《民法典》新增“居住權(quán)”的理解與適用探析

張懷文

（河北必道律師事務(wù)所，河北 石家莊050000）

《民法典》切實(shí)回應(yīng)了新時(shí)代人民的需求，其中為了貫徹黨的十九大提出的加快建立主體供給、多渠道保障人民群眾“住有所居”的要求，在第二編《物權(quán)編》下第三分編用益物權(quán)部分增設(shè)“居住權(quán)”章節(jié)，此舉將豐富房屋利用方式，發(fā)揮房屋使用價(jià)值，促進(jìn)房屋所有權(quán)形式多樣化的實(shí)現(xiàn)。然而作為法律執(zhí)業(yè)者，更應(yīng)注意對(duì)其科學(xué)理解與準(zhǔn)確適用。

一、問(wèn)題的提出

我國(guó)《民法典》總共用六個(gè)條文（第三百六十六條至第三百七十一條）規(guī)定了“居住權(quán)”，我國(guó)的居住權(quán)制度由此初步建立。但是由于居住權(quán)這一權(quán)利最初起源于羅馬法中的人役權(quán)制度，吸收進(jìn)入我國(guó)《民法典》實(shí)則存在一些理解與適用上的問(wèn)題。居住權(quán)設(shè)立之初是為解決婚姻中無(wú)夫權(quán)的喪夫女子以及被解放之后的奴隸等弱勢(shì)群體的居住問(wèn)題。[1]此時(shí)的居住權(quán)為受遺贈(zèng)人可長(zhǎng)久保留享受的權(quán)利，但不可將居住權(quán)再次轉(zhuǎn)贈(zèng)而讓與第三人，居住權(quán)也會(huì)因?yàn)闆](méi)有積極行使或人格降低等級(jí)等情形而滅失。從制度創(chuàng)設(shè)目的來(lái)看，羅馬法時(shí)期的居住權(quán)主要起到生活保障的作用，滿(mǎn)足生活必需、達(dá)到救助輔助的功能，[2]后來(lái)這一制度為歐陸各國(guó)民法典所承襲。我國(guó)針對(duì)“居住權(quán)”這一權(quán)利是否入典爭(zhēng)論由來(lái)已久，最終能夠在此次立法中予以規(guī)定，實(shí)屬不易。究其設(shè)立目的，在于滿(mǎn)足新時(shí)代民事主體多樣化的房屋利用需求，最大可能保障特定弱勢(shì)群體“住有所居”，發(fā)揮房屋的效用。

二、對(duì)《民法典》中“居住權(quán)”六個(gè)文的理解

（一）第三百六十六條:居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿(mǎn)足生活居住的需要

1.此條說(shuō)明了何為“合同式”居住權(quán)，即居住權(quán)人可通過(guò)簽訂合同的方式對(duì)所有權(quán)人的住宅進(jìn)行占有、使用，并排除第三人對(duì)房屋主張權(quán)利或?qū)嵤┓梁Φ臋?quán)利。

2.居住權(quán)主要可以滿(mǎn)足房屋所有權(quán)人對(duì)居住權(quán)人進(jìn)行贍養(yǎng)或扶養(yǎng)之需要，雖可通過(guò)合同的方式設(shè)立，但此種權(quán)利是一種他物權(quán)。

3.為滿(mǎn)足生活住房需要，居住權(quán)人有權(quán)占有和使用住宅，這一點(diǎn)反映了設(shè)立居住權(quán)的社會(huì)保障目的應(yīng)大于經(jīng)濟(jì)效益的立法本意。

4.居住權(quán)雖作為用益物權(quán)的一種，但具有特殊性，即居住權(quán)人對(duì)于權(quán)利的客體即住宅只享有占有和使用的權(quán)利，不享有收益的權(quán)利，不能以此進(jìn)行出租等營(yíng)利活動(dòng)。[3]

5.居住權(quán)一般針對(duì)他人房屋而設(shè)，[4]而房屋與住宅畢竟不同?！白约旱奈锊荒芴峁?作為役權(quán))服務(wù)”。[5]根據(jù)社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，故此處“住宅”應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大解釋為房屋及其附屬設(shè)施，這樣才更符合居住權(quán)設(shè)立目的及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

6.本條界定了居住權(quán)這一用益物權(quán)，但此并未界清居住權(quán)與其他用益物權(quán)的本質(zhì)區(qū)別，尚需在未來(lái)的司法解釋中予以明確。畢竟對(duì)他人房屋的“占有、使用”并不限于居住目的。

（二）第三百六十七條：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同

此條具體列明居住權(quán)合同需約定的主要內(nèi)容，并要求當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面的形式訂立，以此清晰界定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系。[6]

（三）第三百六十八條：居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，即居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立

1.此條明確在合同無(wú)約定的情況下，居住權(quán)設(shè)立的無(wú)償性。

2.居住權(quán)的設(shè)立采用登記要件主義，以此區(qū)別于租賃權(quán)，有利于確保居住權(quán)清晰、明確，形成對(duì)抗第三人的效力。

（四）第三百六十九條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外

1.此條彰顯了居住權(quán)的設(shè)立的人身屬性，居住權(quán)人的處分受到限制，甚至法律禁止對(duì)其轉(zhuǎn)讓與繼承。基于設(shè)立目的不同，居住權(quán)可分為社會(huì)性居住權(quán)和投資性居住權(quán)。[7]此處為特定人的居住目的而設(shè)，故可以明確地認(rèn)定我國(guó)《民法典》將居住權(quán)限于社會(huì)性居住權(quán)并加以法律限制甚至禁止，以此維護(hù)居住權(quán)制度的設(shè)立初衷。

2.居住權(quán)權(quán)利具有享有上的專(zhuān)屬性，享有人只能為居住權(quán)權(quán)利人。然在權(quán)利行使方面無(wú)專(zhuān)屬性，這種情況下，居住權(quán)人可以授權(quán)的方式讓被授權(quán)人取得債法行使上的請(qǐng)求權(quán)。

3.允許當(dāng)事人通過(guò)另外約定對(duì)該住宅進(jìn)行出租，充分體現(xiàn)了民法的意思自治原則。

（五）第三百七十條：居住權(quán)期限屆滿(mǎn)或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷(xiāo)登記

1.此條規(guī)定了居住權(quán)消滅的兩種事由，一個(gè)是期限屆滿(mǎn)，一個(gè)是居住權(quán)人死亡，但略顯不周延。故此條在適用的時(shí)候應(yīng)作擴(kuò)大解釋?zhuān)热缇幼?quán)合同的解除、居住權(quán)人放棄居住權(quán)等情形均應(yīng)為居住權(quán)的消滅情形。

2.辦理注銷(xiāo)登記手續(xù)是居住權(quán)消滅的必經(jīng)程序，便于利害關(guān)系人權(quán)利的行使或保護(hù)。

（六）第三百七十一條：以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定

1.此條規(guī)定了“遺囑式”居住權(quán)的設(shè)立規(guī)則。結(jié)合《民法典》第一千一百三十三條的規(guī)定可知，依據(jù)遺囑繼承方式與依據(jù)遺贈(zèng)方式設(shè)立居住權(quán)，均為“遺囑式”居住權(quán)。承《民法典》第三百六十八條之規(guī)定，在遺囑生效后，還須進(jìn)行居住權(quán)登記手續(xù)，否則居住權(quán)不能設(shè)立。

2.“遺囑式”居住權(quán)的設(shè)立使用“參照”一詞，根據(jù)字面理解，參照即參考、仿照，類(lèi)似情況類(lèi)似處理。

三、《民法典》新增“居住權(quán)”在實(shí)務(wù)中的適用

在《民法典》出臺(tái)以前，有關(guān)保護(hù)居住利益的司法實(shí)踐的探索已不勝枚舉?？v觀近幾年的司法判例，由于法無(wú)規(guī)定，法院一般借助公序良俗原則來(lái)保護(hù)當(dāng)事人的“居住權(quán)”。筆者在執(zhí)業(yè)的過(guò)程中曾遇到類(lèi)似案例，現(xiàn)依據(jù)此次《民法典》新增“居住權(quán)”的相關(guān)規(guī)定予以分析。

在一例拆遷征收補(bǔ)償糾紛案中，當(dāng)事人A系農(nóng)村宅基地上房屋的所有人，B、C系登記在宅基地證上的共同居住人，B 、C、D系A(chǔ)的子女，在A去世后，C、D繼承了該房屋并翻新，現(xiàn)面臨征收拆遷補(bǔ)償。B、C對(duì)于D的宅基地主張權(quán)利，其聲稱(chēng)在宅基地證上A為其設(shè)立了居住權(quán)，既然現(xiàn)在無(wú)法行使占有、使用的權(quán)利，只能對(duì)于拆遷補(bǔ)償款享有收益的權(quán)利。結(jié)合此次《民法典》新增居住權(quán)規(guī)范，在此，我們首先需要考慮的是，A是否在其住宅上為B、C設(shè)立了居住權(quán)？根據(jù)一般的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，在當(dāng)時(shí)的社會(huì)背景下，宅基地證上對(duì)共同居住人的登記很可能是一種對(duì)B、C居住事實(shí)的一種確認(rèn)，不具有設(shè)權(quán)的性質(zhì)，在A去世后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《繼承法》的相關(guān)規(guī)定處理糾紛。另一種可能是A在其房屋上為B、C設(shè)立了居住權(quán)，根據(jù)居住權(quán)的登記要件主義，B、C對(duì)于A的住宅享有居住權(quán)，A為B、C設(shè)立居住權(quán)的客體是宅基地上的原有房屋，那么，在目前房屋已被C、D繼承的情況下，B、C主張對(duì)D 的宅基地行使權(quán)利，在面臨拆遷征收無(wú)法行使居住權(quán)的情況下，能否以宅基地的拆遷補(bǔ)償款為替代呢？即居住權(quán)是否有收益的權(quán)能？通過(guò)上文對(duì)《民法典》第三百六十六條之分析，基于居住權(quán)設(shè)立的社會(huì)保障性目的，為防止房屋居住權(quán)人被賦予收益權(quán)后與所有權(quán)人之所有權(quán)發(fā)生抵觸，故居住權(quán)雖然被承認(rèn)為用益物權(quán)的一種，但卻只有占有、使用的權(quán)能，故而在適用《民法典》后，本案例中的B、C無(wú)權(quán)對(duì)D宅基地拆遷補(bǔ)償款主張權(quán)利。

四、對(duì)《民法典》中“居住權(quán)”的分析與進(jìn)一步完善的建議

通過(guò)對(duì)民法典居住權(quán)六條文的解析可知，此次居住權(quán)被民法典明文規(guī)定后，居住權(quán)入典切實(shí)回應(yīng)了民眾需求。然而，居住權(quán)作為一項(xiàng)重要的用益物權(quán)，僅用六個(gè)法條規(guī)定未免有些單薄，仍有進(jìn)一步完善的空間。為保證居住權(quán)制度的體系化和科學(xué)性，更好指導(dǎo)實(shí)務(wù)，筆者提出以下幾點(diǎn)拙見(jiàn)：

第一，居住權(quán)的設(shè)立方式有些許狹窄，可以在目前“合同式”“遺囑式”等意定居住權(quán)的基礎(chǔ)上，另外確定法定居住權(quán)。如法律規(guī)定父母無(wú)房可住時(shí)對(duì)子女的房屋享有居住權(quán)；在離婚、繼承等住房分配糾紛中，無(wú)房的繼承人可以享有對(duì)房屋的居住一定期限的權(quán)利等。從比較立法的視角看，此種法定居住權(quán)世界上不乏先例。如《法國(guó)民法典》第五百七十九條規(guī)定，“用益權(quán)依法律設(shè)立，或者依人的意思設(shè)立”[8]具體法定居住權(quán)類(lèi)型可根據(jù)社會(huì)發(fā)展依法確認(rèn)。

第二，根據(jù)上文對(duì)入典的居住權(quán)條文理解與分析，我國(guó)現(xiàn)行居住權(quán)立法的社會(huì)保障目的大于經(jīng)濟(jì)效益，將居住權(quán)限定為社會(huì)性居住權(quán)，而且將居住權(quán)定位為用益物權(quán)。毫無(wú)疑問(wèn)，用益物權(quán)應(yīng)具有自己的權(quán)能，如占有、使用、收益等權(quán)能。從物權(quán)的性質(zhì)上說(shuō)，這些權(quán)能并不是從所有權(quán)中分離出來(lái)的，而是用益物權(quán)自己所具有的。[9]此處卻又強(qiáng)調(diào)居住權(quán)作為用益物權(quán)的一種，僅有占有、使用權(quán)能，明顯有違用益物權(quán)的特性，目前我國(guó)學(xué)者普遍認(rèn)為居住權(quán)可分為社會(huì)性居住權(quán)和投資性居住權(quán)，加之進(jìn)行投資性居住權(quán)的立法已成了國(guó)際趨勢(shì)，我國(guó)可借鑒國(guó)外的立法，同時(shí)承認(rèn)投資性的居住權(quán)，對(duì)此可以在未來(lái)的居住權(quán)司法解釋中予以明確。

第三，《民法典》有關(guān)居住權(quán)的規(guī)定對(duì)居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)缺乏強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)此，筆者認(rèn)為可以參照《法國(guó)民法典》第六百二十七條[10]的規(guī)定，明確居住權(quán)人的合理使用義務(wù)，同時(shí)可以參照適用“承租人”與“出租人”的權(quán)利義務(wù)規(guī)范。但考慮到居住權(quán)是介于房屋所有權(quán)和租賃權(quán)之間以居住他人房屋為內(nèi)容的用益物權(quán)，在強(qiáng)度上應(yīng)較于租賃權(quán)有其自身獨(dú)立性，盡可能減少居住權(quán)人和房屋所有權(quán)人之間的法律關(guān)聯(lián)。[11]

五、結(jié)語(yǔ)

居住權(quán)入典可謂我國(guó)對(duì)保障人民群眾“住有所居”的時(shí)代回應(yīng)，同時(shí)為我國(guó)創(chuàng)立人役權(quán)制度打開(kāi)了一道門(mén)，對(duì)于保障特定群體利益、充分發(fā)揮房屋效用意義重大。但我國(guó)的居住權(quán)制度畢竟剛剛建立，仍有進(jìn)一步完善的空間，“法律的生命在于實(shí)踐”，真正讓紙面上的“法”活起來(lái)還需要法律人貢獻(xiàn)智慧，讓居住權(quán)制度更好指導(dǎo)實(shí)務(wù)，順應(yīng)時(shí)代變遷。