房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與融資決策研究

■王志宇

（東莞市龍榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中國奧園集團全資子公司））

引 言

在我國經(jīng)濟建設(shè)水平不斷提升的今天，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了我國經(jīng)濟建設(shè)的中流砥柱。從1998年開始，每年投入到房地產(chǎn)的資金增長幅度都會比社會總投資額增長幅度要高，而作為資本密集型行業(yè)，其本身也有著建設(shè)時間跨度較大，資金回轉(zhuǎn)率較低的特點，這也就要求了企業(yè)能夠從自身資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的角度出發(fā)，通過有效的融資模式確保資金能夠正常運轉(zhuǎn)，從而使多種風險和問題得到有效規(guī)避。

1 房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的實際情況分析

從我國實際統(tǒng)計數(shù)字的角度來看，我國投入到房地產(chǎn)行業(yè)之中的資金資源已經(jīng)高達17168.8億元，在這之中，首要資金來源為產(chǎn)品的預(yù)付款和定金，其總體比例高達43.1%，而第二個融資來源則為企業(yè)通過多種渠道過去的自籌資金，這部分的資金比例高達38%，第三個融資來源則為銀行貸款，這個資金比例高達18.4%。從根本上而言，商品房的出售資金是房地產(chǎn)資金籌集的主要來源，而購房者向銀行按揭貸款是其購買商品房的主要方式[1]。

在我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化往往包含了以下幾種模式：

1.1 企業(yè)自力更生模式

企業(yè)自力更生模式需要企業(yè)自身通過各類融資渠道來擴展，結(jié)合多種金融工具的使用，進一步改善企業(yè)自身的運營狀況，以實現(xiàn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目的。在這之中，包含了通過上市融資、自有資金信托融資、股權(quán)融資、銀行貸款融資以及混合性融資等多種方式，往往都是以企業(yè)資金需求為導(dǎo)向，以企業(yè)主導(dǎo)的融資模式。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)合作模式

如果房地產(chǎn)企業(yè)承接的項目較大，房地產(chǎn)企業(yè)往往難以通過企業(yè)自身獲取需求的資金，而這也就要求了房地產(chǎn)企業(yè)能夠與其他房地產(chǎn)企業(yè)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，提升資源共享與交流的效率，從戰(zhàn)略合作的角度上充分利用各方優(yōu)勢進行開發(fā)，確保項目不會因為資金周轉(zhuǎn)問題出現(xiàn)停滯的問題，同時也可以確保合作雙方能夠通過合作關(guān)系的建立強化自身實力，提升項目開發(fā)的質(zhì)量與效率，從而達到互利共贏的目的。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)合作模式會以股權(quán)的形式開展合作，這種資本運作模式始于2004年，并在我國房地產(chǎn)項目的開發(fā)之中得到了更加廣泛的應(yīng)用。

1.3 企業(yè)重組模式

在房地產(chǎn)企業(yè)合作模式之下，雖然雙方都掌控了一定的資源，然而在這之中，有一方可能具備著較為明顯的資源優(yōu)勢，為了確保企業(yè)資源的作用和價值能夠達到最大化，應(yīng)該由企業(yè)的關(guān)聯(lián)方進行資源控制權(quán)的調(diào)配與重組，這也是當前較為有效的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化模式。我國早在2004年就出臺了企業(yè)房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)重組的相關(guān)規(guī)定，并要求由多家企業(yè)共同整合而成中央企業(yè)的房地產(chǎn)資源。另一方面，企業(yè)重組模式也可以引入國外資金，通過國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源整合和重組的模式，為相關(guān)項目的順利推進提供必要的保障。

1.4 房地產(chǎn)企業(yè)并購模式

在房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化之中，并購模式是一種較為有效的提升企業(yè)規(guī)模的模式。并購是發(fā)生在企業(yè)與企業(yè)之間的一種資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化行為，是企業(yè)法人在公平自主的前提下，以一定的經(jīng)濟方式獲取他人產(chǎn)權(quán)的行為，這也成為了當前企業(yè)資本運作最為主要的一種形式。房地產(chǎn)企業(yè)開展商品房并購活動，主要是因為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭強烈，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過這種手段對對方資源進行把控，來提升企業(yè)在市場的競爭力。通過并購模式產(chǎn)生的根本原因是企業(yè)的競爭優(yōu)勢，企業(yè)能夠通過這種模式來達到獲取外部競爭上的優(yōu)勢[2]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及融資決策的重點和要點

2.1 進行資金成本分析

所謂的資金成本，也就是指房地產(chǎn)企業(yè)為了融資并使用資金而需要花費的費用，這方面費用包含了資金使用產(chǎn)生的費用，融資過程之中資金與人力資源的費用消耗，特定條件下產(chǎn)生的資金消耗。相對而言，資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要內(nèi)容就是資金成本，同時其也是融資計劃制定的內(nèi)容之一。對于企業(yè)而言，資金成本是融資決策制定以及資金使用的重要基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)該遵循性價比最優(yōu)原則進行融資方式的選擇。對于企業(yè)而言，資金成本是對投資項目進行評價，做好投資規(guī)劃的重要標準，而資金項目也只有在其投資收益率較高的情況下才能進入到?jīng)Q策制定的探討之中。資金成本也能夠作為企業(yè)經(jīng)營管理效果的參考標準，如果經(jīng)營利潤沒有超過資金成本，那么說明了房地產(chǎn)企業(yè)處于業(yè)績不佳的階段。

資本占用與企業(yè)融資的額度以及時間限制有著較為緊密的聯(lián)系，其本身也屬于企業(yè)融資成本變動費用的一種；資本籌集費用比較固定，所以和企業(yè)融資額度及時間沒有直接聯(lián)系。在實際計算過程之中，對于小額度的資本籌集費可以進行忽略處理，而對于較大額度的費用應(yīng)該結(jié)合其資本比例進行測算。而融資成本則可以以絕對數(shù)和相對數(shù)兩種形式加以體現(xiàn)，由于融資方式的不同，融資成本也會出現(xiàn)一定的差異性，而為了確保企業(yè)能夠進行更好的對比，往往會采用相對數(shù)進行融資成本的核算，用資金成本率加以表示，而這個數(shù)值一般是由企業(yè)籌資方式而決定的，能夠為融資方案和決策的制定提供可靠的保障。

2.2 對杠桿效應(yīng)加以全面的考慮

所謂的杠桿效應(yīng)，也就是指企業(yè)利潤不斷擴大，銷售規(guī)模的拓展以及資本結(jié)構(gòu)發(fā)生改變之下對企業(yè)造成的影響，而由于不同因素之下，杠桿效應(yīng)會呈現(xiàn)出不同的體現(xiàn)形式，因此我們可以將杠桿效應(yīng)氛圍營業(yè)杠桿與財務(wù)杠桿兩種形式。

所謂的營業(yè)杠桿，也就是指企業(yè)資產(chǎn)對于企業(yè)經(jīng)濟效益造成的影響，而這些資產(chǎn)在促進經(jīng)濟效益改變的比率往往會比營業(yè)規(guī)模拓展而促進經(jīng)濟效益改變的比率要高。通過營業(yè)杠桿效應(yīng)的分析，能夠明確公司固定成本、額外利潤、銷售額的變動關(guān)系，從而為房地產(chǎn)企業(yè)融資決策制定提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)保障。企業(yè)對于股息變動而導(dǎo)致利潤改變的幅度被稱為財務(wù)杠桿，最主要指企業(yè)負債率對股東的影響，同時也能夠?qū)ζ髽I(yè)資本結(jié)構(gòu)有直接影響。在公司資本結(jié)構(gòu)不變的前提下，企業(yè)需要從利潤之中支付的資金都是固定的，而如果在這種情況下提升了企業(yè)的稅前利潤，那么普通股負擔的利息和租賃費用就會下降，進而使企業(yè)能夠獲取額外收益，這也就是財務(wù)杠桿效益的本質(zhì)。

財務(wù)杠桿本身就能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)濟效益和負債造成深遠的影響，企業(yè)通過股票籌資，能夠使企業(yè)風險抵御能力得到提升，然而這種籌資行為會導(dǎo)致企業(yè)所有者權(quán)益的提升，而其結(jié)果往往會導(dǎo)致資金籌集過程出現(xiàn)一定的不合理性；債券籌資模式則要求企業(yè)能夠按照事先約定的標準進行利息支付，而其他的經(jīng)濟效益則由原來的股東分享，如果說稅前利潤比利息率高，那么負債經(jīng)營就可以達到提升經(jīng)濟效益的目的，使財富能夠得到轉(zhuǎn)移，提升股東的收益，而如果實際情況相反，那么企業(yè)的虧損程度就會加劇，這也是房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)果優(yōu)化和融資決策制定時應(yīng)該考慮的重點問題[3]。

2.3 明確資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標

不同房地產(chǎn)企業(yè)在資本結(jié)構(gòu)之上都會存在著一定的差異性，而其在成本發(fā)行、風險分擔以及收益計算上都有著一定的差異性，要求企業(yè)能夠選擇自身更加適應(yīng)的資本結(jié)構(gòu)，也就是說，融資結(jié)構(gòu)的最佳方案的選擇和企業(yè)市值的提升，已成為了企業(yè)融資的效率和質(zhì)量的主要標準。通過明確企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的目標，替企業(yè)選擇資本結(jié)構(gòu)最佳方案提供了安全的保障。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在商討資金籌集方式時，第一步需要規(guī)劃多種資金的方案以供選擇，對提出的方案進行預(yù)決算，同時進行分析得出最佳方案，而且需要對選擇出來的方案進行優(yōu)化，該過程被稱為企業(yè)籌資方案制定及企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化過程。在這項工作之中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮到融資方案的收益，往往會采取多種籌資方案的綜合籌資成本率以及相應(yīng)方案的投資收益率進行比較。如果說其收益率超出了加權(quán)資本成本，那么說明這項融資方案是有益的，融資能夠取得相應(yīng)的效益，如果收益率低于加權(quán)資本成本，說明其難以獲取預(yù)期的效益，另一方面，越要考慮到財務(wù)杠桿效益以及企業(yè)自身的風險耐受程度，確保籌資方案能夠符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求。這里要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)會在最大限度之內(nèi)追求最佳的資本結(jié)構(gòu)，然而在實際操作過程之中，往往會因為客觀因素的影響導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)難以獲取預(yù)期的效益，這也就要求了房地產(chǎn)企業(yè)能夠在相關(guān)工作開展之中，明確退而求其次的道理，選擇合適的資本結(jié)構(gòu)，確保代理成本得到有效控制，達到財務(wù)成本與額外負債財務(wù)之間的平衡，確保交易成本和信息影響因素得到全面考慮，最終確定一個最佳的資本結(jié)構(gòu)區(qū)間，在考量資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標時，我們認為只要結(jié)果在合格區(qū)間之中，就說明企業(yè)資本結(jié)構(gòu)已經(jīng)得到了合理的優(yōu)化。

2.4 制定融資決策

對于房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)來說，企業(yè)的融資過程往往會對其造成一定的改變，而融資決策的制定往往也是優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)目標實現(xiàn)的主要方式。在進行融資過程之中，多種渠道資金的增加往往不會根據(jù)比例進行，也不可能根據(jù)固有的結(jié)構(gòu)進行等比例融資，公司的資本結(jié)構(gòu)也會隨著融資數(shù)值的改變而發(fā)生改變。在不同的融資情境之下，企業(yè)的融資決策也應(yīng)該得到調(diào)整和優(yōu)化，從而使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)能夠得到動態(tài)化的改變。融資決策的優(yōu)化能夠使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，這也就要求了企業(yè)融資決策的制定能夠結(jié)合企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化目標的變化而變化。

結(jié) 論

綜上所述，房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化與融資決策制定的要點在于資金成本分析、考慮杠桿效益、明確工作開展目標以及融資方案的確定，這也就要求了相關(guān)行業(yè)的從業(yè)人員能夠從企業(yè)發(fā)展需求角度出發(fā)開展相應(yīng)的工作，從而為我國經(jīng)濟建設(shè)水平的不斷提升起到更加有力的推動作用。