對房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)分析及管理對策研究

張哲

摘 ?要：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在我國一直備受關(guān)注，房地產(chǎn)的發(fā)展是關(guān)系到我國人民群眾切身利益的事情，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展關(guān)系影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系著人民群眾乃至社會的和諧與穩(wěn)定。本文以房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)情況為研究對象，并采用比較法、趨勢法等方法，對其財(cái)務(wù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其存在的問題，并根據(jù)這些問題分析、總結(jié)其產(chǎn)生的主要原因。最后，根據(jù)公司具體發(fā)展情況提出解決問題的合理對策及管理建議，進(jìn)而為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);財(cái)務(wù)報(bào)表

一、財(cái)務(wù)分析的相關(guān)理論概述

（一）財(cái)務(wù)分析的目的

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，隨著生產(chǎn)的發(fā)展、業(yè)務(wù)量的大小等都需遵循一定的規(guī)律性。不同的行業(yè)，由于生產(chǎn)銷售的不同特點(diǎn)，對資金的占用、需求遵循不同的規(guī)律。比如商業(yè)企業(yè)，日常現(xiàn)金收支量大，商品周轉(zhuǎn)頻繁，而設(shè)備制造企業(yè)每筆業(yè)務(wù)資金需求量大，資金周轉(zhuǎn)慢、需要的運(yùn)營資金多，等等。財(cái)務(wù)分析就是要通過對有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析從而掌握資金運(yùn)動的這種規(guī)律性，做到心中有數(shù)。

（二）有關(guān)的財(cái)務(wù)分析方法

本文主要的財(cái)務(wù)分析方法有以下幾種：

1、比較分析法

比較分析法是通過對財(cái)務(wù)報(bào)表中需分析的主要項(xiàng)目與指標(biāo)同基準(zhǔn)相比較，從而確定其存在的差異，說明了財(cái)務(wù)信息之間的數(shù)量關(guān)系與數(shù)量差異，為進(jìn)一步的分析指明方向。這種比較可以是將實(shí)際與計(jì)劃相比，可以是本期與上期相比，也可以是與同行業(yè)的其他企業(yè)相比。

2、趨勢分析法

趨勢分析法又稱水平分析法，是將兩期或連續(xù)數(shù)期財(cái)務(wù)報(bào)告中相同指標(biāo)進(jìn)行對比，確定其增減變動的方向、數(shù)額和幅度，以說明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的變動趨勢的一種方法。此方法是為了揭示財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的變化及其原因、性質(zhì)，幫助預(yù)測未來。用于進(jìn)行趨勢分析的數(shù)據(jù)既可以是絕對值，也可以是比率或百分比數(shù)據(jù)。

二、房地產(chǎn)業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)近三年的經(jīng)營期中，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額逐年上升，可以看出房地產(chǎn)業(yè)籌資方式以及渠道存在一定的局限性，籌資能力的影響因素較多。由此可以反映房地產(chǎn)企業(yè)單一融資渠道，嚴(yán)重依賴銀行貸款，資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率高，負(fù)債率過大，現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)高，公司資金短缺，經(jīng)營困難等問題。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)的短期償債能力較差;同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率基本上都高于50%，這表明房地產(chǎn)業(yè)的長期償債能力也是較弱的，這種情況的原因是由于主要進(jìn)行房屋的建造及銷售，其銷售量、業(yè)績受政策及市場影響很大。由此可以反映出房地產(chǎn)行業(yè)由于開發(fā)前期投入資金量巨大，若是后期銷售進(jìn)度跟不上，很容易出現(xiàn)資不抵債的情況，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將大量獲取短期借款到銀行融資，這將使企業(yè)將來無法獲得進(jìn)一步融資來應(yīng)對危機(jī)，從而使得償債能力下降。

（三）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到市場環(huán)境以及政府政策多方面的影響。在市場環(huán)境下：當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)一定幅度的降低，人們的購買欲望上升，房地產(chǎn)行業(yè)收入、利潤便會獲得提升;在政策的影響下：當(dāng)政府對于某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)加以刺激，降低貸款利率，人們的預(yù)期收益便會增高，購買欲望加大，從而刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這兩種情況加大了房地產(chǎn)行業(yè)的不可控性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、應(yīng)急、調(diào)控機(jī)制，以應(yīng)對影響企業(yè)發(fā)展的各種情況。

三、提出房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究對策

（一）制定合適的發(fā)展戰(zhàn)略

采取促銷策略，減少存貨比例對于公司存貨比重過大的問題。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，存貨量的多少關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，關(guān)系著企業(yè)是否能夠健康穩(wěn)定發(fā)展，為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定適合自身發(fā)展的銷售戰(zhàn)略，同時(shí)，結(jié)合政府政策，把控好市場，最大化自身的銷售量，從而減少存貨，降低企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。開拓新的市場，不拘于現(xiàn)有的發(fā)展模式。

（二）制定資產(chǎn)管理措施，提高資產(chǎn)使用效率

企業(yè)資產(chǎn)的使用效率也是影響企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。萬科集團(tuán)在投資發(fā)展中，會產(chǎn)生許多的存貨，當(dāng)存貨未銷售出去時(shí)，存貨的產(chǎn)生成本難以抵扣，企業(yè)應(yīng)該提前運(yùn)營存貨以獲取在這段期間的收益。同時(shí)企業(yè)應(yīng)做好年度財(cái)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算，嚴(yán)格控制建筑成本，適當(dāng)減少各類費(fèi)用的支出，提高營業(yè)額和利潤。做好市場調(diào)研，分析各城市的需求，做出有針對性的調(diào)整，并提供售后服務(wù)，努力提高信譽(yù)水平。

（三）樹立風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，研究政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢

房地產(chǎn)業(yè)在我國屬于關(guān)系著國民生計(jì)的行業(yè)，國家必然會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展高度重視。萬科集團(tuán)在運(yùn)營發(fā)展中，與政府的溝通協(xié)作方面存在一定的欠缺，由此原因，萬科集團(tuán)在拿地能力與市場把控方面競爭力較弱，同時(shí)在政策的了解上也存在較大的局限性。萬科集團(tuán)應(yīng)在自身發(fā)展的基礎(chǔ)上，正確樹立自身風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值觀念，積極的同政府進(jìn)行協(xié)作，及時(shí)了解政策與當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢，把控市場風(fēng)向，抓住機(jī)遇，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

（四）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，由于其發(fā)展模式的原因，導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展初期負(fù)債較高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，這就需要企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前做好風(fēng)險(xiǎn)的防范。嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前必然存在著一些征兆，企業(yè)應(yīng)就發(fā)現(xiàn)此征兆為目的，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，對企業(yè)的現(xiàn)金凈流量、債務(wù)償還能力、經(jīng)營利潤等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，同時(shí)密切關(guān)注市場的發(fā)展動向，對于影響企業(yè)發(fā)展的不利因素進(jìn)行匯總，收集各種相關(guān)信息進(jìn)行分析上報(bào)。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，制定相關(guān)應(yīng)對政策，把未來將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽中。

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