淺談住宅小區(qū)停車位的物權(quán)法律問題

陳健捷

摘要 隨著我國法治水平的不斷提高，物權(quán)法律問題在近年來也日益受到重視，在2007年10月頒布的《物權(quán)法》，成為物權(quán)保護的立法里程碑?！段餀?quán)法》里首次對房屋、場地等物業(yè)類別的權(quán)屬進行了法律規(guī)定，使我國的房地產(chǎn)市場，尤其是房屋的使用、支配、交易有法可依。但是相應(yīng)配套的停車位權(quán)屬問題，卻還沒有現(xiàn)成的法律依據(jù)。現(xiàn)今社會的私人用車的大幅度增長，伴隨而來的就是‘停車難”的問題。尤其在“北上廣”這種特大型城市，如何在人口居住密度高的地區(qū)合理配置停車位，其權(quán)屬也日益成為了人們關(guān)注的焦點問題。近年來，停車位糾紛已成為民法糾紛案件中的熱點、難度問題。本文通過對法律條文的解讀，結(jié)合對住宅小區(qū)停車位現(xiàn)狀的法律分析，希望能從完善立法的角度提出可行性建議。

關(guān)鍵詞 住宅小區(qū) 停車位 物權(quán)法

中圖分類號：D923.2 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.193 87/j.cnki.1009-05 92.2020.01.270

在中國的各大中城市里，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施水平的提高，高速、環(huán)線等路網(wǎng)的完善，汽車價格日趨“平民化”，汽車已成為城市中居民出行代步的首要工具;其中私家車的新增數(shù)量近十年翻了幾倍，隨之而來的“汽車多、停車位少”問題逐漸成為困擾各位車主的頭號煩惱。較為突出地表現(xiàn)在住宅小區(qū)里的停車位往往不能完全滿足業(yè)主、租客、外來訪客停車的需要;與此同時，部分開發(fā)商、物業(yè)公司私自把小區(qū)內(nèi)公共用地、綠化帶改造成營利性停車場，或先行建好停車位予以公開銷售等，導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司涉及停車位使用、轉(zhuǎn)讓、收益等的糾紛頻繁發(fā)生。透過發(fā)生在小區(qū)停車位上的各種紛爭和矛盾的現(xiàn)況，我認為停車位的權(quán)屬問題是該等此類糾紛和矛盾激化的直接原因。建筑物區(qū)分所有權(quán)重的停車位產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰，直接導(dǎo)致開發(fā)商和業(yè)主的合法權(quán)利處于不確定的狀態(tài)，停車位的權(quán)屬問題對于不動產(chǎn)（房屋）而言，兩者的重要性孰高孰低不言而喻，然而長期沒有可操作性的住宅小區(qū)停車位權(quán)屬之規(guī)定，對住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬性質(zhì)性出臺法律依據(jù)也迫在眉睫，這不僅具有重要的現(xiàn)實意義，也有利于我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展。

一、住宅小區(qū)停車位的概念和性質(zhì)

（一）住宅小區(qū)停車位的概念

住宅小區(qū)，是指在城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上，開發(fā)商建設(shè)形成、委托物業(yè)管理的一個特定區(qū)域，也包括了有些是自然形成的特定區(qū)劃而形成的住宅群。住宅小區(qū)中一般會建設(shè)其附屬設(shè)施，予以滿足小區(qū)內(nèi)居民的日常生活需要，一般包括小區(qū)綠化、物業(yè)管理用房、停車位、運動設(shè)施等。本文中所指的住宅小區(qū)停車位，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，是指“在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”。

（二）住宅小區(qū)停車位的性質(zhì)

住宅小區(qū)停車位的性質(zhì)，屬于物權(quán)的范疇，為建筑物區(qū)分所有權(quán)。區(qū)分建筑物區(qū)分所有權(quán)的主體根據(jù)實際情況，可以為全體業(yè)主所有，也可以僅限部分業(yè)主享有;客體范圍也較為廣泛，既包括了法定部分，也包括約定部分，法定部分主要是指構(gòu)造上或用途上缺乏獨立存在的必要性或可能性，只為建筑物的整體發(fā)揮效用的部分或區(qū)域，如外墻、樓梯、管道等;約定部分是指基于全體業(yè)主的約定，將構(gòu)造上、用途上具有獨立性的建筑物，如停車位、康樂區(qū)域等。若將停車位視為全體業(yè)主約定的具有獨立性的建筑物從物，那么停車位的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)依附于建筑物的專有權(quán)。其共有部分也不允許進行分割，不能獨立移轉(zhuǎn)或出售。

二、住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬爭議

（一）住宅小區(qū)停車位權(quán)屬爭議的表現(xiàn)形式：住宅小區(qū)停車位是否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多人區(qū)分建筑物而各有其專有的部分，并就除各自專有部分以外的部分享有公用權(quán)之權(quán)利;區(qū)分所有的客體不局限于建筑物的專有部分.而是由專有部分所有權(quán)和共用部分使用權(quán)構(gòu)成。專有部分所有權(quán)是指完全的所有權(quán)，具有獨占性、排他性;共用部分的使用權(quán)是指建筑物的區(qū)分所有人對建筑物及其附屬的公共區(qū)域共同共有和使用的權(quán)利，并就分攤部分面積提供維護、修繕的費用和責(zé)任。住宅小區(qū)停車位是否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分，需進行區(qū)分思考，若停車位在開發(fā)商建設(shè)規(guī)劃向相關(guān)部門報備時已作為公共設(shè)施之用，其面積的費用由全體業(yè)主進行分攤，后續(xù)的設(shè)計維護、修繕的費用也由全體業(yè)主承擔(dān)，此時把該區(qū)域作為停車位應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)務(wù)共有，宜視為住宅小區(qū)的共用部分。

另外一種常見的住宅小區(qū)停車方式是開發(fā)商從報建時就明確了對應(yīng)區(qū)劃用于停車位建設(shè)，后續(xù)也按照建設(shè)用地規(guī)劃用途進行停車場建設(shè)，這種停車區(qū)劃的產(chǎn)權(quán)一般歸開發(fā)商所有，可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)單獨進行銷售。

2019年5月23日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局頒布了《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），有效期為五年。其明確規(guī)定了住宅小區(qū)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要;開發(fā)商出售其規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫前，應(yīng)先行進行初始登記;小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于機動車停放的車位、車庫尚未出售的，管理單位應(yīng)當(dāng)先行予以出租以解決業(yè)務(wù)停車問題，且不得以“只售不租”等名義拒絕提供停車服務(wù)。廣州出臺該《管理辦法>，通過政府規(guī)章的形式規(guī)范了小區(qū)停車位權(quán)屬的交易及停車位的運營，區(qū)域化的先行先試具有積極意義。

（二）國外法律和我國關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)中住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬規(guī)定

由于生活配套的必須，住宅小區(qū)的停車位權(quán)屬問題關(guān)系到千家萬戶的切身利益，因此各國都已考慮到停車位權(quán)屬的立法必要性。特別是部分發(fā)達國家和地區(qū)，關(guān)于對建筑物區(qū)分所有權(quán)中的停車位建設(shè)和權(quán)屬規(guī)定相關(guān)立法是相對較成熟和完善的，值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。

同為大陸法系的德國，《住宅所有權(quán)法》規(guī)定了“以持久性界標(biāo)表明范圍之停車場，視為有獨立性的房間”。國家承認住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬與私人房屋一樣，是一種獨立的專有所有權(quán)，可以由開發(fā)商或建造者根據(jù)市場經(jīng)濟情況向所需者進行買賣。在日本，相關(guān)法律把住宅小區(qū)的停車場劃分為兩類，一種是屋外停車場，是在建筑物外的地方劃出明顯的界限而形成的。日本的立法和司法實踐均認為該停車位實在小區(qū)共有的區(qū)域上設(shè)置，應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)業(yè)主共有;另外一種是屋內(nèi)停車場，一般設(shè)置在區(qū)分所有建筑的地下、底層或平臺上，這類停車場在日本最為常見，對其權(quán)屬問題也存在爭議，有認為屋內(nèi)停車場是共用部分，但大部分意見傾向于屋內(nèi)停車場為專有部分。

三、對《物權(quán)法>第七十四條的解讀

（一）《物權(quán)法》第七十四條的立法理解

《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑物區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/p>

（二）現(xiàn)行立法中的內(nèi)容理解

《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定了住宅小區(qū)內(nèi)的車位應(yīng)先滿足業(yè)務(wù)的需要，一般通過買賣或出租的方式實現(xiàn)，占用小區(qū)業(yè)主共有的場地用于停車，該區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有。在日常操作中并不容易認定如何才算“首先滿足業(yè)主的需要”，有些人理解為“同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)”，有些人則理解為“不區(qū)分條件下的絕對優(yōu)先購買權(quán)”。

關(guān)于對法條不同的理解，則影射出司法實踐中不同的結(jié)果，因此有關(guān)住宅小區(qū)的停車位的立法層面，還需進一步研究和補充，以提升和完善公民財產(chǎn)權(quán)益的保護力度。

《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定采用了法定共有與約定歸屬相結(jié)合的兩種方式，第一款中“規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，如何能實現(xiàn)業(yè)主使用停車位的優(yōu)先性？一方面業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有購買、租賃小區(qū)停車位的優(yōu)先權(quán)。若為住宅小區(qū)的全體業(yè)主共有用地，集體決策用于停車效用，那么無論是購買住房或是租賃住房，都應(yīng)該享有同等的停車位使用權(quán);若為開發(fā)商前期已納入規(guī)劃和自行出資建設(shè)的建筑物區(qū)分專用的停車用地，那么車位、車庫的權(quán)屬歸開發(fā)商。

第二款中規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”;因此開發(fā)商一般會根據(jù)小區(qū)的入住情況，通過簽訂合同為載體，以售賣、租賃等方式移轉(zhuǎn)車位的使用權(quán)。在現(xiàn)實情況下，有些業(yè)主在沒有汽車停放的前提下仍預(yù)先購買車位，這是否屬于“滿足業(yè)主需要”，筆者認為這是潛在需要，非現(xiàn)實需要，但無論是開發(fā)商，還是業(yè)主委員會，是難以甄別的。因此在現(xiàn)實中，只要是業(yè)主，都會享有同等的停車位使用權(quán)利。

第七十四條第三款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”;這部分區(qū)域既不屬于開發(fā)商所有，也不能確定為業(yè)主個人所有。這部分的場地一般用于外來訪客的時租停車位，產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有，用于支付物業(yè)管理費或公共維修基金等。

四、結(jié)論

住宅小區(qū)停車位的法律權(quán)屬問題涉及到各個方面的利益和不同性質(zhì)的法律關(guān)系，行政部門、開發(fā)商、業(yè)主、租客等不同群體的利益錯綜復(fù)雜，正因為如此，更值得立法者去研究及完善相關(guān)法律法規(guī)，實現(xiàn)住宅小區(qū)停車位權(quán)屬的合法合理獲得。筆者認為，在我國現(xiàn)行立法下，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注以下幾個方面：

一是聚焦立法或司法解釋層面，出臺關(guān)于住宅小區(qū)停車位相關(guān)物權(quán)法律規(guī)定，使小區(qū)的停車位配置、交易有法可依。

二是完善停車位的交易規(guī)則和制訂行之有效的行政監(jiān)管，加強住宅小區(qū)停車位價格的政府調(diào)控能力，確保停車位市場健康穩(wěn)健發(fā)展，從根本上逐步解決業(yè)主“停車難”的問題。