房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的控制研究

張少真

（國貿(mào)地產(chǎn)集團有限公司， 福建 廈門 361000）

0 引言

在房地產(chǎn)工程管理過程中，如何保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，降低工程造價，一直都是房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點問題。工程造價不僅和房地產(chǎn)工程項目施工內(nèi)容有關(guān)，還和施工、管理等等方面也有著一定的聯(lián)系。工程實施階段作為房地產(chǎn)項目形成的重要階段，也是投入成本比例最大的階段，在這過程中不是以減少成本為目標(biāo)，而是以避免浪費為目標(biāo)，這樣才能夠真正的獲取更多的經(jīng)濟效益。

1 房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價影響因素

1.1 外部環(huán)境對工程造價的影響

在房地產(chǎn)工程項目實施階段的造價非常重要，但是在這其中往往會受到外界環(huán)境的影響，在這其中包括自然環(huán)境、社會環(huán)境。其社會環(huán)境就是指因為房地產(chǎn)項目自身的規(guī)模較大，施工周期長，人力、物力的投入成本都比較多，一旦在這其中施工人員的成本有所增加，或者是房地產(chǎn)項目所需要的材料價格發(fā)生變化，那么就會直接影響到房地產(chǎn)項目的造價實際情況。比如，房地產(chǎn)項目施工中的混凝土價格有所變動，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的造價成本增加。而對于自然環(huán)境而言，比如在施工過程中受到雨季的影響，導(dǎo)致施工時間延長，這樣就會增加房地產(chǎn)項目的成本。如果房地產(chǎn)項目的地基為軟土地基，那么也會需要一定成本來對其軟土地基進行處理，進而增加房地產(chǎn)項目造價。

1.2 設(shè)計施工對工程造價的影響

在開始進行房地產(chǎn)項目施工前，應(yīng)該先進行合理設(shè)計，保證設(shè)計方案的正確，在這其中要確保對整個房地產(chǎn)項目有所考慮，這樣才能夠為后續(xù)的房地產(chǎn)項目施工提供相應(yīng)幫助。如果在這其中房地產(chǎn)項目的設(shè)計方案不合理，就會容易出現(xiàn)變更問題，這樣就會增加房地產(chǎn)項目的成本。此外，在實施過程中，施工技術(shù)和方法的應(yīng)用，也都是房地產(chǎn)項目造價成本的考慮范圍。特別是在這其中一旦出現(xiàn)新型技術(shù)，那么施工單位就應(yīng)該根據(jù)技術(shù)內(nèi)容來考慮是否引進新技術(shù)，這樣也能夠看出設(shè)計施工對于房地產(chǎn)項目工程造價的影響非常大，需要加以重視。

2 工程項目實施階段工程造價的相關(guān)概述

2.1 節(jié)約成本

在房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的重要內(nèi)容就是對其人力、物力進行合理調(diào)配，確保資源的合理使用。針對相應(yīng)的施工方案要對其進行優(yōu)化，進而來有效的達到最好的效果。在這其中房地產(chǎn)的工程造價作為房地產(chǎn)工程項目中管理的重要內(nèi)容，是能夠有效提升經(jīng)濟收益的重要方法，所以就必須要充分的對其工程造價進行控制，進而來有效的節(jié)約成本[1]。

2.2 控制全部門

在工程項目實施階段工程造價中，會對所有的部門進行有效管理，并且關(guān)乎到員工自身的利益。通過工程造價控制，能夠讓所有部門有效結(jié)合，進而來更好的完成相應(yīng)工程做任務(wù)，達到預(yù)定的控制目的。通過對其各部門的調(diào)動，來激發(fā)員工的工作積極性，達到全部門控制的效果。

2.3 控制全過程

從房地產(chǎn)工程項目施工圖紙設(shè)計開始，一直到房地產(chǎn)項目全部完成，都必須要能夠有效的落實造價控制工作。從剛開始就充分的了解勘察工作內(nèi)容，對于影響到房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量的相應(yīng)原因進行及時預(yù)判，并提前做好相應(yīng)的解決方法，確保其最終施工方案的合理

2.4 防范風(fēng)險

在實施目標(biāo)管理過程中，其目的必須要準(zhǔn)確，而且能夠?qū)崿F(xiàn)，要將其落實到個人。在房地產(chǎn)工程項目實施階段開展工程造價管理，更好的為房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量提供相應(yīng)幫助有效的控制施工目標(biāo)，讓每一個階段都能夠順利完成，達到最好的施工效果。

3 房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的控制的策略

3.1 加強房地產(chǎn)工程項目進度款項管理

房地產(chǎn)工程項目進度款一直都是造價管理中非常重要的一個環(huán)節(jié)。如果在這其中沒有對其進行合理控制，那么就會導(dǎo)致整個工程的施工進度受到阻礙，或者是導(dǎo)致房地產(chǎn)工程項目的造價提高，不管是哪一種情況都會直接影響到最終房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。那么在進度款項管理過程中應(yīng)該做好以下幾個方面[2]。第一，要明確房地產(chǎn)工程項目的進度關(guān)鍵點，相應(yīng)的造價管理人員應(yīng)該從房地產(chǎn)的整個項目上進行考慮，然后對房地產(chǎn)項目的施工現(xiàn)場進行嚴(yán)格管理，確保其實際施工情況能夠得到充分了解，并以此作為基礎(chǔ)，來支付房地產(chǎn)項目進度款，這樣就能夠確保在房地產(chǎn)進度款的支持下，讓每一個施工環(huán)節(jié)都能夠順利完成，也能夠避免因為過早支付而出現(xiàn)浪費問題。第二，應(yīng)該合理的處理房地產(chǎn)的復(fù)雜項目。當(dāng)前的房地產(chǎn)的整個項目較為復(fù)雜，其中有很多交叉施工的情況，那么就更加需要對進度款進行管理，要對其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵點進行及時的預(yù)算，減少房地產(chǎn)工程項目進度款支付的次數(shù)，通過對其細(xì)節(jié)的深入研究，來在保證房地產(chǎn)工程項目施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，確保進度款支付的合理。

3.2 提高房地產(chǎn)工程項目材料采購控制

在對房地產(chǎn)項目所需要的相應(yīng)施工材料采購過程中，必須要從市場的實際情況出發(fā)，通過多方面的對比，來在保證材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上，能夠選擇性價比最高的材料。對于一些在長期合作的材料供應(yīng)商，可以建立聯(lián)合體系，真正的實現(xiàn)長期合作，更好的獲得相應(yīng)的收益。這樣不僅僅能夠很好的減少采購人員的工作量，而且還能夠確保達到節(jié)約成本的目的。在對采購管理過程中，應(yīng)該及時的迎合時代的發(fā)展，建立信息交流平臺，這是能夠保證信息管理體系完整的重要基礎(chǔ)。通過信息交流平臺來廣泛的搜集市場材料價格變化信息，進而形成數(shù)據(jù)庫[3]。在這其中還可以建立更加完整的數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，來對價格的變化原因和情況進行具體分析，確保數(shù)據(jù)信息的實施更新，防止在購買中出現(xiàn)問題，更好的保證材料采購的價格合理。

3.3 完善房地產(chǎn)工程項目中的索賠管理

在房地產(chǎn)工程項目實施過程中，索賠一直都是常見的一個現(xiàn)象，那么通過對其索賠的程度進行管理，就是房地產(chǎn)項目工程中索賠管理的主要內(nèi)容。要明確索賠對于房地產(chǎn)工程項目的影響，以及對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響，將房地產(chǎn)工程項目的造價管理和索賠直接聯(lián)系在一起，以此來更好的提高管理意識，重視索賠過程，減少在房地產(chǎn)項工程項目中索賠的次數(shù)和金額，有效的提升房地產(chǎn)工程項目的管理水平。首先，要對在房地產(chǎn)工程項目實施過程中，容易出現(xiàn)索賠的環(huán)節(jié)進行具體管理，及時的掌握相應(yīng)的信息，避免在發(fā)生索賠時價格過高。其次，還需要對房地產(chǎn)工程項目中的細(xì)節(jié)管理，要以房地產(chǎn)工程項目的合同為主，結(jié)合相應(yīng)的法律法律，來更好的讓管理人員能夠認(rèn)識索賠的風(fēng)險，從技術(shù)、意識等等方面來做好索賠的準(zhǔn)備和預(yù)防，進一步的完善房地產(chǎn)工程項目的實施環(huán)節(jié)，形成索賠證據(jù)鏈，更好的減少在房地產(chǎn)工程項目中所出現(xiàn)的索賠行為。

3.4 提升工程項目結(jié)算審核的造價控制

在房地產(chǎn)工程項目結(jié)算審核過程中，更加需要能夠發(fā)揮造價的功能，準(zhǔn)確的把握房地產(chǎn)項目的最后一步，確保對成本的最終控制，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲取到最佳的經(jīng)濟效益。首先，應(yīng)該及時的對房地產(chǎn)工程項目造價資料信息進行有效審核，重點了解其中的關(guān)鍵點，確保房地產(chǎn)工程項目整個造價過程中的完成，確保其造價管理的順序正確。其次，還應(yīng)該對房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計圖紙和合同進行具體核查，明確施工單位的資質(zhì)是否滿足要求，及時研究在房地產(chǎn)工程項目施工過程中所出現(xiàn)的變更，避免因為房地產(chǎn)工程的違規(guī)施工而造成較為的造價失控。再次，還應(yīng)該及時的做好對房地產(chǎn)工程項目其圖紙的檢查，及時明確施工圖紙和現(xiàn)場施工量是否吻合，確保房地產(chǎn)施工量、設(shè)計工程量和簽證這三方面的相關(guān)數(shù)據(jù)和信息一致，避免因為計算錯誤或者是重復(fù)而導(dǎo)致出現(xiàn)不合理的地方。最后，要做好對房地產(chǎn)工程項目材料價格的審查，對于這部分審查過程中主要會考慮到市場價格的波動，這也是房地產(chǎn)工程項目結(jié)算環(huán)節(jié)上非常重要的一個環(huán)節(jié)，必須要結(jié)合材料市場實際情況來進行調(diào)查，要能夠在這其中有效的認(rèn)識到建筑材料價格的波動，并且及時的計算出房地產(chǎn)工程項目中價格出現(xiàn)變化的原因，確保其價格準(zhǔn)確，避免造價超出預(yù)計范圍。

4 結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)工程項目管理過程中，如果想要有效的保證管理質(zhì)量，那么就應(yīng)該重視造價這一環(huán)節(jié)，突出房地產(chǎn)工程項目實施管理功能，將進度、材料、索賠和合同四個方面進行具體管理，確保整個房地產(chǎn)造價正確，更好的保證房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，能夠讓其獲取更多的經(jīng)濟效益，推動建筑行業(yè)的向前發(fā)展。