極限工期條件下樣板區(qū)及樣板房從零到精裝修交付實踐

舒樂

重慶三峽城市建筑工程有限公司 重慶 401120

1 背景

總包單位承接施工的國內某城市某大型住宅小區(qū)，在土石方開挖、場地平整階段突然接到業(yè)主通知，需要在10天之內，在施工現(xiàn)場新做4套樣板房及精裝修，工期從下發(fā)正式施工圖和商務條件確定后開始計算，此時臨近春節(jié)還有16天時間。

4套樣板房建筑面積從70m2至125m2不等，戶型為主流的兩居室、三居室、四居室，裝修風格為現(xiàn)代、簡歐、輕奢等，無復雜的造型和線條。業(yè)主要求：建筑墻體尺寸按設計尺寸1∶1復制，所有柱、井均要體現(xiàn)；樣板房內天、地、墻精裝修，配備衛(wèi)生間潔具、廚房櫥柜和潔具、吸油煙機和燃氣灶、防盜門、室內門、玻璃門窗、陽臺欄桿、開關照明，不配備其他家具和電器；每個房間要有一個插座正常供電，其余插座只按設計位置安裝面板，不埋管、布線，不安裝給、排水；外墻按設計做有色外墻漆；樣板區(qū)要簡潔明亮，并布置紅毯綠植[1]。

2 商務條件

人工費按實計算，技工單價為750元/工日，普工單價為300元/工日，每個工日按8小時計算，由業(yè)主和總包單位每天記錄用工情況，雙方簽字確認后作為結算依據(jù)。

材料費按實計算，輔材單價按實際采購的品牌、規(guī)格報業(yè)主審核后確認，數(shù)量按實際采購數(shù)量，由業(yè)主和總包單位在材料到場后清點，雙方簽字確認后作為結算依據(jù)。主材由業(yè)主設計部、成本部和分包單位在建材市場選型、定樣、定價，分包單位支付材料費，按業(yè)主和總包單位雙方現(xiàn)場確認的數(shù)量（含損耗）進行結算。

其他直接費均按實計算，管理費、利潤、規(guī)費、稅金執(zhí)行該城市所在省份2016年計價定額。該項目無預付款，納入總包單位期中支付范疇[2]。

3 施工部署

3.1 專業(yè)分包和項目管理團隊

接到通知后，總包單位下屬的裝飾專業(yè)分包單位立即派出管理團隊到場，一方面聯(lián)系了當?shù)貏趧瞻嘟M，確定各專業(yè)班組的勞動力數(shù)量；另一方面全程參與了總包單位與業(yè)主的商務談判。分包合同約定：施工過程中總包單位按需向分包單位撥付資金，用于分包單位支付人工費、材料費等，分包單位不墊付資金；所有直接費按業(yè)主確認的金額全部支付給分包單位。

項目管理團隊組成：總包單位生產(chǎn)經(jīng)理1名，負責現(xiàn)場總協(xié)調、土建配合施工，專職安全員和預算員各1名；分包單位項目經(jīng)理、施工員、設計師各1名，采購員2名，項目經(jīng)理負責裝飾總協(xié)調，施工員和設計師負責一切生產(chǎn)、技術方面工作，采購員負責輔材的配送以及在建材市場采購主材。

3.2 樣板區(qū)場地

因業(yè)主未提供樣板區(qū)設計圖，經(jīng)與業(yè)主現(xiàn)場商定，在施工現(xiàn)場內距工地大門30m處一塊較平整的場地上劃出15.5×56m的區(qū)域作為樣板區(qū)。4套樣板房入戶門統(tǒng)一面向通道，另一側距離邊墻1m，戶型之間間距2m，接待處與樣板房之間設屏風墻，接待處進深3.6米。設兩個安全出口，配備足量的滅火器。樣板區(qū)外迎賓面的地面用混凝土硬化連接場內道路，直達工地大門。

3.3 主要工藝流程

對樣板區(qū)場地平整、壓實后，綁扎Φ16@200雙向單層鋼筋網(wǎng)，澆筑C30混凝土，形成一個300mm高的基礎平臺?；炷撂砑釉鐝妱B(yǎng)護24h后，立即開始裝修施工。在樣板區(qū)頂部搭設鋼屋架大棚，四周用防火夾芯板搭設邊墻并設塑鋼窗，與裝修同步施工。樣板房的墻體用輕鋼龍骨加木基層的方式制作，面封石膏板后直接進行裝修飾面。

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裝修施工階段，4套樣板房原則上同步進行，各分項工程、工序既有搭接又有交叉，利用一切已完工序的作業(yè)面，盡可能早的開始下一道工序。

適當在樣板區(qū)內、外布置成品綠植，不需現(xiàn)場種植。

3.4 勞動力

基礎平臺及大棚的施工所需工人不多，直接從現(xiàn)場勞務分包單位調用。裝修施工工序煩瑣且機械化程度不高，所需木工人數(shù)最多，油工、瓦工次之，電工和普工最少，高峰時期每天所需人數(shù)可達55人以上。每天工作時間從早上7點到晚上11點，因勞動力數(shù)量在此春節(jié)時間點受限，無法安排兩班倒，故不通宵作業(yè)。

3.5 材料供應

基礎平臺及大棚的施工，直接調用現(xiàn)場既有材料。裝修用的輔材，由分包單位直接通過合作的供應商配送；裝修用的主材，則要在建材市場上僅有的幾家供應商中選型定樣，此部分不確定因素較多，是本項目的重點和難點所在[3]。

4 施工過程

從接到通知后，總包單位在2天時間內和業(yè)主確定了商務條件，和分包單位落實了分包合同。接到通知的第3天，在選定的樣板區(qū)上平整場地、壓實、支模、綁扎鋼筋網(wǎng)，當天就完成了基礎平臺的混凝土澆筑、振搗和覆膜養(yǎng)護。接到通知的第4天，業(yè)主下發(fā)正式施工圖，開始計算工期。

4.1 工期第1天

當天中午，部分木工到場，第一批輕鋼龍骨和板材亦到場，基礎平臺混凝土有了一定強度，由施工人員帶領木工開始放線，設計師復核。一個戶型放線完經(jīng)業(yè)主確認后，馬上安裝地龍骨，遇到門、窗、陽臺的位置龍骨切斷。木工和后續(xù)輔材從下午開始陸續(xù)到場，施工持續(xù)到晚上，墻體輕鋼龍骨基本安裝完畢，有1個戶型已開始進行封板。

4.2 工期第2～3天

主要進行墻體制作和封板。因是1∶1復制尺寸，遇到200mm厚的墻體就需要安裝雙層輕鋼龍骨，再兩面封雙層板。先封一層B1級阻燃板，滿足強度和防火的要求，再封一層紙面石膏板。該項工作是關鍵工作，4個戶型平行施工，大約持續(xù)了2天。與此同時，在基礎平臺混凝土養(yǎng)護48h后開始進行大棚施工，柱距3米，跨距同基礎平臺短邊尺寸，每跨立柱上安裝拱形鋼屋架，再用通長6m的矩管做檁子，然后安裝彩鋼板，最后安裝四周邊墻與塑鋼窗。大棚最低點離地4m高，整個樣板區(qū)空間無壓抑感。第3天電工進場，對陸續(xù)已經(jīng)完成封板的墻體開槽、埋管和布線，完成一面墻的封板，就在此面墻開槽，4個戶型依次施工。

4.3 工期第4天

4.4 工期第5～7天

第5天瓦工進場貼墻、地磚?？?、餐廳鋪地磚時因交叉作業(yè)較多、人員較多，鋪好一段，就用木板保護一段。廚房、衛(wèi)生間場地受限，一個空間只能容1個技工操作1個普工配合，加上設計有對縫、拼花的要求，此項工作進度較慢，到第7天才基本完成，陽臺地磚留到第8天鋪貼。此3天內，木工也完成了臥室地面木基層制作，采用的是木龍骨加阻燃板作為木地板的基層，天棚吊頂?shù)姆獍?、刮膩子也陸續(xù)完成。從第5天開始，為使膩子盡快干燥，在每個房間設置了2～3個移動式碘鎢燈進行加溫烘烤，碘鎢燈采用密閉式防雨燈具，燈具和支架接零保護良好，并派專人看守。防盜門在第7天安裝完成，選用市場上成品門安裝。

4.5 工期第8天

木地板、玻璃門窗、櫥柜、室內門、陽臺欄桿等進場安裝。木地板和踢腳線安裝完成后立即鋪上紅毯保護。玻璃門窗按設計的門、窗洞尺寸來制作，安裝順利。櫥柜因供應商只能派出2名工人安裝，花了整整1天。室內門因個別門與現(xiàn)場不符，到第9天現(xiàn)場改造后才全部裝好。欄桿安裝因與陽臺貼地磚有所沖突，只能交叉進行，到最后因裝欄桿使地磚松動、脫落的又進行了修補。當天晚上，照明安裝完成，立即用軟膜進行保護。

4.6 工期第9天

對大部分達到強度的膩子進行打磨，每個戶型安排了5個油工同時進行，晚上涂飾內、外墻和天棚乳膠漆。因仍有少許部位膩子強度不夠無法打磨，晚上繼續(xù)加熱烘烤。當天完成潔具、廚房電器安裝，并對樣板區(qū)場內、外的垃圾進行了清理，多余材料搬移至附近庫房。

4.7 工期第10天

業(yè)主自家的物業(yè)公司，派來30名保潔人員對樣板區(qū)和樣板房進行開荒保潔。因油工需對剩余小部分膩子進行打磨、涂飾乳膠漆，瓦工需對部分墻、地磚進行最后的勾縫、補膠以及其他零星的修補，現(xiàn)場就是一邊在施工，一邊在保潔，施工弄臟了再保潔，如此反復、逐步推進。傍晚時候保潔完成，所有工人撤場，項目管理團隊和業(yè)主團隊一起鋪紅毯，布置展板、標識標牌，將當天已到場的綠植放置在各個區(qū)域。最終在晚上12點，項目全部完工[4]。

5 重點、難點及應對措施

本項目最大的重點、難點在于已臨近春節(jié)，絕大多數(shù)主材供應商已休業(yè)，所選產(chǎn)品如何與樣板房設計的尺寸、風格相匹配的問題。主要的應對措施為根據(jù)市場現(xiàn)有的成品、樣品，業(yè)主設計師盡量按照樣板房的風格、尺寸來選樣，但具體情況各有不同。

門及門套有個別與門洞尺寸不相符的，由施工現(xiàn)場修改門洞尺寸來匹配門的尺寸。有2套室內門運到現(xiàn)場后發(fā)現(xiàn)門套大小與墻體厚度不相符，現(xiàn)場再改墻體厚度已來不及，決定將門套側板切割改小，再用槍釘將其與套線拼接，打膠遮釘眼，瑕疵幾乎不易察覺。

櫥柜臺面人造石可現(xiàn)場加工，櫥柜柜體根據(jù)現(xiàn)場情況進行修改，只要能保證臺面石材穩(wěn)固，燃氣灶和洗菜盆的大小和安裝位置不變即可。

玻璃門窗、陽臺欄桿在正常情況下是在洞口或墻體已經(jīng)成型的基礎上，復核尺寸后再下單生產(chǎn)，但本項目按此方式根本來不及。于是要求木工班組嚴格按圖紙尺寸來預留洞口和制作墻體，玻璃門窗按圖紙尺寸預減少一定尺寸直接下單生產(chǎn)，陽臺欄桿預增加一定尺寸也直接下單生產(chǎn)，這樣才能確保按期到貨和安裝。

衛(wèi)生間臉盆柜的尺寸一定要比現(xiàn)場預留的寬度小一點，以保證可以安裝到位。

6 成本核算

根據(jù)裝飾專業(yè)分包單位的成本核算，裝修人工費49.5萬元，材料費61.2萬元，措施費0.6萬元，直接費合計111.3萬元，較常規(guī)項目增加約100%。

7 結束語

因各種資源不易取得，業(yè)主要求工期又極短，本項目作為在極限工期條件下的一次工程實踐，最終得到業(yè)主認可。在當今房開企業(yè)強調“快推進、高周轉”的開發(fā)模式下，此類搶工的情況時有發(fā)生，作為施工單位，必須強化管理，在人才、物力、財力、快速響應等方面有更充分的準備，提供更高效和專業(yè)的服務，才能在市場競爭中獲得一席之地。