營(yíng)改增對(duì)綠地集團(tuán)的稅負(fù)影響分析

呂寧琳

(南京信息工程大學(xué) 江蘇 南京 210000)

一、綠地集團(tuán)的基本概況

綠地集團(tuán)雖建立時(shí)間并不長(zhǎng)，但其已從最初的兩千萬(wàn)元注冊(cè)資本，發(fā)展成為總資產(chǎn)超過(guò)六千億元的龍頭企業(yè)。

二、營(yíng)業(yè)稅與增值稅的計(jì)稅方法差異

營(yíng)業(yè)稅政策：根據(jù)營(yíng)業(yè)額及制定的營(yíng)業(yè)稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額

增值稅政策：房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人采取一般計(jì)稅方法；其中老項(xiàng)目則可選擇采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一經(jīng)選用，三年以內(nèi)不能改變；小規(guī)模納稅人按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅

三、增值稅應(yīng)納稅額測(cè)算

通過(guò)采用對(duì)比分析法，將營(yíng)改增前后的稅負(fù)情況進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)而得出項(xiàng)目在營(yíng)改增實(shí)施下對(duì)企業(yè)整體的增值稅稅負(fù)的情況。

增值稅稅負(fù)率=2,968,570,522.74/130,699,581,645.98=0.022712931≈2.27%

營(yíng)改增之后，綠地集團(tuán)的開(kāi)發(fā)成本大大降低。由于建筑業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的上游企業(yè)，所以建筑業(yè)的納稅狀況直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的納稅狀況。營(yíng)改增后建筑業(yè)各種材料的稅收均有不同程度減少。水泥、鋼筋的不含稅成本減少14.5%，木材的不含稅成本減少量相較水泥鋼筋類雖然不那么明顯，但是也超過(guò)10%。整個(gè)建筑行業(yè)的建筑材料按照3%抵扣稅款，成本減少2.9%。建筑業(yè)作為綠地集團(tuán)房地產(chǎn)的上游產(chǎn)業(yè)，直接影響著綠地集團(tuán)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，營(yíng)改增后綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)成本的變化給了綠地集團(tuán)更多發(fā)展的空間。

四、綠地集團(tuán)與行業(yè)總體稅負(fù)水平的比較分析

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)排行榜，在其中任意抽取30家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為數(shù)據(jù)樣本。將這30家企業(yè)在營(yíng)改增前后年度的第三季度流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)變化百分比與所得稅稅負(fù)變化百分百進(jìn)行比較，從而能夠?qū)I(yíng)改增前后的稅負(fù)變化情況進(jìn)行比較。

流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)變化平均值為-3.13%，在30家樣本企業(yè)中有27家企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)減少，占比90%，但仍然有2家企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)處于增加。所得稅稅負(fù)變化平均值為-13.59%，有20家樣本企業(yè)的所得稅稅負(fù)減少，占比66.7%。如果將流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)與所得稅稅負(fù)相加作為總體稅負(fù)，那么有21家的總體稅負(fù)是減少的，占比70%。企業(yè)稅負(fù)有所上升，凈利潤(rùn)下降是形勢(shì)，這種情況是否與營(yíng)改增有關(guān)，若有關(guān)，其相關(guān)系數(shù)是正是負(fù)，仍需要進(jìn)行下一步研究。

五、數(shù)據(jù)分析結(jié)果評(píng)價(jià)

(一)行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)

綠地集團(tuán)所在的房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家政策及法規(guī)制定等因素影響很大。現(xiàn)如今，由于房地產(chǎn)行業(yè)的購(gòu)買需求增加，大型城市以開(kāi)始實(shí)行限購(gòu)等各種協(xié)調(diào)政策，以使其能平穩(wěn)度過(guò)，中小型城市也隨之效仿大型城市的調(diào)控政策，所以這些行業(yè)政策的出臺(tái)使公司的運(yùn)作有了極大的不確定性。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注國(guó)家政策的轉(zhuǎn)變和整個(gè)社會(huì)的購(gòu)房走向，從而能夠順利度過(guò)這一時(shí)期，減少由于行業(yè)政策的變化而造成的諸多不利影響。

(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

綠地集團(tuán)主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其前期的資金投入較多，且項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期很長(zhǎng)，因此企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也較之其他行業(yè)更高。因此，資金的投入與收入的安全顯得尤為重要。公司要更加關(guān)注資金流的去向，對(duì)貨幣政策的轉(zhuǎn)變更加敏感，使得現(xiàn)金流和盈利能力有所增強(qiáng)與提高，對(duì)融資方式及融資途徑進(jìn)行加強(qiáng)管理，從而更加完善的利用資金，使得財(cái)務(wù)管理盈利化和規(guī)?；_(dá)到一定的高水平。

六、綠地集團(tuán)應(yīng)對(duì)措施建議

因城施策的政策仍將貫徹實(shí)施，大型重點(diǎn)城市因市場(chǎng)過(guò)熱而自2016年四季度開(kāi)始的“限購(gòu)、限貸”等調(diào)控政策仍將持續(xù)；而中小型城市則在政策的支持下進(jìn)行發(fā)展。各大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，基層建筑行業(yè)保持平穩(wěn)的發(fā)展，因而也有了一定的機(jī)遇。

(一)推動(dòng)創(chuàng)新，提升競(jìng)爭(zhēng)力

所謂創(chuàng)新是第一生產(chǎn)力，綠地集團(tuán)應(yīng)該發(fā)揮其大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目主業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，從而增加其競(jìng)爭(zhēng)力。綠地集團(tuán)可以通過(guò)儲(chǔ)備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將房地產(chǎn)與周邊特色相結(jié)合，特色創(chuàng)新從而突出企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。其次，可以重點(diǎn)利用大型城市的優(yōu)勢(shì)，輻射發(fā)展周邊城市的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，采取多種策略降低土地成本，取得長(zhǎng)足發(fā)展。再次，營(yíng)銷策略的改進(jìn)也有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展，適當(dāng)運(yùn)用政府的優(yōu)惠策略，減少庫(kù)存產(chǎn)品，全面提升產(chǎn)業(yè)的營(yíng)運(yùn)水平。最后，加強(qiáng)成本管理與控制，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的管理水平，以提升競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)多元化發(fā)展

綠地集團(tuán)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保持其多元化發(fā)展策略，除了本身主營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目外，可以更加完善企業(yè)的基建水平，也可以通過(guò)企業(yè)間的并購(gòu)，進(jìn)而提升綜合實(shí)力全面發(fā)展。對(duì)未取得長(zhǎng)足發(fā)展的中西部地區(qū)，可以進(jìn)一步開(kāi)拓其其他領(lǐng)域的基建項(xiàng)目。其次，加大融資能力，使得業(yè)務(wù)發(fā)展增強(qiáng)取得更大力度。最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利能力，不僅僅取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的水平，與線上線下的銷售水平也有決定性的影響。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)放商的銷售能力，也對(duì)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力有重要作用。

(三)提升企業(yè)管理水平

綠地集團(tuán)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)企業(yè)的人員控制與考核，使員工具備基本的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，可以適應(yīng)國(guó)家及政府制定的政策改革。融資水平的管理，使得企業(yè)資金的流動(dòng)性增強(qiáng)，提升項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)能力。選人用人也需要加強(qiáng)管控，崗位培訓(xùn)水平要提升，使得企業(yè)間的管理能夠更加規(guī)范和融洽。加強(qiáng)企業(yè)的文化宣傳力度，將企業(yè)文化建設(shè)提上日程。