成本管控——新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)的制勝之道

■李昇輝

（上海建工房產(chǎn)有限公司）

引 言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，不少城市實(shí)行了“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售”的五限政策，遵循“房住不炒”的指示精神，房地產(chǎn)企業(yè)如何積極調(diào)整運(yùn)營(yíng)模式、實(shí)施成本管控，是確保自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最大化的重要途徑。對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者而言，在經(jīng)歷過房地產(chǎn)業(yè)黃金十年高速發(fā)展周期之后，可能存在一定的慣性思維，若未及時(shí)認(rèn)識(shí)到行業(yè)已跨入微利時(shí)代，那么在調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方面必然會(huì)帶來不利的影響。對(duì)此房地產(chǎn)企業(yè)的管理者一定要具備較強(qiáng)的戰(zhàn)略眼光，積極開展成本管控工作，并實(shí)施精細(xì)化管理，力爭(zhēng)最大化地挖掘企業(yè)內(nèi)部存在的問題，并總結(jié)出一系列科學(xué)、有效的應(yīng)對(duì)策略，方可減少公司成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸呈現(xiàn)出“集中化”的發(fā)展趨勢(shì)，強(qiáng)者更強(qiáng)，大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)快速轉(zhuǎn)型、飛躍發(fā)展，逐漸形成行業(yè)壟斷的發(fā)展格局。因此，實(shí)施企業(yè)成本管控以提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力更具有重要意義。強(qiáng)化成本管控能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)進(jìn)行科學(xué)、有效地預(yù)測(cè)和評(píng)估，對(duì)控制項(xiàng)目開發(fā)成本、減少投資風(fēng)險(xiǎn)等發(fā)揮重要作用。接下來我們分析以下現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本管控存在的問題，并針對(duì)性地總結(jié)出一系列應(yīng)對(duì)路徑，希望能夠讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)在瞬息萬變的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來，并實(shí)現(xiàn)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

1 新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本管控存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)成本主要包括：土地成本、前期及配套成本、施工成本、融資成本、稅務(wù)成本等。由于企業(yè)所處地區(qū)、施工要求等因素的影響，企業(yè)成本的組成占比有很大的差異[1]。對(duì)此在實(shí)施成本管控的過程中，一定要結(jié)合其存在的問題進(jìn)行應(yīng)對(duì)，下面我們來探討一下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的問題，具體包括：

1.1 成本管控重視程度不夠

一直以來，房產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)掩蓋了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理存在的諸多問題，房企管理者普遍傾向“通過持續(xù)擴(kuò)大投資規(guī)模來提高公司盈利”的思維觀念，并未足夠重視企業(yè)內(nèi)部成本控制和成本考核方面的管理，面對(duì)近來愈加深入的國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)規(guī)范措施，很多房企出現(xiàn)了明顯的不適應(yīng)。

1.2 成本管控體制不完善

針對(duì)我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，在實(shí)施成本管控過程中，存在權(quán)責(zé)不清，管理缺乏專業(yè)化，部門合作意識(shí)淡薄等問題，這必然會(huì)引起企業(yè)內(nèi)部成本費(fèi)用增加。假若其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，那么對(duì)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理等都會(huì)帶來不利的影響[2]。

1.3 成本管控監(jiān)督制度缺乏

房地產(chǎn)企業(yè)管理者在實(shí)施成本管控中，過于重視企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表的編制，卻并未結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃、施工要求等內(nèi)容給予科學(xué)性、規(guī)范性地管理和控制。再加上對(duì)成本管控工作的監(jiān)督制度不完善，這必然會(huì)對(duì)企業(yè)成本管控質(zhì)量帶來不利的影響，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)成本管控效率不斷下滑。

2 新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本管控的具體路徑

2.1 健全成本管控組織架構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本管控過程中，一定要由企業(yè)總經(jīng)理牽頭開展工作，相關(guān)部門需要積極配合。在具體實(shí)踐中，企業(yè)總經(jīng)理需要捋順內(nèi)部各部門之間的成本管控關(guān)系，增強(qiáng)部門領(lǐng)導(dǎo)人正確的權(quán)責(zé)意識(shí)；針對(duì)不同的開發(fā)項(xiàng)目安排不同的部門抽調(diào)專業(yè)人員共同設(shè)立管控小組，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的協(xié)作意識(shí)及能力[3]。同時(shí)要注重培養(yǎng)成本管控專業(yè)化管理人才，明確管理要求和管理職責(zé)，加強(qiáng)成本管控的考核激勵(lì)，夯實(shí)企業(yè)成本管理組織體系。

2.2 構(gòu)建成本管控信息化系統(tǒng)

借助于現(xiàn)代信息化技術(shù)創(chuàng)建成本信息系統(tǒng)，對(duì)信息實(shí)施規(guī)范化、高效化、全方位地整合、分析和處理。該系統(tǒng)的組成主要有：工程預(yù)算系統(tǒng)、工程成本系統(tǒng)、資金管控系統(tǒng)、銷售系統(tǒng)、人力資源系統(tǒng)、客戶服務(wù)系統(tǒng)等。在實(shí)際工作中，根據(jù)不同的工作范圍利用成本管控信息系統(tǒng)對(duì)其實(shí)施整合、分析和處理，確保整個(gè)企業(yè)的成本管控能夠?qū)崿F(xiàn)集中化、系統(tǒng)化地管理。同時(shí)要注重信息化體系建設(shè)的模塊化以及循序漸進(jìn)。以上海建工房產(chǎn)為例，公司在構(gòu)建成本管控信息化系統(tǒng)過程中，花了較長(zhǎng)的時(shí)間來進(jìn)行成本要素管控體系的梳理，并且按照公司信息化準(zhǔn)備工作的完善性陸續(xù)上線了銷售系統(tǒng)、預(yù)算系統(tǒng)、工程管控系統(tǒng)，并在未來將繼續(xù)上線人力資源系統(tǒng)和資金管控等系統(tǒng)。這是一項(xiàng)長(zhǎng)期但對(duì)企業(yè)有巨大促進(jìn)的工作，可以有效減少成本要素的內(nèi)耗，同時(shí)也大大降低了人力。

2.3 創(chuàng)建各成本要素之間的合作管理機(jī)制

隨著成本要素信息化系統(tǒng)的逐步建立，公司各部門必須要配套以科學(xué)合理的各成本要素管理協(xié)同機(jī)制。從完整的房地產(chǎn)投資循環(huán)來講主要分為六個(gè)環(huán)節(jié)：

（1）初期策劃環(huán)節(jié)。在成本管控中，一定要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的可持續(xù)性，強(qiáng)調(diào)由靜態(tài)成本至動(dòng)態(tài)成本的全方位控制，因此就必須在立項(xiàng)環(huán)節(jié)建立起對(duì)項(xiàng)目全方位的成本預(yù)算，然后制定科學(xué)、有效的市場(chǎng)推廣方案。最大化地增強(qiáng)資金的高效配置，確保項(xiàng)目開發(fā)擁有充足的資金流。

（2）方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)成本帶來直接的影響。房地產(chǎn)企業(yè)一定要隨時(shí)隨地與設(shè)計(jì)部門就建筑風(fēng)格、建筑細(xì)節(jié)、設(shè)計(jì)要點(diǎn)等進(jìn)行充分、深入溝通，確保在方案規(guī)劃、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)不存在任何遺漏或錯(cuò)誤[4]。

（3）項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)。一方面，需要嚴(yán)格加強(qiáng)招投標(biāo)管理，在源頭上管控成本，其次要確保項(xiàng)目施工進(jìn)度、施工質(zhì)量均在可控范圍內(nèi)。在施工期間一定要加強(qiáng)質(zhì)量管理，并嚴(yán)格監(jiān)督材料購(gòu)置流程、施工進(jìn)度等，確保每一項(xiàng)工作都能夠有條不紊地開展下去。

（4）采購(gòu)精裝環(huán)節(jié)。隨著精裝修房在房產(chǎn)市場(chǎng)的日益流行，企業(yè)除施工以外，還增加了精裝修成本控制的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)企業(yè)對(duì)墻地磚、廚衛(wèi)設(shè)施、家用電器等產(chǎn)品，普遍采用集中采購(gòu)的形式來降低裝修材料成本，以上海建工房產(chǎn)為例，平均采購(gòu)成本較采用集采制度前可以下降至少10%以上。同時(shí)，要按照銷售進(jìn)度以及交房節(jié)點(diǎn)精細(xì)化控制裝修進(jìn)程，以降低損耗。

（5）竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)。對(duì)此房地產(chǎn)企業(yè)一定要認(rèn)真做好項(xiàng)目驗(yàn)收工作，且對(duì)已竣工且驗(yàn)收達(dá)標(biāo)的施工內(nèi)容進(jìn)行全面結(jié)算，為下一步的竣工清算做鋪墊。企業(yè)需要把實(shí)際結(jié)算和事前預(yù)算的誤差控制在5%范圍內(nèi)，否則會(huì)對(duì)企業(yè)成本管控工作帶來不利的影響。

（6）銷售回款環(huán)節(jié)。該環(huán)節(jié)是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)資金快速回籠的關(guān)鍵，也是成本管控目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的決定階段。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求從“賣方”向“買房”市場(chǎng)轉(zhuǎn)變中，銷售戰(zhàn)略一定要做好多種準(zhǔn)備方案，結(jié)合項(xiàng)目和周邊競(jìng)品及市場(chǎng)需求、政策等實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

2.4 構(gòu)建成本管控自循環(huán)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷自我反省，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)、汲取失敗教訓(xùn)，構(gòu)建成本管控自循環(huán)機(jī)制，確保企業(yè)能夠摸索出一條最適合自己的成本管控之路，為下一步實(shí)施成本管理做鋪墊，確保公司經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)得到有效地控制。成本管控要實(shí)現(xiàn)自循環(huán)，必須要把控好各個(gè)環(huán)節(jié)和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，再以上海建工房產(chǎn)為例，公司提出以“8618”為目標(biāo)（即拿地后8個(gè)月內(nèi)開工、開盤首月銷售6成、18個(gè)月資金回正），推動(dòng)解決公司目前項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)、效率不高、資金成本偏大的問題。實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)可以讓房產(chǎn)公司快速滾動(dòng)做大，也能直接提升資產(chǎn)整體收益率，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用等成本，而低成本又是高周轉(zhuǎn)的有力支撐，形成拿地和銷售的關(guān)聯(lián)支撐，從而形成良性循環(huán)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

結(jié) 語

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式改革的過程中，實(shí)施成本管控是一項(xiàng)重要內(nèi)容。成本管控具有持續(xù)性、全員動(dòng)員性等特點(diǎn)。在此期間，公司的制度建設(shè)、人力資源管理、項(xiàng)目施工等都需要加強(qiáng)成本管控，企業(yè)需要結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及自身實(shí)際情況摸索出一條最佳的成本管控策略，為增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮積極作用。