房貸“換錨”，你能從銀行口袋里掰回點(diǎn)利息嗎？

南方周末記者　盧寶宜 發(fā)自廣州

近年來(lái)支付寶、微信錢包等第三方支付平臺(tái)壯大，各類貨幣基金、理財(cái)產(chǎn)品冒出，迫使各大銀行展開存款爭(zhēng)奪，存款成本攀升，壓低了銀行的利潤(rùn)空間?！　　　　　　　　C?Photo　?圖

LPR下行基本上不影響個(gè)人房貸利率，“房住不炒”仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向。

如今新的LPR機(jī)制讓存量和增量貸款集體“換錨”，實(shí)際就是為了打破銀行的隱性下限，讓貨幣政策寬松的效果更有效地傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

在LPR新機(jī)制下，銀行貸款端價(jià)格下調(diào)，但負(fù)債端調(diào)整較少，存款成本甚至與日俱增，多位銀行人士表達(dá)了這種“非對(duì)稱降息”的壓力。

2020年3月1日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合主要大中型銀行共同發(fā)布公告，預(yù)示著一場(chǎng)浩浩蕩蕩的存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作正式開啟。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，只要是在2020年元旦前辦理過(guò)商業(yè)貸款，參考的是貸款基準(zhǔn)利率的人，都將面臨兩個(gè)選擇：要么是把當(dāng)前的貸款利率變?yōu)楣潭ɡ?，以后一直按這個(gè)來(lái)還貸；要么就是轉(zhuǎn)換成LPR，那么，未來(lái)的貸款利率將隨著市場(chǎng)利率浮動(dòng)變化。

固定利率大家都很熟悉，就是過(guò)去商業(yè)貸款一直參考的貸款基準(zhǔn)利率，自2015年10月至今一直保持著4.9%的水平。

LPR，即貸款基礎(chǔ)利率。自2019年8月20日起，18家銀行每月報(bào)出各自最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，由中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算出平均利率，于每月20日對(duì)外發(fā)布。

相比央行一錘定音的貸款基準(zhǔn)利率，經(jīng)各家銀行報(bào)價(jià)形成的LPR顯然更市場(chǎng)化，更能準(zhǔn)確反映信貸市場(chǎng)的供需情況。

從2019年8月開始，央行已經(jīng)提出LPR利率改革，率先對(duì)增量貸款“動(dòng)刀”，明確要求各銀行在新發(fā)放貸款中主要參考LPR定價(jià)。

不過(guò)，增量貸款的體量顯然只是小部分，央行一直提倡要完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，還得對(duì)存量進(jìn)行改革。

按照規(guī)定，個(gè)人持有的住房、消費(fèi)、商用房、經(jīng)營(yíng)用途貸款以及企業(yè)對(duì)公貸款、普惠貸款都在此次存量貸款轉(zhuǎn)換目標(biāo)范圍內(nèi)。中信證券研究部預(yù)測(cè)，刨去不受影響的公積金貸款和扶貧助學(xué)創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款，再刨去貸款剩余期限不滿一年的貸款，本次涉及貸款總量約為56.4萬(wàn)億元。原則上，這些貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換都將于2020年8月31日前完成。

還背著10年房貸的嚴(yán)曉慧日前就收到了建設(shè)銀行的電話，她今年50歲，家住佛山。對(duì)方指導(dǎo)其盡快在手機(jī)客戶端上完成貸款定價(jià)方式的轉(zhuǎn)換。雖說(shuō)央行提供了兩個(gè)選擇，但多家銀行的工作人員還是向南方周末記者表示，鼓勵(lì)大家選擇將貸款利率定價(jià)轉(zhuǎn)為參考LPR。

“這是大勢(shì)所趨，遲早要換的，現(xiàn)在是政策窗口期，早換早劃算。”建設(shè)銀行的工作人員熱情勸說(shuō)嚴(yán)曉慧。

盡管如此，放下電話后，嚴(yán)曉慧至今沒(méi)有行動(dòng)。她想不明白，“如果換了能少交點(diǎn)利息，那銀行為什么要?jiǎng)裎覔Q??？”

每月房貸“便宜了一斤豬肉”

根據(jù)央行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2019）》，截至2018年年末，中國(guó)住戶部門貸款余額占存款類金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的35.1%。住戶部門的貸款中，中長(zhǎng)期貸款又占到了71%。

因此，要轉(zhuǎn)換貸款的計(jì)價(jià)方式，對(duì)于背負(fù)著長(zhǎng)達(dá)10—30年房貸的人們來(lái)說(shuō)，是關(guān)乎未來(lái)的大事，不免謹(jǐn)慎。換成LPR計(jì)價(jià)后，房貸能否降低，自然也是大家最為關(guān)注的事情。

從2019年10月8日起，房貸利率已經(jīng)完成一輪“換錨”，所有新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率已經(jīng)換成了LPR定價(jià)。

按照定價(jià)基準(zhǔn)，首套商業(yè)個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限的LPR；二套則不得低于相應(yīng)期限的LPR加60個(gè)基點(diǎn)（BP，一個(gè)基點(diǎn)為0.01%)。

當(dāng)時(shí)，上海易居房地產(chǎn)研究院就曾為廣大市民算過(guò)一筆賬。據(jù)其發(fā)布的《中國(guó)LPR房貸利率報(bào)告》，其中選取了國(guó)內(nèi)14個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)如果以“100萬(wàn)貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款案例進(jìn)行成本測(cè)算，房貸利率換成LPR后，14城平均首套房的月供額比過(guò)去大約增加6元，二套房的月供額則比過(guò)去增加15元。

如果按照易居的報(bào)告，新房貸掛鉤LPR，似乎不太劃算。那存量房貸究竟要不要跟上，成為更多人的難題。

存量房貸如何計(jì)算？　以嚴(yán)曉慧為例，其個(gè)人房貸利率是5年期貸款基準(zhǔn)利率（4.9%）打九折，實(shí)際執(zhí)行利率水平為4.41%。如果選擇固定利率，在房貸的合同剩余期限內(nèi)，都將按照這個(gè)利率來(lái)計(jì)算。

而如果轉(zhuǎn)為參考LPR定價(jià)，也就是“LPR+點(diǎn)數(shù)”的模式，首先要先計(jì)算當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行利率（4.41%）和2019年12月公布的5年期LPR（4.80%）之間的點(diǎn)差，為-0.39%。那么等到下一個(gè)重定價(jià)日起，新的房貸利率就會(huì)變成“最新的5年期LPR-0.39%”。以后每個(gè)重定價(jià)日都以此類推。

一般來(lái)說(shuō)，LPR的重定價(jià)周期為一年，重定價(jià)日為1月1日。也就是說(shuō)，每隔一年，房貸利率都會(huì)隨著市場(chǎng)波動(dòng)而變化一次。如果現(xiàn)在貸款人轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR計(jì)價(jià)，也并非馬上轉(zhuǎn)，根據(jù)規(guī)定，2020年內(nèi)都將依照原房貸利率執(zhí)行。到了2021年的1月1日，新的房貸利率按照“2020年12月發(fā)布的5年期LPR-0.39%”執(zhí)行一年，到2022年的元旦則再作變化。

雖然央行公告稱，貸款人可以和銀行協(xié)商約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，但多位收到銀行電話的市民向南方周末記者反映，銀行大多默認(rèn)周期為一年。重定價(jià)日也只提供兩種選擇：每年的1月1日或每年與貸款發(fā)放日對(duì)應(yīng)的日期。

所以存量房貸換成LPR是否劃算，其實(shí)取決于LPR后期走勢(shì)。

如果2020年12月發(fā)布的最新LPR低于4.8%，那貸款人2021年要繳的房貸就比現(xiàn)在少。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)南方周末記者說(shuō)：“利率大趨勢(shì)還是往下走的，選擇LPR浮動(dòng)利率的方式可能有利于購(gòu)房者?！?/p>

自2019年8月LPR改革至今，目前迎來(lái)的7次LPR報(bào)價(jià)中，1年期LPR共下調(diào)過(guò)3次，與房貸密切掛鉤的5年期LPR則下調(diào)過(guò)2次。

按照2020年2月的最新報(bào)價(jià)，5年期LPR為4.75%，保持到12月如

果依舊是這個(gè)水平，那嚴(yán)曉慧2021年的貸款利率將變成“4.75%-0.39%”，即4.36%，比2020年的4.41%下降了5個(gè)基點(diǎn)。

5個(gè)基點(diǎn)是多少錢？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也用“100萬(wàn)貸款30年”算了一筆賬，LPR如果同比下降5個(gè)基點(diǎn)，那平均月供也只是每個(gè)月少了30元，“差不多一斤豬肉的價(jià)錢”。

中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)此前表示，LPR下行基本上不影響個(gè)人房貸利率，“房住不炒”仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向。

目標(biāo)是扶持中小企業(yè)

LPR如果不惠及樓市，那惠及了誰(shuí)？

在推出LPR利率改革之初，央行的公告里就曾明確其用意：“為深化利率市場(chǎng)化改革，促進(jìn)貸款利率兩軌合并一軌，提高利率傳導(dǎo)效率，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本?！蔽闹胁⑽刺峒胺康禺a(chǎn)。

中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)副主席周亮，曾在2019年8月20日舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，這次LPR的實(shí)行肯定會(huì)有利于對(duì)民營(yíng)和小微企業(yè)的信貸增長(zhǎng)?！拔覀冇昧撕芏啾O(jiān)管考核，在防止資金脫實(shí)向虛方面加大了力度，包括以前層層嵌套的行為，把層層嵌套的資金規(guī)模大幅壓降，倒逼這些資金更多投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)?！?/p>

長(zhǎng)期在國(guó)有大行信貸管理部工作的陳曦告訴南方周末記者，早在2013年央行就推出了LPR集中報(bào)價(jià)和發(fā)布機(jī)制，但是很長(zhǎng)一段時(shí)間，這個(gè)機(jī)制都只是流于形式。各家銀行都會(huì)以貸款基準(zhǔn)利率的一定倍數(shù)設(shè)定隱性下限，所以即便央行降息，銀行間市場(chǎng)資金成本下行，但給到企業(yè)和個(gè)人的實(shí)際貸款利率也下不來(lái)，“有個(gè)‘地板頂著”。

根據(jù)中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部的數(shù)據(jù)，2013年10月—2014年7月間，北京76家銀行只有10%的商業(yè)銀行在貸款定價(jià)時(shí)參照了LPR。

新的LPR機(jī)制讓存量和增量貸款集體“換錨”，實(shí)際就是為了打破銀行的隱性下限，讓貨幣政策寬松的效果更有效傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

一個(gè)顯著表現(xiàn)是，自2019年8月LPR機(jī)制改革至今，MLF（中期借貸便利）利率下調(diào)了兩次，每一次都直接帶動(dòng)當(dāng)月LPR報(bào)價(jià)同步下調(diào)。如2020年2月17日，央行開展2000億元MLF操作，降息10個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)2月20日發(fā)布的LPR1年期和5年期雙雙下調(diào)，此前LPR已連續(xù)三個(gè)月按兵不動(dòng)。

陳曦坦言，其實(shí)長(zhǎng)久以來(lái)，大部分國(guó)企和大型企業(yè)享有最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，融資成本并不高。這幾年優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)減少，出于對(duì)不良率的擔(dān)憂，銀行在新增貸款上更注重提高房貸的比例。如此一來(lái)，能給到中小微企業(yè)的貸款就更少，貸款利率也很難下降。

對(duì)于如今的LPR，陳曦認(rèn)為，議價(jià)能力高的大型企業(yè)仍將繼續(xù)受益，過(guò)往信息相對(duì)不對(duì)稱的中小微企業(yè)，也能更好感受到市場(chǎng)利率下降的傳導(dǎo)。

粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖對(duì)南方周末記者說(shuō)，根據(jù)最新發(fā)布的2月LPR定價(jià)，1年期LPR創(chuàng)下2019年8月定價(jià)機(jī)制改革以來(lái)的最大降幅，能有效降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本。而5年期以上LPR下調(diào)幅度較1年期的小，一方面釋放了堅(jiān)持“房住不炒”的信號(hào)，另一方面有助于引導(dǎo)銀行降低企業(yè)中長(zhǎng)期貸款利率。

尤其在當(dāng)前新冠肺炎疫情防控的關(guān)鍵時(shí)期，許多企業(yè)因停工面臨現(xiàn)金流緊張的難題，LPR的降低能直接有效地推動(dòng)企業(yè)新一輪融資成本的降低，減輕疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。而對(duì)房貸的影響還不能及時(shí)反映出來(lái)，得等到一年之后。

銀行虧不虧？

自2020年3月1日LPR定價(jià)轉(zhuǎn)換工作開始后，多家銀行迅速反應(yīng)，在各家手機(jī)銀行App、官網(wǎng)、微信公眾號(hào)上都相繼推出專欄和頁(yè)面，讓貸款客戶足不出戶就能實(shí)現(xiàn)存量貸款置換。

對(duì)于在兩個(gè)選擇中糾結(jié)的客戶，不少銀行都直接推薦轉(zhuǎn)換為參考LPR的定價(jià)模式，可見銀行是支持LPR“換錨”的。

站在商業(yè)的角度，銀行是靠存、貸款利差來(lái)賺錢，為什么還要鼓勵(lì)大家轉(zhuǎn)換為大概率利率不斷降低的貸款模式？

根據(jù)中泰證券的估算，LPR降5個(gè)基點(diǎn)，預(yù)計(jì)上市銀行的貸款利息收入將全年減少140億元，整個(gè)銀行業(yè)將讓利215億元。

中國(guó)建設(shè)銀行首席財(cái)務(wù)官許一鳴此前在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上解釋過(guò)，LPR雖然會(huì)對(duì)銀行的利差管理和收益率水平構(gòu)成一些影響，但因?yàn)辄c(diǎn)差非常小，所以影響不算太大?！皩?duì)于建行而言，2019年大概會(huì)有不到1個(gè)億的利息收入受到影響，2020年加入存量之后，影響會(huì)大一點(diǎn)。”

中信銀行行長(zhǎng)方合英在2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上也測(cè)算過(guò)，如果以貸款端單邊變動(dòng)的角度來(lái)看，LPR對(duì)該行2019年利差收入的影響為1.7億元，2020年的影響預(yù)計(jì)在18.6億元。

也就是說(shuō)，銀行賺取的是息差，如果負(fù)債端利率也下行，即存款利率下行，銀行未必會(huì)吃虧。

多位銀行業(yè)人士均向南方周末記者表示，隨著MLF在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)下行，銀行主動(dòng)負(fù)債成本降低，能大致匹配LPR下行的幅度。

“從資本回報(bào)的角度來(lái)講，銀行的收益并不見得會(huì)下降?！眹?guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛近日接受媒體采訪時(shí)提到，貸款利率“換錨”之前，銀行為了對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn)，需要付出相當(dāng)?shù)某杀尽！皳Q錨”后，綜合來(lái)看，雖然可能少收了一點(diǎn)利息，但也少承擔(dān)了一些風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)少一些資本的消耗。

一位要求匿名的區(qū)域性外資銀行副行長(zhǎng)向南方周末記者透露，LPR改革實(shí)際上對(duì)中小銀行的影響最大。在央行流動(dòng)性投放中，向來(lái)都是由大行向中小行進(jìn)行傳導(dǎo)，效果也逐層減弱。如今利率市場(chǎng)化倒逼銀行集體提升風(fēng)險(xiǎn)偏好，壓低貸款利率，中小行可能會(huì)陷入進(jìn)退兩難的局面。

近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)下行壓力大，中小銀行普遍存在“資產(chǎn)荒”，不好的企業(yè)不敢放貸，更別說(shuō)要顯著下調(diào)企業(yè)信貸利率。另一方面，存款作為銀行最大的負(fù)債來(lái)源，負(fù)債成本卻日益攀升。

“這也是為何LPR的下調(diào)幅度一直不及預(yù)期的原因——存款成本上升?！鄙鲜龈毙虚L(zhǎng)說(shuō)。尤其是近年來(lái)支付寶、微信錢包等第三方支付平臺(tái)壯大，各類貨幣基金、理財(cái)產(chǎn)品冒出，銀行存款留存率不佳。各大銀行均展開了存款爭(zhēng)奪，不僅中小銀行，大型銀行的存款成本也在攀升。

中國(guó)建設(shè)銀行2019年上半年的凈息差下降了7個(gè)基點(diǎn)，該行首席風(fēng)險(xiǎn)官靳彥民在業(yè)績(jī)會(huì)上將主要原因歸咎于存款成本上升。“貸款定價(jià)對(duì)利潤(rùn)提升有一定貢獻(xiàn)，但還是沒(méi)有抵消存款成本的上升?！?/p>

此前MLF調(diào)息，存貸款基準(zhǔn)利率同時(shí)調(diào)整，對(duì)銀行凈息差的影響有限。目前在LPR新機(jī)制下，銀行貸款端價(jià)格下調(diào)，但負(fù)債端調(diào)整較少，存款成本甚至與日俱增，多位銀行人士向南方周末記者表達(dá)了這種“非對(duì)稱降息”的壓力。

銀行的壓力最終會(huì)制約降息政策在貸款端發(fā)力的效果。

交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉對(duì)南方周末記者說(shuō)，要進(jìn)一步引導(dǎo)實(shí)際融資成本下降，還是需要降低銀行負(fù)債成本。除了常規(guī)的定向降準(zhǔn)、MLF等工具以外，存款基準(zhǔn)利率仍是現(xiàn)階段貨幣政策調(diào)控的一個(gè)備選工具。“小幅下調(diào)，并非不可取?！?/p>

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、華福證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委日前也撰文提議，建議將存款基準(zhǔn)利率與MLF利率掛鉤，使得商業(yè)銀行存款端和貸款端定價(jià)基準(zhǔn)一致，則政策利率的調(diào)整能夠更為順暢地傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)上眾多對(duì)于存款基準(zhǔn)利率是否應(yīng)該調(diào)整的討論，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)日前作出了回應(yīng)：存款基準(zhǔn)利率是我國(guó)利率體系的“壓艙石”，將長(zhǎng)期保留。未來(lái)人民銀行將按照國(guó)務(wù)院部署，綜合考慮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)水平等基本面情況，適時(shí)適度作出調(diào)整。

（應(yīng)受訪者要求，嚴(yán)曉慧、陳曦為化名）