新稅制下居民個人出售二手住房涉稅問題分析

◎余秋蓮

改革開放40余年，特別是黨的十八大以來，隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和綜合國力的顯著增強，城鄉(xiāng)居民生活水平顯著提高，我國人民的衣食住行發(fā)生了翻天覆地的變化，居住環(huán)境和居住質(zhì)量也得到了很大的改善。近年來中國房產(chǎn)銷售持續(xù)上升，個人成為購買房屋的主力軍，也因此使得個人出售二手住房的涉稅問題成為當今時下的熱門話題。筆者將結合實際工作經(jīng)驗對新稅制下個人出售二手住房涉稅常見問題進行淺析，以期為大家提供參考。

一、相關概念及背景概述

（一）涉及所出售二手住房的持有年限是否滿2年、住房所在地是北京市、上海市、廣州市、深圳市還是其他地區(qū)、房屋性質(zhì)是普通住宅還是非普通住宅、是否是滿5年的唯一家庭生活用房等條件，因條件不同而適用不同的征收標準和稅收優(yōu)惠政策。

（二）對于普通住宅與非普通住宅的界定。國辦發(fā)〔2005〕26號對普通住宅的界定，普通住宅原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1。2倍以下。并授權各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

二、個人出售二手住房涉稅問題分析

（一）個人所得稅應納稅額的計算繳納

案例一，中國居民王大力因工作調(diào)動于2020年2月將自己名下位于貴陽市區(qū)的另一套住房以市場價出售，取得不含增值稅收入980000元，該住房為王大力2018年6月以760000元從某房開企業(yè)購入的精裝房，房屋出售過程中按照相關規(guī)定發(fā)生稅費支出6800元，計算王大力因出售該套住房應繳納的個人所得稅。

政策解析：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規(guī)定，個人轉讓其購買的住房，以其轉讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉讓所得”項目和20%的適用稅率繳納個人所得稅。王大力出售該住房不屬于滿5年的唯一家庭生活用房，不能享受免稅，應計算繳納個人所得稅為（980000-760000-11080）元 ×20%=41784元。

（二）增值稅應納稅額的計算繳納

案例二，中國居民李小白因投資需要于2020年6月將自己名下位于北京市二環(huán)內(nèi)的一套住房以市場價出售，取得含增值稅收入800萬元，該套住房原來的購買價為690萬元，系李小白2019年2月購入。

政策解析：個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款加外費用為銷售額，按照5%的征收率計算增值稅應納稅額。本案例中，李小白將購買不足2年的住房對外出售的，不論房屋是位于北京市、上海市、廣州市、深圳市還是全國的其他地區(qū)，也不用區(qū)分房屋性質(zhì)是普通住宅還是非普通住宅，均按照5%征收率全額計算繳納增值稅。應計算繳納增值稅為800萬元/（1+5%）×5%=38.10萬元。

案例三，中國居民張海生于2020年9月將自己名下位于上海市浦東新區(qū)的一套獨棟別墅以市場價對外出售，取得不含增值稅收入2690萬元，該套獨棟別墅原來的購買價款為1350萬元，系張海生2014年6月購入，購買時按照相關規(guī)定發(fā)生稅費支出58萬元。

政策解讀：個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款加外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。本案例中張海生雖然持有該房屋6年多，但是該住房為非普通住宅，根據(jù)規(guī)定應當以銷售收入扣除購買價款后的余額按照5%征收率計算繳納增值稅為2690-（1350+58）×5%=64.10 萬元。

（三）附加稅費的計算繳納

個人出售二手住房以實際繳納的增值稅金額為計稅依據(jù)計算繳納城市維護建設稅、應交教育費附加和應交地方教育費附加。城市維護建設稅根據(jù)納稅人所在地不同分別適用三檔稅率（1%或5%或7%），納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。應交教育費附加適用稅率為3%。應交地方教育附加適用稅率為2%。

（四）相關稅收優(yōu)惠政策

1.根據(jù)（國稅發(fā)[2007]33號）國家稅務總局《關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》規(guī)定，個人出售自用5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，可以享受暫免征收個人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金。

2.北京市、上海市、廣州市、深圳市，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外出售，免征增值稅；除北京市、上海市、廣州市、深圳市以外的其他城市，個人將購買2年以上（含2年）的住房（含普通住房和非普通住房）對外出售，免征增值稅。

3.根據(jù)（財稅[2008]137號）財政部、國家稅務總局《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》規(guī)定，自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

4.符合免征增值稅稅收優(yōu)惠政策的，同時免征城市維護建設稅、應交教育費附加和應交地方教育費附加。

三、結語

隨著我國綜合國力的顯著增強，黨和國家高度重視改善居民的居住條件，加大了民用住宅建設的投資力度，近年來更是通過建設廉租房和經(jīng)濟適用房等多渠道多方式千方百計解決居民住房難的問題。從人均住房面積的增加到居住環(huán)境的提升，居民住房條件明顯改善的同時，個人出售二手住房問題也變得與我們老百姓的生活息息相關。但近幾年我國稅制改革力度較大，國家對各項稅收政策的建立和完善也較為頻繁，準確把握個人出售二手住房涉及的各項稅收政策關系著我們的切身利益，因此也更值得我們大家去關注。