地產(chǎn)住宅項目精裝修管理及相關(guān)問題要點研究

張云海

（廈門市萬科企業(yè)有限公司， 福建 廈門 361000）

0 前言

隨著我國城市化進程的不斷深入和發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在此背景下得到極大的進步和轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)項目的增多和完善，有效緩解了我國人口住房的重要問題。房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋銷售過程中，可以利用精裝修的房屋模式來提升住宅的整體檔次，并且地產(chǎn)住宅的精裝修與其他裝修有很多不同點，需要對其進行科學管理，提升其精裝修住宅的有效利用率和本身價值，同時需要針對于精裝修住宅的特點來采取有效措施解決住宅精裝修工作中存在的問題，提升精裝修住宅的社會價值。

1 案例背景及分析

隨著近些年地產(chǎn)開發(fā)商與客戶交樓時提供全套住房裝修比例不斷提升，住建部對于此種住宅裝修方式的關(guān)注力度和建設(shè)力度不斷增加，根據(jù)實際數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京、上海等一線城市全套精裝住宅占據(jù)本城市總體住宅比例的40%到50%之間，廣州占據(jù)70%以上，另外一些二、三線城市全套精裝住宅占據(jù)的比例也在逐漸上升，隨著住宅建設(shè)科學技術(shù)水平的不斷提升，在未來的發(fā)展建設(shè)中，商品住宅精裝修占據(jù)住宅的總體比例將江湖逐漸增加。

在未來地產(chǎn)住宅開發(fā)過程中，將會出現(xiàn)地產(chǎn)住宅屬性從商品時代逐漸抓變?yōu)椤吧唐贰迸c“產(chǎn)品”時代并存的發(fā)展態(tài)勢，并且地產(chǎn)住宅逐漸利用技術(shù)和產(chǎn)業(yè)化手段，向著綠色建筑方向發(fā)展，我國某地產(chǎn)企業(yè)在住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展戰(zhàn)略中，提出了相關(guān)的戰(zhàn)略流程。

從該地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略來看，其已經(jīng)借助綠色建筑的相關(guān)平臺和理念將商品住宅利用產(chǎn)業(yè)化手段和技術(shù)經(jīng)過工業(yè)化的裝修和建設(shè)，已經(jīng)形成一種適合于現(xiàn)代人民對于住宅的裝修需求，其利用全裝修和部分精裝修以及各種裝修技術(shù)的應用，實現(xiàn)自身的企業(yè)發(fā)展，為未來商品住宅精裝修的發(fā)展道路提供一定的理論支持。同時在房屋裝修過程中一定要滿足客戶的需求，利用精裝修的裝修風格的方向來提升商品住宅的質(zhì)量和品質(zhì)，為人們提供更加優(yōu)質(zhì)的住宅服務。

2 精裝修地產(chǎn)住宅的定義和優(yōu)點

在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展建設(shè)過程中，對于房屋住宅的裝修主要有兩種裝修模式，簡裝修和精裝修。通俗而言，簡裝修是指對人們住宅內(nèi)部實施建簡單的裝修工作，例如墻皮、主體等；而精裝修主要是在簡裝修的基礎(chǔ)上進行修正和改進，目前我們所說的精裝修主要是對現(xiàn)代商品住宅進行一次性裝修之后而能夠形成一種城鎮(zhèn)集合住宅形式，主要是對住宅墻面、衛(wèi)生間、廚房以及地板等設(shè)施進行一次性裝修工作，從而提升商品住宅的品質(zhì)和檔次。

精裝住宅主要有三方面的優(yōu)點，第一點精裝修主要是將土建與裝修進行有機融合，這樣可以滿足住宅的整體布局，使其不失去原有的結(jié)構(gòu)連貫性，可以將裝修成本降到最低。在實際裝修過程中需要以人為本，堅持人性化原則，并且需要將裝修過程進行細化處理，避免出現(xiàn)裝修缺陷。第二點傳統(tǒng)住宅的裝修方式較為復雜和繁瑣，一般流程都是首先聯(lián)系裝修公司，然后由裝修公司到實地考察結(jié)合業(yè)主的裝修意愿，然后進行裝修作業(yè)，這樣整個裝修過程不但耗時，還可能增加一些不必要的出行成本。而精裝修是將裝修環(huán)節(jié)進行有效簡化，這樣可以極大的縮短裝修時間，提升裝修效率和質(zhì)量。第三點對于商品住宅精裝修而言，一般都是由房地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)一完成，并且為了更加實施人性化原則，降低空氣污染，提升人們居住體驗，目前裝修的材料都會選擇環(huán)保型材料，對于人們的身體健康有著一定的保障，并且可以促進地產(chǎn)住宅精裝修的可持續(xù)性發(fā)展。

3 地產(chǎn)住宅項目中精裝修工作存在的問題和措施分析

3.1 裝修材料的質(zhì)量管理

對于地產(chǎn)住宅的裝修而言，裝修材料是整個裝修過程的重要基礎(chǔ)，在實際裝修過程要對材料的質(zhì)量進行嚴格管理和把控，首先需要根據(jù)國家規(guī)定的標準使用相關(guān)的建筑材料，對材料的品種、規(guī)格以及質(zhì)量等各項數(shù)據(jù)進行嚴格的檢查和管控，特別是在關(guān)鍵環(huán)節(jié)和房屋住宅的隱蔽位置材料方面更要注重質(zhì)量的標準；其次需要結(jié)合業(yè)主的需求，提升業(yè)主居住的基本體驗和房屋的居住舒適感，在材料的選擇上除了對質(zhì)量的關(guān)注，還要根據(jù)業(yè)主需求選擇適合業(yè)主視覺感受的美觀材料，提升房屋建設(shè)的視覺體驗。最后在材料裝修過程中需要相關(guān)的裝修人員嚴格安裝裝修操作流程作業(yè)，并且操作標準需要安裝業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商之后的標準執(zhí)行，保證材料的各項性能都符合裝修實際要求，并且要求相關(guān)的管理人員簽字同意，方可投入到裝修作業(yè)中[1]。

3.2 裝修過程的質(zhì)量管理

在實際地產(chǎn)住宅精裝修項目進行過程中所涉及的相關(guān)技術(shù)與施工工序都較為復雜，因此對于這些方面的內(nèi)容管理也會存在較大的難度，在如此復雜的工序和技術(shù)中避免不了出現(xiàn)質(zhì)量問題，所以應當要求管理人員對施工過程各項階段進行嚴格把控，結(jié)合開發(fā)商與精裝修的實際發(fā)展情況制定正確的質(zhì)量標準，進而有效的實現(xiàn)全過程精裝修的質(zhì)量管理工作。

第一：房屋主體建設(shè)。在設(shè)計方案中需要對房屋主體裝修的各項數(shù)據(jù)進行嚴格分析和控制，對于各種設(shè)施的裝修位置要具有人性化設(shè)計，例如房屋的開關(guān)、插座以及電線分布情況，并且在裝修之前需要對這些位置的數(shù)據(jù)進行全面的分析和評估，進而完成完整的室內(nèi)主體設(shè)計。

第二：總包工主體質(zhì)量控制。在實際裝修之前需要施工單位和開發(fā)商簽訂移交手續(xù)，避免出現(xiàn)責任不明的問題，保證施工作業(yè)的順利實施。

第三：房屋主體施工階段。在有電梯的房屋建筑中，需要對電梯層門口加設(shè)圍擋設(shè)施，并且需要做成緩坡，在電梯門口加設(shè)門檻，這樣可以保證裝修的順利進行，避免發(fā)生人身安全事故，如果出現(xiàn)電梯門與地面空隙較大的情況，需要在井道內(nèi)部利用鍍鋅鐵品對其進行封口，保證施工安全。

第四：房屋基礎(chǔ)設(shè)施安裝。在房屋基礎(chǔ)設(shè)施安裝過程中，例如門、窗框的安裝，需要在房屋的室內(nèi)和室外貼膜，防止墻體的面部受到損壞，同時室外的工作需要交給外墻施工人員進行施工，在施工過程需要做好一定的防護措施，保證施工人員的生命安全。

第五：室內(nèi)預埋管線管理。室內(nèi)的預埋管線主要是有施工團隊中的水電班組執(zhí)行，在預埋的位置要做好標記，這樣可以為施工人員提供明確的標志和指示，保證施工有條不紊的進行，但是需要注意的是不要出現(xiàn)打穿墻面的問題，保證施工的質(zhì)量[2]。

3.3 裝修過程的監(jiān)管機制建設(shè)

現(xiàn)代地產(chǎn)住宅的裝修質(zhì)量與業(yè)主居住的舒適度以及生活質(zhì)量有著直接的關(guān)系，因此在裝修過程中需要做好監(jiān)督管理工作，保證施工的順利進行。施工單位應當建立專業(yè)的監(jiān)督管理小組，對精裝修過程中的各項作業(yè)進行專業(yè)的考核和評價，將監(jiān)督管理小組的最大作用發(fā)揮出來，并且讓施工人員也能夠提升自身的責任意識和安全意識，更好的完成施工作業(yè)。首先需要做好施工簽的規(guī)劃和安排，定期召開監(jiān)督管理會議，詳細掌握施工情況；另外在裝修過程中需要監(jiān)督人員嚴格按照施工標準和流程進行施工作業(yè)，如果發(fā)生操作不良的行為，及時給與警告和處罰，對不合理情況加以整改，保證整體的施工質(zhì)量。

4 結(jié)語

總體而言，地產(chǎn)住宅精裝修過程中只有嚴格做好質(zhì)量管理，才可以提升房屋的整體層次和業(yè)主的居住質(zhì)量，進而提升商品住宅的社會和經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。