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      “官告民”告出天價(jià)違約金

      2020-02-17 10:39:55郭鵬
      民生周刊 2020年2期
      關(guān)鍵詞:陵川縣國土局出讓金

      郭鵬

      2020年元旦剛過,山西省陵川縣自然資源局和山西晉善晉美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均從律師處得到消息,由雙方作為訴訟主體的民事判決,即將進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段。

      根據(jù)山西省晉城市中級(jí)人民法院于2018年作出的終審民事判決來看,晉善晉美房產(chǎn)要向陵川縣國土資源局(現(xiàn)為陵川縣自然資源局)支付違約金及利息共計(jì)1900余萬元。

      陵川縣自然資源局局長張振陵告訴《民生周刊》記者,法院判決如此高的違約金,是他和局里此前不曾想到的,“這樣的結(jié)果不是我們的本意,我們也不想讓企業(yè)的日子不好過,但現(xiàn)在,我們已經(jīng)用盡了為企業(yè)紓困解難的辦法?!?/p>

      晉善晉美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理李權(quán)告訴記者,如果法院按1900余萬元的天價(jià)執(zhí)行,“這對(duì)企業(yè)來說,將是致命的打擊,企業(yè)或許從此一蹶不振?!?/p>

      國土部門和房地產(chǎn)公司因何對(duì)簿公堂?近兩千萬的天價(jià)違約金又從何而來?《民生周刊》記者在陵川縣進(jìn)行了調(diào)查。

      拖欠土地出讓金

      2014年,晉善晉美房產(chǎn)以2774萬元的價(jià)格競(jìng)得位于陵川縣嶺常村南側(cè)的78畝土地,建起玉龍灣小區(qū)。

      李權(quán)說,玉龍灣是公司目前僅有的一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,即便沒有違約金的事,該項(xiàng)目也讓企業(yè)虧損了2000多萬元,“這是一個(gè)賠本的買賣?!?/p>

      李權(quán)說,按照陵川縣當(dāng)時(shí)的相關(guān)政策,所有開發(fā)企業(yè)拿到地后,必須無條件按比例建設(shè)一部分限價(jià)房,以滿足當(dāng)?shù)匾恍┨厥馊后w的購房需求。這些限價(jià)房價(jià)格,會(huì)比周邊市場(chǎng)或者同品質(zhì)、同地段普通商品住房的市場(chǎng)銷售均價(jià)低20%。

      “因?yàn)樾枰ㄔO(shè)400多套限價(jià)房的緣故,項(xiàng)目即便順利開發(fā),利潤也會(huì)被壓得很薄。”李權(quán)說,但如果成本控制合理,還是會(huì)有盈利空間。

      張振陵也證實(shí)了這一說法,“在當(dāng)年,確有配套建設(shè)限價(jià)房的要求,但現(xiàn)在已經(jīng)沒有了?!?/p>

      張振陵說,在簽訂了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同之后,晉善晉美房產(chǎn)卻未能及時(shí)支付土地出讓金。這也是導(dǎo)致后續(xù)一系列事情發(fā)生的根本源頭。

      經(jīng)法院查明的事實(shí)是,截至2017年6月,晉善晉美房產(chǎn)尚拖欠370余萬元土地出讓金,陵川縣國土局多次催繳無果后,遂向法院提起了訴訟。

      面對(duì)記者,李權(quán)承認(rèn)企業(yè)此前拖欠土地出讓金的事實(shí)?!耙?yàn)槠髽I(yè)將大部分資金投入到限價(jià)房建設(shè)上,以及政府后期未能順利售出限價(jià)房等多重因素,企業(yè)一時(shí)無法回籠資金,因此導(dǎo)致拖欠出讓金行為發(fā)生?!?h3>蹊蹺的判決

      在陵川縣采訪期間,有要求匿名的人士表示,陵川縣國土局之所以起訴企業(yè),是因?yàn)檠惨暯M在巡視期間發(fā)現(xiàn)了拖欠出讓金問題,國土局擔(dān)心被問責(zé),所以才選擇訴訟。

      而張振陵否認(rèn)了此說法,“企業(yè)拖欠行為是事實(shí),國土局起訴是應(yīng)有的權(quán)利。”張振陵直言,“如果不起訴,紀(jì)檢委可能真要找上門了。”

      根據(jù)已簽訂的合同約定,企業(yè)如不能按時(shí)支付土地出讓金,自滯納之日起,每日按延遲支付款項(xiàng)的1‰向出讓人繳納違約金。

      一審期間,陵川縣法院認(rèn)為,按每日1‰支付違約金,系相關(guān)規(guī)定明確的違約金比例“過分高于造成的損失”,因此,陵川縣法院以國土局的實(shí)際損失為基礎(chǔ),將違約金計(jì)算方式調(diào)整為,“應(yīng)按期支付土地出讓金的利息損失加上該利息損失的30%”。

      最終,陵川縣法院判決晉善晉美房產(chǎn)應(yīng)支付違約金340余萬元。

      對(duì)于一審結(jié)果,李權(quán)表示企業(yè)可以接受,但沒想到陵川縣國土局選擇了上訴。張振陵說,之所以上訴,不過是要把訴訟程序走完,并不是對(duì)判決結(jié)果不滿意。“如果不上訴,以后紀(jì)檢委調(diào)查起來,國土局不好解釋?!?/p>

      但對(duì)于晉城中院的判決,張振陵認(rèn)為很蹊蹺,“前后兩起相同性質(zhì)的案子,判決結(jié)果卻天壤之別。”

      2018年4月,晉城中院審理認(rèn)為,一審法院依據(jù)違約金比例“過分高于造成的損失”的計(jì)算方式不當(dāng),而是應(yīng)該按照合同約定的每日1‰收取違約金。最終,晉城中院判決晉善晉美房產(chǎn)應(yīng)支付利息274余萬元及違約金1669余萬元。

      需要指出的是,同樣是在晉城中院,前后不到兩個(gè)月,對(duì)于陵川縣國土局另一起性質(zhì)相同的訴訟案件,晉城中院卻堅(jiān)持認(rèn)為按照1‰收取違約金,屬于違約金過高的情況,因此駁回了陵川縣國土局的上訴,維持原判。

      針對(duì)二審判決結(jié)果,晉善晉美房產(chǎn)認(rèn)為,拖欠370余萬元土地出讓金本金,卻要承擔(dān)高達(dá)近2000萬元的違約金及利息,企業(yè)無法接受?!拔覀兏菍?duì)晉城中院一事兩判的結(jié)果表示質(zhì)疑,這里面會(huì)不會(huì)有暗箱操作?”李權(quán)發(fā)出疑問。

      有法律人士認(rèn)為,企業(yè)未能按時(shí)繳納土地出讓金實(shí)屬違約,繳納違約金也屬應(yīng)當(dāng)。但整個(gè)開發(fā)過程中,當(dāng)?shù)卣吐毮懿块T如能依法依規(guī)行事,比如在企業(yè)違約之初就按合約終止合同,或許可以避免企業(yè)后期面臨如此巨大的經(jīng)濟(jì)損失,政府也可以贏得公信力。

      “難免有瑕疵”

      除了令人蹊蹺的判決,記者還發(fā)現(xiàn),該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的諸多細(xì)節(jié)同樣疑點(diǎn)重重。按照正規(guī)的開發(fā)建設(shè)程序,企業(yè)必須在全額繳納土地出讓金并取得國有土地使用權(quán)證之后,才可以辦理規(guī)劃及施工等相關(guān)手續(xù)。

      但事實(shí)是,該企業(yè)在2018年才交齊土地出讓金,項(xiàng)目卻在2014至2016年間就已陸續(xù)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可等手續(xù)。

      作為前置必要條件的土地使用權(quán)證都沒有取得,這些后續(xù)手續(xù)又是如何辦理的呢?

      對(duì)此,張振陵解釋:“幾年前,項(xiàng)目開發(fā)程序不那么嚴(yán)格,企業(yè)拿著土地出讓合同就可以辦理相關(guān)手續(xù),確實(shí)不太嚴(yán)謹(jǐn),難免有瑕疵。現(xiàn)在,陵川縣不會(huì)出現(xiàn)這種情況了?!?/p>

      陵川縣當(dāng)?shù)匾晃恢槿耸扛嬖V記者,縣里目前的一些建設(shè)項(xiàng)目,包括省級(jí)重大項(xiàng)目在內(nèi),依然在沒有取得土地等合法手續(xù)前提下就進(jìn)入建設(shè)階段,“國土等部門也很為難,但上面領(lǐng)導(dǎo)有指示,下面能不照辦嗎?”

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