釋放房改房價值效應(yīng)助力城市建設(shè)發(fā)展
——以南寧市房改房交易、征收及危舊房改住房改造工作為例

李剛

（南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心 廣西南寧 530023）

1 房改房存量現(xiàn)狀

自國家于20世紀(jì)90年代起實行城鎮(zhèn)住房制度改革以來，各地根據(jù)國家房改政策并結(jié)合地方實際，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公有住房出售工作，轉(zhuǎn)變住房分配體制。地方人民政府根據(jù)房改政策測定標(biāo)準(zhǔn)價、成本價、經(jīng)濟(jì)適用價等售房標(biāo)準(zhǔn)，將公有住房出售給具備購房資格的城鎮(zhèn)職工，將房屋的公有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樗接挟a(chǎn)權(quán)，并以辦理權(quán)屬登記的方式在法律上予以確認(rèn)和保障，這種類型的已購公有住房即我們俗稱的房改房。至今，按房改政策大規(guī)模出售公有住房工作已結(jié)束，形成了一定規(guī)模數(shù)量并已確權(quán)登記的存量房改房。

南寧市至1992年實行房改至今，累計按房改政策出售公有住房約9萬余套，總面積約500余萬平方米，這些房改房大多居住環(huán)境不佳，房齡老舊、戶型設(shè)計落后、配套設(shè)施不足、交通環(huán)境擁堵。隨著城市建設(shè)發(fā)展更新，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，這些房改房的住戶改善居住條件需求逐漸增強，由于房價高企，大部分的業(yè)主由于經(jīng)濟(jì)條件的限制，必須通過將原有房改住房出售變現(xiàn)的方式為改善居住條件籌集資金。

房改房雖然取得了物權(quán)登記，但由于歷史及政策的原因，其上市交易變現(xiàn)的行為還是受到一定的限制，程序繁瑣復(fù)雜，業(yè)主交易難度較大；很多房改房小區(qū)處于老舊城區(qū)，城市建設(shè)發(fā)展需要對舊城區(qū)進(jìn)行拆遷改造，房改房的征收補償價格往往較低，業(yè)主抵觸情緒較重；有些房改房小區(qū)房齡老舊，房屋安全性能較差，又未列入舊城改造計劃，業(yè)主急需改善居住條件而無法實現(xiàn)。以上情況，不同程度地阻礙房改房價值的釋放，房改房上市困難、變現(xiàn)價值少、置換條件低，直接打擊了房改房業(yè)主改善居住條件的需求，不利于增強新增房屋的消費，不利于舊城改造工作推進(jìn)。為此南寧市近年來，出臺了相關(guān)政策，鼓勵引導(dǎo)房改房上市交易，保障房改房的征收補償權(quán)益，多渠道促進(jìn)危舊房改住房改造，取得較為良好的效果，充分釋放了房改房的價值效應(yīng)，從而間接促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展。

2 多政策多渠道釋放房改房價值

2.1 完善物權(quán)登記、提高房產(chǎn)價值

1992年，根據(jù)國務(wù)院、自治區(qū)有關(guān)文件精神，南寧市制定并頒布《南寧市城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案》，全面開展房改工作，但由于廣西屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為落后的地區(qū)，職工購買力及意愿較低，為推進(jìn)房改工作，在房改售房時僅向職工出售了套內(nèi)面積部分，公攤面積部分暫不出售，并以套內(nèi)面積作為產(chǎn)權(quán)辦證面積，此做法形成慣例，造成南寧市已登記辦證的房改房絕大部分不含公攤面積。上述問題乃歷史政策造成，房改房按套內(nèi)面積上市交易導(dǎo)致價值缺失，公攤面積部分權(quán)利歸屬不清，引起矛盾糾紛。2008年《物權(quán)法》頒布實施，《物權(quán)法》對建筑物的區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了明確規(guī)定，業(yè)主對專有部分（即套內(nèi)面積）享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對共有部分（即公攤面積）享有共有和共同管理的權(quán)利，業(yè)主轉(zhuǎn)讓專有部分，共有部分的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓（《物權(quán)法》第七十、七十一、七十二條）。由于房改政策的歷史原因，按套內(nèi)面積出售公有住房并辦證，造成物權(quán)混淆、割裂、不完整的問題逐漸凸顯，業(yè)主不斷反映要求解決。

為妥善解決歷史問題，完善房改房上市交易程序，南寧市房改辦會同產(chǎn)權(quán)交易中心、國土局等單位共同研究草擬了《南寧市已購公有住房上市出售管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）并報南寧市人民政府發(fā)布（南寧市人民政府令【2012】第3號），經(jīng)過一段時間實施，又于2017年修訂（南寧市人民政府令【2017】第6號）。《管理辦法》明確規(guī)定房改房上市交易須補交公攤面積價款及土地出讓金，且價格標(biāo)準(zhǔn)較低，公攤面積價款按交易當(dāng)年南寧市人民政府公布的經(jīng)濟(jì)適用住房價格折舊后核定，土地出讓金按交易當(dāng)年南寧市人民政府公布的同地段同類型標(biāo)定地價的10%核定，補交上述款項后，不動產(chǎn)登記將公攤面積計入產(chǎn)權(quán)面積，將劃撥土地變性為出讓土地，將房屋性質(zhì)變更為市場化商品房。通過這些政策措施，一方面因應(yīng)《物權(quán)法》的要求，完善房改房的物權(quán)登記，體現(xiàn)完整物權(quán)價值，另一方面，讓房改房業(yè)主以相對低廉的價格獲取完整物權(quán)，相當(dāng)于房屋價值獲得了較高溢價。以上措施提高了房改房等已購公有住房上市交易的活躍度，房改房業(yè)主通過上市交易獲得改善居住條件資金，增加了對新增房屋的消費力度，在一定程度上刺激了城市建設(shè)發(fā)展，2018年、2019年兩年南寧市交易的房改房等已購公有住房7000余套即為例證。

2.2 提高補償標(biāo)準(zhǔn)、推進(jìn)征收工作

南寧市房改房小區(qū)大多處于老舊城區(qū)，隨著城市建設(shè)發(fā)展，為切實改善人居環(huán)境和城市面貌，優(yōu)化城市布局，調(diào)整城市功能結(jié)構(gòu)，舊城改造工作日益受到重視，老舊城區(qū)不可避免涉及征收補償問題，而房改房作為政策性住房，在征收補償問題上存在不少難點，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：①房改房產(chǎn)權(quán)登記面積僅為套內(nèi)面積，在涉及舊城改造的征收補償工作中，僅依據(jù)套內(nèi)面積進(jìn)行貨幣補償或產(chǎn)權(quán)置換，業(yè)主往往不能接受，對于公攤面積部分的權(quán)屬爭議導(dǎo)致征收工作推進(jìn)困難。②征收的房屋有部分屬于單位公房，大多房齡老舊、戶型較小，由于歷史或政策原因沒有能夠按照房改政策出售給職工，而租住這些房屋的職工大多為困難戶，一旦拆遷職工住房問題無法解決，抵觸情緒強，動遷困難。③房改房貨幣補償價格無法滿足房改房被征收戶重新置業(yè)的需求，房改房一般較為陳舊，市場評估價值不高，按此價格補償，被征收戶再購買新房則有較大資金缺口，覺得改善居住條件成本過高，難以承受，不愿配合征收工作。

針對上述情況南寧市采取了針對性的政策措施：前文中《管理辦法》除了上市交易房改房外，還針對被征收的房改房補交公攤面積價款進(jìn)行了規(guī)定，業(yè)主可按購買房改房當(dāng)年核定價格購買公攤面積，購買后視同產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行補償或置換，僅2018年、2019年被征收房改房補購公攤面積約2000余套；租住單位公房的困難職工，根據(jù)《關(guān)于加快推進(jìn)南寧市城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的實施意見》（南府辦【2010】205號）精神，如其未購買過政策性住房且名下無其他房屋的，經(jīng)報市人民政府同意，可按照征收當(dāng)年房改售房價格購買其租住的公房后視同有房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行補償或置換，僅2018年、2019年被按視同房改政策征收的已購公有住房約800余套。對于選取貨幣補償?shù)姆扛姆勘徽魇諔?，補償標(biāo)準(zhǔn)按照同地段新建商品房的平均售價核定，不再按價格較低的市場評估價補償。

通過以上政策措施，彌補了房改房因歷史政策原因造成的物權(quán)混淆，產(chǎn)權(quán)模糊的問題，解決了租住公房的困難職工無受償資格面臨房屋征收后無房可住的困難，解決了房改房業(yè)主因貨幣補償價格低，購買新房困難從而抵觸征收工作的問題。這些問題的解決促進(jìn)了了房屋征收工作的進(jìn)展，提高了房屋征收簽約率，舊城改造工作順利推進(jìn)，城市面貌、城市功能規(guī)劃得以改善。

2.3 推進(jìn)舊房改造、助力城市更新

房改房住宅小區(qū)大多房齡老舊，使用功能及安全性能均不佳，但限于城市建設(shè)規(guī)劃及資金投入，部分老舊房改房小區(qū)暫未能列入舊城改造范圍，而這些老舊房改房業(yè)主又無經(jīng)濟(jì)能力購置新房，改善居住條件的需求被抑制，廣西壯族自治區(qū)出臺的《廣西壯族自治區(qū)危舊房改住房改造暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）很好的解決了這個問題。《暫行辦法》規(guī)定，利用原有住宅建設(shè)用地，通過單位和職工共同籌資的方式，拆除原有老舊住宅，按照核定的加建套數(shù)新建住宅樓。原住戶按照1：1.3面積比例免費得到一套還建房，與加建的非還建房房的總建設(shè)成本由參與非還建房的單位和職工共同分?jǐn)偅袆潛苡玫匕礃?biāo)定地價的40%繳納土地出讓金后轉(zhuǎn)為出讓用地，新建住宅性質(zhì)即轉(zhuǎn)化為市場化商品房。

《暫行辦法》的實施，很好的解決了老舊房改房小區(qū)改造難題，起到幾方面明顯效果：①老舊房改房業(yè)主改善居住條件的需求得以滿足，業(yè)主不僅可以按房改房購房當(dāng)年價格補購公攤面積，并計入產(chǎn)權(quán)面積，還可按照1：1.3面積比例得到一套新住房，即使超出面積部分價格亦只按非還建房價格支付，僅用較低經(jīng)濟(jì)成本即可改善居住條件。②能夠集約利用原有住宅用地，改善居住條件和環(huán)境，對于暫時無法列入舊城改造的老舊房改房小區(qū)，通過職工籌資方式完成拆舊建新的改造工作，相當(dāng)于拓寬了城市舊城改造建設(shè)的渠道。③能夠解決部分中低收入職工家庭的住房困難，在一定程度上平抑了不斷高企的房價，對南寧市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到一定的作用，參與非還建住房的職工實際購房成本與同地段新建商品房價格相比，大致在50%～70%之間，僅2018年、2019年南寧市城區(qū)危舊房改住房改造項目批復(fù)拆除舊房約3000余套，計劃新建7000余套?！稌盒修k法》對老舊房改房小區(qū)的改造工作起到良好的推動作用，與政府主導(dǎo)的舊城改造相得益彰，共同促進(jìn)了城市建設(shè)的發(fā)展。

3 結(jié)語

城市建設(shè)除了發(fā)展新區(qū)，老舊城區(qū)的更新改造亦不容忽視，而老城區(qū)中除了私宅之外，老舊房改房小區(qū)是改造的一個難點，創(chuàng)新工作方式，因地制宜制定合理的政策，是促進(jìn)老舊房改房小區(qū)改造工作的有效方式。拓展新區(qū)，改造老區(qū)，新舊并舉，城市建設(shè)方可煥發(fā)蓬勃生機(jī)。