未來的房地產(chǎn)，一邊上?；?，一邊鶴崗化？

吳曉波

底特律是美國密歇根州最大的城市。1908年，福特公司就是在這里推出了第一輛T型車，從此底特律成為全球汽車工業(yè)的心臟。汽車產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動(dòng)了底特律的繁榮。底特律80%的經(jīng)濟(jì)依靠汽車產(chǎn)業(yè)，一旦汽車產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和政府財(cái)政就跟著倒霉。隨著日本和西歐汽車產(chǎn)業(yè)的崛起，加上2008年全球金融危機(jī)，美國汽車產(chǎn)業(yè)受到巨大沖擊。底特律市未能幸免，2013年正式宣告破產(chǎn)，成為美國歷史上規(guī)模最大的破產(chǎn)市政府。今天的底特律，城市人口已經(jīng)銳減到了67萬。沒有人口支撐的房價(jià)也一落千丈，人們只需花1萬美元就能在市郊買到一棟不錯(cuò)的別墅，價(jià)格還不如上海的一間廁所。

英國古城斯托克境遇和底特律相似。斯托克港市曾是英國工業(yè)革命時(shí)期的一座大城市，被譽(yù)為“英國景德鎮(zhèn)”。當(dāng)時(shí)斯托克城區(qū)共有800多家瓷廠，生產(chǎn)的瓷器占到整個(gè)歐洲制瓷業(yè)的80%。但是今天的斯托克港城不斷萎縮，面積已經(jīng)跟香港差不多了，人口不到25萬，差不多是香港的1/30。 2019年下半年，斯托克當(dāng)?shù)卣悦刻滓挥㈡^的價(jià)格出售了4000多套控制房。

如今中國的一些城市也像極了底特律和斯托克，比如東北黑龍江省的鶴崗市。

鶴崗歷史悠久，明朝萬歷年間，傳說清太祖努爾哈赤曾在鶴崗阿凌達(dá)湖一帶（今將軍石山莊）建造了200多艘戰(zhàn)船，帶領(lǐng)2000多名將士乘船南下，統(tǒng)一東北女真各部，因此鶴崗也被認(rèn)為是滿洲皇族發(fā)祥地之一。 后來人們?cè)邡Q崗發(fā)現(xiàn)了煤礦。1949年后鶴崗的煤礦產(chǎn)量出現(xiàn)驚人的增長，城市人口在極盛時(shí)達(dá)到150萬人。但是隨著煤礦資源的枯竭，鶴崗也漸漸江河日下，尤其是房價(jià)更是淪為“白菜價(jià)”。2019年4月，有媒體發(fā)現(xiàn)鶴崗的房價(jià)已經(jīng)跌到了100-200元/平。我們只要花1.5萬-3萬元就能買到一套2018年建成的新房。

鶴崗房價(jià)變得如此低廉，并不是一個(gè)個(gè)別現(xiàn)象。比如在遼寧省阜新市，只要花1-2萬元就能買到一套房，還附送一個(gè)地下室;甘肅省玉門市誕生了新中國第一口天然油井，這里曾是西北地區(qū)最繁榮的能源基地，如今的玉門幾乎不產(chǎn)油了，經(jīng)濟(jì)狀況也一落千丈，玉門一套70多平米的房子售價(jià)不到2000元，相當(dāng)于一部小米手機(jī)的價(jià)格，聽上去十分“魔幻”。

《2019年全球生活報(bào)告》顯示：2019年全球住宅價(jià)格最高的城市前10名中，中國占了4個(gè)，其中房價(jià)最高的是香港，均價(jià)達(dá)到15萬/平。接著是深圳和上海，房價(jià)分別為5.2萬/平和5.1萬/平。北京由于嚴(yán)格的調(diào)控政策，房價(jià)排在全球第九位，均價(jià)為4.1萬/平。與此同時(shí)，中國不少中小城市的房價(jià)出現(xiàn)了“鶴崗化”。

同年，國家發(fā)改委首次提出“收縮型城市”的概念：隨著產(chǎn)業(yè)的衰落和資源的枯竭，城市機(jī)能逐漸萎縮，最終出現(xiàn)空心化的景象。全國660個(gè)城市中，一共有80個(gè)城市出現(xiàn)不同程度的收縮，占比高達(dá)12%。

未來十年，人口向沿海三大都市圈和中部省會(huì)城市聚集的現(xiàn)象會(huì)越來越明顯。大量人口將聚集在500萬人口級(jí)以上的大城市，而越來越多的中小城市將面臨產(chǎn)業(yè)衰落、人口流失的嚴(yán)酷景象。