城市拆遷涉及征地房屋面積測量的幾點(diǎn)思考

鄧思琪

(吉安市國土資源局勘查規(guī)劃隊(duì) 江西 吉安 343100)

引言

隨著城市化的不斷推進(jìn)發(fā)展，拆遷工程規(guī)模正在不斷擴(kuò)大發(fā)展，目前主要分為兩個不同部分的拆遷工作，分別為已有城區(qū)拆遷以及農(nóng)村地區(qū)拆遷兩種類型。工作人員需要結(jié)合實(shí)際情況選擇合理有效的面積測量方法保證各個部分的經(jīng)濟(jì)效益能夠均衡實(shí)現(xiàn)。下文將對于兩種不同的測量方式進(jìn)行詳細(xì)論述。

一、征地拆遷對于城市化建設(shè)的重要意義

城市化拆遷的主要內(nèi)容針對那些房屋陳舊、路面臟亂差的位置，這些區(qū)域因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)備無法滿足現(xiàn)代人的生活習(xí)慣，因此迫切需要被改變重整。當(dāng)?shù)卣疄榱四軌蛟陂_發(fā)運(yùn)動中有效保護(hù)當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源，提高土地資源利用效率，需要對于當(dāng)?shù)亻_發(fā)區(qū)域進(jìn)行有效規(guī)劃、改變舊有的城市面貌、改善居民的生活環(huán)境。當(dāng)前新興城市的建設(shè)工作主要針對已有城市棚戶區(qū)以及農(nóng)村農(nóng)地等地區(qū)的房屋進(jìn)行拆遷。

城市化進(jìn)程中的拆遷工作是城市化推進(jìn)工作最為重要也是最為基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)，涉及到房屋產(chǎn)權(quán)所有人、相關(guān)地方企業(yè)以及政府多個方面的利益，因此需要能夠認(rèn)真對待這個問題，房屋拆遷補(bǔ)償主要分為實(shí)物房屋補(bǔ)償以及資金補(bǔ)償兩種方式，但是無論哪一種方式都會需要根據(jù)房屋的具體面積進(jìn)行補(bǔ)償分配，因此當(dāng)前的主要問題需要精確化測量房屋面積，這也是當(dāng)前測量工作人員所需要解決的主要問題[1]。

二、精確房屋面積測量的主要方法

(一)準(zhǔn)確了解房屋開發(fā)的必要條件。房屋面積的測量工作首先需要辨別住房的基本位置以及條件，是否能夠滿足后續(xù)所從事的相關(guān)生產(chǎn)活動以及生活實(shí)際需求，是否能夠提供基本的生產(chǎn)活動產(chǎn)所。按照國家政策的有關(guān)規(guī)定，房屋面積測量工作實(shí)施的原則主要具有以下幾點(diǎn)：首先房屋高度至少滿足在2.2m以上，并且所測量的目標(biāo)屬于上蓋以及維護(hù)結(jié)構(gòu)。同時房屋結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，經(jīng)過一定的使用年限，被評級為永久性建筑。為謀求拆遷補(bǔ)償而臨時修建的種種房屋建筑一般會被判定為違章建筑，不屬于房屋面積測量的范疇。

(二)兩種類型房屋面積測量依據(jù)和內(nèi)容。前房屋拆遷類型主要根據(jù)戶型以及使用的需求分為兩種不同的類型，即分別為城市范圍內(nèi)的拆遷房以及農(nóng)村土地征用拆遷房。兩種類型因?yàn)榉慨a(chǎn)所有權(quán)不同因此在測量的過程中往往需要采用不同的判定標(biāo)準(zhǔn)。

首先對于城市拆遷屋的測量方式而言，這些房屋建筑大部分都是屬于民用商品房，其核算的設(shè)計(jì)面積一般都是計(jì)價的基礎(chǔ)，產(chǎn)權(quán)的最終面積參考依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范實(shí)施，相關(guān)責(zé)任管理人員嚴(yán)格遵守規(guī)范條例實(shí)施工作。對于農(nóng)村集體拆遷用地而言，該類土地基本上不是通過商用購買的方式獲得，大部分都是通過自建的方式形成，這些建筑體系不具備任何商品性質(zhì)，無法進(jìn)入市場進(jìn)行流通。其次農(nóng)村集體土地房屋基本上都是建立在自家的房屋基礎(chǔ)上，大部分房屋沒有辦理房產(chǎn)證明，因此需要對所需拆遷的房屋進(jìn)行實(shí)際測量，一般不會涉及到分?jǐn)傆?jì)算的工作，只需要對于宅基地上符合建筑面積要求的部分進(jìn)行計(jì)算即可。同時還需要直接測量建筑物外墻邊的長度，測量部分與城市房屋的類型一致，工作人員實(shí)現(xiàn)測量周圍環(huán)境，然后繪制草圖[2]。

三、房屋面積測量的相關(guān)辦法以及具體步驟

(一)房屋面積準(zhǔn)備工作。房屋拆遷工作將會涉及到很多的民事糾紛，尤其在農(nóng)村地區(qū)，一些留守老人對于自身居住的地方具有很多的情感寄托，因此需要能夠在拆遷工作進(jìn)行之前及時和當(dāng)?shù)氐墓芾碡?fù)責(zé)人員進(jìn)行溝通聯(lián)系。然后分配好測量小組、組織以及準(zhǔn)備測量工具，測量小組的工作人員數(shù)量一般都是兩兩組合，現(xiàn)場工作人員則需要圍繞拆遷房屋進(jìn)行觀察分析，分析平面圖形的幾何形狀。

(二)兩種房屋類型面積實(shí)測。兩種不同區(qū)域類型的房屋面積測量需要采取不同的方式。例如對于城市拆遷房屋，這一類的房屋擁有者一般都具有自己的房產(chǎn)證，上面直接具體登記了房屋的原有面積，但是因?yàn)楹笃诜N種原因的限制往往會出現(xiàn)房屋面積和實(shí)際面積不符的情況。

一般而言，公共區(qū)域的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一般都是多個產(chǎn)權(quán)人共同擁有以及負(fù)責(zé)管理的部分，一棟小區(qū)中的樓道、過道以及公共區(qū)域等，面積的分?jǐn)偡▌t應(yīng)該依據(jù)測量規(guī)范進(jìn)行，做到公正精確。其次工作人員還需要明確測量的具體精確位置，按照有關(guān)規(guī)定，房屋面積測量一般都是從墻腳位置入手，逐漸上以上的外圍區(qū)域進(jìn)行計(jì)算。所以底層的所有尺寸也應(yīng)該納入計(jì)算的范圍之中，尺寸大小需要滿足幾何條件。如果上層外框投影和底部外框的水平投影處于一個平面中，則不需要進(jìn)行測量，只需要進(jìn)行標(biāo)記即可。如果兩個部分的數(shù)據(jù)存在較大差異，底部的外圍尺寸同時無法及時直接測量，則可以首先測量內(nèi)部凈長度，然后分別測量兩側(cè)的墻壁，最后將二者的數(shù)據(jù)相加[3]。

對于公共墻體的測量工作，測量人員首先判定墻體的基本性質(zhì)，是否屬于自用墻還是公用墻。如果屬于自用墻，則應(yīng)該全部納入到產(chǎn)權(quán)面積中，并且還會直接包括墻體測量。如果屬于公用墻，則還應(yīng)該分清公用的方式，墻體的厚度以及面積是否仍然處于公用性質(zhì)，根據(jù)相關(guān)的判定原則將其分擔(dān)到各個部分之中。部分墻體存在一半或者全部共同擁有，所以工作人員在繪制草圖的時候可以直接將產(chǎn)權(quán)的邊界線長度標(biāo)記出來，測量計(jì)算這個共有墻的中心線，然后可以依次類推出房屋的套內(nèi)面積[3]。

最后陽臺面積部分的測量工作。按照房屋產(chǎn)權(quán)測量規(guī)范，判定陽臺的類型性質(zhì)，區(qū)分封閉陽臺以及頂蓋陽臺的區(qū)別。陽臺部分的測量計(jì)算主要需要從長度以及寬度入手，同時還需要將陽臺的厚度的計(jì)算在內(nèi)，對于不規(guī)則的陽臺形狀則應(yīng)該通過幾何構(gòu)圖的方式進(jìn)行輔助計(jì)算。

在農(nóng)村部分的房屋面積測量過程中，測量工作人員需要結(jié)合實(shí)際的情況進(jìn)行分別判斷，例如很多農(nóng)村地區(qū)居民常常會在房屋的周圍設(shè)置自留地，這些區(qū)域上面是否具有已有建筑，是否能夠滿足相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)建筑要求需要經(jīng)過仔細(xì)地判斷分析，同時很多城鄉(xiāng)居民為了能夠在這個過程中獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益往往會選擇臨時搭建一些違規(guī)建筑，這些建筑不僅不會得到應(yīng)有的建筑經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，往往還會對于已有的建筑結(jié)構(gòu)產(chǎn)生質(zhì)量影響，因此遇見這種情況需要及時上報(bào)[4]。

四、結(jié)束語

綜上所述，房屋拆遷工程涉及到多個方面的經(jīng)濟(jì)效益，如何協(xié)調(diào)好這個過程中各個方面的經(jīng)濟(jì)效益往往需要政府相關(guān)負(fù)責(zé)部門能夠嚴(yán)格根據(jù)施工拆遷要求進(jìn)行面積測量，只有精確把握這個部分的測量工作，才能夠有效控制經(jīng)濟(jì)賠償，協(xié)調(diào)好各個方面的經(jīng)濟(jì)效益。