淺談居住權(quán)首次入法

鮑舒婷

（上海市靜安區(qū)人民法院，上海200042）

一、居住權(quán)的起源

居住權(quán)在羅馬法體系中處于人役權(quán)的范疇。在羅馬法中，涉及居住使用他人房屋的權(quán)利包括用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)等。用益權(quán)是指在不毀壞物的實體的情況下使用他人物品并收獲孳息的權(quán)利，[1]其中既包含了使用權(quán)，又包含了收益權(quán)。使用權(quán)指的是在權(quán)利人需要的范圍內(nèi)使用他人的物的權(quán)利。使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)基本上和用益權(quán)人一致，但又并不擁有收益的權(quán)能。居住權(quán)則指的是居住他人房屋的權(quán)利，即變相之用益權(quán)、使用權(quán)，但其權(quán)能范圍大于使用權(quán)、小于用益權(quán)，其終止之原因，亦少于上述兩種無權(quán)，故雖從此蛻化而成，實亦個別之物權(quán)也。

羅馬法對各國民法具有極其深遠的意義和影響，產(chǎn)生于羅馬法的居住權(quán)制度，在眾多歐陸國家的近現(xiàn)代民法典中也均有所規(guī)定，包括《法國民法典》《德國民法典》等，只是在繼受該制度時，針對本國的傳統(tǒng)文化、現(xiàn)實國情進行了相應(yīng)修改?！斗▏穹ǖ洹吩诘?78條中將用益權(quán)規(guī)定為“如同本人是所有權(quán)人，享用所有屬于他人之物的權(quán)利，但享用人應(yīng)負責保管物之本體?！钡?25條至第631條規(guī)定使用權(quán)屬于用益權(quán)的一種，居住權(quán)則包含在使用權(quán)的范疇內(nèi)?！兜聡穹ǖ洹穼⒂靡鏅?quán)定義為不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承的使用他人之物的權(quán)利，包括物上用益權(quán)、財產(chǎn)用益權(quán)、權(quán)利用益權(quán)?！兜聡穹ǖ洹分械娜说南拗埔蹤?quán)，是一項具有物權(quán)性質(zhì)的使用權(quán)，但僅為特定人設(shè)立，且僅適用于不動產(chǎn)，其主要形態(tài)就是居住權(quán)。

而東亞各國，如日本、韓國等在其法制建設(shè)過程中雖然普遍繼受了以法、德為代表的物權(quán)制度，然而在西法東漸的過程中，并未將居住權(quán)這一制度納入法律體系，我國民法亦是如此。

二、居住權(quán)的立法歷程

（一）爭議時期

2002年，居住權(quán)制度曾在全國人大《物權(quán)法征求意見稿》中的用益物權(quán)部分中有所規(guī)定，其定義為居住權(quán)人對他人的住房以及其他附著物享有占有、使用的權(quán)利。隨后，《物權(quán)法（草案）》以12個條文規(guī)定了居住權(quán)制度。然而居住權(quán)是否應(yīng)引入我國物權(quán)法中，受到了各方面的質(zhì)疑。

贊成引入居住權(quán)的學者認為，居住權(quán)是房屋在財產(chǎn)體系中的地位提高的必然反映，有利于房屋效用以及家庭職能的發(fā)揮，也有利于房屋利用的利益平衡。[2]反對引入居住權(quán)的學者則認為，其一，我國民法中沒有地役、人役的二元劃分體系，單獨引入的居住權(quán)是否可以融入我國法律體系？其二，若要保留該人的居住權(quán)，可以通過附條件的房屋買賣、抵押等方式達成，亦可以通過在遺囑、遺贈中設(shè)立居住權(quán)的方式完成。況且從國內(nèi)外的現(xiàn)狀來看，社會福利、社會保險也可以有效保障人們的居住權(quán)，因此，從制度的需求度來看，該制度是否有引入的必要可想而知。[3]梁慧星先生還為此撰寫《不贊成規(guī)定“居住權(quán)”》一文，認為創(chuàng)設(shè)居住權(quán)的目的主要是為了解決父母、離婚后暫未找到居所的一方（通常是女方）及保姆這三種人的居住問題，但這些都可以在我國法律中得到保障，故該制度與我國的國情和實際是違背的。[4]

學術(shù)界針對居住權(quán)是否應(yīng)該入法這一問題展開了激烈的討論，最終全國人大法律委員會在第四次審議《物權(quán)法（草案）》中認為，居住權(quán)制度的適用范圍很窄，居住權(quán)糾紛多發(fā)生于親屬朋友之間，可通過婚姻法、合同法等救濟渠道加以解決，刪除了有關(guān)居住權(quán)的條文，故而在2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中沒有規(guī)定居住權(quán)。

雖然這一次影響極為廣泛的學術(shù)討論隨著《物權(quán)法》未規(guī)定居住權(quán)而告一段落，然而在司法實踐中，居住權(quán)案例始終不斷產(chǎn)生。但是由于我國物權(quán)法欠缺居住權(quán)制度，法官只能運用各種解釋方法保護居住權(quán)，如借助公序良俗原則保護居住權(quán)、在物權(quán)或債權(quán)意義上保護居住權(quán)、將居住權(quán)作為執(zhí)行異議依據(jù)或惡意認定標準等。[5]雖然這些做法可以達到保障當事人居住權(quán)的目的，但在法理上仍存在諸多不妥。其一，公序良俗原則是民法基本原則，固然可以填補法律漏洞，但主要保護的是基本權(quán)利。[6]而居住權(quán)在本質(zhì)上屬于私權(quán)利，依靠公序良俗原則保護居住權(quán)，容易賦予法官過大的自由裁量權(quán)，使判決帶有更多個人主觀色彩，亦不利于當事人對判決的信服。其二，若在物權(quán)或債權(quán)意義上保護居住權(quán)，那么在物權(quán)法、合同法無相關(guān)明文規(guī)定的情況下，居住權(quán)的真正屬性、權(quán)能都可能被曲解。其三，居住權(quán)若被作為執(zhí)行異議依據(jù)或惡意認定標準，則將淪為一種未經(jīng)登記的“事實物權(quán)”，[7]購房人可能因不知道該房屋上被設(shè)立了居住權(quán)而提高其交易風險。因此，引入居住權(quán)制度具有一定的社會需求性和合理性。

（二）居住權(quán)入法的意義

在經(jīng)歷居住權(quán)立法缺失的種種司法困境后，《中華人民共和國民法典》（下文稱《民法典》）于2020年5月28日通過，終于將居住權(quán)納入用益物權(quán)的范疇。《民法典》將居住權(quán)編入用益物權(quán)，并在第366條至第371條中對居住權(quán)制度進行了具體規(guī)定。

《民法典》第366條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。居住權(quán)制度體現(xiàn)了所有人對房屋的自由支配，其客體是所有人的房屋，其設(shè)立是為了滿足居住權(quán)人的生活居住的需要，包括占有、使用的權(quán)能。

從居住權(quán)條文中還可以看出《民法典》規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)當采用書面形式或遺囑方式，故屬于要式法律行為；居住權(quán)原則上無償設(shè)立，但是當事人另有約定的除外；居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，故具有身份性這一特點；居住權(quán)隨著期限屆滿或者權(quán)利人死亡而隨之消滅，所以有著期限性這一特征。

三、居住權(quán)入法的重要意義

（一）豐富物權(quán)形態(tài)

物權(quán)法調(diào)整的是人對物的權(quán)利范圍，對這種權(quán)利范圍的確認涉及人們的一種生活方式，因此物權(quán)法應(yīng)更貼近人們的實際生活。在我國秉持物權(quán)法定主義的背景下，物權(quán)種類相對固定，人們不能在現(xiàn)有物權(quán)體系之外任意創(chuàng)設(shè)一種新的物權(quán)類型，因此法律更應(yīng)該盡可能全面地規(guī)定物權(quán)的種類，便于人們充分利用財產(chǎn)。在以往，居住的權(quán)利可能來源于租賃、借用或其他法律關(guān)系，其法律基礎(chǔ)是債權(quán)，而居住權(quán)是物權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，在制度上具有優(yōu)勢地位。居住權(quán)入法，使得居住權(quán)人得以合法、便捷地享受法律賦予其應(yīng)有的權(quán)利，為人們運用財產(chǎn)的手段和方式制定更多合法有效的法律途徑，在其權(quán)利受到侵害時能夠有法可依，及時維護其合法權(quán)益。

（二）有效發(fā)揮房屋這一財產(chǎn)的效用

房屋是人們生活最基本的保障，但是很多社會弱勢群體仍無法通過擁有房屋所有權(quán)來解決其居住問題，加之建房、購房成本昂貴，住房問題已成為現(xiàn)代社會一個重要問題。雖然可以通過租賃、借用等方式達到使用他人的房屋的目的，但是債權(quán)的權(quán)能和效力仍不能與物權(quán)相提并論。再者，租賃是一種有償?shù)姆尚袨?，使用人需支付租金，無法完全適用于婚姻家庭等關(guān)系中；而借用雖然通常是無償?shù)?，但往往只能解決一時之需，無法使借用人長期穩(wěn)定地享有相應(yīng)權(quán)利。在居住權(quán)制度下，居住權(quán)人可以無償占有使用他人房屋，而房屋所有權(quán)人則可以通過設(shè)立居住權(quán)的方式以達成其某項意愿，或在其處置房屋，取得對價之后仍為自己保留房屋的居住權(quán)。房屋所有權(quán)人、居住權(quán)人都可以通過這一制度，實現(xiàn)自身利益的最大化。

（三）有利于保障弱勢群體的權(quán)益

用國家強制力的方式來保障社會弱勢群體的合法利益，這是法律具備人文關(guān)懷、社會正義的體現(xiàn)，是法律的一個重要的社會功能。我國此前的司法實踐中，由于缺乏居住權(quán)這一制度，使得法官不得不通過其他合法途徑保護當事人的居住權(quán)。但由于法律對居住權(quán)的權(quán)限范圍尚無明確規(guī)定，使得權(quán)利人的利益受保護程度受到很大影響。在司法實踐中，離婚后一方常常陷入無房居住的困境，這不僅是其個人生存能力造成的，也是當今社會高昂的住房成本導致的?；橐龇m然對生活困難一方設(shè)置了一定的幫助，但通過設(shè)立居住權(quán)的方式來保障居住困難一方更為切實有效。在法定繼承中，如果家庭只有一套住房，被繼承人死亡后房屋被歸為配偶所有，那么父母很可能面臨無房居住的問題。通過設(shè)立居住權(quán)，保障共同居住的年邁父母的權(quán)利，對于保障老年人的利益起到了很大作用。另外，老年人也可以通過將自己的住房出售給他人的同時為自己保留居住權(quán)的方式，解決其住房和養(yǎng)老的問題。此外，生活中也存在親戚朋友之間，一方自愿幫助、扶助另一方居住的情況，這是房屋所有權(quán)人的自我意愿，法律上不應(yīng)該為這種情況設(shè)置障礙。有了法律方面的規(guī)范，這種善意行為、互幫互助的道德風尚也可以得以進一步弘揚，引導良好的社會風尚。

四、結(jié)語

我國居住權(quán)首次入法僅規(guī)定了六條內(nèi)容，從居住權(quán)的定義、設(shè)立、特征等方面分析，我國居住權(quán)制度的適用范圍更偏向于保護社會弱勢群體，保障實際居住人的先居住權(quán)，以及保護父母子女、夫妻和特殊關(guān)系雙方等等人群對于房屋處分的意思自治，滿足弱勢群體對房屋的需求，具有扶助、贍養(yǎng)、關(guān)懷的性質(zhì)，填補了我國相關(guān)立法的空白，也為司法實踐提供了法律依據(jù)。然而用益物權(quán)的設(shè)立是為了人們充分利用財產(chǎn)，除了在婚姻家庭領(lǐng)域、社會保障體系領(lǐng)域等發(fā)揮重要的功能之外，該制度還可以為適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展需要而適用于相關(guān)商事領(lǐng)域，但該領(lǐng)域尚需通過司法實踐去不斷探索和創(chuàng)新。目前《民法典》確立的居住權(quán)適用范圍，對公民社會生活各方面具有引領(lǐng)作用，但隨著我國經(jīng)濟、社會、文化等各方面的不斷發(fā)展，居住權(quán)制度必將隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會變遷而不斷更新和完善。