營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

◎李娜

在經(jīng)濟新常態(tài)下，國家不斷調(diào)整稅收政策，以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，促進經(jīng)濟穩(wěn)步長遠發(fā)展，"營改增"是中國目前規(guī)模最大的結(jié)構(gòu)性減稅措施，對各界與各行業(yè)的影響廣泛而深遠。

一、“營改增”政策帶給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的影響

2012年1月1日，“營改增”的工作開始試點，并在2016年5月1日正式將房地產(chǎn)等行業(yè)納入其范圍。

根據(jù)稅改后各行業(yè)發(fā)展形勢，在2018年5月1日及2019年4月1日，政府又下調(diào)了增值稅稅率來促進政策的進一步落實，以使經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。此項政策對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納稅費方面產(chǎn)生了多方面的影響

（一）繳納的稅種發(fā)生變化

“營改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人銷售不動產(chǎn)時繳納的流轉(zhuǎn)稅稅種由之前的營業(yè)稅（價外稅）變成了增值稅（價內(nèi)稅）。

（二）計稅方法和稅率發(fā)生變化

“營改增”前，相關(guān)法律規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)全部以銷售額為對象征收營業(yè)稅，其稅率統(tǒng)一為5%；稅改之后，企業(yè)在繳納增值稅之前要進行納稅人認(rèn)定，不同的納稅人的采取的稅率不同：一般納稅人的適用稅率為9%；小規(guī)模納稅人及選擇適用簡易計稅方法的一般納稅人的適用稅率沒有變化，仍然是5%，并規(guī)定對于企業(yè)的老項目和特定應(yīng)稅行為，一般納稅人可以選擇使用簡易計稅辦法來繳納稅費，但一經(jīng)選擇，36個月不得變更。

（三）應(yīng)納稅額發(fā)生變化

“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的營業(yè)稅稅額=營業(yè)收入（銷售額）＊稅率。“營改增”后分為兩類：

1.對于一般納稅人：房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額＝銷項稅額－進項稅額，另規(guī)定，當(dāng)期的銷項稅額少于進項稅額的企業(yè)，其少的那部分可以結(jié)轉(zhuǎn)到下期用來繼續(xù)進行稅款的抵扣；

2.對于小規(guī)模納稅人及選擇簡易計稅方法的一般納稅人：房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅額=含稅銷售額（/1+稅率）＊稅率。

（四）納稅人認(rèn)定發(fā)生變化

“營改增”前，根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，納稅人進行認(rèn)定時，一般納稅人與小規(guī)模納稅人的分界線是年銷售額為50萬或80萬（工業(yè)與商業(yè)不同）；“營改增”后，兩者的分界線變?yōu)?00萬（工業(yè)與商業(yè)相同）。

二、“營改增”的實施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生的影響

（一）“營改增”之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)有所下降，成本也有所降低

營業(yè)稅屬于價內(nèi)稅，在征收時會涉及到重復(fù)征稅的問題，因此雖然其稅率較低，但企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)反而比較重，而同屬流轉(zhuǎn)稅的增值稅則是價外稅，且具有稅收中性的特點，所以無論商品經(jīng)過多少道流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，最后只會對它在生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)中的產(chǎn)生的那部分 増值額進行征稅，從而有效避免了重復(fù)征稅這一問題。所以，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，從征收“營業(yè)稅”到征收“增值稅”在一定程度上會減少其稅收負(fù)擔(dān)和營業(yè)成本，提高競爭優(yōu)勢：

（二）“營改增”導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)的稅負(fù)問題分析

“1.營改增”之后，由于不能如數(shù)如期獲得增值稅專用發(fā)票來進行稅款抵扣，可能增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

2“.營改增”之后，財務(wù)核算難度加大，財務(wù)人員的能力和水平有待提升，可能增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

“營改增”后，財務(wù)核算處理復(fù)雜，工作難度加大，特別是財務(wù)人員面對新的稅收政策，會計方法需要更新，范圍也發(fā)生了變化，但財務(wù)人員的專業(yè)水平參差不齊，再加上對增值稅繳納等相關(guān)方面的政策不太了解，業(yè)務(wù)流程不太熟悉，導(dǎo)致沒有形成符合規(guī)范意識。

三、針對“營改增”后稅收負(fù)擔(dān)可能增加的問題，企業(yè)的應(yīng)對建議與對策

（一）企業(yè)在開展各項工作之前做好籌劃，盡可能提高增值稅的可抵扣比例

1.在與建筑企業(yè)簽訂合同將項目外包方面做好籌劃工作：在“營改增”之后，如果企業(yè)選擇將工程和材料全部外包，可以直接從建筑單位那里獲得稅率為9%的增值稅進項發(fā)票用來抵扣稅款；如果選擇只將工程外包出去，材料自己從一般納稅人那里購買，企業(yè)可以從材料供應(yīng)商那里取得的稅率為16%的增值稅進項發(fā)票來抵扣稅款，即在材料方面多獲得6%的抵扣稅款，可有效降低企業(yè)稅負(fù)。

2.在采購方面做好籌劃工作：由于各項需求大，其采購時花費的成本高。“營改增”政策實施之后，如果選擇一般納稅人企業(yè)采購，就可以從其手中獲得稅率為6%、9%、13%的增值稅進項稅來進行稅款的抵扣（不同行業(yè)規(guī)定的稅率不同）。而如果選擇小規(guī)模納稅人，雖然繳納稅款時稅率低，但不能進行稅款抵扣。由于基數(shù)大，相對來說，企業(yè)的應(yīng)納稅額可能會比較高，這樣會使企業(yè)的稅負(fù)增加。因此，企業(yè)應(yīng)盡量從一般納稅人企業(yè)來進行采購從而降低稅負(fù)。另外，在采購時機的選擇上，企業(yè)應(yīng)盡量選擇在發(fā)生大量增值稅銷項稅額的會計期間進行采購，使增值稅銷項稅額可以得到最大限度的抵扣，可有效減輕企業(yè)的稅負(fù)，提高其收益。

3.在開發(fā)、銷售方面做好籌劃工作：由于繳納增值稅時可以用進項稅額抵扣應(yīng)交稅款，企業(yè)可以開發(fā)多種項目來獲得盡可能多的抵扣稅款，如精裝房包含了各種家電、家具等涉及到與其他企業(yè)與行業(yè)的合作，就可以獲得更多的稅款抵扣，降低稅負(fù)。

（二）規(guī)范企業(yè)財務(wù)管理，完善企業(yè)進項稅額管理流程

營業(yè)稅改征增值稅之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要完善現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程以準(zhǔn)確控制風(fēng)險，整理融資、土地開發(fā)等方面的進項和銷項稅額，規(guī)范企業(yè)的預(yù)算、決算等財務(wù)管理環(huán)節(jié)以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。與此同時，為順利轉(zhuǎn)移稅費，企業(yè)可以選擇外包部分業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要優(yōu)化和升級其現(xiàn)有的內(nèi)部財務(wù)會計系統(tǒng)來應(yīng)對稅改之后更復(fù)雜的會計處理程序，有效減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（三）增強對相關(guān)稅務(wù)人員的有關(guān)培訓(xùn)，提高其“營改增”意識和相關(guān)業(yè)務(wù)水平

“營改增”之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視相關(guān)稅務(wù)人員的“營改增”專題培訓(xùn)，提高有關(guān)員工的“營改增”意識和相關(guān)業(yè)務(wù)水平。企業(yè)財務(wù)人員要熟悉“營改增”政策，理解并掌握其涉及的各項關(guān)鍵內(nèi)容，以更好地適應(yīng)新稅制改革所帶來的變化。“營改增”要求有關(guān)工作人員增強增值稅稅務(wù)處理能力，企業(yè)通過邀請專業(yè)人員或和相關(guān)高校進行合作來對財務(wù)人員進行相關(guān)培訓(xùn)是很好的提升其核算成本與收入能力的方式，降低成本，減少不必要的浪費。

綜上所述，“營改增”政策對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)產(chǎn)生了重大影響，企業(yè)在享受其帶來的稅收"紅利"的同時，企業(yè)還要充分考慮到自身實施“營改增”之后稅負(fù)可能增加的問題，抓住機遇，盡快積極采取有針對性的合理措施，做好各項稅收籌劃工作；完善會計核算和進項稅額管理；提高有關(guān)稅務(wù)會計人員的能力與素質(zhì)，進行合理的稅收籌劃，為企業(yè)獲得更多的優(yōu)惠，減輕稅負(fù)，提高效益，進而促進整個行業(yè)的長遠發(fā)展。