淺談公允價(jià)值在我國投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用
——以金地集團(tuán)為例

魏 雪

(重慶理工大學(xué) 重慶 400054)

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的理論基礎(chǔ)

(一)會(huì)計(jì)目標(biāo)理論

會(huì)計(jì)目標(biāo)理論的核心觀點(diǎn)有兩種，即：決策有用觀和受托責(zé)任觀。從會(huì)計(jì)的角度來看，決策有用觀需要確認(rèn)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)，以及那些雖然沒有發(fā)生但對(duì)企業(yè)有重要影響的事項(xiàng)，會(huì)計(jì)的目標(biāo)是為信息使用者提供有用信息。在對(duì)財(cái)務(wù)信息和非財(cái)務(wù)信息兩者同時(shí)進(jìn)行披露，這種情況下是更加重視，會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性。而公允價(jià)值的基礎(chǔ)是市場，他主要體現(xiàn)在：及時(shí)依據(jù)市場的變動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，能及時(shí)反映最新的信息，所以決策有用觀的要求，公允價(jià)值計(jì)量模式可以更好的滿足。更重視的是一種委托人和受托人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系是受托責(zé)任觀的主要特點(diǎn)，在這個(gè)觀點(diǎn)下，監(jiān)督受托方的受托責(zé)任在它看來就是會(huì)計(jì)的目標(biāo)，這里的委托方僅指代企業(yè)所有者，而受托方則表示的是企業(yè)經(jīng)營者。運(yùn)用歷史成本計(jì)量的模式可以公正的反映受托方的運(yùn)營情況。目前我國主要采納的關(guān)電視歷史計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式這兩種觀點(diǎn)，然而將二者進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值可以被更加動(dòng)態(tài)、準(zhǔn)確的反映，所以采用決策有用觀更符合長遠(yuǎn)發(fā)展。

(二)綜合收益的理論

綜合收入是指商業(yè)交易比去除報(bào)告期內(nèi)所有者改變其他交易之間，在出現(xiàn)，包括事件和情況全部利息：傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)利潤和其他綜合收益。資產(chǎn)負(fù)債觀確認(rèn)收益是被全面收益理論所采用的，在這個(gè)觀點(diǎn)下認(rèn)為，收益是企業(yè)期初凈資產(chǎn)和期末凈資產(chǎn)相對(duì)比的結(jié)果，這增加了“收益”這一會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性與真實(shí)性，而在面對(duì)資產(chǎn)的計(jì)量時(shí)，自然要考慮選擇哪個(gè)計(jì)量模式的問題。在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)上，每種計(jì)量模式產(chǎn)生的結(jié)果，皆為交易價(jià)格。然而企業(yè)在經(jīng)營過程中，許多外界因素會(huì)進(jìn)行影響，使得企業(yè)持有的資產(chǎn)即使沒有做任何處理，它的實(shí)際價(jià)值也在發(fā)生變動(dòng)。在資產(chǎn)負(fù)債觀理論的基礎(chǔ)上來看，資產(chǎn)的價(jià)值才能隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整到真實(shí)價(jià)值，只有公允價(jià)值計(jì)量模式下才可以實(shí)現(xiàn)。從大眾都知道的角度來看，投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值時(shí)常會(huì)發(fā)生歸屬到全面收益的變換，從全面收益理論的理解，這種變換也該當(dāng)記錄下來。

對(duì)這兩種計(jì)量模式進(jìn)行比較后，不難發(fā)現(xiàn)，投資性房地產(chǎn)在持有時(shí)期的市場價(jià)值變動(dòng)只有在公允價(jià)值計(jì)量模式下才可以反映出來，而歷史成本計(jì)量模式卻無法反映這種變化，在這種模式下，只能反映投資性房地產(chǎn)已完成的損益。所以，從全面收益理論的角度來看，公允價(jià)值計(jì)量模式是相對(duì)來說恰當(dāng)?shù)木駬瘛?/p>

二、金地集團(tuán)概況

金地集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“金地集團(tuán)”，證券代碼為“600383”)自1988年企業(yè)成立至今，始終秉持“以人為本、創(chuàng)新為魂”“用心做事、誠信為人”的企業(yè)精神，并成功在上海證券交易所掛牌上市，此時(shí)才2001年。經(jīng)過快三十年的發(fā)展，金地集團(tuán)目前已經(jīng)將業(yè)務(wù)覆蓋到國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、地產(chǎn)金融、城市更新、物業(yè)管理、體育教育、互聯(lián)網(wǎng)金融及互聯(lián)網(wǎng)裝修等諸多領(lǐng)域。金地集團(tuán)在2013年時(shí)，放棄使用歷史計(jì)量模式，轉(zhuǎn)而變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，從公司歷年年報(bào)上來看，投資性房地產(chǎn)在其業(yè)務(wù)上占了不小的一部分，下面對(duì)金地集團(tuán)轉(zhuǎn)換成采用公允價(jià)值計(jì)量的原因和影響進(jìn)行簡單的分析。

三、金地集團(tuán)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的原因

(一)如實(shí)反映資產(chǎn)價(jià)值

投資性房地產(chǎn)從市場、收益和風(fēng)險(xiǎn)的角度來看不同于固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)，其市場價(jià)值一般隨著時(shí)間而波動(dòng)。另外，在持有目的上兩者都是為了出售后獲取資本收益和持有期間獲得的固定收益。因此，僅對(duì)投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值計(jì)量模式是金地公司一直進(jìn)行的，通過這種方法，資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值的一倍反應(yīng)。

(二)改善公司業(yè)績

在我國目前的發(fā)展?fàn)顩r下，增加的企業(yè)利潤，改善公司的業(yè)績隨著公允價(jià)值計(jì)量模式的出現(xiàn)而改變，并產(chǎn)生大量收益。

(三)改善融資的需要

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常需要進(jìn)行融資主要是由于住房建設(shè)時(shí)間比較長，資金周轉(zhuǎn)比較慢，現(xiàn)金流量也比較大。股權(quán)融資成本高、程序繁瑣，而且也會(huì)帶來諸如導(dǎo)致公司控制權(quán)被稀釋等問題，使得企業(yè)大多都會(huì)選擇向銀行來進(jìn)行債務(wù)融資，但向銀行貸款必須滿足其嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，如企業(yè)的償債能力指標(biāo)。只有當(dāng)償債能力指標(biāo)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)，才能發(fā)放貸款。目前來說，房地產(chǎn)的價(jià)值往往是歷史成本低于的公允價(jià)值，所以，當(dāng)計(jì)量模式轉(zhuǎn)化后資產(chǎn)總額便會(huì)大量上升，企業(yè)可以依靠轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式來達(dá)到美化財(cái)務(wù)指標(biāo)的目的。

四、金地集團(tuán)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響

(一)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)利潤的影響

在2013年之前，金地集團(tuán)一直采用成本模式，在那時(shí)不存在公允價(jià)值變動(dòng)損益，此時(shí)公司的利潤總額可以說是企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營成果。然而在2013年，金地集團(tuán)放棄成本模式，轉(zhuǎn)而選擇公允價(jià)值模式后，企業(yè)利潤總額的構(gòu)成項(xiàng)目中出現(xiàn)了公允價(jià)值變動(dòng)損益。在會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)變當(dāng)年，公允價(jià)值變動(dòng)損益占公司當(dāng)年利潤總額的比重高達(dá)43.25%，也可說金地集團(tuán)當(dāng)年的利潤總額有將近一半并不是企業(yè)自身經(jīng)營成果的反映，而是計(jì)量模式轉(zhuǎn)變的功勞。在后續(xù)的2014年和2015年，公允價(jià)值變動(dòng)損益占公司當(dāng)年利潤總額的比重有所下滑，2016年-2018年公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)利潤總額的貢獻(xiàn)率分別為6.33%、8.43%和2.79%。可見公允價(jià)值的變動(dòng)對(duì)利潤總額產(chǎn)生了一定的提升效果，并且使該公司的業(yè)績?cè)诒砻嫔系玫搅嗣阑?/p>

在初期，公允價(jià)值模式的計(jì)量為企業(yè)的利潤總額貢獻(xiàn)了三分之一到將近一半的水平；到后期，雖然金地公司的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)達(dá)到了一定程度上增加利潤的作用，但其貢獻(xiàn)率低于10%，并未對(duì)利潤造成重大影響。這表明即使在目前整體房價(jià)呈大幅度上升趨勢(shì)，因?yàn)椴煌髽I(yè)投資性房地產(chǎn)的構(gòu)成及所處區(qū)域存在的差異，單個(gè)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)利潤的影響難以計(jì)量，對(duì)企業(yè)產(chǎn)生其他影響。另一原因可能是由于近些年經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)下滑姿態(tài)，所以金地公司逐漸擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，減少房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)，渴望在互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)有所成就。

(二)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)凈利潤的影響

在2012年以前，金地集團(tuán)一直使用成本模式計(jì)量，轉(zhuǎn)換成公允模式后，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比重均不足10%，占比非常小。但是在計(jì)量模式轉(zhuǎn)變后，2013年到2018年金地集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)占公司的凈資產(chǎn)的比重將近三分之一?？梢娡顿Y性房地產(chǎn)在金地集團(tuán)凈資產(chǎn)組成中，在計(jì)量模式轉(zhuǎn)變后成了主要構(gòu)成部分。而且，隨著金地集團(tuán)規(guī)模不斷成長、業(yè)務(wù)范圍的不斷擴(kuò)展以及投資者的投資的進(jìn)一步跟進(jìn)，該占比可能會(huì)繼續(xù)增加。因?yàn)楫吘乖谖覈鼛啄暌约半S后幾年金地集團(tuán)業(yè)務(wù)所在的城市房價(jià)都高居不下而且繼續(xù)攀升跡象明顯。

經(jīng)過以上對(duì)金地集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)對(duì)利潤和資產(chǎn)的影響分析，可以得出，在目前房價(jià)居高不下的情況下，企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量能對(duì)企業(yè)的利潤起到正向的促進(jìn)作用，使企業(yè)的經(jīng)營成果得到優(yōu)化，得到更多投資者的青睞。