新城鎮(zhèn)化背景下如何提升城市建設(shè)的市場開發(fā)能力

陳斌

摘 要：通過對我國城市建設(shè)政策與規(guī)劃的解讀，進(jìn)而分析城市建設(shè)細(xì)分市場以及開發(fā)模式，得出判斷結(jié)論，提出建筑企業(yè)提升城市建設(shè)市場開發(fā)能力的路徑和措施：明確重點開發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域，謀劃市場定位、開發(fā)模式及經(jīng)營策略，提升規(guī)劃設(shè)計能力、投融資能力、運(yùn)營管理能力和施工技術(shù)能力。

關(guān)鍵詞：城市建設(shè)市場? 開發(fā)能力 市場定位? 開發(fā)模式? 經(jīng)營策略? 規(guī)劃設(shè)計能力? 投融資能力? 運(yùn)營管理能力? 施工技術(shù)能力

中圖分類號：F279.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）03（a）--03

當(dāng)前，我國正在實施以促進(jìn)城鎮(zhèn)化為核心、提高質(zhì)量為導(dǎo)向的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將會帶動大規(guī)模的城市、城鎮(zhèn)及新農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市建設(shè)市場將是建筑市場中蓬勃發(fā)展的一塊熱土。建筑企業(yè)快速提升城市建設(shè)市場開發(fā)能力，取得先發(fā)優(yōu)勢，形成核心競爭力，是其在未來激烈的建筑市場競爭中立于不敗之地的必由之路。

1 城市建設(shè)市場分析

1.1 國家城市建設(shè)政策與規(guī)劃

2014年國務(wù)院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》，明確提出了2020年我國城鎮(zhèn)化要實現(xiàn)的目標(biāo)：常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右。保障性住房、城市路橋、城市軌道交通、城市交通樞紐、舊城區(qū)改造、新城新區(qū)建設(shè)、城市環(huán)境治理等領(lǐng)域?qū)⒊蔀槌鞘薪ㄔO(shè)投資重點，相關(guān)投資將達(dá)到數(shù)10萬億元。2016年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》，對深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)行了全面部署，提出了9個方面36條具體措施。其中“全面提升城市功能、加快培育中小城市和特色小城鎮(zhèn)、輻射帶動新農(nóng)村建設(shè)”市場空間巨大。

1.2 細(xì)分市場分析

城市建設(shè)市場包含的產(chǎn)品種類繁多，但總體可以分為房建和市政工程兩大類。其中房建工程包括保障性住房建設(shè)、城市綜合體、總部辦公大樓、產(chǎn)業(yè)新城（園區(qū)）及特色小鎮(zhèn)中的房屋建設(shè)、軌道物業(yè)開發(fā)等;市政工程包括傳統(tǒng)市政路橋與城市軌道交通建設(shè)、城市管網(wǎng)建設(shè)（地下綜合管廊、海綿城市）、城市水務(wù)環(huán)保與綠化（城市給排水、綜合環(huán)境治理）等。

（1）保障性住房。包括棚戶區(qū)改造、安居房、人才房、公租房及共有產(chǎn)權(quán)房等。2018—2020年，我國將啟動新的3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。同時共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在各大城市興起，目前已有北京、上海、深圳、佛山等地出臺共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)相關(guān)辦法，旨在解決城市“夾心層”人群住房問題。

（2）產(chǎn)業(yè)新城。目前各城市群規(guī)劃和都市圈建設(shè)都把產(chǎn)業(yè)新城（園區(qū)）建設(shè)作為重要一極。其中：長三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動計劃（2018—2020）明確共建覆蓋三省一市的G60科創(chuàng)走廊，規(guī)劃建設(shè)長三角創(chuàng)新圈，建設(shè)具有全國影響力的長三角產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展示范區(qū)。雄安新區(qū)作為北京非首都功能的集中承載地，要建設(shè)一批高端產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)基地。粵港澳大灣區(qū)將加快建設(shè)10大價值創(chuàng)新園區(qū)，培育發(fā)展6個千億級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。浙江大灣區(qū)總投資規(guī)模約1.5萬億元，重點建設(shè)項目120個。

（3）城市綜合體。預(yù)計未來3～5年城市綜合體增量將以中西部為主，其中成都與昆明的增量引人注目，而合肥、西安、貴陽、武漢這幾個中西部重點城市，增量也將可觀。

（4）城市水務(wù)環(huán)保與綠化。近年來，我國城市水務(wù)環(huán)保與綠化相關(guān)固定資產(chǎn)投資規(guī)模大幅增長，2016年達(dá)到9216億元，年均復(fù)合增長21.0%，其中水生產(chǎn)和供給固定資產(chǎn)投資規(guī)模較大（達(dá)4964億元），水污染治理投資增速較快。2017年起，住建部在全國范圍內(nèi)開展“城市雙修”（城市修補(bǔ)、生態(tài)修復(fù)）工作，包括三亞、福州、保定在內(nèi)的58個城市被列為試點，投資總額可達(dá)千億元。2018年國家提出長江大保護(hù)政策，將長江流域沿線47個城市的水環(huán)保治理交由三峽集團(tuán)投資建設(shè)和運(yùn)營維護(hù)，總投資額將突破5000億元。

（5）城市管網(wǎng)（海綿城市）。國務(wù)院辦公廳出臺的《關(guān)于推進(jìn)海綿城市建設(shè)的指導(dǎo)意見》指出，采用滲、滯、蓄、凈、用、排等措施，將70%的降雨就地消納和利用。中央財政對海綿城市建設(shè)試點給予專項資金補(bǔ)助，每期三年，具體補(bǔ)助數(shù)額按城市規(guī)模分檔確定，直轄市每年6億元，省會城市每年5億元，其他城市每年4億元。

（6）特色小鎮(zhèn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2018年6月份我國有近2000個特色小鎮(zhèn)，其中列入住建部公布的國家級特色小鎮(zhèn)名單的有499個。特色小鎮(zhèn)正在成為我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要載體，在推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、生態(tài)文明建設(shè)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興等方面都發(fā)揮著重要作用。

（7）軌道物業(yè)開發(fā)。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院與西南交通大學(xué)（上海）TOD研究中心聯(lián)合發(fā)布的《軌道城市，上蓋經(jīng)濟(jì)——中國城市軌道交通TOD發(fā)展研究報告》測算，未來3～5年內(nèi)，全國城市軌道交通基地上蓋開發(fā)將帶來約2.4億平方米發(fā)展空間。初步統(tǒng)計，在已開通軌道交通的城市中，近六成已開發(fā)或正在開發(fā)基地上蓋，還有近三成正規(guī)劃開發(fā)。

1.3 開發(fā)模式分析

按照工程組織方式分為施工總承包和工程總承包兩大類;按照投融資模式則主要分為業(yè)主完全投資、業(yè)主主導(dǎo)的債務(wù)投融資以及多元化投融資模式三種類型。

（1）施工總承包。施工總承包模式已十分成熟，但隨著形勢發(fā)展，施工總承包在城市建設(shè)市場中的應(yīng)用將越來越少，利潤越來越薄，僅僅依靠施工總承包無法有效拓展城市建設(shè)市場。

（2）工程總承包。2017年國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將“加快推行工程總承包”作為建筑業(yè)改革發(fā)展的重點之一，省市層面也紛紛出臺文件，積極推進(jìn)工程總承包模式。2018年初，住建部發(fā)布《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施項目工程總承包管理辦法》（征求意見稿），至此我國工程建設(shè)市場正式開啟工程總承包時代。

（3）業(yè)主完全投資。該模式主要適用投資額較少的純公益性工程，如部分城市修補(bǔ)項目，或一些規(guī)模較小的私人產(chǎn)品。其對應(yīng)的工程組織方式一般為施工總承包。

（4）業(yè)主主導(dǎo)的債務(wù)融資。該模式目前應(yīng)用較為廣泛，無論是政府投資的大型公共工程，如新城開發(fā)、民生性住房建設(shè)等;還是一些大型的私人工程，如企業(yè)總部大樓、商業(yè)綜合體、康養(yǎng)地產(chǎn)等，都依賴于通過商業(yè)銀行進(jìn)行債務(wù)融資。該模式對應(yīng)的工程組織方式正在由施工總承包逐漸演變?yōu)楣こ炭偝邪?，越來越多地要求承包方能夠提供設(shè)計、施工、運(yùn)營服務(wù)等一攬子優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（5）多元化投融資。該模式主要應(yīng)用于政府負(fù)有提供義務(wù)的公共工程，目前應(yīng)用較為成熟的是PPP模式。PPP模式經(jīng)歷了發(fā)展、整頓期，逐漸回歸理性，走向成熟，已有相對明晰的流程和操作路徑，在未來一段時期內(nèi)仍將是我國政府在城市建設(shè)中興建公共工程、提供公共產(chǎn)品的重要方式。

1.4 判斷結(jié)論

綜上分析，建筑企業(yè)要保持規(guī)模、持續(xù)快速發(fā)展，必須在堅持傳統(tǒng)承包經(jīng)營模式優(yōu)先并不斷深化產(chǎn)融結(jié)合的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對城市建設(shè)市場領(lǐng)域經(jīng)營開發(fā)管理，完善配套支持，強(qiáng)化基礎(chǔ)支撐，并根據(jù)自身業(yè)務(wù)實際和專業(yè)特點，找準(zhǔn)突破口，有選擇性地確立發(fā)展方向、制定發(fā)展任務(wù)、明確發(fā)展重點，著重加快在棚戶區(qū)改造、城中村改造、共有產(chǎn)權(quán)房，城市雙修、特色小鎮(zhèn)，上蓋物業(yè)、城市綜合體、新城建設(shè)、智慧城市、自貿(mào)區(qū)、大灣區(qū)等城市建設(shè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破和發(fā)展。

2 建筑企業(yè)提升城市建設(shè)市場開發(fā)能力的路徑和措施

全面開發(fā)城市建設(shè)市場工作涉及面廣，業(yè)務(wù)種類繁多，建筑企業(yè)應(yīng)以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點，以運(yùn)作項目為導(dǎo)向，加強(qiáng)各業(yè)態(tài)各專業(yè)協(xié)同推進(jìn)，發(fā)揮公司整體優(yōu)勢。

2.1 明確重點開發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域

（1）集中優(yōu)勢資源，開發(fā)重點區(qū)域。緊跟國家推進(jìn)城市群、都市圈建設(shè)步伐，優(yōu)先將京津冀（含雄安新區(qū)）、長三角及長江中游、粵港澳大灣區(qū)等城市群的核心都市圈中心城市及周邊城市作為布局的重點，占取先機(jī)，做好城市市場開發(fā)布局。

（2）打造新增長極，深耕重點領(lǐng)域。重點研究有關(guān)棚戶區(qū)改造、城中村改造、共有產(chǎn)權(quán)房等民生性住房建設(shè)以及其他城市城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃新政策，做好市場謀劃;高度關(guān)注各地產(chǎn)業(yè)新城、城市新區(qū)、智慧城市、特色小鎮(zhèn)、文旅康養(yǎng)地產(chǎn)、地鐵上蓋物業(yè)、城市地下工程等建設(shè)規(guī)劃，搶占城市群建設(shè)的市場紅利;聚焦城市綜合體開發(fā)、城市雙修、海綿城市、流域治理等綜合環(huán)境治理市場。

2.2 謀劃市場定位、開發(fā)模式及經(jīng)營策略

瞄準(zhǔn)新型城市建設(shè)市場，從單一開發(fā)向經(jīng)營全產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)變，提升城市綜合運(yùn)營服務(wù)能力，探究新的商業(yè)模式。一是棚改一級開發(fā)或一二級聯(lián)動開發(fā)，拓展棚改+產(chǎn)業(yè)、棚改+養(yǎng)老養(yǎng)生、棚改+文化旅游等新興業(yè)態(tài)。二是經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型升級，將軌道交通TOD項目、地鐵上蓋物業(yè)、城市公共設(shè)施開發(fā)運(yùn)營、保障性住房建設(shè)與海綿城市、地下管廊、軌道交通等打包開發(fā)。三是推進(jìn)高鐵站片區(qū)或鐵路沿線開發(fā)，將產(chǎn)業(yè)用地與房地產(chǎn)開發(fā)深度融合，提升產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力。

（1）加強(qiáng)客戶需求研究。結(jié)合城市建設(shè)市場投資主體主要是地方政府的特點，從轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、完善城市治理體系、提高城市治理能力、著力解決城市病等角度入手，與地方政府及各級部門緊密對接，想政府所想、急政府所急，從滿足客戶需求的角度，積極搶抓市場機(jī)遇。

（2）加強(qiáng)營銷統(tǒng)籌策劃。對政府資金短缺、PPP入庫慢、個別條件欠缺的項目，優(yōu)先推薦采取工程總承包模式;對城市財力強(qiáng)、國家政策支持、政府信譽(yù)好的項目，可以考慮總承包+有條件延期支付（EPC+F）、類BT、部分支付+有條件延期支付等模式。

（3）加強(qiáng)合作模式創(chuàng)新。靈活采用多種合作模式，加強(qiáng)與地方政府、金融機(jī)構(gòu)、當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)企業(yè)等單位和機(jī)構(gòu)合作，依托具體項目加快對細(xì)分市場的占領(lǐng)，通過合作模式不斷創(chuàng)新，實現(xiàn)引領(lǐng)市場發(fā)展。

（4）加強(qiáng)投資項目創(chuàng)新。加強(qiáng)建設(shè)項目投融資模式創(chuàng)新。一是聯(lián)合投資實現(xiàn)項目出表。二是積極探索下游分包商和供貨商認(rèn)購股權(quán)基金籌集項目資本金。三是積極聯(lián)合保險資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施項目長期股權(quán)投資。

2.3 提升規(guī)劃設(shè)計能力、投融資能力、運(yùn)營管理能力和施工技術(shù)能力

（1）規(guī)劃設(shè)計能力。培育三大專業(yè)設(shè)計管理能力：一是規(guī)劃設(shè)計能力，加強(qiáng)在海綿城市、智慧管廊、特色小鎮(zhèn)、綠色建筑、BIM技術(shù)等方面的技術(shù)研究，掌握關(guān)鍵性設(shè)計技術(shù);二是勘察設(shè)計能力，適應(yīng)城市建設(shè)領(lǐng)域逐步推廣工程總承包招標(biāo)模式的變化，增強(qiáng)勘察設(shè)計管理能力;三是施工生產(chǎn)方案設(shè)計和創(chuàng)新支持能力，為城市建設(shè)項目重大方案提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)，參與重大項目技術(shù)創(chuàng)新。

（2）投融資能力。一是提高投融資效率。根據(jù)國家財政金融政策變化，結(jié)合城市建設(shè)市場開發(fā)需要和企業(yè)實際，完善企業(yè)投融資制度及流程，提高投融資效率，形成風(fēng)險可控、效率更高、質(zhì)量更好的投融資管理體系。二是拓寬融資渠道，解決投資資本和資金不足問題。與銀行、資管公司、融資租賃公司、保險基金、社?；鸬葐挝缓献?，以拓寬融資渠道。積極探索企業(yè)債、融資租賃、資產(chǎn)證券化等方式，以盤活存量資產(chǎn)。

（3）運(yùn)營管理能力。一是重視合同談判，對運(yùn)營協(xié)議條款盡量細(xì)化，明確規(guī)范雙方的權(quán)利、義務(wù)及風(fēng)險。二是增強(qiáng)項目總體管控水平，做好建設(shè)期質(zhì)量管控，降低后期運(yùn)營風(fēng)險。三是在項目運(yùn)營過程中，利用項目各類資產(chǎn)和經(jīng)營權(quán)拓展收入渠道，實現(xiàn)價值最大化。 四是建立有效實用的運(yùn)營成本和融資成本測算模型，為運(yùn)營管理及新項目提供相對科學(xué)可靠的決策依據(jù)。

（4）施工技術(shù)能力。一是加強(qiáng)科技研發(fā)平臺建設(shè)，持續(xù)改善科技研發(fā)條件。在市政工程方面，研發(fā)污水深度處理、污泥處理和垃圾處理等領(lǐng)域施工新技術(shù);開展大口徑、長距離頂管施工等核心技術(shù)研究;開拓管道修復(fù)、矩形頂管等新領(lǐng)域。在建筑工程方面，探索高端施工技術(shù)，開展地鐵車輛段綜合體相關(guān)技術(shù)研究，發(fā)展裝配式住宅、超高層鋼結(jié)構(gòu)的設(shè)計、生產(chǎn)和施工技術(shù)，推動被動式節(jié)能建筑、新型環(huán)保材料的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化。在隧道和地下工程方面，研發(fā)大斷面盾構(gòu)施工、超大超深地下空間綜合建造等關(guān)鍵技術(shù)。二是探索知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化激勵機(jī)制，以知識產(chǎn)權(quán)運(yùn)營為主線和突破口，打造基礎(chǔ)研究、應(yīng)用開發(fā)、成果轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)化鏈條，推動科技創(chuàng)新、關(guān)鍵技術(shù)突破轉(zhuǎn)變?yōu)橄冗M(jìn)生產(chǎn)力。三是立足現(xiàn)場，加強(qiáng)重難點工程技術(shù)攻關(guān)。圍繞在建的一批技術(shù)含量高、安全風(fēng)險大的重難點項目，大力組織專家、技術(shù)人員開展課題攻關(guān)，培育技術(shù)含量高、工藝工法新、業(yè)內(nèi)影響大的科研成果。

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