原則這一關(guān)系。

三、 突破“雙過半”之思辨

筆者以2018年辦結(jié)的泰州X潤X府物管委與江蘇X潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)糾紛民訴案為例，分析案例中“前期”中建設(shè)單位選定物業(yè)公司與物管會選定物業(yè)公司之間的博弈，從突破“雙過半”的目的與意義、司法層面的可行性、民法解釋方法三個層面進行闡述與論證。

（一）案情概況：

泰州東潤首府小區(qū)位于泰州市醫(yī)藥高新區(qū)東風(fēng)南路，毗鄰泰州市行政中心和CBD金融中心，系泰州城區(qū)較著名的雙學(xué)區(qū)房，目前均價19000余元，高于泰州全市均價近四成。2014年以來，業(yè)主陸續(xù)進住的同時，建設(shè)方江蘇某潤房地產(chǎn)公司選聘由建設(shè)方控股的泰州市某盛物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱“某盛物業(yè)公司”）作為小區(qū)前期物業(yè)公司。某盛物業(yè)進住后，因向業(yè)主收取停車費、保安服務(wù)態(tài)度等問題多次與部分業(yè)主產(chǎn)生沖突。部分業(yè)主就上述問題，多次向街道、區(qū)市三級物業(yè)公司反映要求成立業(yè)主委員會并召開業(yè)主大會商討解除某盛物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同的訴求，后因入住人數(shù)尚少和小區(qū)尚有近260余套住房未能建設(shè)完成等客觀原因，業(yè)主大會始終不具備成立條件。隨著業(yè)主與某盛物業(yè)以及工作人員矛盾的不斷加深，接連引發(fā)了業(yè)主與保安互毆等治安案件，并且部分業(yè)主開始采用信訪等非常規(guī)手段進行維權(quán)。為了緩和日趨緊張的矛盾，2017泰州市住建局牽頭指導(dǎo)，以業(yè)主、街道社區(qū)人員為組成人員，成立了“東潤首府物業(yè)管理委員會”，泰州住建局形成批文，并刻制了公章，組織住址為小區(qū)傳達室。

成立后，東潤物管會多次要求與某盛物業(yè)商洽續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同以及提供物業(yè)用房和相關(guān)資料等事宜，但某盛物業(yè)一直未予理睬。后在合同到期后，物管委以自已名義代表全體業(yè)主通知某盛物業(yè)解除了《前期物業(yè)管理合同》，并選聘了江蘇鑫焱物業(yè)服務(wù)有限公司與之簽訂了《物業(yè)管理合同》，但是鑫盛公司一直拒絕進行移交，由此該小區(qū)形成了同時有兩個物業(yè)提供服務(wù)的情況。

2018年8月29日，物管委至泰州市醫(yī)藥高新區(qū)人民法院以自己名義起訴某盛物業(yè)要求搬離該小區(qū)，10月，某盛物業(yè)的控股股東建設(shè)方江蘇某潤房地產(chǎn)公司以“業(yè)主”名義起訴物管委要求撤銷江蘇鑫焱物業(yè)服務(wù)有限公司與之簽訂了《物業(yè)管理合同》。

兩起案件的爭議焦點：

1.物管委是否具有代表全體業(yè)主起訴的主體資格。

2.物管委的議事規(guī)則是否需要遵循“雙過半”原則。

值得關(guān)注的是，本案中，建設(shè)方以“業(yè)主”身份參與了本次訴訟，形成了在“前期”建設(shè)方、前期物業(yè)公司、物管委、新聘請物業(yè)公司的“兩大利益陣營”。即物管委與新聘請物業(yè)和建設(shè)方與前期物業(yè)公司形成了對立的兩個利益群體。

（二）“資本多數(shù)決”or“人數(shù)多數(shù)決”——“兩大利益陣營”博弈中體現(xiàn)的法的價值位階

建設(shè)方以及前期物業(yè)公司在本訴和反訴中認為物管委系無權(quán)代理，并提出兩個抗辯理由：一是建設(shè)方作為“占絕對多數(shù)面積”的業(yè)主，物管委在作出選聘新任物業(yè)公司的決議并未征求其意見，系無權(quán)代理。二是物管委決議程序違法，未遵循業(yè)主大會“雙過半”原則，決議無效。

而物管委以及新任物業(yè)公司堅持物管委系依據(jù)省條27條依法成立，系為了在不具備成立業(yè)主委員會和召開業(yè)主大會的情況下，為了方便已經(jīng)提前入住的小區(qū)業(yè)主維護自身合法權(quán)利，而產(chǎn)生的具有“特事特辦”性質(zhì)的業(yè)主自治機構(gòu)。物管委本身應(yīng)不受國條中約束業(yè)主管理委員會的“雙過半”約束，否則，物管會起不到省條例立法的效果。

兩個利益陣營的爭議焦點最后落到了“雙過半”原則是否是不可以突破的，即業(yè)委會、業(yè)主大會需要遵循的，物管會是否是例外。該爭議的來源并非事實問題，而在于如何解釋和適用省條27條，具體而言，系如何理解物管委的“代行”。

但如果僅僅依靠文義解釋的話，雙方的理解都具有合理性。

這種合理性從法的價值位階上理解：建設(shè)方以及前期開發(fā)商的主張代表了“秩序”、“效率”。“秩序”、“效率”來源于國條有限制的對建設(shè)方的授權(quán)，有利于建設(shè)方集中經(jīng)濟、管理能力推進小區(qū)建設(shè)項目，排除一系列干擾。其內(nèi)在利益更加傾向于“前期”財力投入最高的建設(shè)方，可以理解為“資本多數(shù)決”。

物管委以及新任物業(yè)公司代表了“自由”、“公平”。業(yè)主是否選擇物業(yè)服務(wù)、選擇哪家物業(yè)公司應(yīng)為絕對的自由，雖讓渡部分權(quán)利于集體，但民主決策同樣保障“自由”、“公平”。其內(nèi)在利益更加傾向于“前期”的弱勢方，可以理解為“人數(shù)多數(shù)決”，這里的人數(shù)是相對于建設(shè)方而言。

此時出現(xiàn)了法的價值位階的沖突，這也是雙方在訴諸司法之前，企圖通過行政機關(guān)的調(diào)解和干擾，卻適得其反的真實原因。

正也如此，司法裁判本案時，首先因拋開具體的法律框架，而先進行最為質(zhì)樸的價值判斷，即適用梁慧星老師倡導(dǎo)的“利益衡量”。

（三）裁判層面上的利益衡量

利益衡量的主體是法官，具體指：在審理案件時，在事實部分查明且雙方不存在爭議之時，爭議焦點主要集中在對法律的解釋、適用亦或是程序性問題上，法院先不急于用進行法律推理，而是抽絲剝繭，探求案件背后的核心利益沖突，結(jié)合社會環(huán)境、經(jīng)濟狀況、價值觀念等，對雙方當事人 的利害關(guān)系作比較衡量，作出本案當事人哪一方應(yīng)當受保護的判斷。 即拋開所有法律技術(shù)層面的操作，進行價值判斷，獲得法官內(nèi)心的初步確認，再就堅持自己心證內(nèi)容，尋找法律規(guī)則支持并進行恰如其分的解釋工作，以達到裁判目的。如果一直無法找到法律規(guī)則上的支持，那么法官就應(yīng)該檢討自己的心證的恰當之處，并在此基礎(chǔ)上再進行新一輪的“”利益衡量。

具體至本案中，雙方對案子事實部分均有異議，僅僅就對省27條是否能夠排除物委會受到“雙過半”原則的限制存在爭議，即如何解釋物管委的“代行使權(quán)”。

仿照法官的心證過程，在本案中如果支持建設(shè)方，則應(yīng)對上述焦點持謹慎態(tài)度，認為物管委的議事規(guī)則也必須遵循“雙過半”。但從判決效果上看，繼續(xù)維持現(xiàn)狀，并不能平息本次事件，反而會導(dǎo)致業(yè)主繼續(xù)從事其他更為過激的維權(quán)行為甚至違法行為。這在業(yè)主訴諸訴訟之前已經(jīng)發(fā)生，再因本次事件因為事件跨度之長，加之電視臺、網(wǎng)站均有報道，亦于引發(fā)進一步擴大的社會輿情，在一定程度上影響泰州當?shù)氐纳鐣刃蚝头康禺a(chǎn)市場穩(wěn)定。

如支持物管委，則對焦點問題持寬松態(tài)度，認為物管委在前期存在“特事特辦”的職權(quán)，可以適度突破“雙過半”原則。在判決效果上，則新任物管公司基于物管服務(wù)合同，可以要求前期物業(yè)公司撤離小區(qū)，將勢必緩解積累數(shù)年的業(yè)主與建設(shè)單位之間的矛盾，推進業(yè)主委員會和業(yè)主大會的成立進度，展示了司法機關(guān)在解決疑難案件上較行政機關(guān)的優(yōu)勢，提高司法公信力與權(quán)威。在本案中，建設(shè)方的權(quán)益的損失也無較大損失。

根據(jù)上述推論，在本案中，應(yīng)對做出支持物管委的判決，承認物管委議事可以突破“雙過半”原則。

落實到案例，則需要對省27條突破“雙過半”原則進行解釋。

（四）通過目的解釋和體系解釋，論證突破“雙過半”原則的合法性

1.目的解釋：

筆者認為：國條第一條：“維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益”。根據(jù)這樣的表述，可知立法目的在保護雙方利益上，因為平衡中更加注重業(yè)主的利益。國條第三條：國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由此在本案中，前期物業(yè)由建設(shè)方選擇，代表了建設(shè)方“資本”意志，而新任物業(yè)公司則由物管委決定。就兩者相比，新任物業(yè)公司更能夠符合“公開、公平、公正的市場競爭機制”這一構(gòu)成要件的要求。

本案法官認為：國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定業(yè)主大會會議的職權(quán)，其本身是基于“業(yè)主大會已成立”這一前提，然后對業(yè)主大會所作的決定設(shè)定了相應(yīng)的限定條件，即“經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！倍督K省物業(yè)管理條例》第二十七條的適用前提是“業(yè)主大會有條件成立經(jīng)指導(dǎo)仍不能成立”，與國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定的前提條件是不一樣的，《江蘇省物業(yè)管理條例》第二十七條是對國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有益補充。

2.體系解釋：

筆者認為：省27條在所在體例中位于業(yè)主大會、業(yè)委會條文之下，是對業(yè)主大會、業(yè)委會條文中不能達到時的具體規(guī)定。即只有實現(xiàn)了“業(yè)主大會”這一基礎(chǔ)要件成立之下，才能要求議事規(guī)則“雙過半”。然而物管委存在的提前條件確實“業(yè)主大會無法實現(xiàn)”這一基礎(chǔ)要件成立之下，因此要求物委會要求“雙過半”邏輯不通，不符合體系解釋的要求。按照體系解釋，物管委的決議不受“雙過半”原則。

法院認為：省27條設(shè)立了兩個選擇性前提條件：

第一不具備成立業(yè)主大會條件。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！督K省物業(yè)管理條例》第十三條規(guī)定，符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會會議：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的。對召開業(yè)主大會作出了相應(yīng)的規(guī)定，涵意基本是一致的，這是召開業(yè)主大會的條件。由于不具備上述條件，就不可能成立業(yè)主大會，也就是說此時“經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！钡目陀^條件尚未形成，如果物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責(zé)，又怎么能確保這條件的實現(xiàn)。

第二具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的。是有條件成立沒有成立，但經(jīng)政府指導(dǎo)后仍不能成立。意味著出現(xiàn)“應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加”條件不能滿足，導(dǎo)致不能成立業(yè)主大會。在這種情況下，物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責(zé)時，如何能確?！敖?jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！币驗橛袟l件成立業(yè)主大會而不能成立業(yè)主大會，肯定是不能通過成立業(yè)主大會采取集體討論的形式作出決定的，對“經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！钡囊彩遣豢赡軐崿F(xiàn)的。

第三根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。對業(yè)主大會會議的形式采用了兩項選擇性條件，即可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式?？赡苓x擇其中之一的形式進行，不是兩種形式都必須選擇或逐一選擇適用。物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責(zé)的前提是“因為有條件成立業(yè)主大會而不能成立業(yè)主大會”，顯然是選擇的業(yè)主大會會議的形式是“采用集體討論的形式”，基于政策的延續(xù)性，此時，業(yè)主大會會議“采用集體討論的形式”已不能進行，又如何讓物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責(zé)是確保“經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”的要件的成就，也是不可能實現(xiàn)的。

四、結(jié)語

上述全文詳細分析了“雙過半”原則的突破的法理，在目前“類案類判”的大方針下，本案將為廣大維權(quán)業(yè)主提供司法實踐支持。

同時也由此可知，隨著社會發(fā)展地不斷深入，任何原本認為“良性”的法律原則、規(guī)則都會因為客觀發(fā)展而向“惡法”轉(zhuǎn)變，在司法解釋尚未頒布之前，法官唯有通過符合質(zhì)樸價值判斷的，能夠進行恰如其分的民法解釋，才能保證立法、執(zhí)法、司法、守法之初心，始終踐行著中國特色社會主義法治。